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2019市场重构之年 |④全年揽金约1495亿! 两江仍为供地大户 地价重构新局面 河西南、南部新城站稳3万

2019-12-31 13:08:54 来源: 网易房产南京 举报
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土地作为楼盘的“面粉”,土地市场的走向深刻影响着楼市这块“面包”的含金量!在即将结束的2019年,南京主城土地市场共计成功出让了119幅地块(除去6幅地块终止出让或流标)。全年土地总出让金额约达1495亿元,总出让面积约576万方

回顾一整年

南京土地市场在动荡中重构

今年,无疑是南京土地市场十分动荡的一年。纵观2019年全年,南京的土地市场始终在摸索中前行,在动荡中重构。

3-5月是今年土地市场较为平淡的阶段,其中5月份仅一场土拍共三幅地块出让,成交金额、成交面积均为全年最低;

6-8月是全年土地出让最频繁的阶段,3个月时间共六场土拍,成功出让了48幅地块,贡献了全年四成的地块数量。但从8月开始至11月,中间共有6幅地块终止出让或流标,这在一定程度上也影响了下半年以来业界对南京土地市场的预期;

9-12月是一年内最为波动的阶段,9月份仅三幅地块成功出让,10月有15幅地块成功出让,11月又仅有9幅地块成功出让,而12月有多达26幅地块出让。

再看近五年来,今年南京的土地市场为出让地块数量最多的一年。当然出让地块数量的增加,并未使得总成交金额水涨船高,相较于土地市场最为火热的2016年,今年出让的地块虽多出32幅,但总成交金额与“地王”频出的2016年相比还低了280亿,可以看出今年南京的土地市场是日趋理性的。

同时,由于国家对房地产行业的政策调控,使得民营房企的融资规模和渠道收到一定程度的影响,最直观的就体现在全年拿地房企类型比重的变化。

从年初开始,各大民营房企拿地的积极性较高,四川房企新希望地产也在这时进军南京,拿下2019年南京第一幅地块,同时,世茂、正荣、龙湖、保利、华侨城等众多大型房企,纷纷在南京的热门区域拿地。

而到了下半年,由于国家对房地产企业融资规模和渠道进一步缩紧,使得不少民营房企不得不纷纷放缓步调,重新调整企业的战略。

因此,尤其从8月份开始,南京土地市场一反常态,在火热的季节却透出一丝凉意。这一时期,许多地块皆以底价成交,不少地块还是由国资、中交、颐盛等国有房企出面托底;还有部分地块由于无房企报名或达不到出让条件,甚至不得不遭遇流标或提前终止出让。其中,位于燕子矶的2019G50地块疑似为宝能定制地块,本有望打造燕子矶新城的CBD,却因地块出让条件过于严苛,最终只能终止出让。

(燕子矶滨江商务区)

临近年末,12月的首场土拍十分热闹,似乎南京土地市场又有回暖的迹象。随着政府调控松动,同时各大民营房企资金回流,不少房企又重新出山拿地,五矿、融创、金地、万科等房企纷纷落子南京各热门区域。不少民营房企为降低持地风险,选择和国有企业联合拿地,如融创联合南昌市政拿下G86地块,万科联合建发拿下G88地块。

但是在接下来的两场土拍中,禄口、横溪等区域接连推出的多幅地块却因没有房企报名,最后以国企托底成交为主,这也让许多人对南京土地市场的不稳定有了些许担忧。不过在热门区域,热门地块依旧十分抢手。在12月31日结束的土拍中,核心区的新区G15地块有多达12家房企报名,经过67轮竞价最终被中铁收入囊中;新区G18地块更是吸引11家房企竞价多达222轮才最终成交!

