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北京房贷飙涨:按揭贷款量跌价升 房企发债成本攀升

2018-05-23 09:48:19 来源: 中国证券报·中证网 综合 举报
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北京房贷飙涨:按揭贷款量跌价升 房企发债成本攀升

北京房贷飙涨行情:按揭贷款量跌价升,房企发债成本攀升

短短一年半时间,北京的房地产按揭贷款市场经历了利率从基准利率(年化4.9%)八折上升到八五折、九折、九五折、基准无折扣,再到上浮5%,甚至如今普遍上浮10%(年化5.39%)的飙涨行情。

多位房地产分析师表示,近期房贷利率不断上调的主要原因是银行资金成本抬升。央行公布数据显示,今年1月至4月,同业拆借月加权平均利率分别为2.78%、2.73%、2.74%和2.81%,整体出现上行趋势。

对于此后按揭贷款利率是否会再次上调,多家银行的信贷业务经理均表示不清楚,但并不排除这种可能性。

房贷利率一年多调,北京至少上浮10%

21世纪经济报道记者采访了解到,目前北京地区五大国有银行、中信、招商等股份银行均执行首套房在基准利率基础上浮10%,二套房基准利率基础上上浮20%的房贷利率政策。

此外,民生银行现已调整为首套住房按揭贷款利率上浮20%,二套上浮25%,光大银行部分网点则已经停止按揭贷款业务。“其实把利率上调的比同业高许多,也是变相人为减少相关业务,目前按揭贷款我们做得就不多了。”民生银行北京某网点个贷业务经理说。

据融360最新统计数据显示,2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%,相当于基准利率1.135倍,相比去年4月首套房贷款平均利率4.52%,总体上升了23.01%。

为何北京市场房贷利率一调再调?

工商银行北京某网点个贷业务经理解释说,除了住房不炒的相关政策外,本次利率上调也是银行自身要求使然。“虽然基准利率没有变,但银行的资金成本一直在上涨。还有就是从全国市场来看,一是很多地方首套房利率已经达到上浮15%-20%的水平,二是部分股份行、中小银行的首套房利率也已经上浮20%,三是虽然2016年按揭贷利率仅3.92%,但2015年前按揭贷款利率多在6%以上,相比之下,我们5.38%的房贷利率并不算高。”

与房贷利率上调相对应的,是北京地区按揭贷款业务大幅度下滑,各银行房贷额度相对充足。

据去年21世纪经济报道记者调查了解到,去年6月到去年11月之间,房贷批贷时间大约在1周左右,放款时间却往往在2个月以上,但如今这样的情况已一去不复返,多家银行房贷额度相对充足。

“只要利率能接受,申请的各项资料齐全,我们目前商业贷款批贷时间大多在三到五个工作日之间,放款时间则是过户后一个月内。“上述工商银行北京某网点个贷业务经理表示,“组合贷款和公积金贷款则看公积金那边的反馈情况,会比商贷稍微慢一些。”

据中国人民银行北京营业管理部最新发布的4月北京市货币信贷统计数据报告也显示,4月末,北京市人民币住户贷款余额1.68万亿元,同比增长10.6%,比年初增加337.2亿元,比上年同期少增699.5亿元。

资金链紧张,房企海外发债量价齐升

买房的人资金成本在上涨,卖房的人也不那么好受。

随着境内房地产企业融资受限,房企目光已转向海外。仅就wind数据显示,从2018年初到2018年5月22日,境内房地产企业已公告计划发行的海湾债券就达61只,发行总额超过240亿美元,比去年同期大幅度上升105%左右。

“未来房地产海外融资的口子一定是朝收紧方向发展的。”同策房产咨询研究部总监张宏伟表示,“外汇局可以对海外发债后所得资金进入国内进行监管,这也是对降低杠杆率,促进经济高质量转型要求。”

此外,虽然目前海外发债通道仍存,但利率却呈现飙升趋势。如毅德国际5月9日发行1.3亿美元债券,利率已然高达12%,朗诗绿色集团4月发行的1.5亿美元绿色优先票据,利率也高达9.625%。而从平均成本上来看,wind数据显示,2018年至今房企海外发债平均成本为6.67%,比2017年全年的6.27%高出0.4个百分点,比2016年更是大幅度提升1.74个百分点。

另一方面,从房地产企业海外发债公布的用途来看,多数属于借新还旧。wind数据显示,今年下半年,海外融资地产债到期规模564.75亿元左右,2019年到期规模则达到1436.95亿元,毅德国际发行的1.3亿美元票据也公告说明多数用于偿还债务。

“目前国内房企相对宽松的融资渠道就是公寓内租赁产品的资产证券化,但其他渠道都在收紧,预计今年房地产企业的资金链将会持续承压。”张宏伟表示。

房企今年缺钱:业内料下半年更多房企抵不住降价卖房

晚上11点,吴裴培(化名)接到一个几年不联系的前同事电话,开口就问能否对接资金帮其所在房企融资。最近两个月,吴裴培不断接到这些多年未联系的朋友电话,主题基本都是融资。“很多TOP30的房企都找过我,不过资金方很谨慎,并未成功。”吴裴培告诉第一财经记者。

今年以来,所有房企都感受到融资渠道的步步收紧,无论是融资难度还是融资成本,都让资金部门倍感压力。“今年房企最困难的就是资金,很多资金成本已经超过15%,但是依旧很多资方不愿意出钱。”一位房企高管告诉记者。

