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南京地产十年样本|①:在政策与市场博弈中 一路攀高的房价

2019-05-08 17:20:00 来源: 网易房产南京站 举报
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2009年的南京地铁一号线,从迈皋桥发车终到奥体中心;

2010年的南京一号线从安德门站起“人”字形分叉,一侧通往河西,一侧驶往江宁;

2014年6月起的一号线,从安德门开始不再到达奥体中心,割接给全新十号线,经由河西通往江北;

2017年6月一号线北延线开工,预计2020年通车;同样2019年十号线的东延也提前开工,南京轨道交通的版图进一步扩大。

其实一号线这十年里的变迁,和南京城这十年城市的发展有很大的重合:

这十年间河西格局发生翻天覆地的变化,地价更是领先全南京;

这十年间江宁的发展一路向南,从南站起,历经百家湖、九龙湖到如今的上秦淮,还承接着禄口、溧水和高淳;

这十年间江北地位迅速提升,一跃成为国家级新区,过江也从原先的大桥丰富成为多条桥隧加轨道。

这十年里,南京人口从630万增长到833万,房价上涨231%;从仅有1条运行地铁,扩张成10条同运,运营里程跃居国内第4;十年里多个板块迅速崛起,新城从雏形到成熟……

回顾这十年,南京城有太多样本值得我们去回顾、探讨和总结。

Chapter1与政策为伴的房价

2019年开年来,日历已经快撕去将近三分之一,这4个月里房地产市场和土地市场的回暖有目共睹,然而回顾2018乃至2017年,严格的限制一度让市场陷入缓步停滞的阶段;再往前追溯2年,我们发现市场出现了从未有过的疯狂,面粉贵过面包的现状一度让人们惊叹疯狂。

从2009到2019年的这十年里,南京的房地产市场出现了大大小小的波动,无一例外每次的波动都伴随着政策的调控,或紧缩或松绑,在市场需求与政策调控的双重刺激下,现今的房价与10年前也呈现出完全不同的局面。

有人踩着政策的利好及时上车,但也有人一直观望却错失良机,本篇将带大家共同回顾南京这十年间与政策为伴的房价,重温当年哪些购房的“机遇”。

3倍的增长

从2009年到2019年,南京的房价发生了近200%的增长,根据统计数据而制作的折线图来看,南京的房价一直在阶梯式的上涨。?2009年南京住宅均价为7334元/㎡,截止到2019年4月份,南京住宅均价已经达到了24218元/㎡,十年的时间,南京现在的平均房价差不多是10年前的3.3倍。

南京地产十年样本|壹:在政策与市场博弈中 一路攀高的房价

其中,折线的每一次上扬都是伴随着紧缩调控松绑,对应到这十年里的年份来看,2011、2014年这两年受调控政策影响,在调控结束后反弹,呈现供不应求和量价齐升的的局面,尤其是在2014年全面取消限购、2015年取消限贷后,市场成交量大幅上升,连续创历史新高,这一波涨幅也直接拉高了南京的房价基础,将近增长了一倍;2016年下半年陆续出台调控政策严控楼市后,2017年供应与需求遭受抑制而回落,并在大环境“房住不炒”的主旋律下,这一波平稳一直延续到2019,开年后才有小幅松动。从未间断的调控

正因为每一次的政策调控都压制了购房需求和成交,所以对应政策松动后,南京的房价及成交量,都会出现报复性上涨,也直接导致了南京房价的总体走高。细化到具体的年份,可以很直观地感受到如同弹簧般的重压与反弹。

2009年:4万亿救市 市场复苏

在2009前,受到次贷危机的波及,全国的楼市都陷入的低潮当中,南京也未能幸免。不过随着政府的“4万亿”救市,让楼市逐渐复苏。那一年里土拍也重新火热起来,保利等房企都先后取得河西地块,地价也逐步升高。

南京地产十年样本|壹:在政策与市场博弈中 一路攀高的房价

2010年:最严政策年 30多条相关政策出台

2010年在这十年里有着很重要的意义,这一年也是房地产历史上调控相对严厉的一年。中央明确了房地产调控的主要任务是:遏制房价过快上涨。因此从国十一条到新国十条,还有先后六次调息,一年的时间里国家出台了30多条金融税收、土地、房地产等相关政策。

