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上市公司扎堆核心城市凶猛拍地 赚钱能力逐年下滑

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今年以来,大城市土拍市场风起云涌,上市公司成风云人物。《金证券》记者注意到,上市房企正集体猛砸钱拿地补货,豪赌一线城市和二线核心城市房价继续上扬。

上市房企凶猛“补货”

1月29日,南京9宗地块拍卖,备受瞩目的河西中部G68地块共吸引了包括上海建工联合体、融创、招商、仁恒在内的15家企业报名。最终该地块,在竞价 87轮后,被上海建工联合体以总价64.8亿元竞得,楼面地价达42561元/平方米。5月13日,南京集中拍地,葛洲坝成功将建邺区河西南G14号宅地 收入囊中,成交价32.8亿元,楼面地价达45213元/平方米。

值得一提的是,上海建工、葛洲坝均为A股上市公司。网博地产机构总经理孙海对《金证券》 记者直言,目前在一、二线核心城市成功拿地的企业主要是央企、地方大国企和大的上市公司,核心城市土地市场正进入寡头时代,交易变成“豪门的游戏”。

而从一季度财报来看,房企项目的快速去化,导致房企“补货”力度加大。以万科为例,在开发投资方面,一季度公司新增加开发项目42个,规划建筑面积约 725.9万平方米,为当期销售面积的133%。万科称,由于新增项目中一、二线城市占比较高,一季度公司新增项目的平均楼面地价约6729元/平方米, 较去年全年有所上升。

保利地产也加大补充土地资源,一季度新拓展项目21个,新增容积率面积460万平方米,同比增长85%,其中一、二线城市占比62%。

赚钱能力逐年下滑

“这块地不会被套,公司方面有过综合的考虑。”昨日下午,《金证券》记者以投资者身份致电葛洲坝,内部人士如此回应。

对于上市公司的自信,孙海分析,一是公司对核心城市房价充满乐观预期,即便暂时被套,也认为时间能消化一切;二是上市公司愿意高价拍地出于战略考虑,以高价之姿来实现城市占位; 三是上市公司不差钱,有扩张的资本和一定的风险承受能力。

这从上市公司财报中得以印证。在2015年年报中,葛洲坝就提出,房地产行业区域分化明显,一线城市和二线核心城市房价短期呈回升态势,非核心二线城市 和三、四线城市将持续回落,去化困难。因此,公司继续深耕市场饱和度低、去化周期快的一线城市和核心二线城市,谨慎发展非核心二线城市,严格禁入三、四线 城市。

上海建工也表示,预计2016年房产开发行业将保持一个较为平稳运行的态势,行业未来的发展也将趋于理性化,立足上海市场的同时,公司也在积极开拓重点二、三线城市的房地产开发业务。

可见,在房地产大周期的下行拐点已经显现的情况下,核心城市反而成为房企的避风港。

不过,由于“僧多粥少”,房企的拿地成本攀升,也在进一步压缩房企的利润。

中原地产数据显示,2015年是房企告别两位数净利润率的第一年,达到9%。而2014年房企的平均净利润率为10.5%,在2013年净利润高达11.97%。不过,2016年一季度房企净利润率为6%-7%,已是历史最低。

这也逼得上市公司融资汹涌。比如葛洲坝,今年拟向合格投资者公开发行总额不超过100亿元的公司债券,目前已成功发行60亿元债券。

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