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  • 两条地下通道让“山湖”牵手 花式“抢人大战”来了

    紫金山玄武湖规划双环观光线 两条地下通道 让“山湖”牵手

    山水城林一直是南京特色,玄武湖和紫金山自古相连,只是之后被城墙以及现在的龙蟠路给分离了。如何让“山湖”牵手?近日,南京市规划局对《钟山风景名胜区总体规划(2017-2035)》进行公示,记者发现,玄武湖和紫金山要形成“双环”(环山、环湖)游览交通体系,两者还要通过地下通道“牵手”。

    规划“双环”慢行游览交通体系

    整个钟山风景名胜区包括了玄武湖和紫金山。此次规划,首次提出把紫金山划分成4大景区,包括山南景区、陵园景区、山岳景区和山北景区。

    记者发现,规划提出要形成“双环”(环山、环湖)游览交通体系。“玄武湖已经是环湖体系,紫金山要形成环山观光线,就要打通整条环山线路。”江苏省城市规划设计研究院副总工程师刘小钊介绍,目前,紫金山的山南、陵园景区交通路网已经比较发达,但尚需梳理形成明晰的游览线路,山北景区游览道路也没有贯通。在规划中,山北景区将打造南京抗日航空烈士纪念游览区、蒋王庙游览区、白马—竹海游览区、黄马游览区。

    他介绍,目前,山北蒋王庙到王家湾一段已建成游览道路——樱花路,今后该道路将往西延伸到白马公园。蒋王庙游览区将建设蒋王台、山北民俗文化风情街区等文化景点,景区内部形成连接其他游览区的环紫金山游览道路及慢行绿道。此外,东侧依托黄马水库,打造黄马游览区,适度配套休闲游览设施,并修建环紫金山游览道路及慢行绿道。

    未来,山北、山南的游览道路及慢行绿道将有机衔接,形成一个完整、闭合的环紫金山游览交通环。此外,陵园、山南景区,传统景点很多,有中山陵、灵谷寺、明孝陵、梅花山、植物园等,要形成陵园、山南景区的游览环线。

    两条地下通道让“山湖”牵手

    此次规划最大的亮点,就是提出要沟通“山、湖”游览线,让紫金山和玄武湖牵手。

    其实,让“山、湖”牵手的方案,南京已经研究了多年。刘小钊介绍,此次规划还是考虑通过地下通道的方式来连接山和湖。在太岗路地下通道的南侧、太平门的北侧,也就是大约在白马公园门前广场的位置,规划预控另一条地下通道。这条通道从地下穿越龙蟠路,西侧到达玄武湖环湖路,东侧连接紫金山。和太岗路地下通道一样,两侧人行道,中间走游览观光车。“这两条地下通道未来都会经白马公园连接到紫金山环山观光线,游客可以从玄武湖一路游览到紫金山。”刘小钊说。

    记者了解到,太阳宫广场北侧是一块空地,目前作为非机动车的临时停放点。这块空地未来将建旅游服务基地,包括旅游服务、商业配套等,地下还计划建大型公共停车场。

    刘小钊说,太阳宫旅游服务基地将建设成为一个重要的接驳换乘点,这里是玄武湖和紫金山的连接处,同时地铁4号线也在此设有岗子村站,大量游客都可以从这里乘坐游览观光车或步行到紫金山或是玄武湖。

    太岗路通道连接白马—竹海景区

    2014年就已贯通的太岗路地下通道,作为连接紫金山和玄武湖的重要通道,下穿龙蟠路,宽近20米,长200多米,一端连着太阳宫,一端连着白马公园,但至今一直闲置。

    近日,记者探访发现,从太阳宫一端步行进入地下通道,通往对面山上的道路还是被隔板封堵着。不过从通道人行道两侧的楼梯上去,已经能直接通到白马公园的北门。

    这条通道目前的功能仅仅是过街通道。很多人好奇,太岗路地下通道未来究竟通往哪?刘小钊表示,按照规划,这个通道未来通往新打造的白马—竹海游览区。“白马—竹海游览区是新打造的一个游览区,通过架设一座景观桥来沟通白马公园和竹海,这座桥可以满足游览观光车通行。”他表示,这个景区也会开辟环山绿道,是整个紫金山环线上的一段,这样游览观光车未来就可以通过这个通道到达紫金山了。

    紫金山玄武湖规划双环观光线 两条地下通道 让“山湖”牵手

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  • “共享别墅”刚推出被叫停 瑞金路施工拥堵严重

    国家释放二大信号,中国楼市变了,买房人利好越来越多!

    从“共享单车”到“共享汽车”,再到“共享充电宝”,被共享经济冠名的行业越来越多。如今,在太仓市,一种“共享别墅”应运而生。然而,这种可以移动的小别墅刚推出没多久,就被相关部门紧急叫停,因为这样的房屋还没有取得相应的规划审批手续。

    最近,太仓一家企业开发了一种可以移动的小别墅,这种别墅面积不大,功能却很齐全,看上去特别鲜艳,房间内采用木质材料进行装修,造型偏欧式风格,而价格却非常便宜。据了解,这种钢架结构的小别墅,每幢面积在28平方米左右。推开大门进去,右侧为卫生间,里面装有淋浴热水器,左侧为一小块休闲区,沙发、电视、电脑桌等摆放两边,再往里,就是一张大床和一些休闲摆件。可以说,各种设施一应俱全。

    公司负责人表示,这是他们生产的最新产品,尽管还是刚刚起步,可订单已有不少,有上海、无锡等地客户,另外还有一部分本地客户。据介绍,这种可以移动的小别墅是从工地用的集装箱住房改造而成的。去年,受“共享单车”思路的启发,企业负责人想到了移动式小别墅的市场方向,于是形成了“共享别墅”的理念,计划在全国建立连锁营地,实行会员制入住,注册会员后凭身份证识别就可以入住,查找、订房、结账等都通过手机完成。

    企业负责人表示,完全装修好可以直接拎包入住的小别墅价格在7万元左右,没有配套设施的价格在4万元左右。由于移动非常方便,只要一辆卡车就可以整体搬迁,这种小别墅在景区空地可以灵活安放,特别适合在乡村旅游景点使用,供游客租住。

    然而,太仓住建部门表示,这样的“共享别墅”,由于缺乏相应的规划手续,所以肯定是不合法的,在相关部门的介入下,移动小别墅的生产商目前已暂停生产,需要等到合法合规后才会投放给广大市民使用。

    国家释放二大信号,中国楼市变了,买房人利好越来越多!

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  • 江苏最宜居城市 银行再出大招 封杀这一炒房套路!

    江苏最宜居的城市,银行再出大招,封杀这一炒房套路!

    大家都知道,如今95%以上的炒房人,都要和一个机构打交道,即:银行!没有银行的支持,估计90%以上的房子没人炒!所以,银行在房贷上的任何一个举动,都牵动人心,让炒房人忐忑不安。

    近日,在江苏最宜居的城市,继封杀消费贷流入地产业,和大幅度提高房贷利率之后,银行再次放出大招,将要封杀这一炒房套路,堵死破坏楼市正常秩序的行为。

    需要说明的是,宜居中国发展指数报告显示,在2017-2018年度,中国宜居城市前20名中,江苏只有一个城市上榜,位列第四,即:南京!也就是说,南京是江苏最宜居的城市,名列全国前茅!

    江苏最宜居的城市,银行再出大招,封杀这一炒房套路!

    众所周知,为了拥有买房资格,多买几套房,南京不少家庭动起了“歪脑筋”,炒房套路很简单,就是“假离婚”!当然,这其中也发生过很多“悲剧”,假戏真做了,夫妻某一方欲哭无泪!

    客观的说,如果不离婚,甚至都没有买房资格,即便有可能也会面临高首付、高利率。然而,一旦“假离婚”,那么就轻松获得1-2个买房资格,享受30%的最低首付之类。好处众多,何乐不为?

    江苏最宜居的城市,银行再出大招,封杀这一炒房套路!

    但由于假离婚的取证太难,所以政府一直缺少有效手段,规范这一买房套路。所以,很多人都能看到这一幕景象:手拉手高高兴兴的去离婚,办完手续手拉手开开心心的回家。

    如今,对于假离婚现象,南京有两家银行开始出大招了:(1)中国银行江苏省分行要求,离婚到三个月之后才能办贷款,(2)民生银行南京分行规定,离婚半年内不准贷款

    需要注意的是,目前这一政策只能算个别行为,绝大多数银行还没有这么要求。不过,有银行内部人士表示:“目前来看离婚并不影响贷款,但政策随时可能会出台,一旦有明确的政策出台,就会严格执行。”

    江苏最宜居的城市,银行再出大招,封杀这一炒房套路!

    值得一提的是,事实上银行对“假离婚”的打击早就开始,最典型的是:对离婚一年内的贷款人,实施差别化住房信贷政策的做法。但面对疯狂上涨的房价, 这一政策用处不算太大。

    不管如何,从目前来看,透过假离婚来炒房的,未来对其打击估计会越来越严。当然,假离婚炒房的“风口”已经过去,如今再规范虽说亡羊补牢,但也不乏马后炮的嫌疑!

    江苏最宜居的城市,银行再出大招,封杀这一炒房套路!

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  • 万科首季销售增至1542.6亿 链家重启加盟竞夺

    长沙实施差别化购房调控 首套刚需购房者优先满足需求

    4月8日,万科企业股份有限公司发布公告称,3月份公司实现合同销售面积363.7万平方米;合同销售金额506.8亿元,同比下降20.36%,环比增长42.36%。

    1—3月份,万科累计实现合同销售面积1,048.2万平方米;合同销售金额1,542.6亿元,同比增长2.66%。

    观点地产新媒体查阅公告,自2018年2月份销售简报披露以来,万科新增加项目13个,包括福州新店地铁上盖地块、佛山乐从岭南大道地块、苏州江陵东路地块等。

    2018年2月份销售简报披露以来,公司新增物流地产项目8个,包括苏州万纬昆山保税物流园、万纬昆山周市物流园;宁波万纬宁波北仑港物流园;以及上海、无锡、泉州等的物流园。

    长沙实施差别化购房调控 首套刚需购房者优先满足需求

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  • 20余个城市争夺人才 越秀地产前3月销售额99.93亿

    长沙实施差别化购房调控 首套刚需购房者优先满足需求

    只要凭借身份证和学位证在手机APP上办理,就能够在半个小时左右落户西安。而且学历要求降低,全日制普通高等院校、中等职业学校(含技校)毕业,或具备国民教育同等学历的人员及留学回国人员均可。西安市近期出台的一项政策成为全国各地“人才争夺战”的冰山一角。

    2018年的毕业季又来临。据教育部统计,2018届全国普通高校毕业生预计820万人,再创历史新高。但西安、南京、武汉等20多个城市却接连出台一系列人才引进政策,送房、送钱、送户口,政策力度之大前所未有,让昨天还发愁“毕业即失业”的高校毕业生们,仿佛一夜之间就变成了各个城市不够分的“唐僧肉”。这场“人才争夺战”为何会发生?在争夺人才的背后,这些城市有着怎样的焦虑?当“硝烟散尽”之后,我们还有哪些可以反思之处?记者对此进行了采访。

    抢人才还是抢人口

    据西安晚报报道,2月4日上午,西安市186个有户籍业务的派出所共500余名户籍管理民警集体誓师,坚决打赢为期三年的“人才、人口争夺攻坚战”。

    “人口”二字,恰好将这场“人才争夺战”划分出两个战场:第一战场是纯粹的“人才争夺战”,以北京、上海为主,其人才引进政策有着较高的学历薪资条件,以及精确的行业领域划分;第二战场则是“人才、人口争夺战”,参战的主力是西安、武汉、南京等其他新一线城市和二线城市,其人才引进政策门槛大大低于北京上海,甚至许多地区对大学生实行零门槛落户。

    为什么这些除北京上海之外的大城市还需要争夺人口呢?恐怕是因为压力真的来了。

    以西安为例。2016年2月5日,西安市对《西安城市总体规划(2008-2020年)》作了修改。根据修改后的目标,2020年西安市域人口规模要达到1070.78万人,其中户籍人口870.57万人。但在2015年末,西安市的常住人口仅为870.56万人,距离目标还有200万的差距。

    这也就意味着,从2016年开始,西安市要以平均每年40万人的增速增长,才有可能达标。而现实情况是,从2011年到2015年,西安市在过去5年中人口一共才增长了不到20万人,平均每年不到4万人。

    每年4万的增长,显然无法匹配40万的壮志雄心。

    数据显示,2016年末,西安常住人口达到883.21万,人口比去年同期增长13万。至2017年末,西安市常住人口已达953.44万(记者按:尽管统计资料中未直接列出,但可由人均生产总值计算得知),人口增长70多万。但这70多万中要刨去2017年由西安托管的西咸新区咸阳片区的60多万人口,故西安2017年人口的增长应在10万左右。显然,即便年均增长10多万,距离千万人口的目标也依旧任重道远。

    而在“人才、人口争夺攻坚战”的号召下,今年前3个月共有23.1万人落户西安,接近2017年全年落户西安的总和。

    只有照这个增速下去,加上西咸新区咸阳片区的60多万人口,西安作为最新获批的国家中心城市,实现其2020年人口规划目标才有扎实的基础。

    无独有偶。作为中国大学生最多的城市,武汉却一直苦于留不住人才。据《武汉市统计年鉴》显示,2015、2016年武汉市人口净迁移率分别为-1.78‰和-0.29‰。人口净迁移率为负,则意味着武汉地区的迁出人口大于迁入人口,也就说明武汉人口吸引力较弱。

    穷则变,变则通。武汉在2017年就推出“百万大学生留汉创业就业”“百万校友资智回汉”计划,打响了“人才争夺战”的第一枪。而2017年武汉市的人口净迁移率也一举“扭亏为盈”,达到了19.78‰。

    经济基础决定上层建筑,为了“达标”而展开“人才争夺战”显然仅是表面现象,那么,什么才是各地展开“人才争夺战”背后更为深刻的发展焦虑?

    人口红利消减让压力显现

    1月19日,在积极进行“人才争夺战”的同时,南京市也发布了《南京市“十三五”人口发展规划》。其中,南京市政府明确指出,未来南京面临的挑战首先就是“人口结构压力增加”与“人力资本面临结构性短缺”。

    文件称,南京市劳动年龄人口比例在缓慢下降,但老年抚养比和少儿抚养比却双双攀升,人口抚养负担日益加重,传统的人口红利已在逐渐消减。同时,南京市经济社会发展对外来劳动力的依赖程度不断增强,劳动年龄人口结构老化、劳动参与率降低,劳动用工成本也在持续攀升。

    面对问题,文件给出的解决方案之一,就是积极推进以“宁聚计划”为代表的人才吸引工作,加大外来人口引入速度,不断增强对外地人才的虹吸效应。通过人口集聚与资源集聚提升公共资源利用效率,促使劳动生产率提高与市场交易成本降低。

    那么,到底“人才争夺战”发生的深层次原因是什么?它会与中国的人口红利消减与经济动能转换有关吗?

    中国社会科学院人口与劳动经济研究所研究员林宝认为,“人才争夺战”与人口形势的变化关系密切。林宝指出,中国15-59岁劳动年龄人口从2012年开始下滑后,人口红利就开始了下降,从去年到今年则可能正是经济活动人口开始下降的拐点。而这次“人才争夺战”的发生说明人口结构变化的影响已经开始向二线城市、新一线城市甚至是一线城市传导。

    “有研究认为,‘人口红利’是中国实现经济快速发展的重要原因,而近年来的经济增长减速则与‘人口红利’的衰减密切相关。当‘人口红利’衰减时,劳动力供给形势发生变化,劳动力成本会显著上升,从而影响经济竞争力;养老、医疗负担加大也会影响积累和投资等,从而影响经济发展。”林宝说。

    中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁表示,中共十九大报告已经明确提出了要加快农业转移人口市民化,中央提出的新型城镇化政策对于放宽落户条件也已经提出了清晰的要求,如发改委3月13日下发的《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》中,就明确“鼓励对高校和职业院校毕业生、留学归国人员及技术工人实行零门槛落户”。

    在李铁看来,各城市推进户籍管理制度的改革,一方面是学习中共十九大报告精神、响应中央政策要求的重要举措。另一方面,部分城市放宽户籍管理,也确实存在着一定的经济动机。“吸引产业投资,人力资源储备是关键。一些城市放宽落户条件实际上看准了人力资源储备对增加投资的吸入效应。同时,地方财政压力加大,土地财政遇到了房地产库存的瓶颈,一些城市试图通过降低落户门槛来增加购房人群,应该也是潜在因素之一。”李铁说。

    人才的引进将提高当地人力资本,改善人口结构,总体上有利于推动当地经济增长。“如果一些引进人才带来了新技术、新产业,甚至会较快发生作用。对财政收支的影响则需要分短期和长期来看,从短期看,由于大量人才引进,需要兑现对人才的承诺和改善公共服务,因此会加大财政支出;但从长期看,由于人才会带来就业、消费和税收,扩大经济总量,最终会改善财政收入。”林宝解释道。

    对于人才引进能够对房地产的发展产生一定的刺激作用,林宝也表示了赞同,“引进人才将扩大房地产需求,对房地产市场会有提振作用。而且人才的加入将壮大缴费人群,改善社保基金收支状况。”

    人才要抢也要留

    抢人才不是目的,让人才为城市发展发挥作用才应该是城市抢人才的初心。但是让人才真正留得下,并不是仅仅有大幅度的吸引政策就可以解决的,还要考虑能不能用好人才同时为他们解决后顾之忧。

    在多数媒体欢呼人才春天已来的同时,舆论场中也出现了一部分质疑的声音。这些声音站在清洁工和普通打工者的立场上,认为各地以学历为门槛的落户、住房优惠政策,某种程度上是对城市其他低学历群体的“歧视”。

    而城市的公共服务能力又恰恰与这些人口相关,所以在引进人才的同时,需要考虑的是城市低学历群体的就业、落户等相关工作。

    “如果我们仅仅把人才定位于学历技术,而忽视了城市各方面的实际需求,往往会导致引进的人和岗位的脱节,反而不会给城市带来活力。”李铁对本报记者说。随着越来越多高学历人口的进入,也会需要更多的从事简单劳动的人口提供互补性服务,这是城市发展的规律。

    以近期大城市中广受诟病的幼儿教育为例,李铁解释了我国城市服务业发展速度很快但质量不高的原因。“原因就在于参与服务的人口,没有通过市民化享受到公平的公共服务。”李铁解释说,“如果他们在城市的服务业就业中没有长期预期,只有临时就业心理,就必然不会在提高服务质量上进行投入,从而导致服务品质下降,甚至产生极端的短视行为。”

    因此各地在接下来的实践探索中,应当把人才定义得更为广泛一些。“能否率先给已经长期在城镇实现稳定就业和定居的外来人口办理落户手续,而不要任何附加的学历和技术条件?他们能够在城市长期居住,甚至通过各项就业给城市提供服务。他们自身虽然不一定有大学以上学历,但是他们应该是城市最具有活力的人才,而且他们的下一代应该都具有一定的学历,能够成为城市创新的继承者。”李铁如是说。

    人才不能尽其用,是“人才争夺战”中存在的风险,该如何趋利避害?

    “人才竞争也可能导致全方位的‘孔雀东南飞’,造成中西部、中小城市的人才流失,加剧人才不平衡的局面。还有可能出现盲目攀比,为抢而抢,重‘抢’不重‘用’的情况,造成人才和各类资源的浪费。”林宝说。

    要避免上述不利局面的出现,林宝认为,一方面要对大城市的人才竞争行为有所引导,要其有所为有所不为;另一方面要加大对中西部和基层人才的培养力度,建立相关机制鼓励东部和大城市人才反向流动。

    李铁认为,应该根据城市发展的各种行业需求来确定人才引进标准。制定城市政策,要考虑到城市的需求,也要考虑到城市的服务质量。同时要尊重市场规律,重点是进一步放宽条件,尊重市场的选择,尊重产业投资者的选择。

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  • 万科股权生变:宝能首提处置资管计划所持万科股份

    长沙实施差别化购房调控 首套刚需购房者优先满足需求

    这意味着宝能系有意退出万科。

    4月3日,万科A(33.640, 0.15, 0.45%)发布公告称,第二大股东宝能系旗下钜盛华投资平台,拟通过大宗交易或协议转让处置9个资管计划所持万科股份。

    钜盛华表示, 其与一致行动人共持有万科股份25.4%,各资管计划管理人将根据相关《资产管理计划资产管理合同》等法律文件,在相关资管计划清算过程中以大宗交易或协议转让方式完成其所持万科股份的处置和资管计划清算。

    根据万科A公告,钜盛华通过九个资产管理计划合计持有万科股份的10.34%,其中,七个资产管理计划已经于2017年11月和12月到期,该七个资产管理计划合计持有万科股份的6.89%。

    此前的1月30日,万科独立董事刘姝威通过个人微信公众号致信证监会称,宝能投资集团旗下钜盛华作为委托人的七个资产管理计划已到期但未清盘,损害了投资者的利益。

    彼时宝能集团回应称,在经过与相关方充分沟通协商后,各方已就钜盛华作为委托人的九个资管计划分别签署了补充协议,就延长前述资管计划清算期相关事项做出了约定。

    而此次宝能和钜盛华突然提出处置资管计划所持股份,是宝能系举牌万科以来的第一次。这意味着宝能系有意退出万科。

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  • 资本市场看重禹洲地产 正荣地产控制负债在100%内

    长沙实施差别化购房调控 首套刚需购房者优先满足需求

    3月28日,禹洲地产股份有限公司于香港举行2017年中期业绩发布会,公司主席兼执行董事林龙安带领执行总裁蔡明辉、财务总监兼公司秘书黄展鸿出席并答记者问。

    过去一年,禹洲地产销售额及收入都出现了较大幅度的增长,其中销售额增长73.69%至403亿,收入为217.67亿,同比增幅58.73%。

    对此成绩,禹洲称令人鼓舞,并将2018年销售目标确定为600亿元,比2017年的销售额增长了50%。

    林龙安透露,今年禹洲地产计划推出的货量达到940亿,因此有信心完成上述目标,目前禹洲还有350亿已售未结转的销售,总面积250万平方米。

    观点地产新媒体了解到,禹洲地产预期将在2020年实现千亿规模,此前还曾向股东承诺2020年实现1200亿销售,现场提及此事,林龙安强调称,“2020年销售1200亿不会有问题”。

    快速的规模增长预期显然离不开充足的土地资源来支撑,去年禹洲地产通过招拍挂及收并购等方式,斥资257亿元获取了23个项目,新增权益土储约204万平方米。截止2017年底,禹洲地产总土地储备近1200万平方米。

    2018年至今,禹洲地产继续新增了近600亿的货值,其中38亿收购沿海家园7个项目近千亿资产,可提供的权益货值430亿。截止到3月底,禹洲地产土地储备已增加到1500万平方米,总货值逾3000亿。

    林龙安表示,2018年会继续加大土地并购及合作的力度,尤其大湾区及长三角、海西区域等,预期的土地投资预算将在300亿左右,其中约三分之一都会投向大湾区。

    实际上,禹洲地产已在深圳、珠海分别收购了一个项目,其中珠海项目信息将在二季度公布,是一个旧改项目,面积约50万平方米,目前拆迁已近半,西安及泉州等地也有项目在洽谈中。

    值得注意的是,沿海家园曾在宣布转让7个项目予禹洲的同时,披露了其剩余9个地产项目的信息,而禹洲方面也在业绩会上表现出了继续收购的意愿。

    林龙安表示,沿海家园更擅长一级开发,禹洲则更专于二级开发,如今沿海家园产业转型,战略开始偏向其专长的一级开发和高科技产业,才会选择出售地产项目。

    禹洲地产与沿海家园在15年前已经开始合作,未来也许会达成更紧密的合作,因此不排除会继续将沿海家园剩余的9个地产项目资产包都收购过来,“未来沿海家园的项目,禹洲也会考虑资产包的全面收购,会的。”

    林龙安认为,如此一来,禹洲地产将可以继续做大二级开发,沿海家园也有更多的时间和精力做一级开发和高科技产业。

    资料显示,沿海家园剩余的9个项目资产总值23亿港元,其中6个为纯住宅项目,2个为商业项目,还有一个综合体项目。但若按股权比例分,沿海家园100%持股的项目只有4个,其余股权占比在12%-85%之间。

    以下为禹洲地产股份有限公司2017年全年业绩会现场问答实录:

    现场提问:相比同业,2017年禹洲现金同比增幅比较小,为什么?2017年公司销售回款率大概是多少?自上市以来公司净债率保持在60-80%的区间,未来也会保持在这个区间吗?预计2018年净负债率会在什么水平?目前银行授信额度是多少?刚才提到并购是公司的优势,2018年公司在并购上有没有规模上的扩张目标?长租公寓的布局具体是怎样的?