2018年房地产的关键词之一就是:缺钱。

融资渠道堵塞

进入2018年以来,虽然银行业和房产行业监管双向趋严,宏观上看,2018年资金利率提高非常厉害。

“之前大部分公司拿地前都会做前端融资,增加资金周转速度,不过目前这个方式基本被杜绝,我们基本无法前融。”一位融创内部人士告诉记者。

同策研究院研究员陈朦朦表示,此前金融机构资产规模高主要由于层层嵌套,监管趋严后,很多机构做不了债权类业务只能做股权投资。因此有能力的上市房企可利用上市优势,利用再融资方式为公司提供充足的资金需求。

以往,开发商拿地自有资金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情况,自从今年的监管政策不断严格后,前端融资几乎杜绝。

一位信托人士透露,之前帮房企做了一笔信托前融,后来在放款环节出现监管加强情况,直接没有放款成功。

在开发贷方面,银行基本没有融资额度,包括建设银行、中信银行等银行客户经理向记者表示,已经很久没有帮开发商进行开发贷融资。

即便是房贷,银行的放款也非常慢。中信银行某人士称,每个月给某TOP3房企的房贷额度均在10亿左右,对于销售几千亿的房企,这点房贷额度无疑杯水车薪。

中国人民银行调查统计司司长阮健弘公开表示,2018年一季度新增的房地产贷款是1.9万亿元,占同期各项贷款增量的比重比去年的占比低2个百分点,下一步人民银行将继续坚持稳健中性的货币政策。

长江证券一份研报指出,上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑,2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%;同时,偿债高峰期已经来临,一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。

一位金融人士表示,融信某项目刚刚做了一笔前端融资,资金成本11%。对于这样的上市房企融资成本已经提高,中小房企更是面临融资压力。

海外债增加

自今年开始,房企借道海外融资“储粮”的动作频发。

记者从国家发改委网站的外债管理板块公示信息发现,对融创、万科、首创、金科、华远等多家房企的境外发债予以备案登记,如计算上此前批复的万达、旭辉、阳光城、富力等多家房企的境外发债备案,已有超过十家房企在不到一个月的时间发行境外债券。

“海外债利率相对较低,我们也在帮东原地产进行海外债操作,这个方式在今年受到房企追捧。”一位金融人士告诉记者。

同策咨询数据显示,4月份,海外融资总额折合人民币376.12亿元,相比上月份193.44亿元大幅上升。从币种来看,2018年4月份房企融资仍以人民币为主,美元次之、新加坡元第三。

值得注意的是,新加坡元首次超过港元位列第三,主要原因是本月有两家房企(龙光地产和建业地产)选择发行以新加坡元为货币单位的公司债,融资金额为16.68亿元(3.5亿新加坡元)。

陈朦朦认为,在国内融资难度系数高,外部环境发生根本性转变时,房企海外融资规模扩大是必然趋势。

具体来看,发行公司债是大部分房企融资的主要方式之一,本月此类融资方式融资环比大幅上涨,融资总额占比61.13%,位居第一,其中境内发行116亿元,占比24.67%,境外发行354.13亿元,占比75.33%。

境外融资原本被视为境内融资的补充方式之一,但就目前的态势看,境外融资有成为房企最主要融资方式的可能性。

国金证券首席宏观分析师边泉水表示,有些行业风险较高,风险溢价就会提升,融资方会要求提供更高的利润水平,信用利差在扩大,这一点对房地产行业来说是不利的。

中小房企承压

资金紧张的背后,迫使房企开始加速回款。

近期恒大的打折卖房就是一个例子。近期恒大开始进行无理由退房推广,并开始82折起。对于恒大这样的大公司已经开始通过降价来进行加速回款,其他中小房企压力更大。

“中小房企都开始寻求项目股权出让,对于大房企而言是一个不错的机会,他们的融资难度也非常大,因此不得不开始降价或者出售项目股权。”一位地产高管告诉记者。

吴裴培也经常接到这样的信息,包括恒大等公司都开始寻求基金入股,他也看了非常多的房地产项目,但是真正想投的却非常少。

事实上,规模大房企正在不断挤压中小房企市场。“我们的战略客户大概27家,全部排名几乎在TOP30,这些客户才可以拿到我们银行贷款。”一位中信银行客户经理表示。

此外,很多负债较高的主流企业同样面临融资难。根据wind资讯显示,目前A股房地产2017年净负债率超过200%的房企分别有:泛海控股、华发股份、阳光城、中南建设、金科股份、绿地控股等,H股净负债率超过200%的房企有:佳兆业、融创中国。这些房企的资金成本也是业内偏高。

有TOP20房企相关人士称,只要资金成本不超过10%是可以接受的。

事实上,房企的“规模大战”丝毫没有偃旗息鼓的征兆。中原地产研究中心统计数据显示,2018年截止5月21日,在楼市调控下,大部分城市土地成交溢价率明显下行。但成交金额依然刷新了历史同期记录。50大城市,合计土地出让金高达13190.2亿,同比2017年同期的8874.4亿上涨幅度高达48.6%。

在这样的情况下,中小房企既要想办法加杠杆拿地,又要想办法销售融资,无疑风险不断增加。

“很多房企都在走钢丝,预计今年下半年会有更多房企抵不住降价卖房。”上述高管告诉记者。

北京房贷飙涨:按揭贷款量跌价升 房企发债成本攀升

何婧 本文来源:中国证券报·中证网 综合 责任编辑:何婧_nj55
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