2020年，燕子矶新城热度持续升温。2017年拿地的仁恒公园世纪、佳兆业燕然居、金科博翠花园、万象天地九悦，再加上去年拿地的华侨城燕熙台，5家楼盘近日频频传出最新动作，燕子矶新城5盘同台竞争的格局就此形成！
自年初中海燕矶听潮收官，销许均价突破区域3万元/㎡的限价后，燕子矶新城就如同打通任督二脉一般，房价上涨势头迅猛，5家纯新盘中4家放风价在3.5万元/㎡以上。
其中，万象天地九悦预计将于近期首开，项目此前已启动验资，验资100万元！据悉，万象天地九悦的物价已获批，精装均价35980元/㎡，比之前3.5万/㎡的放风价还略有提高。
与去年3万元/㎡的刚需门槛不同，今年南京各板块已经不约而同地将刚需线提升至3.5万元/㎡。万象天地九悦此番成功突破3.5万元/㎡，不得不让人想起城北的另一个项目，迈皋桥的锦麟融誉，同样是突破了迈皋桥的区域限价，销许均价达到3.51万元/㎡。
对比下来，万象天地九悦的均价甚至还要比锦麟融誉略高一些。那么，位于燕子矶新城南端的万象天地九悦，凭何卖的比迈皋桥还贵呢？
万象天地九悦为燕子矶万象天地的住宅组团，由华润和华发联合开发，两家开发商均为大型国企。其中，作为中国商业地产龙头的华润置地，已经连续三年获得中国商业地产TOP1。全国第一家shopping mall深圳万象城也是由华润置地开发。2004年开业的万象城，目前依旧是深圳最大的人文综合体。
深圳万象城
华润置地在南京已经打造了鱼嘴润府、华润悦府、华润国际社区等品质标杆，燕子矶万象天地也是华润置地在南京打造的第一座商业综合体，而九悦住宅更是能直接享受到商业综合体带来的繁华和便捷。
锦麟融誉是四川房企新希望地产在南京的首个项目，将打造新希望“锦麟系”高端改善产品。新希望锦麟系在亿翰智库发布的《2020年第一季度典型房企品牌指数TOP50》中位列第12名，已在苏州、杭州等地打造多个精品项目。
杭州滨江锦粼府
户型差异
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万象天地九悦规划打造20栋住宅，共分为29和32两个地块，其中32B地块为4栋小高层住宅（10-11F），29D地块为6栋小高层住宅（8-11F），29B为10栋高层、超高层住宅。项目整体得房率为83-86%，绿化率35%，采用自家的华润物业。
其中，此次即将首开的是29D地块的1、2号楼，为小高层产品，共计102套房源。首开楼栋层高为8F，户型建面均为98㎡，为两室两厅两卫，三开间朝南布局。北侧房间可作为储藏室，但若想改造成一间卧室，可能有些困难。
锦麟融誉规划打造16栋18-26F高层住宅。项目此前首开1、3、5号楼，共计452套房源，户型建筑面积为96、109、129、143㎡。项目整体得房率为73-78%，较万象天地九悦的85-86%的得房率稍显劣势，绿化率为36%，采用鼎晟物业。
虽然得房率方面并不给力，不过在户型结构上，锦麟融誉可能略胜一筹。从项目首开的4个户型来看，锦麟融誉全户型均采用动静分离的布局结构，并且均为三开间朝南和四开间朝南，均配备有长阳台。可以看出，锦麟融誉的户型，在空间利用率上占尽优势。
A户型|建筑面积约96㎡ 三房两厅一卫
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该户型为三室两厅一卫，96㎡的小户型做到三室，会比较受购房者欢迎；并且户型整体结构方正，三开间朝南，全户型都设置有长阳台，连接客厅和次卧，唯一比较可惜的是这个户型并未设计玄关。
B户型|建筑面积约109㎡ 三房两厅两卫
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该户型为109㎡的三室两厅两卫，该户型南北通透，餐客厅空间较96㎡户型更宽敞；同样是三开间朝南，南侧长阳台的设计；主卧拥有独立卫生间；入户门设置有玄关。
C户型|建筑面积约129㎡ 四房两厅两卫
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该户型为129㎡的四房两厅两卫，户型结构方正，三开间朝南；入户门处设置玄关，相较于96㎡户型，餐客厅空间更加宽敞；卫浴干湿分离，功能分区更加合理。