    黄展鸿:现金跟2016年是基本持平,175亿。其实我们业务上也有需求,更重要的是怎么好好管理,平衡现金流和健康的负债率。肯定要保持充裕的现金水平,但是怎么样更有效的使用资金,这个是最关键的。

    第二,销售回款率2017年是77%-79%,占当年销售的部分。

    第三,净负债率从上市以来都是60-80%这个稳健区间,2018年也是维持这个区间,会不会增加,未来要不要更有效去扩张,这个我们会考虑,但更高的净负债率是不会的。刚才林总也提到了三架马车,净负债率的健康是非常重要的一点。

    第四,授信额度,我们跟很多银行都有很好的关系,现在不是怕四大总行给我们的额度够不够,是我们怎么样更有效的平衡现金平衡利率等,授信额度不成问题。

    林龙安:禹洲地产刚刚在境内发行30亿元人民币债券,还有将近7亿美元左右的额度在香港发行的,现在集团还有175亿左右现金流在账上,长远的要根据窗口期和集团发展来进行统筹,所以现金方面集团是不会有任何问题的,而且钱是非常充足的。

    并购的优势方面,2018年会加大并购力度,并购是禹洲的特色,也是长期发展的一大保障。

    我做房地产的第二年,1995年就跟菲律宾的首富一起收购他在厦门的世贸中心,从那开始就建立了非常深厚的关系。

    那时候在菲律宾做生意是不签合同的,我给你讲好多少钱,你钱给我汇到账上,我再跟你签这些后续的保障各方面,一言抵万金,口头说了一定会执行的。所以后来SM老板石世成先生以及他太太陪着我逛他的商业中心,逛完以后又把他儿女叫过来,说这是我中国内地最好的朋友,一起来认识。

    并购这个行当有一个延续性,有人脉历史沉淀、信用体系沉淀的问题,信用体系如果没有沉淀你是并购不了的。

    我们更多的是跟股东共赢,禹洲还会秉持着这个模式加大并购,我们在上海并购了很多台湾企业家的项目,在厦门并购了很多华侨和台湾企业界的项目。这次并购沿海1000亿的资产,花了38亿。

    我们15年前就跟沿海在合作了,现在它产业转型,正好借这个机会就让禹洲全面进行并购,强强联合,所以有历史沉淀的问题。

    2018年我们会加大在大湾区的并购,比如在深圳、珠海,今后在西北、海西区域都会进行并购。2017年我们并购了很多项目,还会继续强化并购。

    长租公寓公寓方面,这个是国家推广的,禹洲的战略和发展和国家政策相向而行,我们非常拥护国家对整个行业长远的调控,进入到常态化情况下的产业链的发展,所以禹洲在这方面跟国家发展制定的政策是相向而行的。

    我们准备在深圳、上海、厦门推广长租公寓,用500-1000套进行尝试,作为战略布局。

    禹洲今年成立了两个新的部门,一个是集团的租赁事业部,专门负责长租公寓,与国家政策相向的;第二是成立了医养产农事业部,跟更多的房地产企业在医养产农方面、跟当地政府共赢方面进行碰撞和组合,然后在大湾区、长三角、京津冀寻找合适的项目落地。

    现场提问:禹洲2020年是千亿目标,今年的目标是怎样的?2020年的目标会不会提早完成?您认为内地调控会不会令今年的利率有所增加?

    林龙安:今年目标是600亿,较去年上升50%,我们今年推的货值是940亿,有信心完成600亿的销售目标,主要下半年占的份额更多一点。

    你说提前完成目标,禹洲布局有自己的特色,这也就是禹洲为什么进入大中型恒生指数标的股的重大成就,资本市场非常看重禹洲的特色。

    股东利益最大化,一定要有盈利,利润指标,还有量的指标,第三是负债比例的指标,三驾马车要并举,所以我们是有步有序推进,实现1200亿。

    我们给股东的承诺是2020年实现1200亿,2020年不会有问题。整个行业的趋势,今年是非常明了的,政府工作报告已经讲得很明白,稳妥长效机制的健全更加有利于房地产有序稳健长远发展。

    现场提问:公司去年确认的均价上涨幅度比较大,反而毛利率出现了轻微下跌,具体的原因是什么?去年禹洲38亿收购沿海的项目,林总曾提到原本定价是75亿,这期间的交易细节是怎样的,是怎么谈到38亿的?沿海还剩下9个房地产项目,禹洲还有兴趣继续收购这些资产吗?

    黄展鸿:首先,去年确认的销售均价从9千提高到了1.4万每平,这是一个很大幅的增加,毛利率跌了一点,但都是35%-36%这个水平,很轻微的下跌。从会计来讲就是售价增加,成本也增加,是这两个的差。

    我们也在分析,已经确认的销售成本,结转的成本,从2015年到2016年、2017年,其实土地成本占销售成本的比例从2015年的30%,到2016年占40%,2017年基本上跟建安成本差不多的水平,所以这个问题一定程度上也是反映土地成本的增加,所以影响到了毛利,稍微跌了一点。

    林龙安:我补充一下,禹洲从上市以来毛利率维持在35%左右,在行业中是非常优质的高毛利的企业,在35%上下浮动1-2%都是很正常的,包括区域核算口径的调整,在行业中是非常优势的,这是资本市场比较看好禹洲的方面。

    沿海做得不错,只是它更擅长一级开发,禹洲更擅长二级开发。沿海一级开发得很好,赚了很多钱,现在要做更专长的一级开发和高科技产业,对禹洲来讲,15年前已经跟沿海有合作了,这个合作完了以后,大家也许会达成强强联合。

    所以我们如果把这些资产包买过来,保证二级开发做得更大更强,也保证了沿海有更多的时间和精力做它的一级开发,这是强强联合非常好的一个典范。

    沿海未来的项目资产包禹洲会不会全面收购?也会考虑收购的,会的。

    长沙实施差别化购房调控 首套刚需购房者优先满足需求

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  • 新开183路公交方便市民出行 长沙出台政策保卫刚需

    顺应百姓呼声新开183路公交线

    “终于通上公交车了,我到S3号线地铁站坐公交可直达了,不需要再转多趟地铁和公交了。”日前,家住板桥新城富力尚悦居的居民戴女士高兴地说。

    2017年年底,板桥地区迎来了首条地铁——S3号线(宁和城际一期),但距该地区最近的刘村站与居民较为密集的板桥新城,仍有4公里左右的距离,且没有公交可以直达。自去年12月份以来,12345不断接到市民的诉求和建议,希望新辟公交线路,方便板桥新城市民接驳地铁出行。

    市公交集团负责人接到这一12345诉求后,予以高度重视,立即开展调研工作,同时公开征求市民意见。

    经过细致的实地调查,公交集团决定,为了加强公交车与宁和城际S3号线衔接,进一步方便市民通过公共交通出行,自本月14日首班车起,江南公交新辟183路公交线路。该线路由板桥社区总站至刘村地铁站,共设14个站点,往返运行。服务时间为,板桥社区总站6:00-22:00,刘村地铁站6:40-22:40。票制采取无人售票一票制,投币2元,刷卡八折,实行老人卡、学生卡和春秋季优惠票价政策。顺应百姓呼声新开183路公交线

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  • 北京商住房成交量大幅萎缩 谁来保障租房群体权益

    北京商住房限购一年成交量大幅萎缩 商住公寓签约环比跌94.6%

    3月27日,距离北京“326”商住房限购政策已过去整整一年时间。据中原地产研究中心提供的数据显示,在商住限购政策施行一年内,商住公寓签约仅有3589套,较调控之前一年的67013套,环比跌幅达到94.6%。

    中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者记者采访时表示,从这一年来的数据可以看出,整体市场已全面冰冻。事实上,除交易市场明显降温外,商住类土地市场也出现明显退烧,具体表现为商住限购后出让的数宗商办地块溢价率明显下调,同时多年未曾出现的流标现象再次出现。此外,从平均价格来看,商住市场二手房价格的平均下调幅度已超过30%,部分二手商住房价格跌幅超过40%。

    “总的来说,北京出台历史严格的商住限购政策后,对此前过热的商住市场打击非常明显。”张大伟表示。

    安居客首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,在坚持“住房不炒”原则的楼市调控大背景之下,预计年内仍将保持“因城施策”的连续性和稳定性,并且在信贷环境持续趋紧的背景下,预计2018年房地产市场整体保持低位震荡。

    近日,易居研究院发布的《3月成交预报》显示,3月上半月其检测的50个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少5%,同比减少27%。其中,有34个城市出现同比下跌,其中廊坊同比跌幅最大。总的来看,一线、二线、三线50个典型城市新建商品住宅成交面积同比跌幅分别为35%、30%和22%,预计3月份全国楼市难有明显起色。

    北京商住房限购一年成交量大幅萎缩 商住公寓签约环比跌94.6%

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  • 中骏置业与弘阳集团签约 城中村改造推动房租大涨

    中骏置业与弘阳集团签约 拟在全国范围内进行战略合作

    3月27日,中骏置业控股有限公司与弘阳集团有限公司正式签署战略合作协议。

    根据协议,双方将本着互利共赢的原则,建立战略合作伙伴关系,拟在全国范围内对开发房地产项目进行战略性合作。

    据观点地产新媒体查阅,一方面,双方通过分享相关市场资讯、投资机会和优质项目资源,加强业务交流,深入探讨合作模式,推动双方具体项目深度合作和落地。

    另一方面,双方通过建立高层定期互访机制等方式加强企业间对话,共同为双方的企业宣传和形象推广作出更多积极努力。

    中骏置业与弘阳集团签约 拟在全国范围内进行战略合作

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  • 雅居乐发行美元优先资本证券 房企寻资产证券突破

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    3月26日早间,雅居乐集团控股有限公司发布公告称,公司拟按原有证券的条款及条件(发行日期及发售价除外)进行美元优先永续资本证券(额外证券)的进一步国际发售。

    公告显示,额外证券发行的详情将透过由瑞银(作为额外证券发行的独家全球协调人、账簿管理人及牵头经办人)所进行的入标定价程序厘定。落实额外证券的条款后,瑞银及本公司将订立认购协议。

    雅居乐于公告中表示,公司拟将额外证券发行所得款项净额用作偿还部分现有债务。公司可因应市况变化更改其计划,并从而重新调配其所得款项用途。

    观点地产新媒体了解,3月1日,雅居乐宣布与渣打银行、汇丰、中国银行、法国巴黎银行、摩根士丹利及瑞银就一笔3亿美元的优先永续资本证券的发行订立认购协议,证券的发行价将为证券本金额的100%。

    此后,3月2日,雅居乐宣布与瑞银订立协议,增发1亿美元的优先永续资本证券(增发证券),并与2月28日发行的3亿美元的优先永续资本证券(原有证券)合并及构成单一系列,于同一日期发行。

    彼时公告显示,此系列证券就自2018年3月7日(包括该日)起至2023年3月7日期间(首个重设日),年利率为6.875%。

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  • 住房租赁进入黄金时代 房地产话风变了:从买转租

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    在大环境的影响下,房地产市场的巨变仍在进行中。“在房地产领域,赚大钱的机会已经过去。”恒隆地产董事长陈启宗昨日表示。类似的话,地产界大佬在去年就已经用语言或行动宣告了房地产黄金时代的终结。笔者认为,一个时代的终结必然会催生一个新时代的开始,在房地产领域,住房租赁市场或许就会进入一个全新的黄金时代。

    2017年8月份,SOHO中国董事长潘石屹发出感慨:地产的“黄金时代”走了。在这一年,房地产领域发生了很多大事:政策环境发生了翻天覆地的变化,新的调控思路已经成型;老一代开发商有的退出。

    然而,随着多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的加快建立,发展住房租赁市场特别是长期租赁受到了政策的鼎力支持。房地产开发商纷纷调整策略,发力住房租赁市场。

    但这次建设住房租赁市场,商业银行走在了房地产开发商的前头,且力度更大。中国建设银行副行长庞秀生日前介绍,建设银行已与超过300个地级及以上城市签订合作协议,其中与地方政府搭建的住房租赁监管服务系统已在武汉、福州等180个地级及以上城市运行,为政府监管规范租赁市场提供了保障。

    今年2月2日,中国银行在上海举办“中国银行住房租赁金融服务推介会暨合作签约仪式”,全面进军住房租赁金融市场。在推介会上,中国银行与万科、中海地产、华润置地、招商地产、保利地产、碧桂园、龙湖地产、绿城等签署住房租赁市场金融服务战略合作协议,计划提供融资规模超过2000亿元。

    其他国有大型商业银行、全国股份制商业银行和其他有实力的银行都挤进了住房租赁市场建设。从去年开始,中国银联也开始陆续与12个试点城市签约,推动政府住房租赁平台建设。

    商业银行为什么这么热衷于住房租赁市场建设呢?首先是政策使然,这一点大家都清楚,就不多说了。其次,在各地强有力的楼市价格管控压力下,在国家政策的大力支持下,住房租赁市场的建设将迎头赶上,而买卖市场就会受到一定程度的制约。第三,商业银行介入住房租赁市场建设,更多的是提供资金支持,合作方是政府和开放商,其资金投入有保障。第四,住房租售同权理念的贯彻,对住房租赁市场的建设是七个强刺激,也是对房地产金融潜在风险的有效化解。

    不断上涨的住房租金价格也仿佛让人们看到了此前楼市价格的疯狂。据媒体调查,今年以来北京有郊区的住房租金上涨了五成,而通胀的涨幅几乎在100%。其他热点城市房租价格也有不同幅度的上涨。

    房地产领域赚大钱的时代或许已经过去,但住房租赁市场稳赚钱的时代已经来临,这将是一个全新的黄金时代。

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  • 共有产权房初具规模 北京房产市场成交量价齐跌

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    政策助推下,共有产权房已初具规模。中原地产首席分析师张大伟接受中国证券报采访时表示,从制度设计看,共有产权房投资价值小,使得共有产权房回归居住属性凸显。2018年以来,共有产权房开始在新房签约队伍中扮演重要角色。

     初具规模

    作为“加快建设多主体供给、完善租购并举住房制度、实现多渠道保证”的重要举措,共有产权房自2017年以来发展迅速。目前,广州、深圳、南京、杭州等12个试点城市已成立51家国有租赁公司,试点城市均建立了由政府主导的租赁住房交易和管理服务平台。预计到2020年,提供给租赁住房和共有产权住房的用地将占到增量的30%。

    据了解,共有产权住房是由政府主导,提供给无房户的政策优惠性住房。由房地产企业开发建设,售价比同地段、同品质商品住房价格低。政府和购房人对该政策性商品住房实行按份共有,限定使用和处分权利。政策助推下,各方积极参与建设,部分地区共有产权房已初具规模。

    以北京地区为例,中原地产研究院最新资料显示,从2017年北京开始共有产权土地供应开始,截至目前,北京供应的共有产权住宅土地已达到360万平方米以上,按照80平方米一套计算,大约4.5万套。机构预计,上述4.5万套共有产权房大概率在2018年签约。

    张大伟对中国证券报记者表示,从房价方面看,含共有产权房项目合计签约均价为4.08万元/平方米,不含共有产权房项目签约均价为5万元/平方米。

    “购买共有产权小户型作为跳板,以获得升值后再换房的概率低。共有产权房可以流转,但投资属性较弱。预计后续入市的共有产权项目均价在3万元-4万元/平方米之间,但成交量将明显增加。”张大伟说。

      占新房签约比重高

    2018年以来,共有产权房开始在新房签约队伍中扮演重要角色。据我爱我家集团市场研究院数据统计,2018年3月上中旬,北京新建商品住宅共网签876套,同比下降50.5%,环比下降17.1%。2018年以来,新房签约数处在历史低位。值得注意的是,今年新房签约数里,共有产权房扮演重要角色。以2月中上旬为例,1057套网签新房中,有568套为共有产权房,占比过半。3月中上旬共签约共有产权房269套,占比约三成,位居签约项目之首。

    我爱我家集团副总裁胡景晖称,2017年新增土地供应里,共有产权房用地占比较大。因此,共有产权房在签约新房中开始占据重要地位不难理解。2018年以来,受到楼市调控从紧政策持续、春节长假淡季,以及一季度历来都是新增供应的低谷期等因素影响,预计一季度新房成交量处于历史低位。市场成交低迷的情况下,共有产权房在此期间构成市场支撑。

    从目前情况看,相关房地产企业积极推进共有产权房项目落地。以中铁·碧桂园为例,位于北京海淀区的该共有产权住房项目已于2018年初结束申购,约5万户家庭确认申购。3月初,该项目共有431套房源面向海淀区户籍无房家庭和在海淀区工作的北京其他区户籍无房家庭配售,含全装修费用售价3.5万元/平方米。购房人产权份额比例为70%。

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  • 南京商品房待售降三成多 房企踩准高铁城市年节奏

    1至2月南京商品房待售面积下降三成多

    政策严控下,南京的商品房销售面积持续负增长。记者从南京市统计局获悉,1-2月,南京市商品房销售面积94.64万平方米,同比去年下降了11.7%,延续了去年以来持续下降的势头,而待售面积更是比去年下降三成多。

    如今南京土地市场的土拍,对含有住宅性质的地块都设有最高限价,要求土拍竞价达到最高限价的90%时,必须按现房销售,也导致现房销售的宅地增多。记者注意到,统计数据中,商品房销售面积虽同比下降11.7%,但其中,现房销售面积17.99万平方米,同比增长32.68%。其余的76.65万平方米,均为期房销售面积,同去年比下降18.1%。而在政策严控下,目前的待售面积为298.6万平方米,同比下降31.3%。

    根据南京市统计局数据,虽然1-2月,房地产开发投资依然在持续增长,完成285.4亿元,同比增长16.3%,但增速比上年同期回落 6.3个百分点。从工程用途上看,住宅投资小幅增长,共完成投资194.77亿元,同比增长4.74%。其中,90平方米以下完成投资72.93亿元,同比下降11.38%;144平方米以上完成投资32.08亿元,同比增长10.29%;别墅、高档公寓完成投资9.47亿元,同比增长4.94%。与此同时,办公楼、商业营业用房等增幅较大,办公楼完成投资17.16亿元,同比增长28.14%;商业营业用房完成投资47.76亿元,同比增长127.25%。

    1至2月南京商品房待售面积下降三成多


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  • 伍碧君应碧桂园物业上市 天津4亿出让宁河桥北地块

    上元门水厂改扩建 明年底完工

    在3月20日举行的碧桂园2017年全年业绩会上,首席财务官及副总裁伍碧君首次正面回应了碧桂园物业选择以分拆上市的方式计划登录香港资本市场的原因。

    伍碧君指,暂时不融资是因为物业帐面有大量充足的现金,所以没有融资需要。拆出来上市是为了体现物业的价值,因为物业目前放在2017年是没有估值的,拆分出来可以充分体现它的价值,并且可以让管理层把它做得更好,为股东创造更多的惊喜。

    3月19日,碧桂园发布公告称,建议分拆集团物业管理业务,并以介绍方式在港交所主板独立上市,通过公司以实物方式向股东分派其于碧桂园服务全部股份的形式进行。

    目前,碧桂园服务已向联交所递交上市申请表格,碧桂园称将不会根据建议分拆向公众提呈发售任何新碧桂园服务股份,并有关保证配额的详情尚未最终确定。

    上元门水厂改扩建 明年底完工

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  • 凌空架设管道系列报道 马群街道雨污分流全覆盖

    燃气管道还没通,开发商就交房了?凌空架设管道系列报道

    南京江宁一小区交付后凌空架设管道,业主质疑有安全隐患

    燃气管道还没通,开发商就交房了?凌空架设管道系列报道

      业主担心,燃气管道万一被汽车撞坏引发泄漏怎么办?

    最近,南京江宁一小区出了件奇葩事,房子已经交付了,业主却发现,小区突然开始露天凌空架设许多管道,一问,居然是燃气管道!房子已交付为何才开始架设燃气管道?又为何不建在地下呢?3月20日,近200名业主来到金轮津桥华府售楼处讨说法。

    事件回放

    提前交付的背后,燃气管道有问题

    金轮津桥华府位于地铁1号线底站中国药科大学站,是南京首个地铁上盖的楼盘,项目分为A、B两个地块,B地块的燃气正常铺设在地下,出问题的是位于地铁车库上方的A地块。

    业主蒋先生告诉记者,“收房时我发现没有燃气卡,开发商搪塞说要自己联系燃气公司开通。”据一些业主回忆,去年12月20日小区交付,业主发现没通燃气。今年春节前,开发商又提前交付一批房源。3月15日,不少业主发现小区突然开始进行燃气管道的改造施工,所有管道露天架设。

    3月15日,开发商发出告业主书,称开发商和华润燃气签订合同后多次协商,为了美观,所有管网优先考虑在架空层架设,乙方组织施工,在2017年6月完成B地块通气,2017年11月完成A地块管道施工,在组织验收时,发现架空层内架设燃气管不符合现行规范。甲乙双方协商,认为空中架设燃气管是唯一的选择。

    3月14日,服务这家楼盘的深圳莲花物业给开发商发出工作联系函,称A地块燃气施工更改原有管道,重新布置管道,对小区环境造成严重影响,希望尽快恢复原先小区环境。

    疑问

    1.原有的地下燃气管道为何不能用?

    记者了解到,该楼盘直接建在地铁车库之上,当初燃气公司设计方案是:地铁车库和小区之间有一个1.2米高的夹层,所有管线设计都预埋在夹层里,包括燃气管道。夹层内铺设的燃气管道为何不用?有业主拨打12345,燃气公司回应:夹层是密闭的,不符合通气规范要求,通燃气有危险。

    业主反映,设计院相关人士说,在设计时夹层是通风的,但开发商却把它封了。开发商为何要封闭夹层呢?金轮地产工程部一位黄姓负责人对此不予答复。

    A地块每一栋楼前都将跨道路架设燃气管道,小区乱糟糟得像厂房。业主担心,车辆万一撞到管道引发燃气泄漏怎么办?小偷攀爬管道行窃,也存在治安隐患。

    2.未达交付条件,房子为何能交付?

    交房的基本条件之一,就是“三通”,通电通水通气。既然燃气管道没通,房子为何就能交付?

    记者在售楼处看到,已经交付的B区,有公示的竣工备案表及消防验收合格文件,而A区的竣工备案表和消防验收合格文件并未公示。

    在业主质疑下,金轮地产工程部负责人黄先生出示A区的两份竣工备案表。但消防验收合格文件并未出示。为何竣工备案未现场公示?黄姓负责人没有回应。

    燃气管道尚未铺设完成,三通条件未达到,为何竣工备案表就拿到了?该负责人未置可否。

    达不到交付条件却交付了。一位业主说,如果燃气管道通不过验收,开发商拿不到竣工备案,房子无法交付,就要承担违约赔偿责任。按合同约定,一套80多平方米房子每月赔偿额6000多元。开发商这样交房,违约赔偿也省了。

    3.露天架设管道符合规范要求吗?

    燃气管道露天架设在小区内,这种情况极其少见。业主蒋先生说,他咨询过一些专业人士,管道架设在地下还是地面,其实都符合规范。他质疑的是,既然都符合规范,为何一般开发商都埋设在地下而不建在地面呢?

    记者联系华润燃气市场部经理刘中华,他坦言,的确燃气管道铺设在地面没有违规,符合《城镇燃气设计规范》的要求。他认为,架空铺设燃气管道,不存在安全问题,更不存在业主担心的暴晒引发爆炸的情况。

    但有人质疑,露天的燃气管线紧挨着停车位,较容易被车撞到,是否符合消防验收规范,仍是个问号。

    最新进展

    本周五之前拿出整改方案

    业主提出3点诉求,包括坚决拒绝接受现存管线架设,开发商停止现有管道施工,重新拿出更改方案,在征求大部分业主同意后另行施工保证安全美观;因管线设计而产生的费用由开发商承担;开发商相关违约事宜应向A地块业主赔偿。

    金轮津桥华府项目负责人黄先生表示,已经和华润燃气商量在本周五之前出一份整改方案,双方愿意承担一定的费用并积极解决问题。

    华润燃气市场部经理刘中华表示,燃气公司的设计部门会给出一个整改方案,初步的方案是打破路面结构,满足业主诉求。但因为项目是地铁上盖物业的特殊性,仍需要和结构专家商讨实际可行度。此事进展,记者将继续跟踪报道。燃气管道还没通,开发商就交房了?凌空架设管道系列报道

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  • 房企资金面压力加剧 房企争食地产打响土地争夺战

    南京的工业重镇 迎来重大交通利好 未来房价要大涨?

