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实探|倒挂7000元/㎡ 城北改善新盘预计9月入市

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上周六,位于小市的鼓印蘭园正式公开售楼处。说起来是正式公开倒不如说是在紫郡蘭园的售楼处里新摆了一座沙盘。作为城北区域为数不多的纯新盘,鼓印蘭园的体量也并不大,仅6栋楼,共计458套房源

项目沙盘

售楼处的销售人员也坦言,虽然是新盘,但也可以理解为是紫郡蘭园的三期产品,目前仅是售楼处和沙盘公开,样板间预计到8月末,而首开时间预计在9月。

项目相对位置

那么项目目前的进度和产品究竟如何呢?易房网&网易房产南京站前往售楼处和工地现场,一探究竟。

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首先,从地理位置上来看,离着鼓印蘭园最近的地铁站是三号线的小市站,大约500米,距离一号线的红山动物园站约是800米。这样的距离对于步行来说耗时不会太长,大约10分内就能到达。

从小市站出来经过和燕路,走上安怀村路就基本上到达了项目现场,目光所及之处便是紫郡蘭园在建的楼栋。


两盘相对位置

沿着安怀村路向北走,不一会便能够看到正在施工的鼓印蘭园。


工地正大门

安怀村路本身并不宽敞,周边停着车就更显拥挤。这条路西侧是安怀村小区,沿街道路上的小商铺、小吃店比较齐全,这一点很有生活的气息和氛围。


安怀村路上的小商铺

部分楼栋正在进行外墙翻新的工作,待全部完成后,城市面貌相对会更新一些。


老旧小区整治工作

走过这一部分便能看到正在施工的工地,工地墙上也明确标注着2018G50项目,距离紫郡蘭园仅一路之隔。


公示牌

目前工地内部正在进行这土地平整和打桩,还没有楼栋建好,再往北走便能看到紫郡蘭园已经交付的部分。

工地现场全景

正在打桩


鼓印蘭园对面就是紫郡蘭园

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看完工地实况便来到售楼处,根据项目的销售人员表示,预计首开3、5、6号楼的258套房源,其中,6楼为电梯洋房,1楼带花园,部分有顶跃。3、5号楼是17层小高层。


售楼处案名logo

整个项目定位改善,仅有四种户型,127㎡、130㎡、144㎡、172㎡,精装交付。并且户型的分布也比较集中,5号楼整体为144㎡,6号楼整体为130㎡,3号楼为127㎡和144㎡。此外项目最大的172㎡不在此次首开的行列之中,位于2号楼,仅有34套,最为稀缺。

目前项目的户型图也已经对外公开

127㎡户型:三房设计,次卧与客厅有长阳台联通,非常敞亮,此外户型也是南北通透,利于通风。

127㎡户型图

130㎡户型:户型整体空间呈十字轴线布局,入户预留储藏空间,同样长阳台的布局让室内拥有更多的活动空间。

130㎡户型图

144㎡户型:四房设计,南北空间贯通,270°观景阳台视野更开阔。

144㎡户型图

172㎡户型:四开间朝南,南向双套间设计更加私密,其中主卧自带步入式衣帽间、双盥洗池和浴缸,更显尊贵。

172㎡户型图

整体来看,项目的尺度感还是不错,大面积的户型主攻市面上改善客群,户型的设计上中规中矩但也不乏亮点,入市之后相信会俘获不少改善客的芳心。


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当然,面积大意味着总价高,不过以南京人的购买力来看,有钱人不在少数,单单就河西低中签率来看,还有不少的需求没有释放。当然中意河西的人考不考虑城北,那又是另一个命题。

和其他楼盘一样,不到领销许的那一刻,终究不知道是否能突破限价,只能以前期的价格做个参考,鼓印蘭园也是如此。

据悉葛洲坝招商紫郡蘭园最近一次加推是4月10日,销许均价36900元/㎡,而预计本月加推最后一栋收官楼栋,为23号楼,主力户型面积为109-142㎡,有消息称项目的最后一栋楼的价格预计要涨3000元/㎡,逼近4万的大关,如果此次销许的价格通过,那么毫无疑问,鼓印蘭园的价格将会以4万/㎡ 为参考。

再来看下前期紫郡蘭园目前的二手房价格,一期刚刚交付不久链家上就挂出4套房源,挂牌均价最高约47200元/㎡,平均约4.5万/㎡,与前期36900元/㎡倒挂约1万元/㎡。即便是收官房源上涨3000元/㎡销许获批,也倒挂将近7000元/㎡。

紫郡蘭园二手房价格

此外首付的比例也是购房者关心的一大要素,据悉即将加推的紫郡蘭园最后一栋首付要求5成,而鼓印蘭园暂不确定,不排除首付3成起,符合南京的政策。

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除了价格、首付、户型之外,生活在一个地方,离不开的就是配套,鼓印蘭园有地铁加持,1、3号线已经投运,并且距离不算太远,后期还有9号线途径,9号线将在今年内正式动工。

另外紫郡蘭园还自带一个大型的商业体,除此之外项目附近就没有其他大型商业配套,要么去花样年喜年中心,要么去鼓楼-新街口商圈,有地铁的联通,距离和时间上都不是什么大问题。


紫郡蘭园自带商业体

再者,医疗资源还是可以满足需要的,南京市第二医院、江苏省中西医结合医院东南大学附属中大医院等。

学区这一块目前来看是短板,但项目周边规划有学校用地,至于何时开建、何时招生开学,就真的不好说了。

另外周边的环境可以说是另一大短板,虽然安怀村老房外立面正在翻新,全部更新完成后面貌会焕然一新,但不可否认的是这对于老旧小区大环境的整体提升是杯水车薪。安怀村路两侧一旦有车停驻就会显得拥挤不堪,并且古旧建筑也是比比皆是。

周边老旧小区

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整体来看,鼓印蘭园产品不错,地段不错,都是加分项,但大环境的改善可能需要更长足的时间:

1、城北纯新盘,体量小,共计458户,便于后期的社区的管理;

2、产品定位改善,户型面积127-172㎡,四房产品为主,并且最高17层,密度较低;

3、存在倒挂,前期产品目前倒挂近1万/㎡,鼓印蘭园入市时首付可能是3成;

4、交通配套优势明显,1、3号线双地铁加持,未来9号线也离项目不远;

5、商业配套一般,但邻居盘紫郡蘭园自带大型商业体,能够满足日常所需;

6、周边环境一般,老旧小区环绕,整体改善还需不少时日。

综上所述,对于鼓印蘭园来说,虽然有短板,但瑕不掩瑜,也更期待项目样板间的公开,看到其精装标准和更多的细节。

那么,如果你有置业需求,你会考虑鼓印蘭园么?

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