南京地产十年样本|壹:在政策与市场博弈中 一路攀高的房价

就是在这一年内,二套房的首付比例提高到40%,也正是多条政策的影响,开发商的日子都“举步维艰”,打折促销的广告遍布街头,但即便这样,全年成交数据比2009年还是出现了“腰斩”。

2011年:调整进一步紧缩 限购正式开启

2011年调控并没有松绑,反而新的政策接踵而来持续加压,限购、限价、限贷等限制政策层出不穷。即使对二手房也提出了不满5年转让全额征税的调控。

2月19日,南京地方版限购令出台:本地家庭不得购买第三套住房,非本地家庭暂停购房。

限购令出台后,南京楼市的成交量进一步下滑,达到近十年的最低谷。房价在这一年里也持续横盘,涨价势头被摁得死死,降价销售开发商也不甘心,整个市场总体处于横盘的状态。

2012-2015年:政策欲紧还松 持续性升温开始

2012-2015年这三年里,可以说是南京楼市在前期压抑许久后的一次集中爆发,这段时间里南京房价开上了高速公路,多项政策的松绑更是刺激房价与成交量的攀升。根据数据显示,2012年南京房价仅10938元/㎡,而到2015年则上涨到14981元/㎡。

2014年9月21日,继全国多个城市宣布取消楼市限购后,南京也宣布全面取消楼市限购。不仅如此,在取消限购的后一周内,诸多的利好消息也纷至沓来。9月30日下午,央行、银监会联合下发通知,宣布限贷松绑。限购取消、限贷松绑之后,楼市利好“仍然停不下来”。11月21日傍晚,央行发布公告,自11月22日起,一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%。这是央行时隔28个月之后再次降息。

而到了2015年,利好政策集中爆发,330新政、5次降准降息、营业税5改2、“7090”政策结束、公积金新政、新版930……从中央到地方,救市政策一波一波,掀起多个楼市高潮。

当年3月开始,南京房价开始进入上涨周期,板块价格的原先的天花板也逐渐被打破。河西网红盘宏图上水云锦首开入市,204套房源均价突破30000元/㎡,这意味着河西中部首个破三万楼盘的诞生,直接的影响就是河西包括金隅紫京府、仁恒江湾天成在内一批销售单价超过3万元的高端楼盘均获得了热销。

房价的走高也带来了土地市场的回暖,2015年里多幅高价地也同步诞生,一共诞生20幅地王。

南京地产十年样本|壹:在政策与市场博弈中 一路攀高的房价

2016年:限购重启 疯狂后回归理性

2016年的南京楼市从延续前几年的宽松,到急转直下重启限购等政策层层加码,可以说是风云突变。转折发生在4月,从前期宽松到风云突变,限价令、提高二套房首付、土地市场熔断机制、限购再启等等接连不断。

这一年,楼市热度空前,几乎所开楼盘逢开盘必热销,开盘便售罄已经是标配,抢房在这一年里体现了淋漓尽致,房价也随之开始飙升。据统计显示,2016年12月南京新房成交均价为26058元/㎡,相比1月上涨7891元/平,南京一跃成为全国有名的四小龙之一。

刺激房价上涨的另一大因素便是地价,2016年被业内成为“豪宅元年”、“改善元年”,正是因为这一年里高价地频出,诞生了多幅地价超过3万/㎡的地块,地价首次突破4.2万/㎡。很快,南京开始重启各项调控政策,但一直收效甚微,随着组合拳越打越严,房住不炒的基调定性,市场才开始稍稍回归理性。

尤其是限购的重启加剧了市场的冷却,自9.26起在南京主城区范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房。

南京地产十年样本|壹:在政策与市场博弈中 一路攀高的房价

购房资格变成了稀缺的房票,购房者的选择也变得谨小慎微,楼市逐渐回归理性。但即便在这样的情形下,楼市依旧取得了前所未有的好成绩,不管是上市量还是成交量,均创下近十年的新高。

