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租赁政策红利被异化为资本助推下的长租乱象,楼市调控应转向

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租赁政策红利被异化为资本助推下的长租乱象,楼市调控应转向

当下,应站在租赁需求崛起、构建内需社会、保障基本生活的高度,将楼市调控重点转向租赁市场,修复租赁市场监管的基础设施,完备相关统计数据,包括存量租赁住房规模和结构、租赁居住质量、租赁交易价格、租赁供给主体和需求状况等,进而制定住房租赁发展规划。

为加快推进公租房的供应分配,北京市住建委近日正在加快落实西城、海淀、丰台三个区近5000套公租房房源的分配,以加大租赁住房供应,这条消息引起了租客们的热切关注。

房租上涨,引起全民关注之程度不亚于房价上涨。如果说买房或多或少有投资的想法在其中,那没有人租房是为了投资的。在我国各大城市,如今“先租后买”已成居住定式,再加上房价上涨并长期在高位运行,人口流动和工作变动越来越频繁,租房人群早已超过购房人群。因此,相比买房,租房应是更被关注的民生事项,房租稳定也是民生稳定和社会稳定的基础。

租房的大众消费特性,决定了房租上涨会导致CPI上涨。自2002年有统计数据以来,CPI中房租月均同比上涨3.32%,而同期CPI月均同比上涨2.8%,前者每月比后者高出0.53个百分点。作为基础性成本,房租上涨意味着人工、仓储、门店等成本的上涨,生活消费价格必然上涨。从去年以来大类消费品中的白酒、黑白家电普遍提价,再到近期家政服务和家装建材的价格调整,人工、仓储、门店等成本上升,都与房租上涨直接相关。据调查,各大中城市的租房者多为25至35岁的年轻人,这类群体有边际消费倾向高、创业和扎根城市的愿望强两大特征。据易居研究院报道,去年北京等20个大城市的房租收入比在30%以上,看似与发达国家大城市“居不易”的状况差不多,但房租还只是生活消费的一部分,租房者在其他领域的支出压力也很大,比如子女教育、父母养老、医疗和社会保障等。因此,房租上涨过快将产生显著的消费挤出效应,势必抑制最有消费意愿的群体释放消费潜力。

再放宽些视野来观察,租房群体还包括2.45亿外来人口、农村待转移的近3亿人口。2008年之前,我国社会消费品零售增速一度达到23%,但自那时起便持续下行,今年7月已落到8.8%。另据北京市统计局的数字,去年北京居民开支最多的是居住和医疗保险两项,增幅分别达到了11%和16%,食品烟酒和衣着服饰这两项增幅分别是-0.7%和-8%。而在2013年,北京居民在食品烟酒消费增幅还将近10%。

近日,全国人大再次审议个人所得税法修正案草案,其亮点包括子女教育、继续教育、大病医疗、房贷利息和租金、赡养老人等五项刚性支出可在税前扣除。近年来,居民基本生活成本上涨较快,如果房租支出占可支配收入的30%左右(一线城市占比在40%左右),将成为居民消费的最大负担。为此,楼市调控之后,必须加码对租赁市场的调控。

据报,北京监管部门8月17日集中约谈了主要住房租赁企业,提出了“三个不得”、“三个严查”;7月底,深圳发布了整顿市场的通知,明确将整治租赁市场乱象列入房地产市场整治的重要措施。在稳定租金方面,主管部门现在正在探索限价租赁房制度。无疑,这仅仅是开始,相比商品房交易市场调控,租赁市场调控的难度更大。

房租价格上涨,是矛盾长期积累所形成的。2008年“扩大内需”及随后3600万套保障房战略,中央对公租房、中低收入人群住房问题很重视,但落实到地方后,重量化指标多于供给质量。2017年以来各地都出台培育租赁市场的文件,但多数仅在宏观层面摆条文,供给端改革、民生项目落地效果不彰,比如集体土地建租赁房(特别是公租房)仅有个别案例,而闲置商业办公“改租赁”也还未成形。在有效房源供给不足、住宅租赁市场先天发育难以充分的背景下,部分地区出现金融资本进入房产中介行业放杠杆的问题短期被放大,租赁政策红利(特别培育规模化租赁)被异化为资本助推下的长租公寓乱象。

此外,对租赁市场的监管基础也很薄弱。比如,在国家统计局等官方口径中,对租赁市场的统计远少于交易市场,仅在CPI中有“租赁房房租”指数一项。由于缺少第一手数据,监管者不得不从各大中介机构获取租赁数据。可是,中介机构的市占率有限,经营策略也不同,统计口径大有差别,即使将各家信息汇总起来,也很难反映市场的全貌。

由于数据缺失,租赁行业长期定位不清,直到去年7月才确定为生活服务业,而租赁行业涉及的监管部门(住建、国土、规划、消防、民政、工商、公安等)又多,需要管理投入人力、物力很大。从实际效果看,地方对于租赁市场的监管,通常仅以“约谈、检查”等手段为主,缺乏约束力。租赁监管难以落地,还因为租赁市场有明显的地域性特征,从上到下的监管落地难度大,更需要因城施策,激励地方政府的主观能动性。

基于这样的现状,为了加快培育健康的住房租赁市场,眼下亟须在新环境下再行楼市调控。首先,站在租赁需求崛起,构建内需社会,保障基本生活的高度,将楼市调控重点转向租赁市场;其次,修复租赁市场监管的基础设施,包括存量租赁住房规模和结构、租赁居住质量、租赁交易价格、租赁供给主体和需求状况等。基于此,从上到下制定住房租赁发展规划;再次,加强供给侧结构性改革。目前,租赁房市场最大的问题在于中低价位、中小户型的“适租型”租赁房太少。我国城市空间已进入存量时代,存量商品住房供给弹性小、价格高,供给侧改革的重点在于存量商业办公、工业区宿舍、城中村、外围集体土地等再利用,但再利用的基础应是政府支持下的配套完善、“适租型”导向的修缮。最后,还需杜绝城市的大拆搭建,尤其应严禁打着棚改的旗号拆掉位置良好、租金适宜的存量住房。

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