回顾全年,南京土地市场在不断进行调控,地价体系也日趋稳定:非理性的高价地越来越少,各区域平均地价波动较小,“面粉”价格得到调控,做“面包”不用担心成本,才能为南京打造更多的精品住宅。

细看南京各区

地王成为过去式,如今房企拿地日趋理性

横向来看,南京各板块的土地出让情况也有所分化。全年出让土地的体量,依旧集中在江北和江宁两大板块,分别达到190万方和120万方而从出让总价来看,最高的板块是江北和城南,分别超过446亿元和315亿元

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江北领跑全南京,

全年共计出让34幅地块

纵观全年,已经坐拥众多重大利好的江北新区,又迎来江苏自贸区的加持,板块将迎来更多工程建设项目。不论是本就热门的桥北、核心区板块,还是后起之秀的五桥、桥林、六合等板块,整个江北新区的土地出让格局可谓是全面开花!

今年,江北板块出让地块最为集中的依旧是江北核心区,核心区内隧道口、国际健康城、中央商务区、研创园等片区共计出让13幅地块,其中4幅地块已经公布案名。

位于江北核心区隧道口的NO.新区2019G04地块案名定为江畔都会上城,由金地、华侨城、大业三家联合开发。项目总占地面积为35万方,将建设1栋4层的商业体、1栋160米35层的办公写字楼、两栋24层的公寓以及13栋住宅。12月21日,江畔都会上城首开2、3、5、6号楼共计492套房源,建筑面积为89、102、129、140㎡,开盘当天即全部售罄!

(江畔都会上城鸟瞰图)

位于国际健康城内的NO.新区2019G06地块、NO.新区2019G08地块分别确定案名为悦辰府和润辰府。两个项目将由正荣整体操盘,其中润辰府共规划16栋住宅,悦辰府规划建设4栋高层住宅。12月25日,润辰府|悦辰府首开共计358套房源,建筑面积为99㎡。开盘当天,悦辰府全部售罄,润辰府去化超8成!

同样位于国际健康城内的NO.新区2019G05地块,案名定为融侨誉江府,预计将于近期公开售楼处。根据项目规划,该地块将建设8栋住宅楼,1栋集物业、养老和商业用房于一体的配套建筑。

此外,江北核心区外也有三盘公布案名。

其中,桥林片区在今年大受关注,今年6月份,南京科学城在桥林新城正式挂牌。区域内的首幅宅地NO.2019G30地块,目前案名定为水沐云筑,水沐云筑由融创、世茂、淮安水利三家联合开发。根据规划,地块内将建设24栋住宅,其中1-18、21号楼为18层住宅,19、20、22、24号楼为11层住宅,最大楼间距约70米。

(水沐云筑鸟瞰图)

位于桥北的NO.新区2019G01地块案名定为弘阳尚上悦苑,共建设两栋18层住宅楼,一梯两户设计,户型建筑面积88、101㎡。12月6日,项目在售楼处平推1、2号楼,共计134套房源,销许均价29250元/㎡。

三桥板块的NO.2019G34地块案名定为锦绣樾江府,将由华宇、东原和绿都三家房企联合开发。项目规划建设11栋住宅以及部分商业。

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江宁年末迎来爆发,

12月集中拍出12幅地块

今年,江宁板块共计出让25幅地块,其中有12幅地块集中在年末出让,12月一度成为“江宁土地专场”!不过作为土地专场主角的禄口空港新城,却并未被外界所看好,年末拍出的5幅地块竟全部以国企托底成交

江宁老城区经过多年的开发,片区内可供开发的土地越来越少,仅百家湖板块出让一幅NO.2019G47商办地块,案名已经定为融汇时代广场。因此今年江宁出让土地主要集中在江宁大学城、禄口空港新城、江宁滨江等片区。

江宁大学城板块内,江宁世茂梦工厂地块东侧的NO.2019G82、NO.2019G89、NO.2019G99三幅地块在年末集中出让。其中G82宅地被五矿拿下,G89宅地被金科拿下,G99商业地块被江宁城建拿下。

此次出让的三幅地块西侧是规划中的世茂梦工厂,该项目将由美国梦工厂、世茂集团、南京政府探讨共同合作开发,不过目前项目已经停工。

(江宁世茂梦工厂概念图)

