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楼市调控:规范“两市”坚持“两限”实施“两调”

2018-11-30 09:48:44 来源: 中国经济导报
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从1998年住房制度改革开始,我国商品住宅市场发展已经走过了整整30年的历程。回顾三十年的制度建设和市场调控,既有成功的经验也有失败的教训。2018年7月中央政治局会议强调,“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”,给我国房地产体制改革和市场调控提出了新的更高的要求。

完善商品住宅市场调控的总体思路

一是市场调节,政府干预。房地产一级市场即土地市场供给完全垄断,二级市场即商品住宅市场区域性供给寡头垄断,土地市场、住宅市场均具有垄断特征,供求关系不是土地价格、住宅价格的决定力量,难以通过市场供求关系控制地价和房价,因此房地产市场需要政府干预。在政府干预的框架下,“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段”,增强短期调控政策的明确性和稳定性,形成稳定的市场预期,削弱市场非理性冲击;同时完善相关制度建设,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

二是疏堵结合,精准调控。商品住宅市场调控可效仿“大禹治水”,精“堵”准“疏”,疏堵结合。2017年3月至2018年3月,全国商品住宅市场调控措施升级至限购、限贷、限价、限售的“四限”手段,住宅市场显著降温,房价指数波动下滑。“四限”齐下冰冻市场短期效果明显,但全方位“堵”住市场断水截流不可持续,需要变“堵”为“疏”,精“堵”准“疏”。根据调控历史经验,继续严格实施具有拐点效应的市场化调控手段,“堵”住可以快速激活市场的杠杆力量;同时实施适度叠加拐点效应的政府干预手段,灵活“疏”通干预市场的行政力量,有堵有疏,疏堵结合,熨平市场大幅波动,引导市场渐进恢复正常运行。

三是及时监测,动态应对。商品住宅市场调控的关键问题之一是需要准确掌握市场的实际运行。通过公开透明和准确的数据信息,可以合理引导市场预期,规避市场恐慌性集中释放需求或供给;可以提高政府对市场运行的分析和判断能力,改善政府的调控方式;有利于市场配置与政府干预相结合,避免误判决策失误带来市场的波动和资源的错配,以保障和维系市场稳定和持续发展。商品住宅市场调控应推进建立完善的市场数据和指标体系,补充房屋存量、房屋空置以及房屋拆迁等数据;应形成各部门联动的沟通机制,定期对市场情况对监测和监管效果进行评估,为下一阶段调控政策明确方向。

胡成恒 本文来源:中国经济导报 责任编辑:胡成恒
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