    导读

    2017年房企融资已经收紧,2018年在此基础上进一步加强,除了对银行本身加强住房信贷管理,提高对贷款风险防范外,对于基金、信托、债权发行统统加强管理。目前来看,除了龙头房企在融资上有一定优势外,中小房企的融资难度将越来越高,房地产行业的“马太效应”将更加明显。

    房企资金面将在2018年面临严峻考验。数据显示,房企1-2月到位资金同比回落至4.8%。去年以来,中央层面陆续出台了一系列整治银行业市场乱象的管理措施,打出一套组合拳。市场监管直指房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资、综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房乱象。

    这一大趋势之下,与之息息相关的房地产金融市场势必会受到较为显著的影响。

    安居客首席分析师张波认为,2017年房企融资已经收紧,2018年在此基础上进一步加强,除了对银行本身加强住房信贷管理,提高对贷款风险防范外,对于基金、信托、债权发行统统加强管理。目前来看,除了龙头房企在融资上有一定优势外,中小房企的融资难度将越来越高,房地产行业的“马太效应”将更加明显。

    新一轮洗牌后,涉房企业的“去房化”趋势将加速,房地产行业的集中度也会不断提升。在此背景下,中小房企与龙头开发商之间的差距亦会进一步拉大。

      资金全面收紧

    2017年12月,中央经济工作会议为2018年的经济工作定下基调:防风险、稳增长。会议将防范金融风险列为未来3年三大攻坚战之首,还明确了稳健的货币政策要保持中性,管住货币供给总闸门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长。2018年伊始,证监会、银监会和保监会相继发声,再度释放监管从严信号。

    监管部门对于变相输血楼市的严控和整顿也在加强。据相关数据统计,今年以来,银监部门已经针对违规输血楼市对商业银行开出10张罚单。比如1月9日中信银行厦门分行因部分个人贷款资金违规挪用并流入房地产市场被罚款25万元;1月19日,天津滨海江淮村镇银行违规发放个人消费贷款用于购房被天津银监局处以20万元罚款;1月23日,北京银行上海分行因某同业投资资金投向项目资本金不到位的房地产开发项目等原因被要求责令改正,并处罚款50万元。2月9日,中原银行郑州分行因个人综合消费贷款被挪用于“购房首付”吃监管罚单。

    房企资金面也在收紧。统计局数据显示,1-2月份,房地产开发企业到位资金23988亿元,同比增长4.8%,增速比去年全年回落3.4个百分点。易居研究院综合统计发现,自2016年3月该数据同比增幅大幅回升至正增长区间后,此后几个月到位资金同比增幅基本平稳在15%左右。2017年曲线整体振荡回落,年底下行至8%附近。今年前两个月这一数值,为2016年2月以来最低水平。

    国海证券分析师靳毅指出,房企最传统的融资方式还是银行贷款。但近年来房企对开发贷的依赖程度下降,开发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。房企取得开发贷前必须取得四证,且不得用于购置土地,因此房企在开发最初期需通过其他渠道筹集资金。

    易居研究院研究员王梦雯认为,在国内外经济形势依旧复杂、整体环境未明显改善的情况下,考虑未来市场整体销售大概率继续回落,预计2018年开发企业到位资金增幅可能会继续趋缓,房企资金压力也将加大。

    在2017年下半年开始,多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下,国内市场融资成本上升,融资审批趋紧,多家房企开始寻求海外融资渠道。如瑞安房地产、建业地产及雅居乐于近期发行的票据及优先永续证券,年利息均在6.5%-7.0%,远高于去年同期的4.2%-5.5%。

    整合将加速

    靳毅认为,房企债券再融资压力最大的是2020年。但是考虑到2015年下半年和2016年发行的许多房企公司债是3+2期限,如果投资机构因于房地产行业资金链紧张可能会出现违约的担忧选择回售,那么房企面临的偿还压力可能会提前到2018年或2019年。

    在防风险、稳增长的基调下,仲量联行预计房地产市场将加速整合。随着市场融资难度加大,品牌房企的融资优势得以凸显。

    据克而瑞统计,2017年品牌房企中TOP10的房企集中度(销售金额)达24.1%,相较2016年上升了5.8个百分点;TOP100品牌房企集中度大幅上涨10.7个百分点,到55.55%,首次超过一半。

    仲量联行中国区研究部总监周志锋认为:“经过这一段时间政策和市场的考验,一些拥有优质品牌背书、成熟全面融资渠道的品牌房企将会进一步扩大市场份额。”

    仲量联行投资研究部副总监周瑛认为,银监会近期的监管措施的确从不同角度进一步收紧了房企的融资渠道,但之后将会有更多流通能力强的物业进入市场,寻求变现。从这点看,未来在经历一段时间沉淀后,大宗物业交易市场将会重新活跃起来,对于资金充沛的投资者而言将迎来更多机会;另外一些资金链相对紧张的开发商则有可能面临其不良债权、资产被银行打包处置的状况,这将会是不错的投资机会。

    周瑛强调,中央政策和经济环境的新变化,对于房地产金融市场的影响无疑将是巨大的:“整体经济都在降杠杆过程中,所以除了传统的融资手段,开发商未来一定会更多着眼于新型结构性融资工具,比如房地产资产证券化会有很大发展空间。从长远看,更为严格的监管有助于促进市场健康稳定发展。”

    易居研究院研究总监严跃进建议房企采取更为灵活的营销方式应对市场变化。他认为,从资金收紧是大概率,但是企业可以凭借过去两年较好的业绩,继续支撑一段时间。对于此类房企来说,当前类似的投资策略都是比较稳健的,并没有太冒进,毕竟地王现象少了很多,房企推盘方面的拿捏手法也很到位,关键是要在市场周期波动中灵活做出投资和销售策略。

    据21世纪经济报道记者了解,2018年以来,已经有房企开始通过阶段性适度降价促销等方式试探市场,从而回笼资金。

    南京的工业重镇 迎来重大交通利好 未来房价要大涨?

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  • 2月一线城市住宅价格环比下降 土拍市场低调不低迷

    南京的工业重镇 迎来重大交通利好 未来房价要大涨?

    3月16日,国家统计局发布2018年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格变动继续呈现总体稳定态势。

    数据显示,环比上看,15个热点城市中有12个城市新建商品住宅销售价格下降,降幅在0.1至0.6个百分点之间;郑州和成都2个城市持平;天津微涨0.1%。同比看,有9个城市新建商品住宅销售价格下降,降幅在0.3至2.5个百分点之间;成都持平。

    观点地产新媒体获悉,2月份,70个大中城市一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均继续下降,降幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月回落0.2个百分点,二手住宅销售价格涨幅比上月略微扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同。

    另外2月份,70个大中城市一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.1%;二手住宅销售价格涨幅连续17个月回落,本月比上月回落0.6个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。三线城市同比涨幅也分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。

    南京的工业重镇 迎来重大交通利好 未来房价要大涨?

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  • 景瑞控股全年销售183.7亿 房地产信托发行火爆

    4月15日起,南京这些区域对冒黑烟工程车禁行

    3月16日早间,景瑞控股有限公司发布年度业绩公告指出,2017年度,公司收入为156.68亿元(人民币,下同),较上年增长4.1%。

    公告显示,2017年度,该集团录得年内净利润9.04亿元,较上年增长453.1%。其中权益持有人应占利润为8.06亿元,较上年增长658.0%。

    于2017年12月31日,景瑞控股净资产为61.33亿元,较2016年12月31日增长34.6%;净债务与调整后资本比率约为68%,较上年提高17个百分点。董事会建议年度派发末期股息为每股港币0.25元。

    于2017年12月31日,景瑞控股的银行存款及手头现金(包括受限制现金)95.13亿元。同时未动用银行授信额度约为98.58亿元。

    此外,年度集团实现合约销售额约183.73亿元;总合约销售建筑面积约为101.07万平方米。于年内物业销售回款达到171.55亿元,占年内合约销售额约93.4%。

    观点地产新媒体查阅公告,景瑞控股年内合约销售额主要分布于中国13个城市的28个开发项目,约占总合约销售额的93.3%左右。其于2017年相继推出9个首次预售的新开发项目,合约销售额约占总合约销售额的36.0%。

    于2017年,景瑞控股分别在上海、杭州、宁波、南京、北京、武汉及天津取得23个项目,增加土地储备总建筑面积约266.58万平方米,总对价约为190.21亿元,每平方土地成本(按预计总建筑面积计算)约为每平方米7135元。

    于2017年12月31日,该集团所拥有的土地储备的合计总建筑面积约为440.63万平方米。

    另外,自2018年1月1日至2018年3月15日止,景瑞控股在天津、北京和武汉获得津滨塘(挂)2017-1号、海淀区程远大厦A栋等6个项目。于2018年3月15日,集团的土地储备合计约470.6万平方米,权益面积则为约282.09万平方米。

    景瑞控股全年销售183.7亿 股东利润增6.6倍至9亿

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  • “复兴号”将扩容提速 双休日降雨降温

    “复兴号”4月10日起扩容提速 南京到北京最快3小时16分钟

    今后,乘坐“复兴号”的机会更多,速度也更快啦!3月15日,现代快报记者从中国铁路上海局集团有限公司获悉,自4月10日零时起,铁路实行新列车运行图。此次调图最大的亮点是“复兴号”扩容,长三角地区增开至86列。由此,南京到北京最快3小时16分钟,比调图前快了10分钟。此外,还将扩大货物列车开行数量,提供更加便民的服务。

    南京到北京最快3小时16分钟

    调图后,京沪高铁在开行7对时速350公里“复兴号”的基础上增加8对,总数达15对。由此,长三角铁路“复兴号”列车开行范围由45列增至86列。

    这15对“复兴号”分别是:上海虹桥-北京南8对,其中新增1对;新增上海-北京南2对(G5/G6、G12、G21)、杭州东-北京南3对、合肥南-北京南2对。车次分别为:北京南-上海(虹桥)的G1-G18、G21/G22次;北京南-杭州东的G19/G20、G31/G32、G39/G40次;北京南-合肥南的G23/G24、G29/G30次。

    “复兴号”列车的开行时刻:北京南7:00-19:00,每逢整点开行13列,19:00后按4分钟追踪再开行2列。其中,19:04开1列至杭州东,19:08开1列至上海。上海虹桥(上海)-北京南的10列均为整点开行,具体为7:00、8:00、9:00、10:00、12:00、14:00、15:00、17:00、18:00、19:00;杭州东开车点为7:55、13:00、19:00,合肥南开车点为11:42、19:56。

    “复兴号”多了,速度也更快了。据12306网站显示,调图前,南京到北京最快3小时26分钟,调图后要快10分钟。另外,北京南-上海虹桥间停1站,全程仅4小时18分;北京南-上海间停2站,全程4小时28分;北京南-杭州东间停1站,全程4小时18分,压缩36分;北京南-合肥南间停1站,全程3小时35分,压缩25分。

    京沪、合蚌、宁杭等高铁加密开行

    调图后,上海局集团公司“复兴号”动车组由45组增至53组,京沪、沪宁、宁杭、合蚌等高铁动车开行密度加大。北京南-杭州东增加1对,达7对;北京南-合肥南增加1对,达6对;北京南-上海虹桥2对改为上海终到、始发。调整后,京沪高铁北京南-上海虹桥动车组列车改为40对。

    据上海局集团公司运输部门相关技术人员介绍,此次调图涉及列车运行区段和车次范围是:北京南-上海2对,车次为G5/G6、G12/G21次;北京南-上海虹桥40对(日常线34对、周末线6对),车次为G1-G4、G7-G11、G13-G18、G22、G101-G160、G169/G170、G411/G412次,其中G103/G136、G109/G144、G123/G156、G127/G160、G118/G149、G128/G159次6对为周末线;北京南-杭州东7对,车次为G19/G20、G31/G32、G34-G37、G39-G44次;北京南-合肥南6对,车次为G23/G24、G29/G30、G262-G264、G267-G269、G271/G272次,其中G268/G271次1对为周末线;北京南-绍兴北1对,车次为G165/G166次。

    中欧班列增开至14列

    此次调图,上海局集团公司进一步加大中欧班列的开行频次,涉及新增加的中欧班列有3列,即南京北-二连X8410次、二连-东孚X8216/5次、东孚-满洲里X8218/7次各1列,首次在南京北站新增始发中欧班列装车点。至此,长三角铁路开行的中欧班列达14列。

    其他运行方案

    1.调整5对旅客列车运行区段

    婺源(上饶)-上海虹桥D3325/4 、D3323次1对,延长运行区段为景德镇北-上海虹桥,经衢九、合福高速、沪昆高速线运行,车次改为D3324/5/4、D3323/6/3次;呼和浩特东-上海Z267/70/67、Z268/9/8次1对由呼和浩特东改呼和浩特始发、终到;宜昌东-上海南K254/1/4、K253/2/3次1对运行区段调整为荆门-上海南,经长荆、麻武、京九、昌九城际、沪昆线运行;上海虹桥-合肥G7156/7次0.5对改合肥南终到;上海-合肥南G7256/7次0.5对改合肥终到;合肥南-上海G7228/5次0.5对改合肥始发;合肥-六安D5497次0.5对改合肥南始发。

    2.调整6对旅客列车运行经由

    深圳东-临河Z182/3次0.5对乐化至九江改经由昌九城际线、沙岭子西至集宁南改经由京包线运行;临河-深圳东Z184/1次0.5对集宁南至沙岭子西改经由京包线运行;包头-杭州Z284/1 、Z282/3次1对集宁南至沙岭子西改经由京包线运行;徐州-南宁K161次0.5对九江至乐化改经由昌九城际线运行;南宁-徐州K162次0.5对向塘至九江改经由京九、昌九城际线运行;青岛-南昌K344/1次0.5对九江至乐化改经由昌九城际线运行;延安-上海K559/8/9、K560/57/60次1对往返在西安枢纽由原经由何寨-新丰镇-临潼-窑村间运行,改为经由何寨-临潼东-窑村间运行;义乌—烟台K1182/3次济南东至高密改经由胶济线运行;南宁-济南K1562/3/2次0.5对乐化至九江改经由昌九城际线运行;青岛北-郑州K1634/5次0.5对即墨至济南东改经由胶济线运行;长春-南宁K2388/5次0.5对九江至乐化改经由昌九城际线运行。

    3.停运9.5对旅客列车

    包头-赣州Z298/5、Z296/7次1对;北京西-南昌T91/92次1对;天津-汉口T318/9、T317/20次1对;沈阳北-福州K668/5、K666/7次1对;杭州-太原K906/7、K908/5次1对;马鞍山东-南京南D5646次0.5对;合肥-芜湖T7681/T7682、T7683/T7684、T7685/T7686次3对;淮南-芜湖T7691/T7692次1对。淡季停运直通旅客列车4对,怀化-上海南K534/K533次1对,石家庄-南通K661/4/1、K662/3/2次1对,宁波-重庆K1248/5/8、K1247/6/7次1对,榆林-苏州K1323/2/3、K1324/1/4次1对。

    “复兴号”4月10日起扩容提速 南京到北京最快3小时16分钟

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  • 房地产税有助于打造服务型政府 共有产权≠房地产

    2018,南京刚需将会面临四大痛苦,买房机会或更加渺茫!

    时下,房地产税“落地”成为热议话题之一。一方面,这反映了我国民众个人财产从少到多,由计划经济时期到市场经济时代的变迁;另一方面,构建公民纳税和政府服务的自主意识和良性循环,迫切需要个税、房地产税等作为直接税的财产税工具介入,是社会现代化的缩影。

    不过,除个税为“就业单位代缴”外,由于我国没有对个人征税的传统,税务部门习惯了企业在系统里直报。可是,推出房地产税涉及民众的民生和私产,能否最大程度地保障公平,特别是如何使那些避税能力强、拥有房产多的富人有效纳税,是个大问题。

    首先,我国要修改相关法律法规,将自然人纳入缴税规范,探索信用惩戒、银行扣款等确保征税效率。美国个人信用体系相当成熟,欠税滞纳金很高,信用约束很强,但每年仍有超过120亿美元的房地产税拖欠。

    其次,为建立不动产统一登记制度服务的数据和技术工具要到位,以使房屋有可信赖的价值评估体系。

    再次,是争议处理。房产评估是否公允?怎么解决争议?在法人单位纳税时代,这些问题是不存在的。作为最大宗的消费品和资本品,哪怕一个百分点的税基变动,也是不菲的数目。如何解决可能出现的海量争议和投诉,这就要求不仅评估技术和评估过程要可信赖,还要建立法律保障下的争议处理机制。

    最后,综合考虑国内国外的情况,从规模上看,房地产税也很难代替土地出让金和房地产市场现有各种税费。目前包括土地出让金在内的房地产综合税费贡献,仍是地方政府主要收入来源。

    如果此前社会各界对“是不是要征收房地产税”还有疑问的话,那么,从两会期间传递出的信息来看,房地产税“落地”的路径正逐步明晰。那就是,按照中央决策部署,目前有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。按照这个总体思路,目前正在设计、完善,并进行论证和听取意见。

    目前,我国收入不平等主要是财产收入上的不平等,而非工资收入上的不平等。国际上普遍存在的调节个人收入差距的“四大利器”:个人所得税、资本利得税、遗产税和不动产税,在我国还有待完善。对主要由资产增值带来的收入差距,无论从财富社会性和包容性,还是从经济可持续增长看,都需要理性地通过税收加以调节。在定位上,房地产税首先是“调节税”,然后才是“收入税”。

    在一些已实施房地产税的国家,对低收入者、孤寡家庭等都有税收优惠,还通过评估价打折(美国有些州打三到四折)、在房价上涨时降低税率(美国有些州税率低至0.2%)、将房地产税支出占居民收入比例控制在一定水平(美日都要求控制在3%至5%)等办法,使房地产税对普通居民家庭没有太大影响。就我国而言,首套房一定面积免征房地产税是大概率事件。因此,只要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,量力而行地改善自己的住房需求,而非靠“炒房”致富,推出房地产税不会影响到普通居民家庭的正常生活。

    基于央地财政事权和支出责任划分,房地产税这部分收入和支出将更规范,以满足民生和公共服务为诉求。那么,推出房地产税,制度变革的意义远甚地方财源转换。

    从国际经验看,房地产税有明确的用途限制(如50%用于学区建设,其余搞治安、修路架桥等,不能用于偿债和转移支付,在年底税票上列出明细等),把完善的公共服务外溢为房价上涨,使业主普遍受益。城市管理者要做的是,让更多人到本地经商、就业、买房,这样税收自然就来了,这就是公共财政支持下的服务型政府的运作路径。我国征收赋予收入调节功能的房地产税,并非简单地增加个人税负,而是调节住房资源分配、增加公共服务供给、实现包容和可持续增长的题中应有之意。与个税改革(提高起征点、增加抵扣项)结合来看,完全贯彻了“有增有减”、结构性减税、总税负不增加的思路,对服务型政府的长远改革而言,意义非常深远。

    2018,南京刚需将会面临四大痛苦,买房机会或更加渺茫!

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  • 北京二手房挂牌价再下降 佛山顺德推逾18万平地块

    2018,南京刚需将会面临四大痛苦,买房机会或更加渺茫!

    北京楼市持续低温,3月上旬,新房二手房表现均一般,但就交易量来看,二手房市场或出现“稳中有升”的局面。不过,在经历了9个月价格下调之后,北京二手住宅成交价格目前仍有下跌但降幅呈现继续收窄状态。

    据我爱我家集团市场研究院数据统计,2018年3月上旬(3月1日-3月10日),北京全市二手住宅共网签3130套,与2月上旬相比下降28.9%,同比2017年3月上旬下降49.2%。

    我爱我家集团副总裁胡景晖表示,北京各月的二手住宅网签量一直都是“头低尾高”的走势,上旬网签量偏低较为正常。在价格方面,就麦田房产二手住宅挂牌房源价格数据来看,2月份挂牌均价环比上月略降0.4%。业主挂牌价格下挫,在一定程度上促进了交易量的增加。

    多位业内人士均认为,与市场高位相比,“量价齐跌”已经成为二手房市场的主要趋势。但随着春节交易淡季的结束,预计接下来会呈现出“小阳春”的势头。

    业主愿让价成交

    据麦田房产一线部分经纪人反馈,“就负责楼盘来看,目前的房价和去年4月份高位时相比已经下降了20%-30%。现阶段的房源价格,往往会以同楼盘或者附近同等价位小区最新一次成交价格为参考案例,进行具体挂牌定价。因为业主的价格预期比较稳定,所以整体上来看,挂牌房源价格走势较为稳定。”

    而在目前的买方市场背景下,降价房源比例仍在高位。

    根据麦田房产成交房源价格监测数据显示,2月份调价房源中降价比例达到95%,和上月相比上升3个百分点,处于高位波动水平。另外,买方整体议价幅度为-5.7%,和上个月基本相当,议价幅度仍在高位。

    据麦田房产珠江帝景一位业务经理介绍,“近期成交的多个单子都是去年政策之前挂出的房源,业主卖房的目的在于换房。当时政策出台后,业主说短期内不再有换房打算了,但是业主仍然一直关注着楼市。到了年底,业主重新把换房之事提上日程,说明这种换房需求始终是存在的。而经过了一段时间对楼市的观察,同时自己所心仪的房子也降价了,业主也就自然而然接受了目前房价下降的现实,愿意和客户坐下来聊房价。整体上来看,多数业主还是愿意让价成交的,当然,也存在因为坚守10万元不退步从而达不成交易的案例,这就看业主换房的意愿强不强烈了。”

    同时,就麦田房产成交均价来看,2月份环比上月上涨了1.3%,与当月高价格段成交占比增加有较大关系,2月份1200万元以上价格段房源成交占比为24%,较上个月提高了6个百分点。由此可见,尽管月度成交量较低,但中高端改善型需求在市场上仍比较活跃。

    不过,与2017年同期相比,今年3月上旬的网签量下降了一半,前后一年对比明显,这充分说明2017年北京“3·17新政”之后的调控对降温楼市,平抑房价起到了显著作用。

    交易量将“稳中有升”

    值得关注的是,一位受访者向《证券日报》记者表示,“由于房贷利率上行,原来还想观望,但现在已经开始密集看房,如果遇到有些业主愿意降价,就想直接定下来了,这样即使贷款利率再上行,也可以省一些利息支出。”

    据麦田房产多位一线经纪人反馈,“和去年‘3·17新政’出台后的半年内市场相比,年初市场需求已经出现了明显好转。有部分观望的业主把置换计划重新提上了日程,在卖房的同时也着手选房购房。在这样的情况下,市场上卖旧买新的‘连环单’比较多,个别情况下还会出现三连环。”

    据我爱我家集团市场研究院数据统计,从每日的网签数据来看,进入2018年后,北京二手房市场每日网签基本都维持在300套到600套上下,整体表现平稳,春节前后也并没有太大起伏,与2017年春节后的暴涨走势迥异。可见,在目前政策继续从严的预期之下,北京二手房市场已经进入了一个稳定期。

    当然,与去年“3·17新政”后最低谷时单日网签仅300套左右的情况相比,如今的市场还是有所回温,随着房价的回落,部分购房需求开始逐步结束观望出手购房,未来北京二手房市场仍将延续稳中有升的趋势。

    麦田房产也认为,随着春节假期结束,有售房和置业计划的业主及客户逐渐增多,市场成交也开始回升,外加3月份为传统“小阳春”,预计春节前累积的需求将会有所释放,市场可能会出现一波正常的成交小高峰,但由于政策调控仍未放松,预计力度将明显小于去年同期。

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  • 昌兴国际8.3亿售东莞项目予万科 获益4.52亿港元

    2018,南京刚需将会面临四大痛苦,买房机会或更加渺茫!

    3月13日晚间,昌兴国际控股(香港)有限公司公告宣布,于当日,该公司附属公司Greater Sino、敬培,及其合资企业伙伴东莞丹新与东莞万科及Hybest订立合作协议。

    据此,双方同意按照合作协议条款向东莞万科及Hybest出售重建项目全部权益,代价为8.3亿元(可予调整)。

    观点地产新媒体查阅公告获悉,上述重建项目是指,一宗位于广东省东莞市凤岗镇官井头村龙平公路北侧丹兴工业城的地块,总占地面积约30453平方米(重建前)。

    公告披露,假设本公布所述支付条件获达成及代价并无作出调整,GreaterSino、敬培及其联系人将自出售事项收取最高金额5.81亿元。

    完成后,预期昌兴国际将因出售事项获得收益约港币4.52亿元(扣除任何相关应付税项前),但须待该公司核数师审核后方可作实。

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  • 佛山顺德1.32亿推出逾18万平地块 拟建大型综合主题公园

    2018,南京刚需将会面临四大痛苦,买房机会或更加渺茫!