江宁板块的另一个供地大户是禄口片区,禄口空港新城作为南京最重要的刚需片区,今年共计出让6幅涉宅地块,其中5幅地块在12月份集中出让。目前,4月30日出让的NO.2019G12地块公布案名为云溪璟园,由禹洲、弘阳联合开发。项目共打造23栋11层小高层住宅,预计共1026套精装房源,建筑面积约85-122㎡。

此外,位于谷里的NO.2019G11地块案名定为烟岚云庄,将由德信地产开发建设18栋住宅及1栋配套用房,规划总建筑面积约6.3万平方米;位于湖熟的NO.2019G28地块案名定为江宁孔雀城·紫樾澜庭,由华夏幸福开发建设13栋18层住宅,建筑面积约87-154㎡。

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新希望首进南京,城北连下两子

2019年,南京城北仅出让7幅地块,其中6幅为涉宅用地。正经历旧城改造的城北,是距离主城最近的板块,区域内配套相对成熟,周边多改善楼盘。

新希望作为首次进入南京的地产开发商,节奏之快令人十分惊讶。先是于3月底拿下今年南京挂出的第一幅地块迈皋桥NO.2019G01地块,案名定为锦麟融誉;之后于7月又拿下尧化门NO.2019G36地块,案名定为紫樾府。目前,两个项目都已经公开售楼处,其中号称耗费1个亿打造的锦麟融誉售楼中心成为城北新的网红打卡地点,公开当天接待近8000组购房者!

(锦麟融誉售楼中心)

近几年,城北最具话题性的片区当属燕子矶新城。该片区经历了2017年大热,此后却遭遇了多次波折,继去年NO.2018G42宅地终止出让后,终于在今年7月成功出让1幅商住地块NO.2019G37地块,该地块由华侨城拿下,近日案名已定为燕熙台。然而,8月挂出的NO.2019G50地块又因故遭遇终止出让,这给燕子矶新城的前景又蒙上了一层阴影!

城北另一个热点话题便是新玄武中心(红山街道)的提出,片区内的星河国际、星河天赋成为第一批享受红利的项目,其打造的高端改善住宅受到许多购房者的关注和追捧;此外,南京国际数码港也已经动工。年末,融创联合南昌市政拿下新玄武NO.2019G86地块,楼面价为28163元/㎡

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城东供地数量缩减,

年内仅7幅涉宅用地出让

今年,城东板块最被热议的便是紫东地区的提出。随着紫东核心区的提出,青龙地铁小镇、仙林湖等片区的热度急剧升温,然而土地市场却一反常态,热门片区出让土地十分有限,倒是龙潭新城出让4幅地块,扛起了城东供地的重担!

今年以来,城东热门片区的土地出货量较少,仙林湖片区仅1幅宅地出让,NO.2019G67地块被招商以31.4亿元拿下;龙湖则拿下位于孝陵卫的NO.2019G16商住地块;大部分出让土地主要集中于栖霞山、龙潭等远郊片区。

今年,龙潭新城共计出让4幅地块,均为涉宅用地。作为龙潭新城的一级开发商,华夏幸福拿下了今年龙潭NO.2019G24、NO.2019G42地块,将持续对龙潭的开发建设。此外,由正荣拿下的NO.2019G09地块案名定为悦东府,项目规划建设10栋高层住宅,户型建筑面积约79、89㎡;规划建设12栋洋房住宅,户型建筑面积约98、118㎡。荣盛也以总价10.5亿元拿下NO.2019G10地块。

位于汤山的NO.2019G05地块案名定为汤山温泉康养小镇,由苏豪、金茂、汤山建投联合开发。项目作为江苏省首个康养特色小镇项目,将打造成为集“医疗康复集群、颐乐文博集群、旅游度假集群、老年贸易集群、生态休闲集群、CCRC生命公寓”等功能为一体的特色小镇。

(汤山温泉康养小镇效果图)

