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证券日报:上市银行自有房产市值或超7万亿,大部分未入账

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证券日报:上市银行自有房产市值或超7万亿,大部分未入账

一座座高楼大厦及其坚实的市价,神奇的在上市银行的财报中集体缩水甚至隐身了,而这“隐身术”并非违规腾挪资产。确切地说,在会计准则的“掩护”下,26家上市银行的自有房产以“成本(或评估值)加折旧”的形式躺在报表上,而其真实的交易价值却并未入账,成为了一笔看得见却用不了的“私房钱”。

据记者独家统计,截至今年中期,上市银行的自有“涉房固定资产”(含房屋及建筑物、在建工程以及房屋装修)净值约为6227亿元,原值接近9000亿元。即使按照保守的估计,这部分资产的真实市价也将达到4.5万亿元,较目前的净值“富余”接近4万亿元;如果估价再大胆一点,则账外隐藏的“私房钱”可能超过7万亿元。如果说7万亿元的天文数字比较抽象,那么可以选取上市银行2017年合计的净利润来进行对比,后者不足1.4万亿元。

房产原值或接近9000亿元

记者根据上市银行中报独家统计发现,截至今年中期,上市银行的自有“涉房固定资产”净值约为6227亿元(个别银行中报未披露相关数据,按照其去年年报数据估算)。

从记者的统计来看,多家上市银行的累计折旧率(累计折旧/最新一期的成本)超过30%,其中,个别上市银行的累计折旧率甚至超过50%,即便是折旧率较低的上市银行,目前账面涉房固定资产的价值也较原值打了八折。如果按照累计折旧率30%推算,这些资产的原值接近9000亿元。

涉房固定资产的原值与账面净值之所以出现比较大的差异,是因为按照相关规定,绝大多数银行涉房固定资产都是以成本作为初始价值,并按照一定的速度进行折旧,普遍的每年折旧率在2%-7%之间,其中4%左右的折旧速度为更多银行所接受。当然,也有少数银行将年折旧率上限设定的十分宽泛——接近20%,如果按照上限折旧,上市银行的固定资产5年时间就可以在账面上“消失”。当然,即便是按照目前上市银行较为常见的30%以上的累计折旧估算,相关资产普遍的折旧年限已经有8年以上。

需要说明的是,四大行的房产入账方法有些与众不同,因为其上市之前经历了大规模的财务重组和注资,因此其部分固定资产是按照重组时的评估值入账。例如,工商银行、农业银行均在2017年年报中做出类似表示,“固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。为本行股份制改组而评估的固定资产,按其经财政部确认后的评估值作为入账价值。固定资产从达到预定可使用状态的次月起,采用年限平均法在使用寿命内计提折旧”。

不过,即便是按照较晚上市的农业银行上市时间计算,四大行固定资产评估入账后至今也已经超过了8年。

此外,从上市银行近期的公告来看,上市银行“置产”的热情依旧持续着。今年以来,有多家上市银行披露了购买办公用房的计划。事实上,上市银行更多的新增涉房固定资产需求,因为额度相对于银行的资产规模较小,根本无需披露。

房产真实市价已翻数倍

即便是9000亿元的原值,当然也远远不是这些涉房固定资产目前的全部价值。2016年,曾有上市公司靠卖两套学区房保壳——买房12年狂赚16倍。

“12年赚16倍,在北京这样的一线城市并不算夸张,一些重点区域(例如通州),房价的涨速比这还快呢”,一位地产中介公司老员工对记者表示。

“我2005年在西南二环外买的房子,单价是不到8000元/平方米,去年最高涨到9万元/平方米,现在差不多回落到8万元/平方米”,家住北京市南二环外的张女士也印证了“房价增长10倍不是传说”。

当然,对于上市银行来说,买楼绝大多数都是为了自用,或者可以理解为“另类刚需”。“其实,开始买楼的时候也有些犹豫,不过考虑到银行需要与自身品牌相称的办公场所,且金融街的好位置也有限,就拍板买下该商业房产”,某上市银行时任行长曾对记者表示,“当时确实没想到,几年以后回头一看,房价已经翻了数倍,不过由于房子是自用,并未觉得地产升值对银行产生实质性影响”。

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