    3月13日,佛山顺德1.32亿元挂出顺德新城碧桂路以东、龙盘东路以北地块,宗地面积逾18万平方米,拟建设大型综合主题公园。

    据观点地产新媒体查阅,该地块位于碧桂路以东、龙盘东路以北,总占地18.43万平方米,将分为A、B、C三个区域进行规划。

    其中,地块A区占地14.15万平方米,B区占地2.34万平方米,C区1.94万平方米,AB两区均为文娱商服用地,C区则为公园用地。

    出让公告要求,地块竞得人须引入以游乐公园为主的,集生态旅游、文化休闲于一体的文化旅游综合开发项目。

    具体为:竞得人须引入大型旅游企业进驻A区,而大型旅游企业是指美国主题娱乐协会(TEA)与AECOM经济咨询团队联合发布的《2016年主题公园和博物馆全球吸引力报告》中位列全球前十的主题公园集团或其控股企业。其中,排名前十的包括迪士尼集团、环球影城、华侨城、华强方特和长隆集团等。

    竞得人须引入一流的特色主题秀运营企业运营特色主题秀作为项目亮点。该运营企业须有演艺剧目作品获得国际旅游景区和主题公园协会IAAPA(International Association of Amusement Parks andAttractions)颁发的最佳演出奖(Big E Award)。

    竞得人须引入国内有经验的商业开发运营企业参与本项目的招商运营,该商业开发运营企业需有开发建设和5年以上运营管理单个项目建筑面积超过20万平方米商业综合体的经验。

    另外,出让文件还要求,A区自交地之日起28个月内正式开业,C区需在A区正式开业前建成,整个项目则须在4年内建成。

    其中A区和C区投资额不得低于2.5亿元人民币或其他等值货币,地块5年内在顺德区实现纳税总额不得低于2亿元。

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  • 老塑料厂华丽转型文创高地

    2018,南京刚需将会面临四大痛苦,买房机会或更加渺茫!

    车行南四环路右安路,西侧可见一座挺大气的门楼,进门前行,脚下是宽阔的沥青马路,抬头是黛瓦、白墙、马头墙的徽派建筑,灌木丛、木桥、假山、长廊掩映其中。这里是“隆晟华盾文化产业园”,在变身文创园区之前,这里曾是一座塑料加工厂。

    在这片土地上,曾有3万多平方米的厂房,属于老国企北京华盾雪花塑料集团有限责任公司。公司前身是北京市塑料四厂,始建于1965年,过去几十年,这里的十多幢厂房昼夜不停,生产着农用薄膜、土工材料、塑料管材等,闻名全国。工厂产生经济效益,却为地区居民带来了种种困扰。每天,这里有数十辆运送生产材料和产品的车辆进出厂区,造成周边道路拥堵。厂房里机器轰鸣作业,加工塑料产生的难闻气味弥漫四周。

    同时,工厂在北京的发展也遇到了瓶颈。“每年,厂子需要运入3万吨的生产原料,3万吨产品要卖到全国,在北京这样一个交通资源紧张的城市,运入运出都是问题。”华盾董事长倪众勤说,这样的生产加工型企业,已经和首都定位不相符了。

    2014年初,工厂启动搬迁,将研发与营销部门留在了北京,在河北固安建设塑料产业新基地,占地115亩,是北京的2.3倍大。去年,是生产线投产的第一年,新基地年产塑料制品1.6万吨,实现营业收入约2亿元,解决了部分产品产能不足的问题。生产线搬走后,北京厂区原址每年节约5000千瓦时装机容量的电,每月节约5000吨水。

    生产线搬迁了,留在北京的偌大厂房原地获得新生。2016年至今,公司先后对13幢共计2.6万余平方米的厂房、库房进行翻新改建,保留着工业筋骨的同时,加入徽派建筑风韵,时尚又大气。同时,7000平方米厂区道路铺上了沥青,空地、边角地种了绿植,供暖设施移入地下,新建戏曲文化广场、园林景观等5处,绿化面积达到3000平方米,前来遛弯儿、拍照留念的居民络绎不绝。

    外貌焕然一新,园区产业也华丽转身。智能文娱、创意摄影、网络传媒、传统文化、喜庆文化、珠宝文化等20多家企业陆续入驻,文创企业比重约占60%。昨天,记者走进一家机器人研发公司,研发场地上,还保留着原来钢筋水泥的厂房结构,工作人员正在调试机器人。不久前,这里刚刚创新研发完成的一款高3.5米、重3吨,载双人并实现简单变形的机器人。

    “如今,这里异味消失了,道路畅通了,产业提升了,还有了独特的戏曲文化广场、优美的园区环境,大伙儿都爱在这儿遛弯儿,我们获得感、幸福感都提升了!”附近的社区居委会主任盛莉说。

    2018,南京刚需将会面临四大痛苦,买房机会或更加渺茫!

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独家报道

  • 22家上市房企前七月销售1.56万亿 同比增长近5成

    (原标题:22家上市房企前七月销售1.56万亿元 同比增长近五成)

    今年前七个月,销售总额破千亿的房企已有5家,有7家房企销售同比增幅超过50%。在刚刚过去的7月,上市房企在销售端依然表现强势。近期陆续公布销售业绩的22家上市房企在今年前七个月合计销售1.56万亿元,同比增长49.94%。在碧桂园尚未公布销售业绩的情况下,万科以3127.4亿元暂居上市房企今年前七个月合同销售总额榜首,龙湖地产则以118%的同比增幅成为上市房企前七个月销售总额增幅最大的公司。

    截至8月8日,已有22家上市房企公布了今年前七个月的销售业绩。若以合同销售额的绝对值来看,万科、恒大、保利、融创、龙湖等公司前七个月销售总额均突破1000亿元。而从同比增幅来看,龙湖、融创、旭辉控股、新城控股、中国奥园等公司均超过60%。

    万科、恒大等老牌房企尽管在合同销售总额的同比增幅上并不突出,但在规模上,依然十分亮眼。万科以3127.4亿元的合同销售额率先闯入3000亿元大关。万科董秘朱旭在日前召开的7月份销售及经营电话会议中透露,在万科1至7月份的销售中,中西部和北京(楼盘)区域销售增长比较突出。从同期的利润情况看,广深区域贡献度依旧位列第一,其次为上海(楼盘)区域。

    恒大则以2882.5亿元的合同销售额紧随万科之后。7月25日,恒大发布盈利预告,预期公司2017年上半年未经审计净利润为去年同期的三倍左右。受此消息影响,恒大7月26日、27日两天股价分别大涨18.08%和13.88%。其实,不仅是恒大,碧桂园、融创、旭辉控股等在港上市的房企在此期间均获得不错的涨幅。业绩突出、估值较低是这些公司股票上涨的重要推动力。

    另外一家不得不提的房企是中国奥园。根据该公司公布的最新销售数据,7月份,公司实现未经审核合同销售金额约25.31亿元,同比增长约107%;今年前七个月,公司未经审核合同销售累计约190.51亿元,较2016年同期增长约62%。7月5日晚间,中国奥园在公告中披露,公司全资附属公司奥园集团有限公司已向国家体育总局体育基金管理中心就收购中体产业(600158,股吧)约22.07%股本提交投标,并已支付投标费5000万元。

    公司方面认为,若该项收购能够完成,将令中体产业的平台和运营优势与公司品牌形成协同效应,实现健身休闲设施与住宅、文化、商业等综合开发,为公司体育小镇的物业项目奠定基础。

    此外,为增加土地储备,中国奥园8月7日晚间宣布,以7.84亿元向独立第三方收购惠州(楼盘)市鸿泰昌实业有限公司全部股权。鸿泰昌主要从事物业开发、水电系统安装及建筑材料销售等业务。

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  • 一年涨5000一平,投资客疯抢南京公寓市场!

    买房,你考虑公寓吗?

    如果是两年前,相信大多数南京人都会告诉你:“公寓绝不是最好的投资产品。”

    但是现在,南京房地产市场上,公寓不仅仅是保值的长期投资行为了。关键点在于,区域内目前有越来越多的公寓盘涨幅惊人。

    一年涨5000一平,投资客疯抢南京公寓市场!

    豪掷1200万 南京投资客包下一层楼

    去年以来,南京楼市的公寓市场就有火的趋势。城南的雨花客厅、复地宴南都、万科星荟,城东的苏宁嘉悦、河西的海峡城等都是市场上比较火的公寓,不但均价有上涨,还有不少公寓买不到。

    据网友爆料,没有买房资格的投资客包下整层公寓楼的情况不在少数,比如南站,比如河西。近日,这个石头蔓延到了江北,有买房人豪掷1200万首付,买了一整层30多套公寓。

    值得一提的是,该公寓是南京目前最受欢迎的产品之一,号称每周涨500/平,2个月涨了4000/平。

    一年涨5000一平,投资客疯抢南京公寓市场!

    公寓市场冷热不均河西涨幅最高5000/平

    公寓作为保值的投资产品,一直不温不火。但是,受限购、限售、房贷利率上浮等种种原因影响,动弹不得的南京住宅市场把不少买房人逼向了公寓市场。

    虽然,南京公寓市场总体上仍然处于冷热不均的状态,但是热门公寓一年涨个几十万基本上没有问题。其中,涨幅比较大的区域还要数江北和河西,城北、城中、江宁的公寓则基本处于零涨幅状态。

    据统计,目前江北在售公寓均价在1.4万-2.5万一平,涨幅高达4-5千一平。其中最贵的毅达中心比不少主城公寓还贵。河西是全市公寓涨幅最大的,区域主要在售公寓均价在1.8-3.6万一平。

    一年涨5000一平,投资客疯抢南京公寓市场!

    公寓市场难跳水?业内:投资公寓要慎重

    曾经被打入“冷宫”的公寓市场终于迎来了自己的春天。但是,到底什么样的公寓才是选择?南京公寓市场会不会一直涨呢?

    一位开发商同行表示:如果有购房资格还是应该买住宅。当然,公寓也不错,但是作用主要在于资产保值。只要南京房价不降,公寓市场就很难跳水。不过,对于一般人来说,买公寓还是要慎重,别让公寓砸在手里。

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  • 南京学区房价真要上天了!鼓楼一房报价已破10万

    近日,南京学区房价格又刷出了新高度。位于鼓楼区的广州路小区一个二手房报价高达10143元/平,打破了此前8万多一平的房价新高。

    南京学区房价真要上天了!鼓楼一房报价已破10万

    一学区房报价超10万,8万+实则常见

    据了解,该套房的面积为58平米,对外总报价600万,均价为107143元/平,刷新南京学区房均价新高。该套房位于广州路小区,是鼓楼拉萨路小学和鼓楼一中心小学的学区房,目前小区均价54281元/平,是此套房的报价的一半。

    南京学区房价真要上天了!鼓楼一房报价已破10万

    此前,南京一套学区房以8.2万一平的价格成交,已在南京学区房中刷出新高,但此次报价超10万的学区房更是打破了原先价格的天花板。不过,据某学区房中介表示,南京有些名校的学区房早已超过10万/平,不少学区房的均价在8万—10万之间。

    南京学区房价真要上天了!鼓楼一房报价已破10万

    南京名校学区房价格堪比上海,7月学区房均价稍降

    据了解,7月上海重点小学学区房报价最高的是149828元/平,名校辐射的学区房单价基本在10万+。这样一算,南京学区房均价超10万的已经能追上上海了。

    南京学区房价真要上天了!鼓楼一房报价已破10万

    不过,目前南京的学区房均价在3万+。据统计,7月南京30所名校学区房挂牌均价35333元/平,环比6月下降了1226元/平。环比下跌的13所名校中,一所学校每平下降2498元。但是,即便是学区房下降了,不少购房者还是表示价格太高了,有点承受不起。

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  • 广州二手住宅成交量连降4个月 楼价或将趋稳

    数据显示,2017年7月广州(楼盘)市(不含南沙、从化)中介网签7070宗,环比6月(7738宗)下降8.63%,同比2016年7月(7858宗)下降10.03%,无论环比或同比均大幅下降;中原成交价为31640元/㎡,环比结构性下滑7.49%,套均总价为251万元/套。从2013~2016年广州二手住宅成交量来看,无论是政策宽松期或政策收紧期,7月成交量环比6月均有所提升;但是今年例外,2017年7月二手成交量环比不升反降,而且大幅下降。广州中原研究发展部分析认为,2017年7月新政调控效力持续,总体来看,买家入市意愿仍较低,因此7月二手成交量延续4、5、6月的下滑趋势,环比大幅下降。由此可见,3月新政调控对广州楼市的影响较大。

    “租购同权”

    并没有引起客户过多关注

    7月17日,政府出台“租购同权”相关政策至今已将近半个月,据广州中原研究发展部调研了解,大部分区域,如花都、荔湾、白云、番禺等区域,因学区房优势一般,暂时并无相关租户、业主询问“租购同权”相关事宜;海珠、天河虽有部分板块学区房优势相对较为明显的,如天河北板块等,但同样暂无相关租户、业主询问“租购同权”相关事宜;目前,仅越秀区的东风东板块因名校聚集,学校资源丰富,因此有少量租户、业主询问“租购同权”的情况,但因“租购同权”政策相关细节并未落实,加上限制条件较多,因此暂时无租户受“租购同权”新政租房让其子女就近读书,也无业主因“租购同权”政策提升租金的现象。除黄埔萝岗外

    大部分区域成交环比下降

    调控效力持续,7月二手进一步下降,大部分区域成交量环比上月均有所下降,唯独黄埔萝岗不降反升。

    数据显示,7月大部分区域成交量环比下降幅度在10%以上,其中以番禺环比下降幅度最高,环比下降20.24%;但是黄埔萝岗7月共成交148宗,环比提升17.46%,占比由1月的0.87%提升至7月的2.23%,由此可见,今年以来萝岗板块二手成交量稳步提升。

    广州中原研究发展部分析认为,黄埔萝岗二手成交占比稳步提升的主要原因有两方面,一方面是不少一手楼盘逐渐转为二手盘流入市场,如万科东荟城、雅居乐富春山居等,二手盘源增加;另一方面是自今年年初起,一手住宅库存持续紧缺,致使不少购买一手房客户转移至购买二手房。

    8月成交

    或将进一步微降 楼价趋稳

    数据显示,自调控政策出台以来,广州二手成交量已连续4个月下滑,而二手价格亦越趋平稳。从客户层面来看,7月虽有部分板块因区位优势凸显,部分改善置业客户开始陆续入市,但从市场整体来看,客户观望情绪仍在,如天河区东圃板块等;从业主层面来看,现时虽然无出现反价现象,也并未见业主降价现象,但是已有小部分业主因之前放盘价远高于市场价,见放盘几个月仍未出售,现因急需换房或出售套现,因此适当下调报价至市场价,以加快出售,近期中原业主报价指数亦围绕50%上下波动,可见业主看涨价格信心已明显不足。

    在此大环境下,广州中原研究发展部预测,8月成交量或将进一步微幅下降,而价格变得更趋平稳。

    学区房热度不减 东风东板块租售均活跃

    尽管7月二手住宅成交呈现量价齐跌的走势,不过,一些热点区域如天河北、东风东、海珠西等板块依然热度不减,成为近期二手楼市的焦点。

    天河北部分业主愿意小幅让价

    数据显示,7月天河区中原成交价为47581元/m2,套均总价为392万元;“阳光家缘”中介网签量为619宗,环比下降12.07%。但天河北板块二手成交量却较6月有微幅提升,2017年7月中原成交均价为47027元/m2,套均总价为382万元。据了解,7月天河北板块整体成交量较5、6月份有所提升的主要原因在于,客户观望一段时间后,在面临子女读书、结婚生子、改善换房等需求,部分客户开始陆续入市看房,加上天河北板块的部分急于出售的业主也愿意适当微幅让价,促使7月天河北板块二手成交较5、6月份活跃。

    东风东板块租售均表现活跃

    7月尽管“阳光家缘”显示越秀中介网签量为533宗,环比下降11.46%。但东风东板块不仅成交活跃,租赁市场也较上月明显活跃。从二手买卖市场上来看,东风东板块主要是楼梯楼成交占比居多,主要以两房为主,成交价格多集中在50000~60000元/m2。随着“二孩”开放,现学区房需求越来越多,7月广州整体楼市虽较淡,但东风东板块的二手房成交仍较为活跃,尤其是放盘价与市场价基本吻合的房源,现去化周期基本在1个月以内,甚至部分性价比高的盘源可在1~2周内售出。从租赁市场上来看,受毕业季影响,7月东风东板块租赁市场较上月明显活跃,主要租客为住家租赁,以及应届毕业生(两三个人合租居多),本月平均租金为73元/m2/月。

    海珠西优质盘一二手价格倒挂

    7月海珠区的一大怪相是个别优质楼盘出现一二手价格倒挂现象,如海珠西板块的光大花园对岸广钢新城一手盘珠江金茂府、保利海德公馆、中海花湾壹号、金融街(000402,股吧)融穗华府、北大博雅1898,7月成交均价多集中在44000~50000元/m2;南侧广纸板块的越秀星汇海珠湾、雅居乐海珠小雅7月成交均价为48000~52000元/m2;而光大花园7月成交均价为49000~57500元/m2,高于周边在售一手盘均价。

    广州中原研究发展部分析认为,出现一二手价格倒挂现象的主要原因有以下两方面:一方面是受政策调控影响,一手盘限售、限价,致使广钢新城、广纸板块一手盘售价略低于光大花园二手房的售价;另一方面是由于光大花园区位优势显著,各方面配套成熟,有公办省一级宝玉直小学、省一级幼儿园,加上位于广钢新城、广纸、广船改造区旁,未来区位优势提升显著。

    万科购广信资产包利好康王板块

    近期以来荔湾康王路板块二手房成交活跃,其中该板块内成交较为活跃的楼盘主要有恒宝华庭、宝华路散盘等,7月成交均价分别为45371元/m2、29390元/m2,恒宝华庭因位于地铁1号线长寿路站上盖,上下九商业圈附近,加上是板块内少有的电梯楼,因此较受改善置换客户青睐,本月成交活跃;而宝华路散盘,除同样交通便利、配套成熟外,因价格较为低洼,因此较受“刚需”客户青睐。

    据悉,7月康王路板块的看房客较5、6月份有所增加,主要原因为7月初万科以551亿元收购主要位于荔湾、越秀的广信资产包,不少客户看好荔湾、越秀市场,加上板块内的改善置换客户观望一段时间后,见价格并未下跌,现改善客户开始陆续入市,致使7月二手成交活跃。

    机场路板块成交持续活跃

    近期,机场路板块成交持续活跃,是因为该板块以楼梯楼、房改房居多,价格较为低洼,加上区位条件较好,通往越秀区、天河区都较为便利,因此受到不少越秀、天河上班族的青睐,尤其是刚需客。据广州中原研究发展部调研了解,政策调控效力持续,目前机场路板块业主的信心仍较弱,但是因板块房价较为低洼,如板块内成交活跃的汇美苑,2017年7月成交均价仅为21000元/m2,一套54平方米的小两房总价为113万,因此暂无降价现象。

    钟村板块价格低洼较受青睐

    近期番禺二手成交明显降温,“阳光家缘”中介网签量为1415宗,环比大幅下降20.24%。但华南板块、钟村板块成交依然活跃,7月成交均价分别为30488元/m2、21430元/m2,套均总价分别为337万元、158万元。其中华南板块因交通便利度高,位于地铁7号线旁,成交活跃楼盘主要以广州雅居乐花园、华南碧桂园、雅居乐剑桥郡成交较活跃,购买的客户主要为“80后”首次置业及改善置业客户,成交以两房、三房居多,7月成交均价分别为36619元/m2、27563元/m2、29486元/m2。而钟村板块因价格低洼,受到不少客户青睐,成交活跃楼盘主要有祈福新村、锦绣生态园,本月成交均价分别为19843元/m2、21366元/m2,成交户型以两房为主,其次为三房。

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  • 消息称万达拟20亿澳元出售澳大利亚两地产项目

    8月8日,据外媒引述消息人士报道,大连万达集团寻求以20亿澳元,合计约人民币106.42亿元,出售澳洲两个地产项目,以减少海外投资及降低债务。其中一名消息人士说道,万达集团最有可能会找到一个香港买家。

    据了解,两项目分别位于悉尼的Circular Quay Tower酒店及高级住宅项目,及黄金海岸的Jweel Resort度假村项目,洽售价分别为10亿及9亿澳元,最终售价近20亿澳元。两项目均未完工。

    在三年前,万达集团正式进入了澳大利亚市场。除上述两个项目外,万达集团还于2015年在悉尼以4.25亿澳元的价格买下了一栋办公楼,并拟改建成公寓楼。

    此外,万达还并购了澳大利亚黄金海岸市的珠宝三塔项目。该项目位于澳大利亚黄金海岸市核心地带,是黄金海岸直接濒临海滩的五酒店和公寓项目。总造价约9亿美元,由三栋200米高塔楼组成。

    此前,万达集团董事长王健林曾称,决定将注意力转回国内,将未来的主要投资放在内地。

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  • 香港楼市处历史高位 易出现市场回调现象

    (原标题:香港财政司司长警告:香港楼市处于历史高位,很容易出现回调)

    根据香港媒体8月7日报道,香港财政司司长陈茂波明确表示,现时香港的楼市处于历史高位,而今年第一季的置业负担比率(即按揭供款与私人家庭入息中位数比例)进一步恶化至66.1%的高水平,陈茂波希望香港市民知悉风险所在,量力而为。

    陈茂波还表示,香港特区政府一直密切注视和观察楼市数据,但不会评论楼市“辣招”(编者注:香港对楼市调控手段的称呼)会不会加或者会不会减,以免被一些人士用来把这些说话变成楼市一个推波助澜的作用。

    陈茂波详细分析了各种与香港楼市密切相关的数据,他希望数据和分析可以帮助香港市民对未来住宅供应的走势和整体情况,有一个更全面和客观的了解。

    在土地供应方面,陈茂波指出,在过去数年土地供应不断增加下,香港未来一手楼宇的供应量也较过去几年大幅增加,将扭转近年住宅供求偏紧的情况。

    据7月底最新数字显示,香港预计未来三至四年潜在的一手私人住宅供应量约为9.8万个单位,是自2004年9月起每季公布有关数字以来的新高。

    值得注意的是,在这9.8万个单位中,有约2万个单位随时可供出售或预售,另有约2万个符合申请预售条件,发展商可随时申请预售楼花同意书;另外,这9.8万个单位并不包括已预售的一手楼单位,也即是说纵使在过去三年一手市场成交大增的情况下,香港未来一手楼的供应量仍然会不断增加。

    在楼价涨幅方面,陈茂波表示,如果比较2017年六月和2008年高位的售价指数,会发现中小型单位(实用面积70平方米以下)售价的升幅为180%,而同期较大面积的D类住宅单位(实用面积100至159.9平方米)及E类住宅单位(实用面积160平方米或以上)的售价升幅分别只是76%和54%。

    与此同时,在未来三至四年9.8万个潜在一手私人住宅单位中,估计约有七成是中小型单位。换言之,中小型单位的价格过去几年已极大幅上升,但未来供应却会大幅增加,有意购买“上车(编者注:首次买房)”盘的人士需予留意。

    陈茂波还对未来的宏观经济形势做了分析。他认为,美国上周五公布的新增职位数字和失业率均显示该国经济持续有所改善,虽然市场对2017年美国联储局是否如年初时估计再加息一次的推测莫衷一是,但利率正常化的方向不会改变,未来息口只会向上。加上美国联储局预期今年会开始缩减资产负债表,相关的不确定性随时会影响国际资金流向,令环球金融市场及本地资产价格波动。

    在联系汇率制度下,随着港美息差扩阔,港息最终都会跟随美息走势。过去数次美国利率踏入上升周期,本港楼价的升势大致都会放缓、甚至由升转跌。“就以上一次美国加息周期(2004-2006年)为例,香港的利率上升不久后,本港的楼价便出现下调,大家要加倍留意有关风险。”陈茂波说。

    值得注意的是,这已不是近期陈茂波第一次对香港楼市风险发出“警告”。就在今年6月,陈茂波在接受外媒专访时也曾明确表示,香港房地产市场“危险,很容易出现回调”。

    陈茂波曾坦言,“没人能知道调整的幅度有多大,或者什么是合适的调整程度,因为这是由市场决定,而非政府决定。因此,大家必须意识到其中存在的风险。”

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  • 九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场

    近日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

    《通知》指出,当前大中城市新市民多,住房租赁需求旺盛。与此同时,特别是在一些人口净流入的大中城市,存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题,租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。

    为此,此次《通知》明确要求,人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

    目前,住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

    下面,我们就来具体看看政策有哪些亮点:

    明确各地要搭建住房租赁交易平台

    为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题,让群众安心租房,《通知》要求人口净流入的大中城市,要搭建政府住房租赁交易服务平台,通过平台提供便捷的租赁信息发布服务,保障租赁双方合法权益。住建部房地产市场监管司交易租赁和产权管理处处长沈悦表示,搭建这个平台,最主要的目的是解决租赁市场信息不对称和假房源的问题,同时希望借助这个平台,能够进一步加强对于租赁市场的监管。

    涉及诸多细则 旨在增加租房供应

    此次《通知》,在认真贯彻落实去年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出的一系列支持政策措施之外,还进一步对政策做出了细化的要求。

    土地政策方面,《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应。按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署,超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

    金融政策方面,《通知》要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度,针对租赁企业回款慢等特点,鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度,向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案等。

    运营政策方面,针对住房租赁企业长期以来经营当中存在的一系列问题,《通知》进一步落实“放管服”改革:针对住房租赁企业在新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面遇到的问题,要求各地建立快速审批通道,探索实施并联审批;明确住房租赁企业申请工商登记时,经营范围统一规范为住房租赁经营;公安部门要比照酒店业管理方式,将住房租赁企业登记的非户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统。