2017年:成交量跌价稳 奠定现下基础

2017年绝对是历年以来房地产市场最具有浓墨重彩的一年,无论是楼市调控出台的力度还是数量,绝对都是历史性的。在“房住不炒”的基调下,南京先后出台了“五限”政策,从限购加码到限贷、限价、限售、限商,调控步步紧逼,效果不明显就再来一轮、还不明显就打个“补丁”,硬生生的把火热的市场拉回理性的道路。

这一年里,楼市发展较为平稳,成交量与上市量基本持平,房价也几乎没有变化,调控效果立竿见影。

2018年:房住不炒 调控不动摇

在最近的2018年里,“房住不炒”的大背景下,纵观整年的楼市基调,依旧是“调控不动摇,力度不放松”。南京多个板块的价格都被锁死的红线价格内,行情也不同程度遇冷,不少楼盘开始卖不动,能够开盘当日就能售罄的楼盘屈指可数,市场趋于理性。

同时,前几年拿下的多幅高价地,也逐渐揭开神秘面纱,逐一亮相给市场带来新的产品。其中,东原印长江首开热销,当天就基本售罄;河西88亿元总价地王世茂天誉入市,热销7成;河西南楼面价高达45213元/㎡的葛洲坝南京中国府也已公开营销中心,不过现下入市时间和价格都不明晰。

2019年:调控略有放松 部分突破限价

2019年4月也已经进入尾声,回顾开年来以来的南京市场,回暖的迹象明显,尤其在3月份到达第一波小高潮,10盘推新其中8盘售罄,认购与成交量都出现了大幅攀升。于此同时3月末的土拍也逐渐回暖,120轮的拉锯迎来了新房企的入驻。

4月延续了3月的好势头,部分房源也逐渐突破区域的限价,比如江北的金地风华国际销许均价上涨500元/㎡,首开当天基本售罄;悦江府首开同样吸引近千组客户到场,最终去化近7城;与此同时中南上悦城梅开二度,依旧取得了售罄的好成绩。认购量与成交量继续攀升,此外在4月的最后一周内,还有2000多套房源亟待入市,今年的金三银四可以很直接地感受到市场的回暖和火热。

浮沉的利率

和房价相对应的,房贷利率在这些年里也一直不断变动着,从基准利率七折,到上浮20%乃至更高,这十年里的利率也在上演着沉浮录。

南京地产十年样本|壹:在政策与市场博弈中 一路攀高的房价

从折线图中可以清晰的看出,两段时期房贷实际利率数值小于基准利率数值,也就是2009-2010年,2014-2016年间,这两段时期也正是房价与成交量的突飞猛进的时期,得益于新政的频频颁布,这段时期也是10年间南京楼市购房与成交的黄金期。

而从2017年开始,严厉的调控使得房贷利率大幅攀升,部分银行甚至上浮25%-30%,比图中样本所呈现的数值更高,一直持续到2019年当下,利率才有所松绑,优质客户能够达到上浮5%。

有银行分析师认为,银行下调房贷利率反应出资产端有效需求不足的压力,按揭贷款仍然是银行积极争夺的优质资产。经历1月份信贷的快速投放后,银行储备项目消耗较多,短期或面临储备不足的情况,市场上优质的项目争夺或加剧,定价及息差在一季度下行压力加大。

结束语

总的来说,10年间房价已经发生了质的飞跃,参照历年的房价走势,一旦抬升大幅回降的可能几乎没有,往后南京的房价极大可能在政策调控下稳定,但在稳定中还会有结构性上涨,这也是未来的必然趋势。

当然,10年里变化的不仅只有房价,南京的诸多板块也在日新月异,比如河西已经从中部发展到了江心洲,江宁版图发展更加向南,辐射范围更加广博,江北新区的确立使其地位再也不可同日而语。在Chapter 2中,网易房产南京站&易房网将会重点开启另一个十年样本——《南京地产十年样本|贰:改变城市格局的板块》。

王莅迟 本文来源:网易房产南京站 责任编辑:王莅迟_nj10
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