网易首页 > 网易房产南京站 > 正文

2018南京楼市回顾:土地篇

2018-12-29 13:50:20 来源: 网易房产南京 举报
0
分享到:
T + -

在房企老大万科都在高喊“活下去”的2018,当坚决遏制房价上涨的呼声越来越高,房企拿地的热情却越来越小,国内多个热点城市正轮番上演着“土地流拍”。据数据统计,今年前十一月全国土地流拍数量接近900宗,流拍率高达6%,创下2012年以来的新高,比此前期间下行最严重的2014年足足高出2%。

那么在这样的大背景下,南京这一年的土地市场表现如何呢?

2018南京楼市回顾 土地市场篇:地价降了

2018南京楼市回顾 土地市场篇:地价降了

随着今天(12月28日)土地拍卖的结束,2018的土拍大战正式落下帷幕。据统计,今年南京主城共挂出80幅地块,成功出让地块中,仅1幅地块达到了最高限价需现房销售。总出让面积为431.2万㎡,创仅三年来新低。回顾今年的土拍市场,“一轮成交”、“地价降了”这些词令人印象深刻,那么今年土地市场有哪些重要事件呢?

今年总价地王

8月10日,江北核心区G06地块经过81轮的激烈争夺,以56.4亿元的高总价成为了今年的总价地王,地块面积约15万㎡,楼面地价17152元/㎡,项目周边住宅房源价格在2.7-2.8万/㎡,相邻的G04地块成交楼面价为13766元/㎡。

6月29日万科7轮竞价拿下的江宁G26商住混合用地,以55.6亿元的总价位居第二,楼面地价为14171元/㎡。地块周边主要是一些低密度住宅,周边二手房挂牌均价在26571元/㎡左右,该地块未来的建设,很大程度上填补了区域内新房市场的空白,值得关注。

今年唯一流拍

3月23日,城北尧化门区域的G08地块的拍卖没有开发商报名,惨遭流拍,这也是今年唯一流拍地块。城北G08地块是一幅商办地块,东至宁镇公路,南至仙尧路,西至规划道路,北至规划道路,总用地面积69968.18平米,出让面积65056.81平米,容积率Far≤5.0,挂牌出让起始价10亿元。

城北G08地块作为区域内备受期待的商办地块,年初无人问津,释放出了今年年初南京土地市场遇冷的信号。

临时终止出让

城北G08地块成为唯一一块流拍地块,主要也因为后期不少地块,临拍前一天就突然终止出让了。

2018南京楼市回顾 土地市场篇:地价降了

2018南京楼市回顾 土地市场篇:地价降了

今年土地市场临时终止出让的土地占8幅,其中一些地块还都来自于热点板块。比如,位于江北核心区的江北G05地块,一路之隔就是雅居乐滨江国际,紧邻地铁10号线临江站;城中的G49和燕子矶的G42两幅商住地块,都是发展前景较好的地块。不禁令人感叹,土拍降温态势明显。

地价降幅明显 土拍多一轮成交

今年调控下南京楼市下行趋势明显,市场不景气,从而传导到了土地市场,致使前两年南京土拍地王频出的风光不再,地价一降再降。例如6月22日的土地出让中,江浦G21住宅用地以15.2亿的总价成交,楼面价17922元/㎡,和之前区域内最高楼面价23235元/㎡相比,地价降了5000元/㎡。仙林G23商住用地以9.26亿底价成交,楼面价楼面地价仅8486元/㎡,和区域最高楼面价24957元/㎡相比,降幅巨大。

更为值得一提的是,南京多场土拍出让的地块都是经过一轮底价成交,而几次出让的租赁地块更都是一轮底价成交。同时需要关注的是,这场土拍相比前三个季度的土拍而言,已经出现了明显的回温。

此外江北雨山路区域地块地价降了1万3、城南铁心桥区域地块地价降了1万5、玄武新中心区域地块地价降了1万7等,这些区域的地价降幅较大,降温明显。

一定程度上,一轮成交意味着2018年或是最近几年南京土地市场最艰难的一年。

取消现房销售 拿地门槛降低

今年7月,土地拍卖取消“现房销售”要求,全面推行“竞自持面积”,当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为在本地块内竞争自持商品住房(租赁住房)建筑面积,每次申报面积200平方米,申报面积最多者为竞得人。

今年11月,南京国土局发布公告:多项执行多年的门槛被取消,同时做出了3大竞拍规则调整:降低竞买保证金比例,从原来的起拍价5成,调低至2成或3成;不再要求竞买人具备相应开发资质;不再限制一个竞买人只能拿一幅宅地。

现房销售一般意味着地价较高,对开发商资本时间要求较高,在南京限价的情况下,现房销售的政策对绝大多数开发商都是个不小的压力。换句话说,不需现房销售的地块,很大程度上减轻了拿地企业的开发压力。同时南京土地市场政策放松,拿地门槛降低,竞买保证金降至起拍总价的20-30%以上以及土地款支付节奏延长,大大降低了开发商的前期融资压力,支付给银行的利息少了,成本也就降低了。

房企联合拿地数量骤增

今年南京土拍中,诞生了多幅两家或以上房企联合拿下的地块。

例如江北新区G01商办地块经过2轮竞拍,最终被明发、弘阳、新城以总价1.13亿元联合拿下;城南G27住宅用地经过3轮竞价,最终被金地、保利、建发三家房企以总价22.6亿元联合拿下,楼面地价17209元/㎡;城北G50地块经过32轮竞价,被葛洲坝和常州三禾以总价15.1亿元拿下,楼面地价22413元/㎡等。

近年来,联合拿地渐成房地产开发的趋势之一,该现场在大牌房企中更为明显。随着调控的深入、融资成本增加,越来越多的房企开始合作理性竞买,共同承担后期开发的风险。

重点发展租赁住房

据统计,南京今年已经挂出了15幅租赁地块,其中2月6日成功出让5幅;12月5日成功出让8幅;还有2幅将在明年1月22日正式拍卖。随着政策的调整,南京将积极推进住房租赁市场发展,所以租赁住房的发展,将是接下来南京房地产市场工作的重要内容之一。

总体来说,2018南京土拍降温是这一整年的主旋律。据业内人士分析,今年土拍降温主要原因还是由于房地产调控政策的持续进行。土拍政策频出,竞自持、竞配建、限房价等要求导致拿地成本居高,加之今年房企融资渠道受限,一系列限制条件对项目盈利和周转带来了压力,房企拿地变得理性

现如今,坚决遏制房价上涨的呼声越来越高面包价格被卡死,面粉贵过面包,因而房企拿地的热情却越来越小,那么究竟明年南京土拍走势将如何,让我们拭目以待!

姜妍雯 本文来源:网易房产南京 责任编辑:姜妍雯_nj39
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
  • 房产
+ 加载更多新闻
楼盘名称所在区域当前价格
阅读下一篇

暴雨袭城 南京多处被淹你家是否安然无恙?

返回网易首页 返回网易房产首页