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新经济时代下 古城金陵如何创建全球影响力 ——戴德梁行2018年半年度南京媒体分享会圆满结束

2018-07-04 19:33:20 来源: 网易房产南京 举报
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今天(7月4日)下午,戴德梁行在汉中门民国小院内举办了2018年半年度南京媒体分享会上,此次就“新经济”、“南京城市策略发展”等问题进行分析和总结,并对南京城市发展的新趋势和新热点进行前瞻与猜想。

新经济时代下 古城金陵如何创建全球影响力  ——戴德梁行2018年半年度南京媒体分享会圆满结束

新经济为经济发展持续注入新动能 新生活方式产生

“新经济对生产方式和生产关系的影响主要体现在新产业门类及新商业模式的催生。人工智能、云计算、物联网、泛娱乐等新兴产业相继诞生成熟,并与金融、医疗、汽车、通讯等传统产业进行融合。而共享经济、智慧经济、互联网经济等新商业模式则成为当下逐渐壮大的主流商业模式。” 戴德梁行南京公司副总经理杨波分析道。

受新经济影响,市场经济的参与主体呈现多元化发展趋势。近年来,创业团队、独角兽企业、斑马企业,乃至垄断巨头纷纷成为新的市场主体,大大增强了市场经济的活力和竞争力。

解读四大“新趋势”  把握新经济发展浪潮

在对新经济的意义进行分析后,戴德梁行的报告中提出了新经济浪潮下的四大“新趋势”—创新街区的涌现、城市中心区的复兴、企业总部的新形态、新经济+新型城镇化。

针对新经济模式与我国实际国情的结合,戴德梁行的报告中提出,新经济模式为特色小镇、田园综合体注入了新的发展动力,为新型城镇化国家战略提供了新的思路和发展模式。在国家政策的指导和鼓励下,全国已涌现出一批极具发展潜力的特色小镇,而未来新经济与新型城镇化的高度融合是大势所趋。

产业与创新 创建全球影响力的创新名城

在对新经济发展浪潮下的“四大趋势”进行深入分析与解读后,戴德梁行解读了2018年南京的“新使命”。戴德梁行报告指出,在《2018年南京市政府工作报告》中提及南京2018年的工作重点为“坚持聚力创新,加速转换发展动能”,把创新作为引领发展的第一动力,大力实施创新驱动发展“121”战略,加快推进“两落地一融合”工程。南京目前分别通过强化战略科技引领、支持名校名所与名城融合发展、推动科技成果和新型研发机构落地推动建设具有全球影响力创新名城。

在经济与产业方面,报告提出南京应“抢占新经济浪潮下的市场制高点”,提升城市创新能力、培育并吸引独角兽企业将是未来南京城市核心竞争力的主要来源。报告分析道, 南京以建设“全球影响力的创新名城”为发展目标,但整体创新能力目前在国内城市中处于中游位置; 独角兽企业将是未来的“兵家必争之地”,南京独角兽企业在数量和估值上与一线城市差距大,而且与同城市等级的杭州差距悬殊。


新经济时代下 古城金陵如何创建全球影响力  ——戴德梁行2018年半年度南京媒体分享会圆满结束


戴德梁行的报告还显示,南京独角兽主要分布于未来新零售、汽车交通、医疗健康和互联网企业服务,而相对成熟的产业上下游配套及完善的创业政策环境是吸引独角兽企业入驻的关键因素。

戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光总结道,城市存量更新、提高城市核心竞争力、及提前布局新风口将成为南京2018年城市发展的“新使命”。他认为,城市更新、培育“创新街区”和“独角兽街区”、“打造迷你城市总部”及“展开新一轮新型城镇化”将成为未来城市发展的重点工作。

写字楼成交均价稳步上升 新兴商务区多点开花

根据戴德梁行写字楼部的报告显示,2018年上半年,南京市整体商务格局呈现出由鼓楼、新街口、河西组成的核心区“三足鼎立”的情势,新兴商务区多点开花,实现从单核到多核的裂变。

报告就南京写字楼的租赁、销售、土地供应和未来发展分别作了详解。在租赁市场方面,新街口、鼓楼、河西、江宁开发区四大板块租金维稳,其中江宁受新盘入市拉动,租金同比上升4%。2018年上半年租赁最为活跃的产业类型为金融业、专业服务业,成交份额近六成。

戴德梁行南京公司副总经理杨波认为南京的商务区分布由单核向多核转变,新兴商务区是未来写字楼市场的供应主力,将吸引更多新兴产业租户入驻。随着南京写字楼品质不断提升,南京高度不断刷新, 南京的商务氛围将更加浓厚。

