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2020年终策划 - ④ |供地加快,出让金同比增长20%;新房加仓,改善需求日益崛起

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在正文开始之前,我们可以先思考一个问题:当若干年后我们回忆起2020年,这一年的南京房地产市场留给我们最深刻的是什么?

回顾整个2020年,或许每个人都有自己的记忆。年初因为疫情,大部分人被迫关在家中,无奈地享受着超长寒假;随着疫情得到控制,人们的工作生活逐渐回归正轨,被积压已久的消费热情得到释放,报复性消费成了年度热词。
当我们将视线转回行业内,房地产市场也经历了魔幻的一年。从年初楼市停摆,到随即推出的线上营销;进入年中,市场复苏又带来土地、楼市过度升温,强制调控随之而来;临近年末,为平衡供需关系,土地、楼市继续加大供应量。
土地市场新房市场的晴雨表,这个说法在2020年的南京市场上得到了完美的诠释,根据我们统计的数据显示,今年土地市场不少维度的数字都远超去年,土拍活动更是持续到2020年的最后一天。
土地市场:

供地加快,土拍新规逐渐完善

常年关注楼市的人,必然也会积极关注土地市场。土地作为楼市的“面粉”,土地市场的走向深刻影响着楼市这块“面包”的含金量。
年初,全国大部分城市的土地市场都按下了暂停键,虽然南京依旧在2月份顶住巨大压力出让了3幅地块,但随后整个3月份南京主城都未有土拍。
当然,4月份南京土地市场恢复后,为完成年初制定的全年供地指标,供地数量也在不断增加,此后的土拍更是一浪高过一浪!

2020年终策划 - ④ |供地加快,出让金同比增长20%;新房加仓,改善需求日益崛起

01
土地出让金增长20%
纵观全年(从NO.新区2020G01地块开始),南京主城共计成功出让126幅地块,总计土地出让金已经超过1798亿元,而去年同期土地出让金约为1495亿元,同比去年增长约20%。

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2020年终策划 - ④ |供地加快,出让金同比增长20%;新房加仓,改善需求日益崛起

土地市场火热的大背景下,我们可以直观地感受到,今年南京主城的挂地节奏有所加快。常常出现一场土拍刚刚结束,新一轮土地挂牌公告就随即出炉的情况。这其中12月份土拍节奏最快,进行了5场土拍,共计出让26幅地块。
整体来看,今年南京主城土地出让增加的同时,土地供应也更加具有计划性。
4月份土拍的重点落在主城核心区域,河西南和南部新城各自出让两幅综合体地块,前者继续补充南京豪宅市场,后者则掀起大校场新一轮开发的序幕!
7月份,新政后的土地市场开始关注新兴板块,浦口城南中心首次推出3幅地块;新尧新城带来一座综合体和两个限价刚需项目,重新提振了板块的热度;江宁大学城出让2地块,板块继续补仓!
12月份土拍重心转移到远郊板块,桥林、六合、禄口开启又一轮供地,未来将为地缘客户和刚需客群提供更多置业选择。
02
土拍摇号新规
说起今年土地市场最热的月份,那定是非7月份莫属。动辄几十轮竞价,开发商们竞人才房面积更是不亦乐乎,似乎丝毫不考虑未来的项目成本,正是由于市场过度火热,8月份土拍再一次空窗,直达土拍摇号规则出炉。
根据政策,当地块竞价达到土地出让最高限价时仍有竞价的,将通过现场摇号方式确定竞得人,所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号,并且同一家房企不得拍下两幅以上地块。

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土地新政也带来了一些新变化,9月份首场土拍开始,竞价热度明显下降。并且,在拿地房企中开始出现不少新面孔,例如此次土拍中的伟星集团、大树置业,便是首次进入南京。
由于土拍摇号的随机性,土拍拿地不再是唯财力论,更多区域型中小房企有了拿地机会。此后的土拍中,出自京城的首开集团,上海的华昌置业和上坤集团,大湾区的越秀地产,四川的景业名邦等等,都将为南京带来更加多元化的产品。
03
严格毛坯限价
土地新政带来的另一个变化,就是“限房价竞地价”的出炉。此后,所有成功出让的涉宅地块,均提前设置了毛坯房销售限价,并且规定了全装修价格不得超过2000元/㎡,也就是说未来地块上市价格已经定死!
由于有毛坯房销售限价的存在,许多板块的房价格局就变得更加可控。例如江北核心区这样具有发展潜力的板块,未来房地产市场的发展前景是较为广阔的,因此在下半年的土拍中,江北核心区的毛坯房销售限价较为灵活,并且热门地块限价较高。
其中,9月下旬江北核心区成功出让的4幅地块,毛坯房销售限价定为30750元/㎡,而在10月下旬成功出让的1幅地块,毛坯房销售限价则上调为31500元/㎡,昨天成功出让的1幅地块,毛坯房销售限价又上调为32000元/㎡,限价上调速度之快令人惊讶。