    政策频出 让“租房”在住有所居中也能成为常态

    住房租赁市场,是房地产市场的重要组成部分,是解决住房问题的重要渠道,解决好城镇居民住房问题,需要房地产市场和租赁市场协同发展。为此,近年来,国家连续出台政策,多管齐下建立购租并举的住房制度,就是要满足多层次的住房需求。

    2015年年底,中央经济工作会议明确提出,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。

    2016年,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

    2016年年底,中央经济工作会议再次要求,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。

    为此,今年5月,住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,向社会公开征求意见,这个条例也成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。

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  • 地产吸纳大量金融资源 对实体经济融资有挤出效应

    从2016年9月底开始的新一轮房地产调控,让一二线城市及环热点周边区域房地产市场明显降温。从限购、限贷、限价、限售到限商住一系列需求侧调控措施显现效果。与此同时,借供给侧调控提上日程,房地产结构性调整势在必行,关键要加快形成稳定房地产市场发展的长效机制。

    当前,全国居民人均住房建筑面积已达到40.8平方米,房屋短缺问题大为缓解。在这一基础上,住房制度设计需要加大保障房、人才安居房“补短板”力度。

    随着商品房价走高,租赁住房的需求不断加大。因此,建立租售并举的住房制度,有利于促进中低收入者、新就业无房户解决安居问题。

    租不起房比买不起房更需要保障,实现“住有所居”的“安居梦”属题中之义。有专家指出,应加快出台住房租赁法律,通过“租购同权”保障“承租者市民待遇”,引导开发商转型为专业化、规模化的住房租赁公司。

    长期以来,土地是地方政府融资的重要工具。破解土地财政这一顽疾,一方面需要改进“价高者得”的招拍挂制度,另一方面需建立房地产保有环节税收制度。

    我国不少房地产开发企业负债率高,自有资金占比较低,与对国民经济的贡献相比,房地产业吸纳了大量金融资源,对实体经济融资产生“挤出效应”。要想告别“加杠杆式开发”,房地产业从拿地、开发再到预售,各环节都需要重塑规则,改变融资结构。

    按照“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,建立一套涵盖土地、金融、财税、投资等方面的基础性制度,改变用地指标分配的随意性,加快建立人地挂钩机制,这样才能让房地产回归“居住属性”。

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  • 租购同权并非新政:准入门槛高 优质学区仍难进

    (原标题:租购同权并非新政:准入门槛高 优质学区仍难进)

    中新网北京7月20日电 近日,广州提出赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权,遂引发舆论热议。据业内人士介绍,租购同权其实并非新政,在一线城市,满足特定条件的承租人子女均可享受就近入学,但基于优先级别的不同,承租人子女上优质学校的可能性仍然不大。

    图为北京丰台区不动产登记事务中心。中新网 邱宇 摄图为北京丰台区不动产登记事务中心。中新网 邱宇 摄

    “租购同权”并非新政 准入门槛仍高

    17日,广州市政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,针对承租人子女就近入学条件、公积金支持租赁住房力度、保障承租人稳定居住权等16个方面提出了具体要求。

    而被媒体和公众广泛关注的“购租同权”其实仅存在于就近入学的条款中。

    广州明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。适应人群包括广州户籍适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定。

    “就近入学的准入门槛还是很高。”链家研究院院长杨现领撰文表示,所谓“符合条件的承租人子女”,要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件。首先具有本市户籍的大部分人都有自住住房,其次人才绿卡的数量非常有限,因此,边际效应基本可以忽略。

    杨现领还提到这一政策并非新政策,只是在现有条件和背景下的重申或强化,实质性的增量影响不大。

    资料图:北京市亚运村北辰附近某小区楼外景。中新网 程春雨 摄资料图:北京市亚运村北辰附近某小区楼外景。中新网 程春雨 摄

    权益可同享 但别忘了“先后”也有别

    既是同权,那么住房的租、购差异真不会影响子女入学?

    其实不然,其中的关键就在“优先”二字。张大伟认为,承租人子女可以就近入学,并非保证优质学区入学。在一线城市承租人子女都是可以入学的,只不过是限制条件和强度有所不同,且前提是学区有余量;不仅如此,基于优先级别的不同,承租人子女上优质学校的可能性并不大。

    以北京为例,在非热点学区,外地户籍人士子女通过租房具备了五证后是可以就近入学的,但在西城、海淀等热点学区,一般只能保证“房户合一”的第一顺位入学。

    不仅如此,广州要求承租人子女就近入学还需符合积分入学的条件。据相关媒体报道,这一举措几年前就在深圳、上海、天津、长沙等城市执行,非本地户籍子女都可在当地上学,但同样要积分排队。

    资料图:售楼人员向顾客介绍楼盘。 中新网记者 金硕 摄资料图:售楼人员向顾客介绍楼盘。 中新网记者 金硕 摄

    利好租赁市场 租金、房价看涨看跌?

    此举对广州租赁市场的利好毋庸置疑,但很多网友想到,如果没房的人都去踏实租房了,广州房价会不会降?随之而来的,学区房源的租金会否飞涨?

    张大伟对中新网记者表达了自己的担心,“租购同权或会导致学区房租赁需求爆发”,原本一线城市的学区房学位就十分紧张,业主子女都不一定能满足入学需求,如果承租人再加进来,学区房租金将有上涨动力。

    从另一个角度来看,如果实现了“租者幸福居住”,整体购房意愿就会降低,能不能再给广州房价降降温?

    “对广州房价的短期影响不应被夸大。”杨现领强调,寄望于租购同权解决房价问题并不现实,目前学区房房价过高的症结在于教育资源供给不足,使得学区成为稀缺资源,破解关键是通过市场化、民营化的机制释放教育供给能力。

    北京市西直门附近居民小区外景。中新网 种卿 摄北京市西直门附近居民小区外景。中新网 种卿 摄

    租购同权或引权利分割冲突?

    在业主与租户之间,到底存在怎样的权责差异?

    一位房地产行业律师对中新网记者表示,房屋所有人具有占有、使用,处分、受益四项基本权利,可以对房屋进行出租出售、抵押赠予等处置;而承租人仅是依据租赁合同取得了使用权,在产权划分上有明显不同。

    延伸来看,租购同权还可能面临权利分割的冲突。“如果房东只是临时出租房屋,而承租人凭借积分入学享受了就近入学的公共服务权益,当房东收回房屋后,是否还能再次享受这一权益呢?”据上述法律行业人士分析,租购同权对承租人来说是利好,但还需要更多实践经验来逐步完善。(完)

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  • 中南建设遭举报 巨额资产消失之争数年未了

    原标题:中南建设遭下属公司合伙人实名举报 子公司巨额资产消失之争数年未了

    本报记者 矫 月

    近日,有中南建设子公司合伙人陈琳对公司进行实名举报,称公司旗下控股子公司8000多万元资产被无故调走。

    举报人陈琳向《证券日报》记者称,上市公司控股子公司海门中南囯际置业顾问有限公司在2012年被吊销营业执照的情况下,仍多次出现在上市公司的年报中,而通过审计机构的《鉴定报告书》可以看出,该子公司在中南建设控制下,出现了控股股东欠账、占用资金等情况。

    “该子公司8000多万元账面资产时至今日仍无法解释其具体去向,若发生坏账风险,投资者也将共同承担4000多万元利润的损失。”陈琳如是说。

    对此,中南建设董秘张伟并不承认,其向《证券日报》记者表示:“公司就举报人提出的‘海门中南国际置业顾问有限公司将资产转出中南建设上市公司体系之外’进行了核实,确认不存在举报人所说的情况。”

    子公司巨额资产消失

    据《鉴定报告书》显示,根据海门中南国际置业顾问有限公司(以下简称:中南置业)及其清算组提供的鉴定资料,截至2013年12月31日,海门中南国际置业顾问有限公司的资产总额为1.1亿元,负债总额为2455.56万元,所有者权益总额为8509.22万元。

    中南建设公告的截至2013年12月31日财务报告中反映的中南置业少数股东权益为4169.5169万元(中南建设占股51%,陈琳占股49%)。根据该公告数据计算,截至2013年12月31日,中南置业的所有者权益总额为8509.2182万元,与中南置业账面反映的所有者权益总额基本一致。

    也就是说,在2013年12月31日之前,陈琳拥有少数股东权益4100多万元。但根据举报资料显示,2014年1月份,中南置业对相关事项进行了调整,将8606.8131万元一笔转出中南置业。经调整后,截至2014年6月30日,中南置业账面反映的所有者权益总额为-97.5949万元,与2013年年末所有者权益总额间存在巨大差异。

    从8000多万元的股东权益总额变成-98万元的股东权益总额,陈琳对此持有怀疑。“原本中南置业存在的8000多万元的股东权益至2014年1月份之后却无缘无故的消失了,这是为什么?”陈琳向《证券日报》记者表示:“有证据证明该款项已被转走。”

    八张记账凭证将8607万元资产转走

    据中南国际置业顾问有限公司的中南国际记账凭证(凭证号第0006号凭证-001/001)显示,中南置业原有8606.8131万元资产于2014年1月31日以“以前年度损益调整”名义一次性转走。而据《鉴定报告书》显示,截至2013年12月31日,中南置业的所有者权益总额为8509.22万元。

    “翻阅近年来上市公司的关联交易统计情况,并未发现上市公司与中南置业之间有高达8606.8131万元的关联往来。”陈琳向记者表示“不知道该笔款项为何被划转”。

    据陈琳介绍,清算诉讼过程中,审计机关在2014年6月18日接受法院委托后,发现中南置业财务账册存在重大瑕疵。经现场翻查,发现中南建设相关人员在未附任何凭证下,以八张记账凭证将公司利润转走。

    “由于各项凭证不齐全,审计单位屡次要求中南建设方面提供补充及说明,以证实财务账册真实有效的相关票证、凭据,中南建设方面始终置之不理,造成审计单位无法完成审计,无法确认相关支出的合理性和真实性。”陈琳如是说。

    对于中南置业8000多万元资产被划转一事,北京市法学会公益法研究理事许子栋律师向《证券日报》记者表示:“中南置业的8000多万元账面资产仅以简单的几张记账凭证就被调整为负数,如此重大的资产调整,没有经过董事会、股东大会审议批准,而陈琳作为持股49%的股东也毫不知情,这一行为一旦依法查证属实,将涉嫌严重侵害了全体股东的利益,涉嫌严重违反《公司法》、《公司章程》等法律法规。”

    对于上述举报,中南建设董秘张伟回复《证券日报》记者称:“就举报人提出的‘中南置业将资产转出中南建设上市公司体系之外’进行了核实,确认不存在举报人所说的情况。”

    张伟称:“因为中南置业是我们的控股子公司,设立的目的主要是负责公司下属房地产项目营销推广工作,因此,公司在日常经营中会根据中南置业申报的费用予以支付,后续待结算时候再根据合同多退少补,但这笔钱肯定是在上市公司体系内循环的。不知道对方提出公司将资产划出上市公司,损害中小投资者利益有何证据?”

    对于公司董秘张伟的说法,许子栋律师并不认同。

    许子栋律师对记者表示,中南置业的8000多万元资产按理不该被划转。“因2012年度中南置业营业执照被吊销,公司已经不能经营,也不能投资,依法只能进行清算,停止清算范围外的一切活动。因此,企业应不存在对外投资等重大实体经营行为,以保护股东和相关债权人权益。”

    “依据相关法规的规定,这是子公司中南置业的资产,归属于中南置业的股东中南建设(持股51%)和陈琳(持股49%),上市公司无权单方划转到其他公司。”许子栋律师如是说。

    陈琳则向记者表示:“上述8606.8131万元的资产最后被划转到哪里,我也不知道。”

    据许子栋律师介绍:“被划转的8606.8131万元数额巨大,按照《中华人民共和国证券法》、《上市公司信息披露管理办法》、尤其是《深圳证券交易所股票上市规则》相关规定必须进行披露,详细说明该数额造成的原因,要披露该行为是否会对公司整体业务发展和盈利水平产生重大影响,是否会对公司该年度及未来合并报表产生实质性的影响。除考虑是否损害少数股东陈琳权益外,上市公司持有51%的股份,还应披露该行为是否损害了上市公司股民的利益,按相关财务规定,若该笔资产最终确认为损失,上市公司还需要进行亏损计提。”

    否认子公司8000多万元利润

    在接到上述举报后,《证券日报》记者为了求证真相,采访了中南建设的董秘张伟和负责此事的公司法务沈兵。

    据沈兵向《证券日报》记者介绍,陈琳一方所指中南置业8000多万元资产的判定主要是根据中南置业2011年年报显示的少数股东权益计算所得。但是,当时中南置业的利润并没有那么多。

    据中南建设2011年年报显示,截至2011年年底,中南置业少数股东权益为4174.16万元。因少数股东陈琳持股占比为49%,因此,测算中南置业当时总利润为8000多万元。

    但沈兵表示,当时计算中南置业的股东权益时没有将5873万元的预付广告费去除,因此,利润多计算了,不能作数。中南建设方面向记者表示,当时也是因为会计搞错才计算进去的。

    该人士向《证券日报》记者解释称:“2010年,房地产市场形势向好,为了扩大品牌影响力,中南建设决定以南通CBD建设为主要内容在央视投放广告,因此南通中南开发根据公司的安排向中南置业预付了5873万元的广告费用,但因公司与央视未能达成合作协议,因此,该笔费用未使用。”

    按照中南建设相关负责人的说法:“中南置业被调账的原因就是其中有5873万元是属于预付广告费,并不属于公司利润。”

    记者从对双方的采访得知,中南建设方面认为5873万元这笔钱是预付的广告费需要通过中南置业走账,才划转入中南置业的,然而因会计失误将其算进利润。而陈琳则认为中南建设投广告无需通过中南置业走账,因此,并不认同该笔钱是广告费的说法。

    “因为公司和陈琳方面签署协议时有规定广告宣传需要由中南置业负责,而公司负责支付广告费用,因此,公司才将广告费转至中南置业的账户里。”沈兵如是说。

    对于中南建设的上述说法,陈琳并不认同。陈琳表示:“项目楼盘的广告费不需要经过销售方中南置业的账户来支付,我也无权干预广告费用的支付。根据销售代理委托合同第三条双方权利义务(一)甲方权利义务第3项显示:与本项目有关的媒体宣传推广费用需支付给第三方的费用由甲方(即委托人)承担。”

    许子栋律师认为:“根据合同显示的第六项:甲方派出财务人员统一收取买方的定金、房款及相关税费,并开具甲方的收据或发票。第七项:甲方应按合同约定准时向乙方支付代理佣金。也就是说乙方中南置业的账户不能收取购房定金、房款,只能收取代理佣金。中南建设所说,广告费必须经过销售方中南置业同意且从其账户支付,没有合同依据。”

    “从合同来看,中南建设完全可以自己支付广告费,无需转账给中南置业。”许子栋律师如是说。

    为了印证中南置业8000多万的利润里有5873万元预付广告费,中南建设相关负责人还发给《证券日报》记者会计审计报告和相关法院判决书。

    根据中南建设提供的中瑞华专项审计报告及补充协议显示,中南置业曾于2010年5月31日收到银行转账5873万元。按照原始凭证来看,有一张南通中南新世界中心开发有限公司的银行转账支票存根,转账支票存根的金额栏显示为5873万元,用途栏显示为“往来”。同时,该审计报告还表示:“对5873万元款项用途的最终确认,由法院裁定。”

    而据江苏省海门市人民法院判决书(2014)门商初字第00467号显示,中南置业被南通中南新世界中心开发有限公司告有6031.42万元债权,其中就包括预付广告费5873万元。但《证券日报》记者发现,法院最后判决认定的中南置业债权仅有308.29万元。

    根据法院判决书记载,中南置业已将预付广告费5873万元汇至中南新世界公司的母公司中南公司,对该款项的处理,中南新世界公司放弃确认该项债权的主张。与此同时,中南置业表示“不认为该款(5873万元)为预付佣金,放弃向中南公司追回5873万元的主张。

    但陈琳方面对此并不认同,其认为“中南置业放弃追回5873万元的主张是清算组的意见”,而其并不认同清算组的上述主张。据陈琳方面回复,清算组撤回追回5873万元的诉讼并未经过陈琳的同意。

    中南置业利润成谜?

    中南置业的两位股东因为8606.8131万元的资产被划转而产生分歧,但产生这种分歧的主要原因则是中南置业从2007年成立至2011年年底的利润不透明化。

    对此,陈琳方面回复《证券日报》记者称:“依据销售合同,中南置业的账户不能收取购房定金和房款,只能收取代理佣金,广告费用也不需要进入中南置业账户。由于中南置业的财政大权一直由中南建设掌握,而公司该收取的代理佣金却迟迟未给,我也想知道付给中南置业的佣金到底在哪里。”

    陈琳认为,2008年之后,国内房地产行业再次抬头,中南建设也在房地产黄金时期大赚特赚并于2009年借壳大连金牛成功上市。作为代理售房的中南置业在2007年至2011年期间的收益应该相当可观。“中南置业在2008年9月下旬便已有六千余万元代理佣金收益,不可能到了2011年不但没有盈利,反而亏损。”

    陈琳表示,从2007年至2008年9月份期间,中南置业代理销售項目包括南通中南世纪城、军山半岛、中南世纪花城、海门中南世纪城、镇江中南世纪城等项目。截至2008年9月底,上述项目合计完成销售回款约40多亿元。“只计算上述项目的话,应收销售佣金(销售提成加溢价分成、销售指标奖励)按当时每月中南建设各项目公司确认销售佣金数额就有六千余万元。而2008年后,中南置业所进行代理销售项目增加常熟中南世纪城、塩城中南世纪城等项目,但因中南建设不让查账,因此不清楚所得佣金数额。”

    对于陈琳给出的上述佣金说法,中南建设董秘张伟表示并没有那么多。“中南置业的佣金很少,因此利润不多。”

    不过,当记者进一步询问中南置业的利润是多少时,张伟表示“不清楚”。

    中南置业两位股东都不清楚中南置业的利润是多少,那么,到底什么原因造成中南置业的利润成谜呢?陈琳认为,这是中南建设刻意隐瞒造成的结果。

    中南置业2007年成立之初资料显示,该公司主要负责中南建设旗下所有开发项目销售工作,公司与合伙人陈琳双方各分别占股51%和49%。

    据陈琳介绍,其与中南建设的合作早在公司上市前就已存在。其丈夫孙绍恩及其兄孙威晟二人于2005年抵达南通为陈锦石(现任中南建设董事长、实际控制人)控股的“中南控股集团”操盘,担任“南通中南世纪城”、“海门中南世纪城”、“镇江中南世纪城”等项目的整体营销推广工作,创下良好销售成绩,奠定了日后中南建设借壳“大连金牛”上市的基础。

    “2007年,在陈锦石力邀下,与陈锦石合资成立中南置业担任中南建设旗下所有开发项目销售工作。”陈琳向记者透露:“截至2008年9月底,中南建设各项目公司累计欠中南置业销售佣金约人民币6000多万元。我丈夫兄弟因陈锦石出现违约行为,乃向各项目公司提出请款要求。未料此举惹怒陈锦石,进一步违反双方所签署合作协议,单方面解除我丈夫兄弟所担任中南置业副董事长与总经理职务,由此,公司完全由陈锦石掌控。”

    在陈琳及家人对该子公司的财务情况一概不知之后,直到2009年,经陈琳方委任北京执业律师杨波至南通与陈锦石谈判。彼时,中南建设借壳上市在即。

    “陈锦石承诺只要我方不通过法律程序,则半年内结清我方应得款项;但此后,陈锦石一直以合约未完成应付佣金金额统计为由,相关款项迟迟拖而不结。”陈琳如是说。

    2010年,陈琳委托北京律师起诉中南置业,申请行使其持有49%股权股东知情权,可是,在司法部门确认了其享有股东知情权权益之后,陈琳也没能如愿查账。

    直到2013年底,陈琳委托的南通某律师事务所周律师至海门工商局调取中南置业资料后,才发现该公司已因2011年不参加年审,并于2012年被海门市工商局吊销营业执照。

    票据不全清算三年无果

    在陈琳得知中南置业被吊销营业执照后,随即走司法程序,希望通过法院对中南置业进行清算。而江苏省海门市人民法院则委托南通金利信会计师事务所对中南置业清算纠纷案进行司法会计鉴定。

    根据南通金利信会计师事务所出具的《鉴定报告书》显示,截至2013年12月31日,中南置业的资产总额为1.1亿元,负债总额为2455.56万元,所有者权益总额为8509.22万元。而在2014年1月份,中南置业8606.8131万元资产被划转后,该公司从盈利变成亏损。

    而根据中南置业及其清算组提供给审计机构的凭证来看,中南置业2014年1月份8606.8131万元资产的调整事项,主要包括办公房租金;由海门中南国际房产经纪有限公司代垫的2011年工资、奖金、招待费;冲销佣金收入;CBD营销费用。

    南通金利信会计师事务所在《鉴定报告书》中称,上述记账凭证后无相应的附件,另审计单位无法确认上述项目的真实性,导致无法审计。如租房合同、租金发票、与海门中南国际房产经纪有限公司垫支工资的相应往来款项等皆没有提供。

    在票据不全的情况下,审计单位最后做出“对海门中南囯际置业顾问有限公司截至2014年6月30日的账面所有者权益无法作出认定”的结论保留意见。

    “在审计过程中,审计单位屡次要求中南建设方面提供补充及说明,以证实财务账册真实有效的相关票证、凭据,但中南建设方面始终置之不理,造成审计单位无法完成审计。”陈琳向《证券日报》记者称:“中南建设及陈锦石方面阻碍清算进行,造成清算近三年停滞不前。”

    对此,《证券日报》记者也曾向中南建设法务沈兵询问是否有相关材料或证据提供,并希望公司能将相关证据的电子版在7月14日发给记者,但截至发稿日,记者也未收到相关证据,即使发信息询问也未收到回信。

    据了解,中南置业目前仍出现在中南建设2016年的年报上,但在少数股东权益表里已经查不到该子公司的名字了。

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  • 王健林首次公开万达商业负债:偿清债务不是问题

    (原标题:王健林首次公开万达商业负债:偿清债务不是问题)

    中国经济网北京7月19日讯 长久以来,各界一直关心万达的负债问题,尤其是在最近一段时间,高负债似乎成为了不少人眼中万达的阿琉克斯之踵。但就在今天的“万达、融创、富力签订战略合作协议”发布会上,万达集团董事长王健林当众公布了企业压箱底的隐私数据。高调宣布,万达根本不存在高负债的问题。

    他在发言中指出,万达商业贷款加债券共计近2000亿。万达商业账面现金1000亿(不含13个文旅项目账面现金300亿),加本次转让收回现金680亿(含回收往来款),现金共计约1700亿。此外,万达商业还有1300亿销售物业存货,全部卖掉也可以收回几百亿。他的言下之意,偿还2000亿的借债根本不在话下。

    公开解密自己企业的负债以及流动现金数据,这在企业中非常少见,也足见他的勇气和自信,更体现了王健林对近一段时间网络谣言的痛恨。

    王健林首次公开万达商业负债:偿清债务不是问题

    万达集团董事长王健林

    下面分享一下他的这段致辞中的题外话:

    “今天再讲几句大家可能感兴趣的话题。大家都很关心万达商业的负债问题,绝大多数是真关心,少部分是真的碰瓷,但也有极个别是真造谣,唯恐天下不乱。万达商业全部平台直接就业近200万人,间接就业超一千万人,每年新增就业占全国2%,每年缴纳400亿左右的税收,每年捐款好几亿。成语讲损人利己,我实在看不出造谣者损万达利在何处!要明确一个经济学概念,房地产企业的负债不等于借债,因为商品房预售算负债,只有竣工后才能转为收入,从这个意义讲,预售额越大,负债越多。我今天可以公布万达商业借贷情况,本次转让后,万达商业贷款加债券近2000亿。万达商业账面现金1000亿(不含13个文旅项目账面现金300亿),加本次转让收回现金680亿(含回收往来款),现金共计约1700亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款。万达商业还有1300亿销售物业存货,全部卖掉也可以收回几百亿。到年底,万达商业持有3300万平方米商业物业,2018年租金超过330亿。今后5年,预计万达商业租金年均增长20%左右。万达商业究竟经营的好不好,大家可以自行判断。”

    一位分析师所说,别说有1000亿账面现金,也别说还有1300亿的存货,即使这两项都不存在,万达商业光有一年330亿的年租金和20%的增长率就足以说明万达商业价值连城。如果2018年330亿,每年增长20%,5年后的2023年,年租金保守也会达到800亿,如果按照上市公司30倍市盈率计算,万亿市值一点也不夸张。万达商业,真的未来可期。

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  • 到2030年 江苏规划新增临沂-盐城等高速公路15条

    快报讯(记者 李娜)近日,省环保公众网公布了江苏高速公路网规划(2017-2030)第二次环评公示。与首次环评公示相比,此次公示明确提出,至2030年,江苏将规划新增临沂-盐城高速公路等15条线路,其中含3座过江通道。