E户型|建筑面积约143㎡ 四房两厅两卫
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万象天地九悦位于燕子矶新城栖霞大道与经五路交汇处，在南京拥江发展的大背景下，燕子矶新城定位为城北宜居新城，区域内仁恒、保利、华润、融创、招商等大牌房企聚集于此，整体居住氛围较为不错。
此外，区域内还将打造燕子矶滨江商务区。日前，宝能放出消息，项目将建设一栋300米高的地标建筑，该栋建筑将成为城北板块的第一高楼，这也可以从侧面燕子矶新城在城北的高定位。
万象天地九悦所在的万寿片区，目前已有两条地铁正在建设中，分别为地铁7号线和6号线，将在2021年和2023年建成通车。两条地铁线交汇处设置万寿站，距离九悦住宅组团不足500米，交通出行十分便利。
锦麟融誉位于城北迈皋桥板块，借助新玄武板块发展红利，积极进行旧城改造。周边老旧小区较多，在售新房仅有金浦御龙湾一家。地块储备方面，还有栖霞建设G53正在建设，但暂未有入市的消息；另一幅地块高科迈上品院，目前仅是刚刚开始动工，上半年入市基本无望。
项目位于迈皋桥板块的正中心，不过地铁红利却并未眷顾这里。迈皋桥板块已有地铁1号线运营，地铁6号线、7号线也正在建设中，这么看貌似周边地铁线路不少，但是从项目到这些地铁站的距离着实有点远。从项目到迈皋桥站大约有1.8公里，而去最近的营苑南路站大约有1.3公里，并且这个最近的地铁站大约在2023年建成通车。
在基础配套设施方面，今年的燕子矶新城可谓是流量王。
万象天地九悦所在的万寿商圈，是目前燕子矶新城内商业最为繁华的片区，已建成的招商花园城总建面超10万方，据悉招商花园城开业三天取得了客流量36万+，营业额达2100万佳绩，更是刷新城北商业记录。这还不算上华润自持的超20万方商业综合体，万象天地最快将在2021年开业！
而教育方面，燕子矶新城的教育环境在近日也是频传利好。此前，燕子矶新城与南师附中正式签订了合作办学协议，枣林片区配建的初中、小学、幼儿园由南师附中统一管理。
除此之外，燕子矶新城片区内规划建设45所学校，晓庄小学、燕子矶中学、燕子矶幼儿园、南外仙林分校燕子矶校区等都已投入使用。
此外，燕子矶新城还拥有燕子矶公园、燕子矶滨江公园等，这对燕子矶新城的居住环境也有一定的提升。
锦麟融誉所处的迈皋桥板块为老城区，中小体量的商业业态较多，万谷慧生活是城北重要的商业综合体之一。此外，迈皋桥板块便无更多大型商业，因此锦麟融誉未来可能还需要跟燕子矶新城共享万寿商圈。
在教育方面，区域内有迈皋桥中心小学、成贤街小学分校立贤小学等、南京市十三中、南京华电大地幼儿园等，教育资源较为充足。此外，锦麟融誉的西南角将规划建设一座小学，目前地块暂时还未动工。
万寿片区的二手房均价大约在2.5-3.3万元/㎡，其中招商1872的二手房均价达到3.3万元/㎡，中铁青秀城、绿城东方兰园的二手房均价都在3.2万元/㎡。而作为区域内为数不多的改善级产品，万象天地九悦的住宅未来肯定是会有较大的倒挂空间。随着万寿片区的基础配套不断完善，区域价值也会水涨船高。
来源：链家
锦麟融誉周边的二手房均价大概在2.6-3.8万元/㎡，最高的恒大翡翠华庭二手房均价大概在3.8万元/㎡，成交单价最贵的房源接近4万元/㎡，另外去年刚收官的星叶瑜憬湾二手房均价也达到了3.4万元/㎡。对比锦麟融誉3.5万元/㎡的销许价格，区域内的倒挂价格较高，不论是自住还是投资，都是不错的选择。
来源：链家
万象天地九悦和锦麟融誉两个项目的均价都超过了3.5万元/㎡，万象天地九悦作为燕子矶新城内改善级的小高层项目，凭借其较强的品牌溢价能力，周边完善的交通、商业、教育配套，将燕子矶新城从3万元/㎡提升至3.5万元/㎡；而锦麟融誉作为新希望进入南京的首个项目，必然以高标准、高配置打造产品，因此锦麟融誉在户型设计、社区品质方面可能略胜一筹。
其实，万象天地九悦首开的均价也只是略高于锦麟融誉，这两个项目在产品定位和配套设施上又是各有优势，至于如何选择，那就见仁见智吧！
本文来源：网易房产南京
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胡成恒_hch8