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2020年江北核心区出让地块一览

从2020年度江北核心区挂出的10幅“双限”地块来看,江北核心区地块毛坯房销售限价虽有涨有跌,但是整体价格趋势是上涨的。当然,如新区G18地块、新区G21地块位于江北大道快速路以北,新房热度不如江北大道快速路以南,因此两幅地块毛坯房销售限价相对较低。

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江北核心区毛坯限价变化趋势

只不过,政府支持,开发商看好,买房人认可!毕竟地铁4号线二期、地铁11号线的开工建设箭在弦上,新房市场火热的大背景下,江北核心区限价上涨似乎也就理所应当。
不过,也有许多板块的限价被严格限制。位于板桥雨花经开区的凤汇壹品,毛坯房销售限价定为20000元/㎡,未来全装修价格不超过2.2万/㎡,而区域内新房价格在2.6万/㎡上下,这样的价格对于刚需来说自然十分有吸引力。
还有部分市郊板块被严格限价,江宁大学城毛坯限价为24300-27195元/㎡,栖霞山红枫毛坯限价为24500元/㎡,这也意味着这些板块的新房价格短期内将不会突破3万/㎡,留给刚需的选择还有不少!

新房市场:

“宁九条”出台,你有哪些新的买房经

说起今年的新房市场,备受关注的自然就是“宁九条”政策的发布。由于经济形势不断缓和,房地产市场呈现火热态势。但中央一再重申房住不炒的大方针下,如何让南京房地产市场更加平稳有序地发展,便是摆在眼前的重要课题。
01
人才、无房户优先购房
房子是用来住的,不是用来炒的。为完善住房保障体系,从土地市场到新房市场,均是在尝试中不断摸索,例如土拍中竞人才房、竟租赁住房等规则。
今年年初,南京推出人才优先购房政策,并在青奥村第四批次开盘中应用,在此之后入市的新盘,无一不采用人才优先政策进行开盘,对南京推行人才引进政策也有着助推作用!

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青奥村开盘现场

7月份,南京继续完善保障性购房政策,在人才优先购房政策出台后,又推出了无住房家庭保障房,并在此基础上明确了四轮摇号规则:第一轮是优先选房的人才摇号,第二轮是优先保障资格的无住房家庭摇号,后两轮是前面未入围的人才和无房家庭继续摇号。

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然而,这复杂的四轮摇号新规,也让不少买房人晕头转向。最直观的一个现象就是,许多买房人难以分清自己的选房号到底是哪一个。部分项目开盘将无房、普通号从1号重新排列,而另一部分项目的无房、普通号接着人才号排列。于是在不少开盘现场,主持人需要反复提醒买房人,进场选房以臂贴号码为准。
02
置业门槛进一步抬高
回顾这一年,买房变得越来越难!那些深耕江北核心区市场的人最有发言权,上半年,江畔都会上城开盘加推,“万人摇号”盘重出江湖,而此后推新的扬子江金茂悦、花语熙岸府、大华云江印月等盘报名人数均不低于5000人。

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江畔都会上城开盘现场

用许多买房人的话来说,摇中江北核心区的概率约等于零。这样浮夸的报名人数,不仅买房人头疼,开发商也十分头疼(防疫要求依旧严峻),这催使江北核心区开始提高首付和验资比例。
今年6月入市的扬子江金茂悦,在江北核心区首次要求7成首付,并需要验资190万,这对不少通过杠杆买房的投资客带来巨大冲击,但也将一些手头并不宽裕的刚需群体拒之门外,但是此次报名人数依旧达到了9722组。

