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银城上市 股权激励吸引高管

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银城上市 股权激励吸引高管

导读

从房企“钱、地、人”三个维度来看,规模是基本诉求。

9月12日,银城国际控股有限公司(简称“银城”)在港交所网站披露了招股说明书。这是一家总部位于江苏南京,2017年销售规模49亿元的企业。

对比同样发家于南京,并于两个月前赴港上市的弘阳地产(01996.HK),银城的规模显然更小。今年5月,银城在一场发布会上喊出了“5年500亿”的口号。

实际上,由于调控与行业调整,房企出于发展需求,纷纷通过登陆港股资本市场开拓融资渠道。2018年以来,正荣地产(06158.HK)、弘阳地产相继完成上市,福晟国际(00627.HK)则通过借壳上市开始资产重组之路。万创国际、大发地产、美的置业、万城控股和河南许昌的恒大集团也先后在港交所递交上市申请。

亿翰智库研究总监张化东指出,做大规模是房企的基本规律,目前来看,规模是生存的前提。他认为,从房企“钱、地、人”三个维度来看,规模是基本诉求。小规模企业必须通过上市打通海外融资渠道,从而做大做强。值得一提的是,大部分房企上市之后,一方面打通了发债渠道,另一方面,融资利率也从两位数降至一位数。

融资扩张

实际上,从银城公布的财务数据可见,该公司已进入发展快车道,融资扩张的需求已然明显。在2015、2016、2017三个年度和2018年上半年,银城国际的营业收入分别为20.91亿、25.03亿、46.76亿和1.086亿元人民币,同期毛利分别为6.44亿元、8.71亿元、7.84亿元、5811.8万元;税后净利润分别为1.99亿元、3.7亿元、3.91亿元、2.43亿元;母公司拥有人应占净利润分别为9170万元、3.48亿元、4.2亿元、2.62亿元。

需要指出,公司今年上半年营收只有1.086亿元,从上半年确认的物业销售收益来看,只有4192.6万元,但从流动负债表里可见,今年上半年合约负债高达74.04亿元,这表明,尚有73亿多的销售收入有待结转。

值得关注的是,截至2015年-2017年三年年末以及2018年6月30日,银城国际资产负债率分别达65%、80%、87%和90%,资本负债比率同期为141.1%、238.7%、284.9%和453.2%,都呈现逐年递增趋势。

业内人士分析,银城过去与其他公司合作项目较多,这是造成其股东分散的主要原因,而相应地,净资产负债率也会提升。

截至2018年6月30日,银城拥有位于7座城市的28个物业项目,建筑总面积大约有328.69万平方米;其附属公司所开发物业项目建筑总面积约281.03万平方米;在其与合营企业及联营企业开发的物业项目中,银城应占建筑面积约为21.71万平方米和25.94万平方米。按照招股书公布的住宅销售均价8734元/平方米匡算,银城大约有572亿元储备货值在手。

但银城今年上半年仍加速拿地。据招股书披露,2016年至今,银城获取近20个项目,仅今年上半年银城就获取了11个项目。而截至今年6月底,银城未偿还的银行贷款为15.6亿;截至7月底,银城现金及现金等价物仅为19.24亿。

21世纪经济报道记者关注到,2016年的时候,银城旗下主营物业管理服务的银城物业(836726.OC)2016年就已挂牌新三板。中商产业研究院资料显示,截至2014年12月31日南京银城物业服务股份有限公司营业收入约1亿元,净利润约388万元,公司总资产约为7443万元,净资产约1706万元。或许,这可看作为银城布局资本市场的一个注脚。

人才储备

房企上市为解决“钱、地、人”的问题,在执行公司战略方面,无论大小房企,对于人才的需求同样迫切。以弘阳为例,上市前该公司开启了挖人模式,从各大上市房企引入9名高管,并在今年3月1日举行集体入职仪式。

阳光城更不失为典型案例。2015年一份第三方排行榜单上,阳光城的陈凯以540万元薪酬成为福建“最贵CEO”。陈凯在阳光城上市前的2012年2月加盟阳光城,从2011年20亿出头,到2014年230亿销售额,短短三年间,阳光城完成10倍的跨越。彼时的阳光城,与当下蜂拥上市的小房企具有共性:从公开财务资料上看,阳光城正面临阶段性危机,销售和回笼不畅,融资严重依赖信托,负债期限短,成本高。陈凯的加盟,对于阳光城实现规模的增长作用是有目共睹的。这也为后来者对职业经理人的希望值埋下伏笔。

上市打通融资渠道之外,银城在人才储备方面也开始下功夫。与其他房企不一样的地方在于,银城以股权激励原有高管。招股书显示,公司主席黄清平共持有50.72%股份,戴成书持有17.67%股份;主要股东朱林楠持有9.57%的股份;非执行董事谢晨光持有7.35%的股份;公司执行董事、总裁马保华持有6.77%的股份。

除实际控制人黄清平之外,谢晨光、马保华等银城老将持股比例加起来超过14%。此外,还有多名主要股东也持有银城股份。

这样的做法并非孤例。同策研究院首席分析师张宏伟指出,小房企上市获得融资扩张机会,然后可以通过股权激励给核心高管带来比较高的回报。对于职业经理人而言,他们也乐于搭乘中小房企高速发展的快车,获得丰厚收获。在房地产行情下滑的时候,一些大型房企城市公司总经理或者区域总裁宁可跳到小公司做区域总裁。因此,股权激励不乏为小房企解决人才问题的最直接途径。

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