    本次规划新增高速公路15条,其中含高速公路过江通道3座,共约1150公里。其中,盐城-南京高速公路,将实现盐城与南京之间的顺捷沟通。新增的3座龙潭过江通道、常泰过江通道、靖张过江通道,有利于促进仪征与南京、泰兴与常州、靖江与张家港的跨江融合发展。

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  • 南京节后二手房挂牌量增长超两成 房价稳定

    春节过后,南京新房市场虽然“动静”不大,但二手房却变多了不少。记者昨日了解到,跟节前相比,南京二手房源数量的涨幅超过两成,随着挂牌量的增加,买家的可选余地大了,房价则保持平稳。

    在新街口地区的“房产一条街”华侨路上,大多数中介公司已经开门迎客。我爱我家门店的一位销售人员告诉记者,最近几天的看房量开始回升,新增的挂牌房源也多了起来。“一些赶早的卖房人大年初五就来电咨询了,‘卖旧买新’的占了主流”,这位销售员说,由于南京去年重启了住房限购政策,使得不少有换房需求的市民只能通过卖掉旧房子获取购房资格,他们看中的大都是新楼盘的房源。他说,周边如豆菜桥、明华新村等老小区的房主前来挂牌的不少,老城区虽然生活方便,但是环境上始终不如河西、江北等新城区令人满意,挂牌量在节后有所增长,而房价则基本维持不动,毕竟并非“抢手货”,标价太高不易出手。

    河西板块的二手房源也出现了增长趋势,王祥房产的负责人士透露,去年的新政对河西二手房市场虽有影响,不过从整体上看,变化并不大,“主要还是房源数量上供不应求,楼价没有下行的压力”。以西堤国际的房源为例,春节后新挂牌的几套房源标价仍在45000元/㎡以上,这与安居客、58同城等网站上的该小区均价几乎等同。

    市场人士指出,虽然房价没有下行压力,不过年内涨幅恐怕也会很有限,毕竟调控政策持续高压,新房价格被严格抑制后,二手房市场也很难“兴风作浪”。对于房主近期挂牌的原因,该人士认为可能是想趁着市场余温赶紧出手,用于换房或其他投资渠道。

    记者从城东、江宁等地的多家中介公司了解到,节后南京二手房市场也出现了启动的迹象。根据某网站的统计数据,上周南京二手房的新增挂牌量为1482套,环比前一周的1230套增长了20.48%,这也是单周挂牌量连跌两周之后的首次回升。

    业内人士预计,从春节后到楼市“金三银四”期间,南京二手房市场通常会出现一波供需两旺的行情,今年由于受到调控的影响,房价或将持续平稳,对于买房人来说是个好消息。

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  • 炒楼资金正悄然离场 一二线城市房价疯狂不再

    随着楼市调控政策的不断升级,以及信贷收紧的趋势,业内人士分析,房地产财富效应不太可能出现了,所以投资者入市的可能性很小,有一些资金已经抽离一二线城市了。专家判断,2017年楼市,一二线总的成交量应该会比2016年有20%到25%左右的跌幅。

    北京:房贷利率上调 或将再收紧

    2016年楼市火热的时候,很多银行的房贷利率都是打八五折,现在楼市调控政策频频出台,记者发现,北京部分银行的房贷利率折扣从八五折上调到了九折,而且未来还可能继续上升。

    交通银行客服:首套住房的话视情况打9折。

    招商银行客服:上个月可以打到8.5(折)现在就完全只能是九折了。

    记者向多家银行了解发现,目前新受理的首套个人住房贷款最低执行利率折扣最低都是九折起。

    记者算了一下,如果商贷200万元,期限30年,以等额本息还款方式来计算,房贷利率从8.5折上调至9折后,还款总额将增加10万元。

    某地产分析师 张大伟:这个其实跟楼市调控收紧的趋势也有关,因为从楼市调整重要的政策来看就是信贷,信贷的话应该对于市场是比较直接的影响。

    央行数据显示,2016年我国新增个人购房贷款4.96万亿元。本轮住房信贷收紧,一方面是由于各大银行释放的房贷数量过高,需上调利率提高利润空间。另一方面,调控政策则是此次房贷利率上调的重要因素,商业银行正在积极落实房地产调控政策,运用资金价格规避非理性需求。

    社科院城市与房地产经济研究室主任 倪鹏飞:金融机构开始调整它的信贷政策,然后在执行中央关于房地产属性的这个定位,应该说过去一段时间特别是一二线城市,在严格的执行和贯彻中央关于住房的定位和有关房地产调控的新的政策。

    业内人士认为,随着各地房地产调控升级,房贷收紧是主流趋势,2017年房贷利率或将继续上升。

    某地产分析师 张大伟:其实这个应该说只是一个起点,后续我们了解到各个银行有可能继续回收,有可能会逐渐恢复到2014年九五(折)到基准周围。这个应该是一个明显的趋势。

    业内人士:2017年楼市将告别高增长

    随着楼市调控政策的不断升级,以及信贷收紧的趋势,业内人士分析,未来一些热点城市房地产成交量下降已经成为了大概率的事件。

    某地产分析师 张大伟:未来这种房地产财富效应不太可能出现了,所以投资者入市的可能性就很小的,包括我们现在看到的一些有一些资金已经抽离一二线城市了。目前我们的判断应该是2017年楼市,一二线总的成交量应该会比2016年有20%到25%左右的跌幅。

    业内人士认为,虽然各个城市调控政策各有不同,但不断加码的限购措施,都带有一定的普遍性,那就是让房子回归居住属性,从不同方面重点抑制各类投资投机性需求。

    社科院城市与房地产经济研究室主任 倪鹏飞:一个是前期的这个透支,前期受市场预期的影响,许多消费者包括投资者、投机者大量进入,那么产生了这个透支。那么第二个就是由于市场调整政策的出台。那么投资者和投机者被挡在市场之外,这对于2017年房地产的投资而言,是一个不利的一个选择。

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  • 多地楼市降温情况下 品牌房企拿地热情不减

    在多地楼市降温情况下,品牌房企拿地积极性不减。中原地产研究中心统计数据显示,2017年1月,在春节假日因素影响下,20大房企总计拿地金额达1117.26亿元,维持在相对高位。业内人士预计,在资金充裕情况下,房企仍会增加拿地金额,但此前高价拿地的房企或面临入市难题,利润率也可能进一步走低。

    品牌房企积极拿地

    中原地产研究中心数据显示,今年1月,20大房企平均拿地成本为9654元/平方米,相比2016年平均拿地成本6964元/平方米上涨38.6%。若只计算招拍挂部分,不考虑权益分配的话,1月拿地出资最多的要数复地集团,其在武汉市花130.1亿元拿下两地块,均价为12997元/平方米。

    拿地数量最多的是碧桂园,1月总计拿地15块,这些地块主要分布在上海、杭州、合肥、南昌等一二线城市及部分三四线城市,拿地总价为103.43亿元,仅次于复地集团。

    从企业看,复地集团和碧桂园是仅有的两家拿地金额逾百亿元房企。保利、中海、绿城等7家企业拿地金额超50亿元,招商蛇口和万科拿地金额均超40亿元。

    “在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后,房企补充土地的积极性明显提高。”中原地产首席分析师张大伟表示,房企抢地积极性高涨,与过去几个月信贷环境宽松有关,大部分房企发债成本明显降低,促使其积极补充库存。

    自2016年9月以来,多城市纷纷推出调控政策,如广州、南京、厦门、东莞等城市均出台“限地价、竞配建”的拍地模式;上海成立“商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组”,对买地资金进行监管;福州、武汉、郑州、珠海等城市,也调高房企在拍地时所需缴纳的保证金比例等。

    “即使受调控影响,但各地的土拍市场仍未出现流标等明显的降温现象。”张大伟表示,尽管多城市相继出台调控政策,但因春节土地供应减少,在资金充裕情况下,房企在热点区域的拿地意愿仍较强烈。预计后续房企仍会增加拿地金额。

    多家企业面临压力

    积极拿地对房企来说,或许并不一定是好事。从2016年三季度以来,房企纷纷集中在二线城市抢地,超高溢价频现。但随着多个热点城市出台限价、限属性、限持有等严管措施,这些房企或面临楼盘入市难题。

    张大伟认为,楼市开启调控导致多家企业面临压力,特别是在调控城市内拿地多的企业,可能面临市场全面限价、限购影响。“房企拿地金额中有七成以上分布在调控城市中,如果这些城市调控政策继续加码,将导致房企未来销售压力加大。”

    对于未来房价走势,张大伟认为,因房企拿地成本明显增加,未来房价上涨预期将更强烈,但一旦房价进入调整周期,房企可能面临巨大的销售难题。

    同时,房企盈利能力也在大幅下调,利润率下降明显。从上市公司平均利润率看,2016年上半年,135家房企净利润率为8.15%,即使在成交惨淡的2015年同期,利润率也有10.1%。

    “虽然2016年房企资金成本明显下调,但土地成本显著上涨,这些都影响利润率。”张大伟表示,预计在利润下调情况下,越来越多非专业房地产公司或会选择离开房地产领域,房地产行业的竞争也将越来越激烈。

    “房企的可持续发展关键在于战略转型,未来市场分化将持续。对于布局三四线城市较多的房企来说,将可能持续面临去库存难题。”张大伟表示。

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  • 政府力推住房租赁 潜在商机激发上市公司试水

    政府力推住房租赁 上市公司陆续试水

    “要大力发展住房租赁市场,统筹做好非住宅类商品房去库存工作。”2月6日,江苏省十二届人大五次会议上,省长石泰峰谈到2017年政府10个方面重点工作时如此表示。

    记者注意到,继去年12月中央经济工作会议提出要发展住房租赁市场后,广东、北京、新疆、贵州等地开始密集出台政策或措施,大力培育和发展住房租赁市场。

    而嗅觉敏锐的资本,也迅速盯上住房租赁这一庞大市场。万科、联络互动等一些上市公司已先行先试。小米科技创始人雷军,有“风投教父”之称的阎焱,以及知名投资机构、房企、房产中介也已进入。

    一些业内人士表示,我国住房租赁市场目前发展不足,未来会有很大的发展空间。据测算,2016年中国住房租赁市场约在1.1万亿元,预计2020年将达到1.6万亿元,2025年、2030年将分别达到2.9万亿元和4万亿元。

    住建部关注江苏做法

    江苏是中国楼市最火热的地区之一,南京、苏州2016年房价涨幅达到40%左右,位于全国前列。此外,省内的无锡、南通、扬州等三、四线城市房价也迅速跟涨。

    为控制这种迅猛上涨势头,南京、苏州出台了史上最严厉的限购、限贷等调控措施,其他城市根据各地情况进行调控。

    江苏省省长石泰峰2月6日说,2016年,江苏对房地产市场分类调控,热点城市房价过快上涨势头得到遏制。

    不过,江苏楼市调控任务依旧较重。1月24日,江苏省物价局公布的一季度价格预期显示,有超过半数专家认为南京的房价在一季度会呈现上涨态势,无锡以平稳为主,苏州稳中缓降,徐州、常州、南通、扬州、泰州、宿迁等城市都以上涨为主。

    记者注意到,江苏省政府工作报告多处提到“房地产”,在今年将重点做好10个方面工作中,第一方面就大篇幅谈到了房地产,着墨之多在各地政府工作报告中不多见。

    石泰峰表示,2017年,江苏将注重因城施策,分类调控,把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三、四线城市和特大城市间的基础设施的互联互通,促进产城融合,有效释放农业转移人口和其他常住人口的城镇住房需求。大力发展住房租赁市场,统筹做好非住宅类商品房去库存工作。坚持去库存与稳市场并重,促进房地产市场平稳健康发展。

    上月召开的江苏省城市工作推进暨住房城乡建设工作会议上也提出,要积极扶持并规范住房租赁市场,严防出现大起大落,推动商业和办公房地产库存消化,促进房地产市场平稳健康发展。

    据了解,近几年,南京、苏州等市已在推进住房租赁工作。南京一些企业的住房租赁业务还开展得有声有色。比如:一直从事住宅开发的银城地产,专门成立了房屋租赁公司,盘下空置的房屋,改造装修后对外招租,目前有几千间的规模。还有一些长短租公寓,也是整体收购闲置房屋,主打服务年轻人的公寓。

    政府公开信息显示,为加快培育和发展住房租赁市场,推进住房租赁规模化经营,2015年11月,住建部曾会同财政部、税务总局等组成调研组,专程来苏州市开展调研。

    多地发展住房租赁

    除江苏外,广东、北京、新疆、贵州等地也在积极培育和发展住房租赁市场。

    北京除日前启动住房租赁管理条例调研起草工作外,在土地出让市场,引进企业自持模式。今年1月19日,北京出让3宗土地,要求企业竞报自持面积。去年11月底,也有3宗土地以企业100%持有的方式决定地块归属,成功竞得土地的企业承诺100%自持物业70年。这意味着,这里的房子建成后,消费者将以租户的身份入住。

    广东省日前公布了关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见,允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。这意味着,商业用房比如公寓、厂房、写字楼等都可改为租赁住房,并且水、电、气价格按居民标准执行。

    “实施意见”还允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。此外,要“落实税收优惠”,个人出租,月收入3万元以下,在2017年底之前可免征增值税,租金收入个人所得税减半征收。

    上月,新疆出台了加快培育和发展自治区住房租赁市场的实施意见,到2020年,全区设市城市基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场,县城住房租赁市场初步发展并初具规模。

    新疆对租赁住房供应提出了7条措施,包括支持租赁住房建设、积极盘活存量房源、支持住房租赁企业发展、发挥中介机构促进住房租赁作用、支持和规范个人出租住房、提高公租房货币化和运营保障能力、鼓励物业服务企业参与住房租赁活动。

    贵州省也于上月底下发通知,明确对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予优惠政策支持。对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率。

    供地方式上,鼓励地方政府盘活各类闲置土地、低效利用土地和批而未供土地,采取多种方式增加租赁住房用地有效供应;新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限;符合划拨用地目录的,采取划拨方式供地。

    多家上市公司试水

    伴随着一线城市进入存量房市场时代,租赁市场的巨大潜力正逐渐被各方关注。

    2016年5月,万科将其旗下长租公寓统一使用“泊寓”品牌,有意作为独立子品牌运营。在2016年的中期业绩发布会上,龙湖也宣布进军长租公寓和联合办公领域。中介公司链家则成立了“自如”品牌,负责把房屋装修,配家具后统一出租。

    联络互动今年1月10日公告称,拟出资2.3亿元,通过收购股权和增资方式,拥有会找房(北京)网络技术有限公司51.33%股权。

    据介绍,租房分期是租房和金融的黄金切入点,会找房通过租房分期的方式精准、巧妙地切入中国租赁市场,凭借其团队建设、风险控制和业务拓展能力快速占据了全国市场,经过两年高速发展,目前会找房的业务已经覆盖全国20多个一线及省会城市。

    联络互动表示,随着城镇化进程的加快,一线城市限购政策的纷纷出台,房价的节节攀升,以及国家“购租并举”等相关政策的支持和指引,租赁服务市场空间正在悄然释放。尤其是在我国,自有率居高不下,经济发达区流动人口逐渐增加的大背景下,租赁服务的发展不仅是大势所趋也将大有作为。

    链家研究院发布的报告显示,我国住房租赁市场规模为1.1万亿元,房屋交易市场大约15万亿元,房屋租赁占交易市场比重仅有7%。这与美国、日本等成熟市场相比差距很大,美国的旧金山、纽约和日本东京租房人群都超过40%。

    从国际市场看,美国租房30%机构化,日本80%机构化,日本租赁市场最大的托管公司大东建托管理的房间数量超过90万套,市场占有率接近8%,但中国机构化不到5%。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,租赁市场从散户化到机构化是大势所趋,随着未来租赁市场越来越大,今后相应的投资机构及运营商会增加。但目前需注意的是,在租售价格差严重倒挂的背景下,部分租房价格百年才够买房,因此,探索租赁企业可持续的盈利模式是未来的重点。

    一些业内人士认为,中央明确提出发展住房租赁企业、规范住房租赁中介机构、鼓励房企开展住房租赁业务,并鼓励和规范个人住房出租。同时,将在税收减免、金融支持和供地方式方面加大政策支持力度。其中,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品;稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点等政策颇受资本市场关注,其中商机也非常多。

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  • 95家房企年报预告出炉 逾七成净利同比增长

    分析师预计,2017年全年商品房成交面积将同比下降8%。

    据Wind资讯统计数据显示,截至2月6日,按照申银万国行业分类,沪深两市共计95家上市房企披露2016年年报业绩预告,净利润实现同比增长的企业有70家,占比超过七成。

    上海易居房地产研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示,2016年前三季度部分房企盈利、销售业绩较好,提前完成年度销售任务的房企较多,这为实现业绩同比增长奠定了基础。但四季度,市场转冷,预计2017年房企盈利情况不容乐观。

    平安证券房地产分析师杨侃表示,受行业毛利率下滑影响,传统房企净利润增速均面临下滑趋势,但近年来随着行业转暖及部分转型房企新业务逐步贡献利润,2016年行业净利润增速明显回升,前三季度上市房企净利润同比增长28.6%。

    《证券日报》记者注意到,龙头房企和区域性龙头房企盈利能力仍较强,净利润超过10亿元的目前有9家;招商蛇口2016年度净利润预计在93亿元-98亿元之间;荣盛发展2016年度净利润预计在38亿元-43亿元之间;泛海控股净利润预计30亿元-35亿元之间。

    事实上,虽然多数上市房企在2016年获得了“丰收”,但有些房企仍旧为2017年的业绩担心。

    “我们预计2017年一季度市场会比较冷,因此要在年底前多销售一些可售货源,这样业绩将会好看一些,资本市场对我们也会更有信心,评级稳定,融资渠道才能够保持畅通。”一位房企高管向《证券日报》记者说。

    值得关注的是,多家房企均有这样的担忧。

    杨侃指出,预计2017年全年商品房成交面积将同比下降8%。由于2016年行业成交处于高位,基数效应叠加调控加码将导致2017年成交同比增速下滑,但低利率低库存叠加供给端收缩,周期调整效应或逐步淡化,量价调整幅度将弱于前几轮调控周期,同时三、四线城市持续去库存也将为销售提供一定支撑。

    也有业内人士认为,2016年是地王诞生最多的一年,尤其一些中型房企,为了实现销售规模增长,不惜高价拿地,其近两年所拿项目将逐渐结转,侵蚀利润将不可避免,届时,行业毛利率或将再次下滑,2017年可能将有部分企业无法守住25%的行业毛利率水平红线。

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  • 10条道路划公交专用道 麒麟有轨电车试运行

    南京发布《2017年公交都市创建工作计划》

    随着南京城市公共交通的发展,人们出行将更加便捷。2月6日,南京市政府发布《2017年公交都市创建工作计划》,10条道路将增加共计30.2公里公交专用道,麒麟有轨电车1号线建成并试运行,新辟和调整30条以上公交线路,新增公共自行车2.5万辆,力争在2017年底前,把南京建成“国内一流、国际水准、人民满意”的公交都市。

    计划提出,2017年南京“公交都市”创建的工作目标是,开通运营地铁4号线,新增运营里程33.8公里;建成地铁宁和城际一期工程;建成并试运行麒麟有轨电车1号线;建成15座、改造完成8座公交场站;更新客船2艘(300客位/艘);更新公交车812辆,其中新能源公交车不少于570辆;新建30公里以上公交专用道;新辟和调整30条以上公交线路;新增公共自行车服务网点360个、公共自行车2.5万辆。

    公交专用道是公交路权的重要保障。今年,南京将继续推进雨花南路、明故宫路、汉中门大街等道路的公交专用道建设,在主城、板桥、仙林等10条道路上,新建30.2公里的公交专用道,逐步实现主城区公交专用道成环成网。新装500套“一键拍”移动抓拍设备,加强公交专用道使用的监督管理。建设公交信号优先系统,主干道交叉口公交优先通行比例达到30%,提高公交车行驶速度和正点率。

    在轨道交通方面,除了建成地铁宁和线,力争建成宁高线二期工程,续建地铁5号线、宁溧线、1号线北延和7号线工程,南京还将加快推进地铁2号线西延、6号线和宁句线前期工作,计划年底开工建设;开展地铁4号线二期、11号线一期、宁天线南延工程前期研究,抓紧实施征收拆迁工作。建成并试运行麒麟有轨电车1号线。

    公共自行车的发展基本解决了南京人“最后一公里”的出行问题。但不少市民发现,随着日均使用量的加大,自行车的损坏频率也逐渐增大。如何解决这一问题?今年,南京除新增公共自行车服务网点360个、公共自行车2.5万辆,还将在玄武、鼓楼、秦淮、雨花台区等区域建设6个公共自行车综合服务中心(其中玄武、鼓楼区各建设2处,秦淮、雨花台区各建设1处),提高公共自行车调度布局水平和维护保修能力。

    此外,2017年,南京人或将享有更优惠的换乘价格。计划提到,开展公共交通票制票价研究,建立多层次、差别化的票制票价体系,提高换乘优惠幅度,合理降低市民公共交通换乘费用,也是今年的目标之一。

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  • 调控效果明显 15个热点城市房价趋稳回落

    1月18日,国家统计局发布的数据显示,2016年12月份70城房价有46个城市上涨,相比11月减少了9个;4个城市房价环比持平,20个城市房价环比下跌。

    数据显示,70城房价在2015年5月份顺利完成止跌反弹的过程,而后保持上涨态势。在2016年5-6月份涨幅收窄的基础上,7月份呈现持平态势,8-9月份继续攀升。到了10月份,由于受到政策调控的影响,房价环比增幅出现明显的回落。11、12月份延续了涨幅收窄的态势。

    国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此解读称,从环比看,一二线城市房价走势总体趋于平稳,房地产市场持续呈现积极变化。初步测算,12月份一线城市新建商品住宅价格环比由上月的上涨0.1%转为持平;二线城市新建商品住宅价格上涨0.2%,比上月回落0.2个百分点。三线城市房价总体略有上涨,市场继续保持稳定。12月份三线城市新建商品住宅价格上涨0.4%,比上月回落0.4个百分点。

    按照统计局发布的数据,去年12月份,环比价格变动中,最高增幅为1.2%,最大跌幅为0.4%。房价环比涨幅最大的城市是三亚,环比上涨1.2%,重庆排名第二,房价环比上涨1.1%。另外,扬州、韶关和哈尔滨、南宁、泉州、湛江、广州和西安的增幅也较大,位列前10位。

    一线城市中仅广州的房价环比上涨,北京房价环比下跌0.1%;上海环比下跌0.2%;深圳房价则环比下跌0.4%。

    具体来看,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比指数中,其中,12个城市12月份新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1至0.4个百分点之间;2个城市环比持平。

    调控效果明显 15个热点城市房价快速趋稳回落

    这这些城市中,广州市环比上涨0.7%,但已连续三个月涨幅回落。天津和杭州两个城市的房价则环比持平。

    刘建伟指出,15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来,政策效果明显,房价快速趋稳回落。

    从同比看,一二线城市房价涨幅进一步回落。其中,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续3个月回落,12月份比11月份分别回落1.9和2.0个百分点;二线城市继上月二手住宅价格同比涨幅回落后,本月新建商品住宅价格同比涨幅也出现回落,12月新建商品住宅价格涨幅比11月份回落0.3个百分点。

    统计局数据显示,新建商品住宅同比涨幅中,合肥的房价同比涨幅最大,上涨46.5;其次厦门房价同比上涨41.9%;南京同比上涨41%。12月份同比跌幅最大的三个城市为锦州、乌鲁木齐和牡丹江,分别为2.9%、1.4%和1.2%。

    调控效果明显 15个热点城市房价快速趋稳回落

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  • 严查土地融资监管 沪银监开出首张罚单478万

    一位接近上海银监系统人士向21世纪经济报道记者表示,在土地市场成交价格居高不下、政府对房地产宏观调控不变的背景下,“这是一项持续性的工作”。

    1月16日,上海银监局发布的一份编号为为“沪银监罚决字〔2016〕28号”行政处罚文件显示,江苏银行上海分行涉及土地融资违规贷款,罚金总计477.9254万元。

    同时,这也是2016年下半年各级政府和监管部门表明严查房地产相关融资以来,银监系统针对土地融资开出的首份罚单。

    一位接近上海银监系统人士向21世纪经济报道记者表示,在土地市场成交价格居高不下,政府对房地产宏观调控不变的背景下,“这是一项持续性的工作”。

    上海银监局此次同期公布的处罚还包括上海国际信托有限公司的结构性信托计划优先劣后比违规(超3:1)、台湾银行上海分行上报统计数据错误,罚金分别为20万元和15万元。

    上海银监局的这份关于江苏银行的罚单显示,江苏银行上海分行此次受罚的为两笔业务,分别是2016年7月,给予上海××置业有限公司融资,用于支付土地出让金。2016年4月,给予上海××投资有限公司融资,用于支付拍地保证金。

