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房地产监管短板正加速补齐:更多房企以价换量加快销售回款

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如果用“温和”来形容今年“金九银十”传统销售旺季的楼市表现,那么近期房地产市场监管动态可谓“严厉”。从中央到地方,从融资、租赁到土地遏制投机,多项新规出台,推动构建房地产市场健康发展长效机制。与此同时,伴随市场升温,多个城市针对投机炒房、炒地乱象祭出“大招”,平抑市场情绪。从整体趋势看,监管引导下长效机制不断完善,监管短板加快补齐,有望推动房地产市场平稳健康发展。

融资管理更趋市场化规则化

当前,部分企业负债率高且增速较快,个别大型房企杠杆率甚至高达90%。这种高杠杆、高负债运作模式背后潜在的金融风险,已经引起监管部门高度重视。近期出台的重点房地产企业资金监测和融资管理规则有望结束“负债狂奔”的行业乱象。从微观层面来说,有利于房企形成稳定的金融政策预期,合理安排自身经营活动和融资行为,增强抗风险能力;从宏观层面来说,有利于防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展。据同策研究院监测的数据显示,40家典型上市房企融资继7月、8月连续两月环比下降后,9月降幅继续扩大。

在后期融资更加规范的预期下,去年以来,部分房企已经着手优化自身经营策略和财务结构。“金九银十”传统销售旺季期间,不少房企通过打折、小户型降低总价等手段以价换量。据统计,今年9月至12月,房企到期债务规模约3603亿元。专家认为,结合全年业绩压力以及融资压力,不排除有更多房企选择以价换量的方式加快销售回款。

“剑指”租赁市场乱象

从兴起后快速扩张、资本争相入局,到被爆出“甲醛房”“租金贷”,再到“跑路”事件频发,长租公寓经营模式难以可持续及其潜在的金融风险逐步暴露。近日,蛋壳公寓身陷“跑路”谣言,再度引起公众对于租赁市场的关注。

据统计,2019年有53家长租公寓倒闭,因资金链断裂“跑路”的就有45家。按照正常的商业逻辑,低买高卖才有盈利空间。但多家“爆雷”公寓普遍存在“高收低租”的经营模式,即支付房东的租金高于收取租客的租金,企业非常容易出现收支失衡、资金链断裂的问题,最终只能由房东和租客买单。

长租公寓“跑路”只是租赁市场乱象的一个典型代表。作为住房市场的重要组成部分,住房租赁关乎民生大计,但由于信息不透明、监管缺位等因素,市场乱象不止,租房贵、维权难屡见不鲜。

9月7日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,对于此前备受关注的“租金贷”“甲醛房”作出明确规定,对于长租公寓“高收低租”“长收短付”等经营模式也有相应规范,租赁市场迎来针对性监管。

“此次条例的发布,恰处于长租公寓市场波动较大的阶段,正当其时。这是住房租赁领域首部条例性文件,相关政策更加细化明确,对于后续规范和引导租赁市场健康发展有积极作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进评价说。

各地加快补齐监管短板

随着对于房地产市场“稳”的要求越来越清晰,监管方面对于投机炒房、炒地等扰乱市场秩序的行为保持高压态势。例如,针对投机炒房,此前无锡市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,提出坚决遏制投机炒房等五类监管措施。其中针对以“假离婚”手段获取购房资格,通知明确,“完善商品住房限购政策,夫妻离异后两年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算”。

土地市场火爆也引起了各地监管部门对于炒地行为的警惕。中原地产研究中心统计数据显示,截至今年9月,50城年内土地成交收入超过2.96万亿元,同比增长17%,刷新历史纪录。这在一定程度上引起了监管部门对于炒地行为的警惕。9月6日,沈阳市房产局发文,严格住房用地出让溢价率管控,采取“限房价、竞地价”“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。9月16日,福建住建厅发文加强商品房预售资金监督管理,不得挪用于买地或偿债。

在坚持“房住不炒”以及防范化解金融风险的要求下,各地房地产金融监管政策十分严格。例如,无锡市明确,金融监管部门要严格审查购房资金来源,监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向,严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房。成都于9月12日发布“房产新政15条”,针对落实金融审慎管理,要求继续执行好差别化信贷政策,严格审查购房首付资金来源,严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。

来源:金融时报

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