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城南出让15幅地块,

南部新城地价对标河西南

城南是今年土地市场中成交总价仅次于江北第二高的板块,这与南部新城的崛起密不可分。今年南部新城片区,共计出让了8幅地块,是南京出让地块第二多的片区,其中2幅住宅,3幅商住,3幅商办。此外,赛虹桥、西善桥均有住宅用地出让。

随着大校场机场确定搬迁,南部新城一夜间新增大片待开发的土地;伴随着政府对该片区的政策支持,以及大量公共资源的投入,南部新城逐渐成为南京土地市场供应大户。由于区位优势和政策优势的加持,区域地价不断上涨,部分热门地块的地价直接对标河西南。

目前,南部新城NO.2019G32地块案名定为金基金茂府,由金茂、金基、建发、新希望四家联合开发。项目总占地面积约为24.8万方,规划建设11栋17-32层住宅。该项目为南部新城时隔六年推出的首幅纯宅地项目!

(金基金茂府鸟瞰图)

位于西善桥的NO.2019G02地块案名定为世茂璀璨睿湾由世茂集团独立开发。项目规划打造8栋高层住宅,户型建筑面积约95-138㎡。11月27日,世茂璀璨睿湾首开1、3、5号楼,共380套精装房,销许均价为29164-30753元/㎡。

位于板桥新城的NO.2019G18地块案名定为宋都鲲鹏府项目拟建18栋11-27层住宅、幼儿园、基层社区服务中心、租赁用房、商业等用房,将打造板桥新城第一个高端改善项目。随着前段时间宁芜铁路确定外绕的消息传出,板桥新城或将重新受到购房者的关注!

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河西共计出让7幅地块,

其中5块宅地,地价均价3万/㎡

河西作为最早开发的新城,是南京最为发达的板块。但是河西板块却是南京面积最小的片区,在94平方公里的土地内,寸土寸金的河西每逢土地出让,总是竞拍轮数最多,成交地价最高。2019年,河西共计出让5幅涉宅用地,楼面均价高达30210元/㎡!

由于先期的大力开发,目前河西中部的土地储备不多,因此今年仅一幅地块出让,保利地产以楼面价32356元/㎡夺下NO.2019G22地块。

今年,江心洲共计出让2幅宅地,荣盛以楼面价31980元/㎡夺下NO.2019G08地块,国资以楼面价28877元/㎡夺下NO.2019G78地块。

其中江心洲NO.2019G08地块,吸引多达三四十家房企报名争夺,经过112轮才被荣盛收归囊中。此前,荣盛已经在多个板块高价拿地,此次荣盛南京总经理误判竞拍形势,高价拿下江心洲地块,区域集团认为拿地价过高导致后期项目利润率低,存在一定风险,便将该总经理免职并调离南京。与今年南京土地市场整体遇冷不同,荣盛在此时拿下江心洲地王,最终也将为自己的不理性交上“学费”!

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城中板块共计出让5幅地块,以商业为主

经过长期开发建设,城中板块目前已经开发饱和。今年共计出让5幅地块,仅1幅地块为纯住宅,为栖霞建设拿下的朝天宫NO.2019G17地块;另外4幅地块分别为2幅商业地块,2幅商住地块。其中2幅为南京地铁持有,可见城中板块仍以商业、公共资源开发为主!

今年是南京土地市场动荡的一年,是近几年来土地出让数量最多的一年,从3月29日第一幅地块出让开始计算,到12月31日南京共计出让了119幅地块,较去年增加了49幅地块。

在动荡中,土地价格也在不断重构。一年中共有58幅地块以底价成交,高价地却寥寥无几。可以看出,土地市场正在经历一次重要的调整,虽然市场略微冷清,不过整个土地市场的地价却日趋理性,这是一年来南京对土地市场不断探索的结果,同时也是对整个南京楼市格局的重构。

此外,明年1月份还将出让两幅地块,分别为2019G107地块和2019G108地块。届时,这两幅地块,将会有怎样的表现,并将如何影响2020年的土地市场的格局,我们也将拭目以待?

前情提要:

储雪 本文来源:网易房产南京 责任编辑:储雪_nj15
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