    1月17日,21世纪经济报道记者联系江苏银行总部和上海分行,对此均未予置评。

    尽管未知江苏银行此次被罚业务的具体交易结构,是否涉及资管计划的嵌套,抑或是贷款资金在几家公司之间进行了多少次周转,一位接近监管人士表示:“穿透几层来看是很普遍的,我们看的是资金的最终用途。”

    2015年,天津银监局曾开出一份罚单,实现三层穿透,查出银行自营资金通过资管计划委托银行贷款给公司,而该公司用这笔钱归还其母公司,用于支付土地出让金。

    据21世纪经济报道记者梳理,在土地保证金或出让金债权融资模式中,若是银行表内信贷,会通过资金多道周转,才可能最终流向土地市场。

    去年12月,就有股份行总行下发文件,要求严控借款主体授信资金用途,特别是兼营房地产业务的集团,要防止非房地产板块授信资金挪用进入房地产板块。

    若资金来源为银行自营资金或表外理财资金,往往会借助其他资管机构的通道,一般是通过购买债权收益权(母公司对项目公司借款),或者通过银行发放委托贷款。

    实际上,上海已率先意识到了土地配资对于房地产泡沫的关键作用。早在2016年10月8日,上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局就联合发文,针对土地配资成立联合检查小组,对开发商竞拍土地款进行“穿透”核查 。

    上述文件点名银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金,不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。违反者,取消竞买或竞得资格,已缴纳的竞买保证金不予退还,并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。

    后续到2016年11月份,相关排查在全国范围展开。银监会当月4日向相关银监局下发了针对上海等16城银行的房地产相关业务专项检查紧急通知,检查要点包括“在房地产开发贷款方面,是否存在银行资金违规用于购地的问题”。

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  • 专家解读房地产长效机制:征房产税

    中国经济网北京1月18日讯(记者 马常艳)2016年,中国楼市走过了惊心动魄的一年。2016年中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。“长效机制”成为2017年房地产市场发展的重要目标和落脚点。

    中央经济工作会议对房地产长效机制的要求,也得到了相关部委的响应。国家发展改革委主任徐绍史在此前的国新办发布会上表示,正在制定房地产业健康平稳发展的长效机制,包括法律法规规定和财政金融政策。

    然而“长效机制”如何建立? 多位专家都给出了自己的“药方”。专家普遍认为,建立房地产市场长效机制牵一发而动全身,涉及土地财政、体制改革、房产税等诸多方面,要突破许多困难,协调各方的利益,并非只是在房地产市场打转,而是要进行全方位的改革。

    中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受中国经济网记者采访时表示,房地产长效机制指由房地产基本制度所形成的,个体与整体目标一致的,从而能确保市场稳健和住有所居的,市场相关各方相互关系与作用机理。它是由多个机制组成的机制大系统,主要有两方面:第一,市场机制,具体包括市场主体间的竞争、价格、供求、风险等机制,以及市场主体内在的激励与约束机制。第二,政府机制,包括政府对市场经济的、行政的和法律的调节、调控、监管、保护、干预等机制,以及政府内部的运行、激励和约束机制。

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,从中央经济工作会议来看,下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设,以长效机制引导市场稳预期。

    近10年多来,我国经济逐步走上了过度依赖房地产发展的增长模式,扭曲了住房供需关系,房屋逐步演变成投资品和奢侈消费品。国务院研究室司长唐元对中国经济网记者表示,分析房价乱涨价的原因,最为核心的是商品房随意定价机制,也就是房产定价脱离房产实际价值,导致房地产行业具有了暴利机制。解决房地产行业的问题,必须采取标本兼治的思路,从根本原因上入手,采取有针对性的措施。

    唐元建议,从遏制房地产行业暴利为切入点,完善房价调控措施,对新建商品房实施最高限价政策。具体思路是:将房地产定位为满足群众基本需求的民生商品,限制投机炒作,加大政府对商品房价的管制力度,对新建商品房在科学评估基础上,按照成本加合理利润(比如20%以内)原则核定和执行最高限价政策,纠正定价机制过度市场化问题。

    让住房回归居住属性,基础性制度改革无疑成为关键。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为,基于楼市与地方政府行为和财政金融关系之复杂、利益关系之深远,应当要把革新土地财政作为建立房地产长效机制的“牛鼻子”。首先,以地均产值和就业人口为刚性指标,建立存量工业用地腾退红线。其次,应当建立“先租后买、产权共有、以租抵供”的新房供应机制,新房(特别是新区)以成本或折扣计价反算租金水平,让新市民低成本入住。另外,土地出让净收入(辅以财政补贴和转移支付)可全部用来建设医院、学校等公共服务设施,以降低城市化成本。

    苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙认为,建立房地产市场长效机制兹事体大,涉及到地方政府土地财政、土地改革、中央和地方财权事权划分等事关改革全局的内容,特别是房产税立法作为房地产长效机制的核心内容之一,一旦立法完成并执行,将对房地产市场预期造成较大影响。由此看来,房地产市场长效机制不可能毕其功于一役,决策层短期内将稳住房价上涨势头,以“时间换空间”,即以居民收入增长逐渐消化房价泡沫,渐次推进上述相关改革和立法,最终建立房地产基础性制度和长效机制。

    “房地产长效机制缺乏清晰的框架和路线、时间表。”倪鹏飞表示,房产税和个人住房信息系统进展缓慢,影响长效机制的整体建设进程和调控效果;在保障房供给方面,以货币化安置、以购代建等方式进行保障房供给的实施细节方面还有待于完善。

    房地产长效机制的构建上,倪鹏飞建议,开征房产税和实施炒房重税制度,建立支持“住”和抑制“炒”的税收调节机制;改革并建立公共财政新体制,形成中央对地方公共服务、基础设施的财政投入与人口流动正挂钩,与城市行政级别及财政收入倒挂钩的机制;健全政府市场管理和内部管理行政制度,构建政府的运行机制、激励机制和约束机制;加快出台“住房法”、“住房租赁法”和“房产税法”,构建支持“住”强保护和抑制“炒”硬约束的法律机制。

    “什么时机出台、分几年落实推进都需要思考。” 国务院参事夏斌强调,要预防政策变成口号。房地产长效机制有了初步顶层设计之后,再配合具体措施出台,才有希望以逐步纠错的方式来扭转长期以来形成的以资产市场为主的房市波动局面。

    (责任编辑:柳苏源 HN091)
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  • 倪鹏飞:房地产长效机制要加快出台“住房法”

    中国经济网北京1月18日讯 2016年中央经济工作会议提出,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。 “长效机制”成为2017年房地产市场发展的重要目标和落脚点。针对如何建立房地产长效机制,中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受中国经济网记者采访时表示,要完善住房及相关制度,构建住房的政府机制。加快出台“住房法”、“住房租赁法”和“房产税法”,构建支持“住”强保护和抑制“炒”硬约束的法律机制。

    倪鹏飞指出,解决市场乱象、只售不租、炒风盛行和保障缺失等问题,要让一些关键制度法律化,通过制定和修改法律,形成严谨性、规范性与强制性的法律机制,调节利益、管理市场、保护权益,支持“住”与惩治“炒”。

    对此,倪鹏飞表示,首先,制定并实施房产税收法和住房保障法,将财税调节法制化,形成达到一定标准,启动相应程度税收负担或财政补贴的法律调节机制。其次,制定并实施住房法和住房租赁法,修改城镇住房管理法。保护居民与法人依法建房、租房、购房权益,尤其保护租房相关各方的权益,形成法律保障机制。再次,借鉴德国经验,修改刑法法律,明确界定炒房和炒地的程度,根据其程度确定违法或犯罪程度,分别给予罚款或者判刑,形成法律惩戒机制。

    此外,倪鹏飞建议,要开征房产税和实施炒房重税制度,建立支持“住”和抑制“炒”的税收调节机制;改革并建立公共财政新体制,形成中央对地方公共服务、基础设施的财政投入与人口流动正挂钩,与城市行政级别及财政收入倒挂钩的机制;健全政府市场管理和内部管理行政制度,构建政府的运行机制、激励机制和约束机制。

    (责任编辑:柳苏源 HN091)
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  • 政府智囊:尽快实施新建商品房最高限价

    中国经济网北京1月18日讯 2016年,中国楼市再次走过牵动人心的一年。这一方面让刚需的年轻人吐槽“蓝瘦香菇”,另一方面,也引起官方高度重视。2016年中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住,不是用来炒的”的定位,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。这样的表述,引发人们对2017年楼市的新期待。

    然而,导致当前房地产问题的根源在哪里?如何回归“房子是用来住”的定位?房地产市场长效机制如何建立?中国经济网记者就这些问题,专访了国务院研究室司长唐元。

    根源

    商品房完全市场化定价

    衣食住行是人们的基本需求,住房是重要的民生商品。然而近10年多来,我国经济逐步走上了过度依赖房地产发展的增长模式,扭曲了住房供需关系,房屋逐步演变成投资品和奢侈消费品。

    唐元认为,商品房完全市场化的定价机制是导致房地产问题的根本原因。

    我国在城市住房制度设计中,主要借鉴的是新加坡住房模式,把居民住房分为政策性房和商品房两类。基本的想法是,政策性住房包括经济适用房、限价房和廉租房等,以满足普通群众尤其是低收入群体住房需求为目的,政府通过减免税费等方式降低建设成本,并投入资金参与房地产开发企业联合建设,规定以获得合理利润(一般不高于10%)为前提制定房屋销售价格和租赁价格,使广大群众能够买得起房和住得上房。商品房则是面向具有较强购买力群体尤其是高收入群体住房需求的住房,政府可以通过土地出让、税费等方式获取收益,同时允许房地产开发企业完全自主决定房屋销售价格。按照这一制度设计,政策性住房制度将住房视为民生商品,具有政府让利、房价受控、开发商获利有限等特征,在我国目前发展阶段应当成为供房主体;商品房制度将房地产业作为完全市场化产业来对待,商品房可以自由定价,具有获取暴利的基本特征,但只能作为满足住房需求的补充。

    据分析,正是房地产行业实行的“双轨制”价格机制和商品房自由定价带来的暴利特征,导致房价过快上涨等房地产业的一系列问题:一是商品房“供需两旺”,价格暴涨,闲置严重;二是政策性住房需求强劲,供给短缺,严重供不应求;三是相关各方利益不一致,房地产调控难度极大。

    唐元指出,正是房地产政策“双轨制”价格机制,使商品房能自由定价、具有暴利特征,引来大量资金开发和炒作商品房,形成商品房虚拟“供需两旺”格局,导致房价暴涨和大量房源浪费;而同时,政策性住房则由于价格受控制,开发商利润薄,政府获利少,导致开发资金短缺,房源严重不足,政策性房成为稀缺商品。由此导致目前房地产开发出现非常极端的“冷热两重天”局面:一是政策性住房开发 “过冷”,为了满足群众基本住房需求,还需要政府投入大量资金建设经济适用房、廉租房等政策性住房;二是商品房开发 “过热”,国家必须采取措施限制资金流进入商品房领域,例如在北上广深等一线城市采取必要的限购措施,以此避免高房价造成我国经济泡沫化现象。

    风险

    高房价致经济严重泡沫化

    唐元指出,房地产业存在的问题如不尽快解决后果十分严重。大量资金尤其是银行资金向房地产行业集聚,导致一、二线城市房价过快上涨,吹大了经济泡沫,也扭曲了经济关系,投机炒房和追求暴富成为普遍的社会价值取向,购房难、住房贵困扰广大人民群众,高房价成为广大人民群众普遍关注也十分无奈的问题。可以说房地产存在的问题是我国当前和今后一个时期影响共享发展的重大障碍。

    一是高房价导致经济严重泡沫化。在我国房价大幅上涨的背后,是价格严重背离价值的基本事实,是住房功能的严重异化。据调查,目前北京市主城区商品房开发成本(含地价)只有每平方米1万元左右,而销售均价达到每平方米6万元左右,价格高出成本6倍以上。同时,高房价带来的经济泡沫化问题已经突出。表明我国房价水平尤其是一线城市房价水平已经严重超越我国经济发展阶段和居民承受能力。

    二是导致金融风险不断加剧。由于房地产的高回报,导致商业银行资金的大量涌入,这既是导致房价过度上涨的重要因素,也形成了巨大的金融风险。据估计目前房地产行业投资的一半以上资金来源于银行贷款,如果房地产泡沫任其膨胀下去,一旦泡沫破灭,将给银行乃至整个国家经济带来极大风险,造成灾难性后果。这一轮房地产去库存,本来应当鼓励三四线城市居民买房,但银行资金实行一刀切的住房贷款首付政策,导致银行资金大量向一二线城市集聚,变为又一轮炒房热,造成一二线城市房价暴涨,进一步吹大了经济泡沫、加剧了金融风险。

    三是导致居民贫富分化。商品房的暴利机制,除了使房地产开发企业受益外,也给炒房投机获利创造了机会。近些年来,北上深广等一线城市房价年均20%以上的速度上涨,意味着这些一线城市居民住房资产价格年均上涨20%,每户居民财产年均增值100万元以上。不合理的房价机制,相当于一次又一次的造富运动,北上深广等一线城市居民不自觉地成为资产500万到1000万的中产富裕阶层,而一些炒房者资产少则几千万,多则上几亿、十几亿,而三四线城市的居民房产价值只在几十万左右,而广大农村由于农民住房不能与商品房一样上市流通,住房价值不但没有升值,反而在贬值。

    四是导致社会价值观扭曲。随着炒房投机赚钱容易,逐步形成全民炒房热潮,许多家庭为了获得购房指标,不惜假离婚,出现了排队离婚闹剧,多数居民都是借贷购房牟利,在社会上形成了“食利”阶层,形成了“钱赚钱容易,靠诚实劳动挣钱难”的不良现象,严重毒化了社会风气。房价过高不仅抬高了商务成本,降低了城市竞争力,许多实体企业纷纷逃离一线城市。

    五是导致社会资源浪费和实体产业空心化。商品房投资高回报,使其“虹吸效应”凸显,引来大量投资,制造业企业为了分得商品房开发“一杯粥”,纷纷从主业抽出资金介入房地产开发,出现了“大企业建房、小企业炒房”现象。巨资投入商品房开发,形成了大量商品房房源,而需求方以炒房者为主,在不断推高房价的同时,商品房空置率不断提高,造成社会资源的极大浪费。资金向商品房转移还导致了制造业等实体产业空心化,也是导致加工贸易企业大量向东南亚国家转移的重要因素,而国家鼓励发展的高新技术产业和科技创新领域等,由于缺乏资金难以尽快发展。

    建议

    新建商品房实施最高限价

    近年来国家出台了一系列房地产调控政策,虽然在抑制不合理住房需求、规避金融风险和遏制部分地区房价过快上涨等方面取得了一定效果,但一线城市房价过高、二线城市房价上涨过快等问题还没有得到解决,房地产行业存在的深层次问题远没有得到解决。

    唐元认为,必须更加客观、真实分析房地产行业存在的问题,有针对性地采取更加有效措施,综合施策,促进房地产行业持续健康发展。

    唐元建议,从遏制房地产行业暴利为切入点,完善房价调控措施,对新建商品房实施最高限价政策。具体思路是:将房地产定位为满足群众基本需求的民生商品,限制投机炒作,加大政府对商品房价的管制力度,对新建商品房在科学评估基础上,按照成本加合理利润(比如20%以内)原则核定和执行最高限价政策,纠正定价机制过度市场化问题。采取这样的措施,可促进房价尽快回归到合理水平,避免经济泡沫化,促进房地产业步入健康发展轨道,满足广大人民群众住房需求。

    唐元分析称,最高限价政策有利于促进整体房价回归合理水平,控制房价非理性上涨。对新建商品房执行最高限价政策,意味着新建商品房的价格将不高于建设成本加上合理利润,将促进新建商品房价格向合理水平回归,这个价格水平将大大低于目前的商品房市场价格,可带动二手房价回归合理水平,从而达到从总体上控制房价的目的。

    同时,有利于减少投机性炒房行为,避免社会资源浪费。对新建商品房执行最高限价政策,将新建商品房的投资利润率控制在不超过20%的范围内,由此消除商品房的暴利特征,从而大大降低商品房投机炒作动力,减少商品房不合理需求,变目前商品房的“虚拟需求”为真实需求,扭转目前商品房空置过多的情况,避免社会资源的浪费。

    此外,有利于增加低价房源供给,满足老百姓(603883,股吧)住房需求。对商品房实行最高限价政策,房地产利润水平仍然高于制造业等产业利润水平,不影响社会资金开发房地产的积极性。同时,由于商品房与政策性住房具有大致相当的投资回报率,经济适用房与商品房相比,由于政府减少税费和土地收入,房价将更低,需求将更旺,有利于引导商品房开发资金流入政策性住房建设领域,尽快增加低价房房源,满足广大群众基本住房需求,并可缓解政府出资建设政策性房的巨大财政压力。

    唐元指出,新建商品房执行最高限价政策具有可操作性。实行政府主导型的市场经济模式是中国特色社会主义的重要特征,也是我国改革开放近40年的成功经验。住房作为民生商品,在当前房价水平居高不下、市场化合理定价机制失灵的情况下对商品房实行最高限价政策,是符合我国国情的房价调控政策,对于国家价格管理部门来说,有现成的操作办法和实践经验可以借鉴,能够尽快开展起来。此外,实行商品房最高限价政策也是部分发达国家控制房价的成功经验。长期以来,一些发达市场经济国家在控制房价方面积累了许多成功经验,较为典型的是德国。德国多年来房价保持平稳态势,最重要的经验是政府在调控房地产市场中发挥作用大,并对住房价格实行严格管制。德国建立了科学的地产价格独立评估机制,对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。

    稳妥

    明确思路 科学推进

    唐元强调,抑制房价水平、保障居民基本住房需求是关系全局、维护社会和谐稳定和公平正义的重大问题,也是促进共享发展的一项紧迫任务。对新建商品房实施最高限价政策,是促进房价回归合理水平、推动房地产业健康发展的现实选择,应当尽快加以实施。

    唐元指出,在实际操作中,要科学稳妥实施、推进,具体建议为:

    一是明确工作思路。建议按照果断决策、周密部署、综合配套、稳妥推进的原则,尽快制定工作方案,积极稳妥加以实施。

    二是科学制定新建住房最高销售限价。建议由各级物价部门或由政府认可的独立房地产评估机构,对新建住房在科学测算成本的基础上,按照成本加合理利润(利润率不高于20%)的原则,制定最高销售“指导价”。

    三是严格执行新建住房最高限价政策。规定最高限价具有法律效力,所有房地产交易必须认真执行。对房地产开发商制订的房价超过“指导价”的做法,可以认为是牟取暴利行为,应当从重处罚,情节严重的要追究刑事责任。

    四是为实施政策创造良好的环境。尽快建立与实施配套的法制和中介服务环境。加强房地产中介评估体系建设,提高房地产中介服务水平。建立健全商品房最高限价配套法规,尽快制定《房地产行业反暴利法》等法规。规范房地产市场经济秩序,严厉打击开发商捂盘惜售、哄抬房价等行为。

    五是尽量降低实施政策可能带来的负面影响。要充分估计可能带来的风险。包括:金融风险问题、过去高价购房者可能出现部分预售房退房风险、地方政府房地产收益可能减少导致的地方财政压力加大风险,以及房地产业发展对经济增长的支柱地位可能阶段性下降的影响等等。对于以上可能需要付出的代价和产生的负面影响,应当制定预案,妥善加以处理,将其控制在最低限度。

    六是银行实行购房贷款差别化首付政策。根据目前房价水平,将全国城市合理分为一、二、三、四线城市,对北上广深等城市实现最高首付政策,比如90%以上;对武汉、郑州、济南、西安等房价上涨过快城市实行70%以上的首付政策;对重庆、成都、兰州、沈阳等三线城市实行30%—70%的首付政策;对广大的四线城市和乡村实行30%以下的首付政策。以促进银行资金向三四线城市流动,带动三四线城市房地产去库存,也防止一二线城市房价过快上涨。

    (责任编辑:柳苏源 HN091)
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  • 十三五期间南京高价值区域宅地供应量增加

    南京市政府昨公布了《南京市“十三五”国土资源保护和利用规划》,提出要收放并举把控房地产用地供给,增加土地价值显现区域的商品住宅用地投放规模,适度控制市场不成熟区域住宅用地上市量。

    十三五期间建设用地新增7000多公顷

    该规划披露,2010年至2015年,南京全市建设用地总面积从175800.82公顷增加到186438.7公顷,共增加10637.88公顷,年均增加2127.58公顷,年均增长率1.18%。国家今后将严格限制东部地区和人口500万以上特大城市的发展规模,在国家逐年削减全省新增建设用地计划的基础上,省级计划安排转为向苏中、苏北倾斜。因此南京市建设用地的供需矛盾将进一步加剧。

    该规划指出,在十三五期间,南京要实行建设用地总量和强度“双控”,逐步实行新增建设用地总量控制和减量化管理,至2020年全市建设用地总规模控制在290.41万亩(193606.67公顷)以内,建设用地地均GDP产出较“十二五”期末增长53%,单位GDP建设用地占用率下降32%;“十三五”期间,盘活存量建设用地20.18万亩,力争实现建设用地增量、存量在土地供应中的规模占比从7:3到1:2的转变。两项比较,在十三五期间,南京建设用地总面积增长7167.97公顷,建设用地增量规模比十二五期间减少三成多。

    收放并举,增加高价值区域宅地供应

    南京市提出,要探索配合“供给侧结构性改革”的新型供地模式,着力提高供给质量和效率。具体而言,围绕“去产能”、“去杠杆”,积极做好四大片区市属国有工业企业用地收储;规范管理“城市建设发展基金”,推动土地储备资金运作降本增效,守住债务风险底线。围绕“降成本”,灵活土地供应方式,鼓励弹性出让、先租后让,降低实体经济企业用地成本。围绕“去库存”,收放并举把控房地产用地供给,增加土地价值显现区域的商品住宅用地投放规模,适度控制市场不成熟区域住宅用地上市量,根据需求精准投放商业办公类用地。

    不动产登记将信息共享公开查询

    南京将制定《南京市不动产登记实施细则》,2018年过渡期结束后将农村土地承包经营权确权登记统一纳入不动产登记。十三五期间,南京将按照国家相关标准和规程,建立各级不动产登记信息数据库,完成各级信息平台建设,确保上下各级联通、横向信息共享,依法提供公开查询。最终实现不动产登记机构、登记依据、登记簿册、信息平台“四统一”。

    按照不动产权籍调查规程要求,南京将开展市、区不动产权籍调查。全面完成城镇地籍调查,做好年度更新。开展农村地籍调查和集体建设用地上的建筑物和构筑物补充调查工作,完善城乡一体的地籍数据库和信息系统。与此同时,加快农村土地确权。加快推进农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证。

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  • 降温明显 稳定房地产市场价格是调控重点

    从1月7日开始,2017年省级地方“两会”陆续开幕,1月将有28个省份完成“两会”全部议程,其中22个省级“两会”将在1月中旬密集召开,主要集中在12日至17日。截至目前,已有北京、河北、西藏、甘肃、宁夏等19个省区市地方两会已经陆续开幕。值得注意的是,“房地产去库存”成为各地两会不约而同的关键词。

    回看过去一年,楼市大体上可以用初期温和、中期暴涨、后期降温来概括。据国家统计局最新公布的数据显示,截至去年11月末,全国商品房待售面积69095万平方米,环比已经连续9个月下降,库存累计减少2758万平方米。

    但如果详细对比数据不难发现,2758万平方米的去化量只占了6亿9095万已有库存的4%,去库存形势依旧严峻。与此同时,部分省市在去库存的同时,出现了房价的大幅上涨。在2017年已召开两会的省市不仅继续把房地产调控的落脚点放在去库存上,更强调“稳定房地产市场价格”。

    深圳两会提出,2017年要落实国家房地产市场调控政策,坚持“房子是用来住的”、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、投资等手段,加快研究建立适应市场规律的房地产市场平稳健康发展基础性制度和长效机制,有效降低高房价对实体经济的“挤压”影响。

    新疆维吾尔自治区在政府工作报告中指出,坚持把房地产业发展与城镇化、农业转移人口市民化有机结合,分类调控、因城因地施策,确保房地产市场平稳健康发展。

    北京两会传出的消息,北京楼市调控的目标是稳定房价,要建立房地产发展的长效机制。大力推进自住房、公租房等保障性住房的建设,让住房真正回归居住属性。

    与此同时,万达集团董事长王健林在公司年会上透露房地产行业周期性太强,万达商业将逐渐从房地产开发行业退出,另一位地产大佬孙宏斌则果断为乐视注资150亿元,走多元化战略……

    当各地都把“去库存、稳楼价”放在重要位置、市场政策显示从紧趋向、地产商寻求多元化发展路径,房地产行业会发生哪些变化?

