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上海出台“组合拳”降温楼市,严堵假离婚买房

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“对夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”“个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收增值税。”21日晚,上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(下文简称“意见”),通过一系列组合拳调节住房需求,强化市场监管,促进房地产市场平稳健康发展。

业内人士分析说,新政的出台并随即落地,可以视为对近期上海楼市热度上升的快速反应,也是后续调控可能持续收紧的信号。也有分析认为,政策落地后如果市场的非理性情绪没有得到有效缓解,部分区域二手房房价持续被恶意炒作,预计后续还会有持续性政策跟进落地。

严格住房限购政策 严堵假离婚买房

近期,上海楼市升温迹象明显。国家统计局数据显示,2020年12月,上海新建商品住宅价格环比上涨0.2%,同比上涨4.2%;二手房价格环比上涨0.6%,同比上涨6.3%。

上海新房价格也已处于一线城市高位。58同城、安居客数据显示:2020年12月份,上海新建商品住宅在线均价为每平方米50364元,北京、深圳新房均价分别为每平方米47628元和每平方米47599元。

新出台意见中,最受关注的是明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

58安居客房产研究院分院院长张波分析说,这一政策是打补丁政策,严堵假离婚买房,对于一些想通过假离婚来获得购房资格,以及通过假离婚来获得首套资格,都会产生直接遏制作用。“假离婚的漏洞2020年在不少城市已经明确堵上,上海这次收紧信息也十分明确。”张波说。

“过去通过此类假离婚,其实可以骗取购房资格。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,有部分城市规定是,如果离异2年内那么是要追溯过去家庭所有房产的,而上海升级为3年,政策严厉性更强。

提高交易环节税收 调整增值税征免年限

意见规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

“直接限定了5年内转让全额征税,这一政策直指炒房行为,提高交易环节的税收可以有效减少新增投资需求,但在一定程度上也会限制二手房的流动性,2021年上海新房的供应力度预计会有所加强,以缓解二手房上市量减少带来的供应不足。”张波表示。

差别化信贷严格落实 后续贷款或继续收紧

意见要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

严跃进认为,这里的政策中,最大的亮点就是提到了“房贷集中度”的概念。“实际上由于2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年,所以此类政策恰是借这个机会积极落实。后续银行在贷款方面势必需要更为保守,需要在三道红线的约束下放贷。部分炒作比较多的楼盘,后续贷款方面势必会面临收紧的可能。”

张波说,这一政策是再次强调,2020年对于严查资金违规流入房地产就已经从严,同时对于差别化的信贷本身在上海执行来较为严格。“预计下一步对于消费贷、经营贷违规流入楼市会有更明确的查处打击。”

严格商品住房销售管理 摇号制度或进一步收紧

意见强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管,保护购房人合法权益。

意见还提出严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管,开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度,形成执法合力,严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

张波说,商品房的销售管理,包括一房一价以及公示和备案在上海之前都做得较好,这次对于“一价清”提出要求,也防止房企通过在装修、车位等方面不当增加收取违规费用。同时“实名制”的要求可以有效防止炒作购房资格和不当转让获利。

严跃进认为,最为核心的就是摇号制度的完善。此次政策提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭,后续一些人才购房势必可以享受更好的政策。预计后续上海还会出台各类摇号选房制度,类似优先认购的制度,真正保障购房者尤其是无房者的权益。

在土地供给方面,意见提出,优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。

严跃进说,第一、土地供应要增加,结构要调整,这也是比较吻合上海当前购房需求的特征,能够真正缓解供求矛盾。第二、此次政策明确了区域市场供地的调整,尤其是提到了轨交沿线和五大新城的供地,有助于后续此类区域住房项目的增多,利好相关人员住房的解决。第三、政策也提到了对土地价格的稳定,强调了房地联动机制的坚持,这也是为了防范地价上涨传导到房价上去。

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