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房租暴涨?到底是谁在推动价格的上升?

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房租暴涨?到底是谁在推动价格的上升?

随着楼市进入全面严控时期,新房与二手房市场似乎正逐渐回归理性,这时监管相对薄弱的租赁市场却出现“波澜”房租成为国民关注的焦点

在暑期租房旺季的节点上,近期部分重点城市房租出现了较快上涨,据中国房价行情网数据显示,北京7月房租较2017年同期涨幅达到20.3%,而7涨幅最高的成都市更是达到了31%

房租暴涨?到底是谁在推动价格的上升?

更为值得一提的是,据统计数据显示,20172月至今年6月,全国17个热点城市平均房租上涨了8%,其中上海涨了19.5%,深圳涨了15.6%,北京涨了25.9%房租大幅度上涨的背后,这三个原因是关键:

第一市场上存量房源的减少。最近10年,中国流动人口急剧增加,有1.7亿人需要靠租房来解决居住需求。但目前市场上新增租赁房屋的套数,却连续11个月环比下降。

2017年以来,北京与上海等城市都供应了一批只租不售的土地,只是目前这些租赁用地上投建的项目真正投入市场的还并不多,尚未能够转化为有效供给。

以上海为例,截至20187月底,上海共出让了34块租赁住房用地,将建成3.5万套住房目前上述地块能够带来的市场供应量还远未形成规模。

同时值得关注的是,在“坚决遏制房价上涨”的楼市调控目标下,不少城市的限价政策使得房地产开发商的盈利空间收窄,一些开发商持观望态度,延迟开盘时间,这也在客观上降低了全社会的住房供给,并将其传导至租赁市场。

第二一二线城市的租金回报率普遍偏低,房主通过租金需要70年左右才能收回成本

根据国内知名智谷权威机构近期发布“100个城市租金回报率排行榜,我们可以看到:北上广深四个一线城市分别需要72.99年、72.46年、67.57年、59.17年才能回本。而如果在厦门买房,回本的时间则最长,需要100。在这份包含了100个样本城市的租金排行中,部分城市都在70年以上才能回本。

由此可见,国内租金回报率低的惊人,而国际上的健康水平一般在18-27年左右。目前我国租房人口数量是1.6亿,据有关行业机构预测,到2020年,国内租赁人口将会增长至2.0亿,2030年将会增长至2.7亿。现在房价虽然在严格遏制中,但现在的一、二线城市的房价依旧难以让多数人接受。

第三中国长租公寓快速发展,导致其利用资本优势大量吃进房源,把原来的中低端房源改造成中高端公寓,然后出租,如此一来成本就会提升。

央广网日前报道指出,一线城市租房价格实际涨幅,已高于机构宣称的两三个百分点,甚至超十个百分点,其中房租上涨的原因之一指向长租公寓对城中村的改造,将中低端房源升级为中高端房源后,助推了租金的上涨。

城中村改造主要指企业将城中村住宅楼进行整租后,整体改造升级为长租公寓产品,近来较受关注的有万科发起的“万村计划”。“万村计划”将城中村房源进行集体整治,打造含家私家电的公寓住房,目前已拓展至深圳超21个村,片区覆盖龙岗、南山、盐田、龙华等。

中原地产首席分析师张大伟说,考虑到出租房源的结构性变化,部分地方的房租还会涨。

房租暴涨?到底是谁在推动价格的上升?

在全国房租大涨的背景下,南京租赁市场如何呢?

南京贝壳研究院统计数据显示,7月份南京租赁成交平均单位租金44.6/平方米/月,环比上涨3.7%,增幅创近一年以来新高。近期主要受学区房高租金影响,整体均价水平被拉高。而其中地铁沿线房价涨势“凶猛”,尤其换乘站附近租金持续上涨。

针对南京租赁市场上半年的分析南京贝壳研究院报告显示,从区域来看,上半年南京租赁市场呈现两个明显趋势:一方面,市区租赁下滑明显,鼓楼下滑最高达到了16.89%。另一方面,主城外围受到青睐,雨花台与江宁租赁成交增长显著。主要原因得益于“宁聚计划”中有近70%的大学生初来南京,会选择租金较低的雨花台与江宁,同时江宁地区的S9S8号线也已经通车,交通便捷加上租金低廉,因而吸引了毕业生租房的目光。

与北京不同的是,南京租赁市场供求相对平稳,只是毕业季叠加学区房租赁需求的阶段,租金有所上涨。据链家集团南京贝壳研究院院长余路晴分析,主要有三点原因:一、南京外来人口不多,近年来每年人口净流入仅3万人,仅在今年人才引进时有过一次大涨幅。二、随地铁延伸,租赁需求也向外延展,尤其是毕业季,大量租赁需求扩展到郊区,所以整体租金没有大涨。三、南京长租公寓目前还处于初期阶段,以分散式公寓为主,开发商品牌公寓逐步落地,长租公寓公司持有的房源量没有改变南京目前供需状况,所以供需相对平衡。

核心城市房租价格受到回报率低和市场供地等因素的影响,但相信随着调控政策的深入,后续市场供给的有效增加,部分城市的租房价格快速上涨的趋势或将减缓。

房租暴涨?到底是谁在推动价格的上升?

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