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扬子江金茂悦开盘现场

在这之后,江北核心区更多楼盘加入了提高首付的行列,花语熙岸府要求5成首付,江畔都会上城要求8成首付,启迪水木滨江要求8成首付。要知道在此之前,只有河西如此大规模提高首付比例,许多人甚至直呼江北核心区已经看齐河西!
另外,下半年出台的精装修新政,似乎也让这一届的买房人有苦说不出。精装修新政的出发点,是希望通过全装修和升级装修两种装修标准,让买房人根据自身条件自由选择。
从新政后首个采用精装包的苏宁檀悦来看,精装修新政对于买房人是一个不错的利好,如果买房人手头并不宽裕,选择全装修也可以购买到苏宁檀悦这样的优质产品,而选择升级装修则能够体验更加优质的居住条件。

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苏宁檀悦首开现场

俗话说,上有政策下有对策,但这样的“下策”可就害苦了买房人。例如此前首开的云澜尚府,由于打造的是科技住宅,不少买房人直言精装包是必买选项,因为科技住宅的装修风险太大;有些执意不买装修包,并打算自行装修的买房人,也着实让买装修包的人十分担忧:如果邻居自行装修弄坏科技系统,那整栋楼的业主可能都要跟着遭殃!
临近年末,装修包乱象更是达到新的高度。不知何时开始,精装包成了置业顾问绩效的一部分,买房人不买精装包置业顾问还得被罚款。更有甚者,朋友圈开始有置业顾问宣称,如果业主不购买装修包,可能会不被通知到现场买房。

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如果不擦亮自己的双眼,可能都无法买到中意的房子。这一系列楼市乱象,似乎导致买房门槛更高,装修新政本该保障买房人自由选择的权益,但在如此楼市乱象下,强制购买装修包让许多买房人有苦难言。那么,装修新政还需要继续完善,才能还房地产市场平稳有序的环境。
03
改善需求逐渐崛起
今年南京新房市场有个热词,那就是“壕”!千万豪宅一抢而空,首付8成买房人热情不减,江景、湖景、山居豪宅亮相……
较往年来看,今年南京的改善型住宅的比例有所增加,不少陈年老盘纷纷迎来亮相。这其中,最引人关注的便是河西的苏宁檀悦和城东的复地御钟山三期,由于拿地多年暂未入市,按照此前开发商的拿地成本来算,这些楼盘都有着充足的利润空间,打造品质过硬的产品,这令不少富豪十分心动!

2020年终策划 - ④ |供地加快,出让金同比增长20%;新房加仓,改善需求日益崛起

复地御钟山实景

城中豪宅市场也十分受关注,玄武湖旁的金陵玖园和中华门下的越城天地,一直以来都十分低调,鲜有消息传出,这更使两大楼盘多了一丝神秘色彩。由于面向客群过于高端,两盘自始至终都没有正式亮相,临近年尾突领销许,部分房源单价超过7万/㎡,令人瞠目结舌。

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银城金陵玖园鸟瞰

河西南新房市场也在今年迎来爆发,去年板块还限价4万/㎡,今年纷纷如脱缰野马,建发珺和府4.95万/㎡、河西金茂府5.2万/㎡、融创万科5.5万/㎡、葛洲坝长江尊邸6.4万/㎡。但对比区域内7万/㎡+的二手房价,富豪们还是豪掷千金,并直呼鸡腿盘真香!
当然,豪宅市场并不是普通大众关注的重点。而南京部分板块的蜕变,令许多买房人十分欣喜,去年限价3万/㎡的燕子矶新城,今年入市的仁恒公园世纪将单价已向上探至4万/㎡,不仅如此,这里还吸引了宝能、万科的入驻。
一个板块的居住氛围不断完善,刚需置业也将逐步衍生出改善需求,曾经的仙林湖、河西南也是这么走过来的!

尾声
2020年是魔幻的一年,停摆、复苏、火热、调控、冲刺,或许可以用“跌宕起伏”来形容许多买房人的心路历程。
作为“面粉”,土地市场的调控尤为关键,土地双限政策、土拍摇号新规的出台,重新定义了接下来一段时间的新房市场格局,未来的市场将更加理性,并且更加多元化。
作为“面包”,新房市场究竟成色几何,也将直接影响南京人民能否安居乐业。四轮摇号、装修新政下,买房人的权益更加受到重视,但想要购置一套中意的房子,买房人似乎还需要与开发商斗智斗勇。
即便如此,在市场火热的大背景下,大家的共识依旧是买房要趁早!
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