新经济时代下 古城金陵如何创建全球影响力  ——戴德梁行2018年半年度南京媒体分享会圆满结束

戴德梁行南京公司副总经理杨波发表独到见解

长租公寓发展迅猛,机遇和挑战并存

在国内市场,租赁住房并不是一个全新的概念,然而近年来长租公寓无论是在政策层面还是市场层面都受到前所未有的高度关注。目前长租公寓的主要租住群体是青年和白领,这些都是共享经济的核心消费群体,租赁住房也随之演变成为新兴产业,加上与新经济进行深度结合,未来将带来丰富的想象空间。目前,包括开发商、运营商、经济公司、酒店集团等不同背景的企业凭借各自的经验、资源、优势等纷纷建立长租公寓品牌。

目前长租公寓的现状主要呈现为:一、参与主体多元化,房地产上下游企业、酒店集团、结合资本与互联网的独立公寓品牌、金融公司都参与到住房租赁平台的建设;二、市场规模不断扩大,据统计长租公寓品牌数量合计已达1200多个;三、龙头企业加速成长,龙头企业已初具规模,行业排名前十位的企业管理的房屋间数都已过万;四、盈利模式逐渐清晰,已有不少企业逐步找到适合自己的经营方式。

在戴德梁行报告中提及,目前长租公寓的分类较多,主要为:以万科、龙湖、旭辉等代表的房企,魔方公寓、YOU+公寓引领的互联网公司,链家自如等房产中介,华住旗下城家为代表的酒店集团,以及众多金融和互联网公司,都纷纷加入长租公寓的阵营。根据戴德梁行住宅部的报告显示,目前南京市场有较多长租公寓品牌,在二线城市处于领先水平,户型在20-40平方米为主,整体租金水平在1500-4000元/月。

报告解读了目前长租公寓面临的机遇和挑战。目前长租公寓市场面临盈利模式、市场竞争、政策环境、融资成本高等问题。戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光总结道,政策支持下,长租公寓迎来前所未有的发展机遇,同时对于开发运营管理以及资金筹划运作能力提出了很高的要求。如何降低拿地及运营成本、降低融资成本、精准定位、差异化产品发展,为未来项目退出做好充分准备,成为长租公寓项目成功的关键。

新经济时代下 古城金陵如何创建全球影响力  ——戴德梁行2018年半年度南京媒体分享会圆满结束

戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光和现场记者分享专业观点

长租公寓资产证券化风口

围绕“长租公寓资产证券化”这一话题,戴德梁行分享了在资产证券化与长租公寓资产证券化领域的经验,并探讨长租公寓资产证券化实际操作中的热点问题及路径。

根据戴德梁行估价部的报告统计,截至2017年第二季度,亚洲共有142支REITs,总市值达1,989亿美元。其中日本、新加坡、香港三地REITs市值合计占比达94.1%。目前,国内商业房地产资产证券化的主要参与模式为类REITS、CMBS、CMBN。

随着长租公寓市场的蓬勃兴起,长租公寓成为了众多参与者竞相探索的领域。根据中国饭店协会公寓委员会的统计,国内共拥有规模公寓企业超过500家,公寓间数超过100万间。目前,长租公寓市场主要参与者有四类,分别是创业型运营商、房地产开发商、房地产服务商和酒店运营商。参与者可选择的主要资产证券化产品主要为ABS和REITS。

戴德梁行总结了长租公寓REITS的产品主要面临如下问题,一、以住宅物业为基础资产运作的长租公寓有商品住宅价格高、土地价格高、收益率低等问题;二、以非住宅物业为基础资产运作的长租公寓面临土地使用年限有限、收益率偏低等问题。此外,还需要关注个人信用及繁复税费对长租公寓REITs产品良好发展的影响。

戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光指出“长租公寓资产证券化的尝试方兴未艾,近期发行的几单产品为这个市场提供了很好的借鉴,相信更多的企业会愿意加入到这个市场中来。戴德梁行拥有大中华地区最强大和最专业的估价及顾问服务团队,并参与了中国REITs进程中几乎每一单示范性项目。我们希望在长租公寓资产证券化领域,通过提供专业的物业价值评估、市场调研及尽职调查等咨询服务,助力更多的企业稳步发展。”

这次戴德梁行的分享会在专业幽默的氛围中圆满结束,真的给我们带来了很多的“干货”!对南京上半年的经济、产业、楼市等多方面进行了详细的分析和展望,也为我们带来了很多第一手的资料!

胡成恒 本文来源:网易房产南京 责任编辑:胡成恒_hch8
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