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中梁地产通过港股上市聆讯,销售额从190亿到千亿仅用3年

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港交所消息,6月26日,浙江省温州商人杨剑名下房地产公司中梁控股集团有限公司(以下简称“中梁控股”)通过上市聆讯。

这是中梁控股第二次向港交所递交招股书。此前的2018年11月13日,中梁控股递交上市文件,至5月14日,因“新的上市申请人,其申报会计师报告的最后一个会计期间的结算日期,距上市文件刊发日期,不得超过6个月”的规定,中梁控股的上市文件显示“失效”。三天之后的5月17日,中梁控股再次向港交所递交招股书,目标仍是在香港主板上市。

中梁控股为浙江省温州市商人杨剑于1993年创建并控制的地产公司,此后将业务从温州向长三角,进而全国的拓展,2016年将总部迁至上海,于2018年实现销售额跨进千亿的目标。

这是一家典型的高增长房企。

过去三年,中梁控股销售额增加近5倍,招股书显示,2016年-2018年,中梁控股实现销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元。

规模增长的同时,中梁控股的销售额权益占比逐渐下降。2016年-2018年,其权益占比为86.84%、86.44%和82.86%。2019年前4个月,中梁控股实现销售额377亿元,权益占比则将至79.58%。

棚户区改造和三四线城市成就了温州商人杨剑和中梁控股的千亿规模。

2014年,是杨剑踏入房地产行业的第23年,其决定开启全国化扩张,并将总部由大本营温州迁至上海,业务也从此前的浙江、江苏扩至上海、安徽、福建和江西。

杨剑这一大胆的决定背后是2013年国务院发布的《关于加快棚户区改造工作的意见》,中梁控股在招股书中表示,棚户区安置房改造的深化政策推升了中国房屋销售及价格,尤其是在三四线城市。

随后的2016年至2018年上半年度期间,中梁控股逐渐加强对三四线城市的关注,又因三四线城市住宅物业的开发及销售所需的初始注资较低,且无须遵守严苛的管控措施,使得公司缩短了销售周期及现金流周期,可快速复制标准化项目开发流程。

战略的调整,中梁控股的规模显著扩大,于2016年、2017年及2018年分别获取63幅、119幅及221幅地块。

招股书显示,2016年-2018年,公司应占土地储备为770万平方米、1900万平方米及3640万平方米。至今年4月底,中梁控股拥有土地储备3994万平方米。

当下,房地产调控仍在加码,为应对市场变化,中梁控股在招股书中透露,公司试图利用不同级别城市的交替,利用市场周期等方式应对。

具体而言,开启全国性扩张,从大本营长三角经济区,拓展至中西部经济区、环渤海经济圈、海峡西岸经济区及珠三角经济区;同时,进行地区渗透,即从同一地区的二线城市到三四线城市。

同其他快速成长的公司一样,快速扩张也带来了公司资产负债率居高不下,与上市前的快速下降。

招股书显示,此前的2016年公司的净资产负债率为1790%,2017年为339.5%,至2018年将至58.1%。

快速的扩张,土地收购活动加大导致用于营运的现金净额较多,中梁控股的现金流也持续为负。2015至2017年,公司的经营活动现金流量净额分别为-10.34亿元、-176.28亿元何-68.38亿元,2018年上半年的净额则为-11.74亿元。

另一方面,中梁控股的经营数据正在改善。2016年至2018年,中梁控股收益由29.25亿元增至302.14亿元,复合增长率为221.4%。同期,公司由2016年亏损2.69亿元至2018年获取的净利25.26亿元。


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