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下一轮调控重点须从房价转向地价

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下一轮调控重点须从房价转向地价

对开发商来说,高价拿地不可能低价售房。拿的地价格越高,房价就会越高。反之,则越低。

根据上海易居地产研究院数据,2018年4~7月,地价同比增幅已连续4个月下跌,而房价同比增幅连续4个月小幅上涨,到7月份,房价同比涨幅已大于地价同比涨幅。这也是2016年5月份以来,地价涨幅首次低于房价涨幅。

众所周知,地价是房价的主要构成部分,从2003年房地产市场放开以来,地价占房价的比重就一直处于上升态势。在建筑成本、各种规费等相对稳定的情况下,影响房价的主要因素应当是地价。地价涨,则房价涨;地价稳,则房价稳;地价下降,房价也就能够下降。否则,房价很难出现下降。

事实也是,发达国家之所以房价比较稳定,最主要的原因之一就是地价占房价的比重不是很高。美国地价占房价的比重长期徘徊在20%~30%之间,主要城市也就在30%~40%。英国则保持在25%~38%之间,瑞典只有20%~22%。因此,房价的变动主要是由市场的变化引起的。一旦市场处于低迷状态,房价很快就能出现下降现象。

更重要的,房价不受制于地价,相关的风险会更小。因为开发商无法利用土地从银行获得更多资金支持,土地与金融的关系也就没有那么密切,即便出现房价下跌,也不会给银行带来很大的风险。相反,如果土地与金融的关系过于密切,开发商的贷款主要依赖于土地的价值从银行获得。那么,一旦房价下跌,就有可能引发金融风险。

日本房地产危机的爆发,很大程度上源于土地与金融的关系过于密切。根据日本通产省和日本银行1998年的调查,日本主要城市地价占房价的比重在60%~75%之间,东京则超过85%。所以,日本最终爆发房地产市场危机,导致日本经济出现严重衰退,直到现在房地产危机留下的影响都未完全消除。

正因为如此,如何降低地价在房价中的比重,对解决房价过高的问题,特别是遏制房价上涨具有十分重要的作用。只有让地价上涨的步伐停下来,房价上涨的步子才能放慢,并最终回到理性轨道。

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