    市场总体降温明显,2017年该买房还是该卖房?关于此话题,经济学家马光远做出了点评。

    马光远:2017年要不要买房子是大家都非常关注的问题,对这个问题的回答可以从三个层面把握。

    第一,2017年的整体房地产市场相对2016年而言肯定会降温。总体来讲,无论是土地市场还是整个新房、二手房交易市场在2016年都非常火爆,很多数据都创下了历史新高,新房交易首次超过了十万亿,以后要突破这个标杆恐怕会比较难。所以,无论是交易量还是增速,肯定都会回落,加上一些热点城市的房价在2016年有了比较大幅的上涨,但缺乏概念支撑,房价回落的可能还是比较大的。但要强调的是2017年房价大涨的概率非常低,暴跌的概率几乎等于零。从中国房地产的基本走势来看,我们一是必须认识到房地产市场已是今非昔比,发生了很大的变化,经济高增长的周期基本已经结束;二是货币高增长的周期基本也已结束;三是国际资本流入中国高增长的周期也在改变着。这种情况意味用过去思考房地产的思维和逻辑、凭过去经验判断下一步房地产的走势可能会犯错误。

    但同时,我要强调对房地产来讲有三个周期没有结束:一是中国城镇化的周期正在进行;二是中国的金融资本和土地资本结合的时代,包括未来整个城市的升级等也还没有结束;三是中国经济以房地产作为支柱产业的基本面没有变化。这种情况意味着整体房地产的走势一定会是平稳的,这和2017年整体房地产政策怎样解读有很大的关系。

    关于去年年底中央经济工作会议谈到的房地产政策,大家可能关注到了两点,第一,政策强调了房子是用来住的,而不是用来炒的,整个房地产未来的政策应该会着力解决回归居住功能的问题;第二,政策特别强调了长效机制的问题,表示以后要通过土地、税收、信贷、投资、立法等一系列的政策举措来完善房地产的长效机制,要加快研究、建立符合国情、实现市场规律的基础性制度和长效机制,一方面抑制房地产泡沫,另一方面防止房地产出现大起大落。

    对于这个长效机制,我们可以从两个方面去关注,第一,它是中国房地产长治久安的基础,过去我们主要以调控为主,未来它可以确保房地产稳定、健康发展,长效机制的推出已经进入了倒计时;第二,要真正建立长效机制需要时间,过去的整个政策包括发展房地产的目的、理念在将来可能要出现颠覆性的变化。所以,无论是在税收还是在信贷、立法等方面,建立长效机制还需要很长时间,但政策的转折点已经到来,未来要让房地产慢慢回归到社会、民生,意味着对炒房、过度投机肯定是不允许的。

    基于这样的考虑,房地产本身的大、小周期加之政策的调控、2016年的上涨,2017年房地产会出现一定的回落和降温。所以,在目前政策明确表示不支持投资房地产的情况下,2017年肯定不是投资房产很好的时候。

    第二,很多人有像是孩子上学等特别急切的需求,在一些大城市,这些需求是大问题,这时候就不要考虑价格变动等,毕竟时间还是比较紧迫的。

    第三,对于很多过去投资房地产而拥有多套住房的人而言,目前也是可以减持手头房产的时候了,未来政策对持有多套住房者征收房产税的政策尽管可能要很长时间才会出台,但这是大趋势,是方向。

    第四,要特别强调是中国经济的基本面和房地产行业的基本面都没有出现大的逆转,2017年的这种调整是顺势而为,是挤房地产的泡沫,消化其中风险,而不是为了打压房地产。尽管一些城市的房价会出现调整,但广州、西安、重庆、昆明、南宁等一些整体房价在2016年表现较平稳的城市相对而言是比较安全的。

    此外,从房地产周期看,在政策大调整的情况下,一般上半年是不适宜出手的,大家如果不是那么急切,可以等6月份以后看整个政策、看中国经济基本面的变化再做决定。

    最后,特别要强调的是,考虑中国房地产房价走势时,要注意到过去一是货币的整体流动性较好,二是大量的国际资本进入了中国房地产市场,而现在总体形势在逐渐变化,比如人民币贬值的压力、资本流出的压力等对整个房地产市场的未来走势是有一定影响的。

    但从长期看,对中国这样的人口大国、货币大国以及城镇化正在进行中的大国而言,比较优质的城市资源在很长一段时间里都是稀缺品,大家从农村甚至是小城市往中等城市、大城市转移的过程中,每个人都有梦想,就是选择比较宜居的、优质的城市居住、工作、生活,这也是整个中国经济转型过程中不可或缺的组成部分。所以,从大周期看,房地产的大周期没有结束,结束的是过去不正常的比如快速增长的“青春期”现象。所以,中国房地产市场化进入第19个年头后,正在走向成熟,将来它的表现会非常正常、非常成熟。

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  • 两条地下通道让“山湖”牵手 花式“抢人大战”来了

    紫金山玄武湖规划双环观光线 两条地下通道 让“山湖”牵手

    山水城林一直是南京特色,玄武湖和紫金山自古相连,只是之后被城墙以及现在的龙蟠路给分离了。如何让“山湖”牵手?近日,南京市规划局对《钟山风景名胜区总体规划(2017-2035)》进行公示,记者发现,玄武湖和紫金山要形成“双环”(环山、环湖)游览交通体系,两者还要通过地下通道“牵手”。

    规划“双环”慢行游览交通体系

    整个钟山风景名胜区包括了玄武湖和紫金山。此次规划,首次提出把紫金山划分成4大景区,包括山南景区、陵园景区、山岳景区和山北景区。

    记者发现,规划提出要形成“双环”(环山、环湖)游览交通体系。“玄武湖已经是环湖体系,紫金山要形成环山观光线,就要打通整条环山线路。”江苏省城市规划设计研究院副总工程师刘小钊介绍,目前,紫金山的山南、陵园景区交通路网已经比较发达,但尚需梳理形成明晰的游览线路,山北景区游览道路也没有贯通。在规划中,山北景区将打造南京抗日航空烈士纪念游览区、蒋王庙游览区、白马—竹海游览区、黄马游览区。

    他介绍,目前,山北蒋王庙到王家湾一段已建成游览道路——樱花路,今后该道路将往西延伸到白马公园。蒋王庙游览区将建设蒋王台、山北民俗文化风情街区等文化景点,景区内部形成连接其他游览区的环紫金山游览道路及慢行绿道。此外,东侧依托黄马水库,打造黄马游览区,适度配套休闲游览设施,并修建环紫金山游览道路及慢行绿道。

    未来,山北、山南的游览道路及慢行绿道将有机衔接,形成一个完整、闭合的环紫金山游览交通环。此外,陵园、山南景区,传统景点很多,有中山陵、灵谷寺、明孝陵、梅花山、植物园等,要形成陵园、山南景区的游览环线。

    两条地下通道让“山湖”牵手

    此次规划最大的亮点,就是提出要沟通“山、湖”游览线,让紫金山和玄武湖牵手。

    其实,让“山、湖”牵手的方案,南京已经研究了多年。刘小钊介绍,此次规划还是考虑通过地下通道的方式来连接山和湖。在太岗路地下通道的南侧、太平门的北侧,也就是大约在白马公园门前广场的位置,规划预控另一条地下通道。这条通道从地下穿越龙蟠路,西侧到达玄武湖环湖路,东侧连接紫金山。和太岗路地下通道一样,两侧人行道,中间走游览观光车。“这两条地下通道未来都会经白马公园连接到紫金山环山观光线,游客可以从玄武湖一路游览到紫金山。”刘小钊说。

    记者了解到,太阳宫广场北侧是一块空地,目前作为非机动车的临时停放点。这块空地未来将建旅游服务基地,包括旅游服务、商业配套等,地下还计划建大型公共停车场。

    刘小钊说,太阳宫旅游服务基地将建设成为一个重要的接驳换乘点,这里是玄武湖和紫金山的连接处,同时地铁4号线也在此设有岗子村站,大量游客都可以从这里乘坐游览观光车或步行到紫金山或是玄武湖。

    太岗路通道连接白马—竹海景区

    2014年就已贯通的太岗路地下通道,作为连接紫金山和玄武湖的重要通道,下穿龙蟠路,宽近20米,长200多米,一端连着太阳宫,一端连着白马公园,但至今一直闲置。

    近日,记者探访发现,从太阳宫一端步行进入地下通道,通往对面山上的道路还是被隔板封堵着。不过从通道人行道两侧的楼梯上去,已经能直接通到白马公园的北门。

    这条通道目前的功能仅仅是过街通道。很多人好奇,太岗路地下通道未来究竟通往哪?刘小钊表示,按照规划,这个通道未来通往新打造的白马—竹海游览区。“白马—竹海游览区是新打造的一个游览区,通过架设一座景观桥来沟通白马公园和竹海,这座桥可以满足游览观光车通行。”他表示,这个景区也会开辟环山绿道,是整个紫金山环线上的一段,这样游览观光车未来就可以通过这个通道到达紫金山了。

    紫金山玄武湖规划双环观光线 两条地下通道 让“山湖”牵手

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  • “共享别墅”刚推出被叫停 瑞金路施工拥堵严重

    国家释放二大信号,中国楼市变了,买房人利好越来越多!

    从“共享单车”到“共享汽车”,再到“共享充电宝”,被共享经济冠名的行业越来越多。如今,在太仓市,一种“共享别墅”应运而生。然而,这种可以移动的小别墅刚推出没多久,就被相关部门紧急叫停,因为这样的房屋还没有取得相应的规划审批手续。

    最近,太仓一家企业开发了一种可以移动的小别墅,这种别墅面积不大,功能却很齐全,看上去特别鲜艳,房间内采用木质材料进行装修,造型偏欧式风格,而价格却非常便宜。据了解,这种钢架结构的小别墅,每幢面积在28平方米左右。推开大门进去,右侧为卫生间,里面装有淋浴热水器,左侧为一小块休闲区,沙发、电视、电脑桌等摆放两边,再往里,就是一张大床和一些休闲摆件。可以说,各种设施一应俱全。

    公司负责人表示,这是他们生产的最新产品,尽管还是刚刚起步,可订单已有不少,有上海、无锡等地客户,另外还有一部分本地客户。据介绍,这种可以移动的小别墅是从工地用的集装箱住房改造而成的。去年,受“共享单车”思路的启发,企业负责人想到了移动式小别墅的市场方向,于是形成了“共享别墅”的理念,计划在全国建立连锁营地,实行会员制入住,注册会员后凭身份证识别就可以入住,查找、订房、结账等都通过手机完成。

    企业负责人表示,完全装修好可以直接拎包入住的小别墅价格在7万元左右,没有配套设施的价格在4万元左右。由于移动非常方便,只要一辆卡车就可以整体搬迁,这种小别墅在景区空地可以灵活安放,特别适合在乡村旅游景点使用,供游客租住。

    然而,太仓住建部门表示,这样的“共享别墅”,由于缺乏相应的规划手续,所以肯定是不合法的,在相关部门的介入下,移动小别墅的生产商目前已暂停生产,需要等到合法合规后才会投放给广大市民使用。

    国家释放二大信号,中国楼市变了,买房人利好越来越多!

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  • 江苏最宜居城市 银行再出大招 封杀这一炒房套路!

    江苏最宜居的城市,银行再出大招,封杀这一炒房套路!

    大家都知道,如今95%以上的炒房人,都要和一个机构打交道,即:银行!没有银行的支持,估计90%以上的房子没人炒!所以,银行在房贷上的任何一个举动,都牵动人心,让炒房人忐忑不安。

    近日,在江苏最宜居的城市,继封杀消费贷流入地产业,和大幅度提高房贷利率之后,银行再次放出大招,将要封杀这一炒房套路,堵死破坏楼市正常秩序的行为。

    需要说明的是,宜居中国发展指数报告显示,在2017-2018年度,中国宜居城市前20名中,江苏只有一个城市上榜,位列第四,即:南京!也就是说,南京是江苏最宜居的城市,名列全国前茅!

    江苏最宜居的城市,银行再出大招,封杀这一炒房套路!

    众所周知,为了拥有买房资格,多买几套房,南京不少家庭动起了“歪脑筋”,炒房套路很简单,就是“假离婚”!当然,这其中也发生过很多“悲剧”,假戏真做了,夫妻某一方欲哭无泪!

    客观的说,如果不离婚,甚至都没有买房资格,即便有可能也会面临高首付、高利率。然而,一旦“假离婚”,那么就轻松获得1-2个买房资格,享受30%的最低首付之类。好处众多,何乐不为?

    江苏最宜居的城市,银行再出大招,封杀这一炒房套路!

    但由于假离婚的取证太难,所以政府一直缺少有效手段,规范这一买房套路。所以,很多人都能看到这一幕景象:手拉手高高兴兴的去离婚,办完手续手拉手开开心心的回家。

    如今,对于假离婚现象,南京有两家银行开始出大招了:(1)中国银行江苏省分行要求,离婚到三个月之后才能办贷款,(2)民生银行南京分行规定,离婚半年内不准贷款

    需要注意的是,目前这一政策只能算个别行为,绝大多数银行还没有这么要求。不过,有银行内部人士表示:“目前来看离婚并不影响贷款,但政策随时可能会出台,一旦有明确的政策出台,就会严格执行。”

    江苏最宜居的城市,银行再出大招,封杀这一炒房套路!

    值得一提的是,事实上银行对“假离婚”的打击早就开始,最典型的是:对离婚一年内的贷款人,实施差别化住房信贷政策的做法。但面对疯狂上涨的房价, 这一政策用处不算太大。

    不管如何,从目前来看,透过假离婚来炒房的,未来对其打击估计会越来越严。当然,假离婚炒房的“风口”已经过去,如今再规范虽说亡羊补牢,但也不乏马后炮的嫌疑!

    江苏最宜居的城市,银行再出大招,封杀这一炒房套路!

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  • 万科首季销售增至1542.6亿 链家重启加盟竞夺

    长沙实施差别化购房调控 首套刚需购房者优先满足需求

    4月8日,万科企业股份有限公司发布公告称,3月份公司实现合同销售面积363.7万平方米;合同销售金额506.8亿元,同比下降20.36%,环比增长42.36%。

    1—3月份,万科累计实现合同销售面积1,048.2万平方米;合同销售金额1,542.6亿元,同比增长2.66%。

    观点地产新媒体查阅公告,自2018年2月份销售简报披露以来,万科新增加项目13个,包括福州新店地铁上盖地块、佛山乐从岭南大道地块、苏州江陵东路地块等。

    2018年2月份销售简报披露以来,公司新增物流地产项目8个,包括苏州万纬昆山保税物流园、万纬昆山周市物流园;宁波万纬宁波北仑港物流园;以及上海、无锡、泉州等的物流园。

    长沙实施差别化购房调控 首套刚需购房者优先满足需求

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  • 20余个城市争夺人才 越秀地产前3月销售额99.93亿

    长沙实施差别化购房调控 首套刚需购房者优先满足需求

    只要凭借身份证和学位证在手机APP上办理,就能够在半个小时左右落户西安。而且学历要求降低,全日制普通高等院校、中等职业学校(含技校)毕业,或具备国民教育同等学历的人员及留学回国人员均可。西安市近期出台的一项政策成为全国各地“人才争夺战”的冰山一角。

    2018年的毕业季又来临。据教育部统计,2018届全国普通高校毕业生预计820万人,再创历史新高。但西安、南京、武汉等20多个城市却接连出台一系列人才引进政策,送房、送钱、送户口,政策力度之大前所未有,让昨天还发愁“毕业即失业”的高校毕业生们,仿佛一夜之间就变成了各个城市不够分的“唐僧肉”。这场“人才争夺战”为何会发生?在争夺人才的背后,这些城市有着怎样的焦虑?当“硝烟散尽”之后,我们还有哪些可以反思之处?记者对此进行了采访。

    抢人才还是抢人口

    据西安晚报报道,2月4日上午,西安市186个有户籍业务的派出所共500余名户籍管理民警集体誓师,坚决打赢为期三年的“人才、人口争夺攻坚战”。

    “人口”二字,恰好将这场“人才争夺战”划分出两个战场:第一战场是纯粹的“人才争夺战”,以北京、上海为主,其人才引进政策有着较高的学历薪资条件,以及精确的行业领域划分;第二战场则是“人才、人口争夺战”,参战的主力是西安、武汉、南京等其他新一线城市和二线城市,其人才引进政策门槛大大低于北京上海,甚至许多地区对大学生实行零门槛落户。

    为什么这些除北京上海之外的大城市还需要争夺人口呢?恐怕是因为压力真的来了。

    以西安为例。2016年2月5日,西安市对《西安城市总体规划(2008-2020年)》作了修改。根据修改后的目标,2020年西安市域人口规模要达到1070.78万人,其中户籍人口870.57万人。但在2015年末,西安市的常住人口仅为870.56万人,距离目标还有200万的差距。

    这也就意味着,从2016年开始,西安市要以平均每年40万人的增速增长,才有可能达标。而现实情况是,从2011年到2015年,西安市在过去5年中人口一共才增长了不到20万人,平均每年不到4万人。

    每年4万的增长,显然无法匹配40万的壮志雄心。

    数据显示,2016年末,西安常住人口达到883.21万,人口比去年同期增长13万。至2017年末,西安市常住人口已达953.44万(记者按:尽管统计资料中未直接列出,但可由人均生产总值计算得知),人口增长70多万。但这70多万中要刨去2017年由西安托管的西咸新区咸阳片区的60多万人口,故西安2017年人口的增长应在10万左右。显然,即便年均增长10多万,距离千万人口的目标也依旧任重道远。

    而在“人才、人口争夺攻坚战”的号召下,今年前3个月共有23.1万人落户西安,接近2017年全年落户西安的总和。

    只有照这个增速下去,加上西咸新区咸阳片区的60多万人口,西安作为最新获批的国家中心城市,实现其2020年人口规划目标才有扎实的基础。

    无独有偶。作为中国大学生最多的城市,武汉却一直苦于留不住人才。据《武汉市统计年鉴》显示,2015、2016年武汉市人口净迁移率分别为-1.78‰和-0.29‰。人口净迁移率为负,则意味着武汉地区的迁出人口大于迁入人口,也就说明武汉人口吸引力较弱。

    穷则变,变则通。武汉在2017年就推出“百万大学生留汉创业就业”“百万校友资智回汉”计划,打响了“人才争夺战”的第一枪。而2017年武汉市的人口净迁移率也一举“扭亏为盈”,达到了19.78‰。

    经济基础决定上层建筑,为了“达标”而展开“人才争夺战”显然仅是表面现象,那么,什么才是各地展开“人才争夺战”背后更为深刻的发展焦虑?

    人口红利消减让压力显现

    1月19日,在积极进行“人才争夺战”的同时,南京市也发布了《南京市“十三五”人口发展规划》。其中,南京市政府明确指出,未来南京面临的挑战首先就是“人口结构压力增加”与“人力资本面临结构性短缺”。

    文件称,南京市劳动年龄人口比例在缓慢下降,但老年抚养比和少儿抚养比却双双攀升,人口抚养负担日益加重,传统的人口红利已在逐渐消减。同时,南京市经济社会发展对外来劳动力的依赖程度不断增强,劳动年龄人口结构老化、劳动参与率降低,劳动用工成本也在持续攀升。

    面对问题,文件给出的解决方案之一,就是积极推进以“宁聚计划”为代表的人才吸引工作,加大外来人口引入速度,不断增强对外地人才的虹吸效应。通过人口集聚与资源集聚提升公共资源利用效率,促使劳动生产率提高与市场交易成本降低。

    那么,到底“人才争夺战”发生的深层次原因是什么?它会与中国的人口红利消减与经济动能转换有关吗?

    中国社会科学院人口与劳动经济研究所研究员林宝认为,“人才争夺战”与人口形势的变化关系密切。林宝指出,中国15-59岁劳动年龄人口从2012年开始下滑后,人口红利就开始了下降,从去年到今年则可能正是经济活动人口开始下降的拐点。而这次“人才争夺战”的发生说明人口结构变化的影响已经开始向二线城市、新一线城市甚至是一线城市传导。

    “有研究认为,‘人口红利’是中国实现经济快速发展的重要原因,而近年来的经济增长减速则与‘人口红利’的衰减密切相关。当‘人口红利’衰减时,劳动力供给形势发生变化,劳动力成本会显著上升,从而影响经济竞争力;养老、医疗负担加大也会影响积累和投资等,从而影响经济发展。”林宝说。

    中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁表示,中共十九大报告已经明确提出了要加快农业转移人口市民化,中央提出的新型城镇化政策对于放宽落户条件也已经提出了清晰的要求,如发改委3月13日下发的《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》中,就明确“鼓励对高校和职业院校毕业生、留学归国人员及技术工人实行零门槛落户”。

    在李铁看来,各城市推进户籍管理制度的改革,一方面是学习中共十九大报告精神、响应中央政策要求的重要举措。另一方面,部分城市放宽户籍管理,也确实存在着一定的经济动机。“吸引产业投资,人力资源储备是关键。一些城市放宽落户条件实际上看准了人力资源储备对增加投资的吸入效应。同时,地方财政压力加大,土地财政遇到了房地产库存的瓶颈,一些城市试图通过降低落户门槛来增加购房人群,应该也是潜在因素之一。”李铁说。

    人才的引进将提高当地人力资本,改善人口结构,总体上有利于推动当地经济增长。“如果一些引进人才带来了新技术、新产业,甚至会较快发生作用。对财政收支的影响则需要分短期和长期来看,从短期看,由于大量人才引进,需要兑现对人才的承诺和改善公共服务,因此会加大财政支出;但从长期看,由于人才会带来就业、消费和税收,扩大经济总量,最终会改善财政收入。”林宝解释道。

    对于人才引进能够对房地产的发展产生一定的刺激作用,林宝也表示了赞同,“引进人才将扩大房地产需求,对房地产市场会有提振作用。而且人才的加入将壮大缴费人群,改善社保基金收支状况。”

    人才要抢也要留

    抢人才不是目的,让人才为城市发展发挥作用才应该是城市抢人才的初心。但是让人才真正留得下,并不是仅仅有大幅度的吸引政策就可以解决的,还要考虑能不能用好人才同时为他们解决后顾之忧。

    在多数媒体欢呼人才春天已来的同时,舆论场中也出现了一部分质疑的声音。这些声音站在清洁工和普通打工者的立场上,认为各地以学历为门槛的落户、住房优惠政策,某种程度上是对城市其他低学历群体的“歧视”。

    而城市的公共服务能力又恰恰与这些人口相关,所以在引进人才的同时,需要考虑的是城市低学历群体的就业、落户等相关工作。

    “如果我们仅仅把人才定位于学历技术,而忽视了城市各方面的实际需求,往往会导致引进的人和岗位的脱节,反而不会给城市带来活力。”李铁对本报记者说。随着越来越多高学历人口的进入,也会需要更多的从事简单劳动的人口提供互补性服务,这是城市发展的规律。

    以近期大城市中广受诟病的幼儿教育为例,李铁解释了我国城市服务业发展速度很快但质量不高的原因。“原因就在于参与服务的人口,没有通过市民化享受到公平的公共服务。”李铁解释说,“如果他们在城市的服务业就业中没有长期预期,只有临时就业心理,就必然不会在提高服务质量上进行投入,从而导致服务品质下降,甚至产生极端的短视行为。”

    因此各地在接下来的实践探索中,应当把人才定义得更为广泛一些。“能否率先给已经长期在城镇实现稳定就业和定居的外来人口办理落户手续,而不要任何附加的学历和技术条件?他们能够在城市长期居住,甚至通过各项就业给城市提供服务。他们自身虽然不一定有大学以上学历,但是他们应该是城市最具有活力的人才,而且他们的下一代应该都具有一定的学历,能够成为城市创新的继承者。”李铁如是说。

    人才不能尽其用,是“人才争夺战”中存在的风险,该如何趋利避害?

    “人才竞争也可能导致全方位的‘孔雀东南飞’,造成中西部、中小城市的人才流失,加剧人才不平衡的局面。还有可能出现盲目攀比,为抢而抢,重‘抢’不重‘用’的情况,造成人才和各类资源的浪费。”林宝说。

    要避免上述不利局面的出现,林宝认为,一方面要对大城市的人才竞争行为有所引导,要其有所为有所不为;另一方面要加大对中西部和基层人才的培养力度,建立相关机制鼓励东部和大城市人才反向流动。

    李铁认为,应该根据城市发展的各种行业需求来确定人才引进标准。制定城市政策,要考虑到城市的需求,也要考虑到城市的服务质量。同时要尊重市场规律,重点是进一步放宽条件,尊重市场的选择,尊重产业投资者的选择。

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  • 万科股权生变:宝能首提处置资管计划所持万科股份

    长沙实施差别化购房调控 首套刚需购房者优先满足需求

    这意味着宝能系有意退出万科。

    4月3日,万科A(33.640, 0.15, 0.45%)发布公告称,第二大股东宝能系旗下钜盛华投资平台,拟通过大宗交易或协议转让处置9个资管计划所持万科股份。

    钜盛华表示, 其与一致行动人共持有万科股份25.4%,各资管计划管理人将根据相关《资产管理计划资产管理合同》等法律文件,在相关资管计划清算过程中以大宗交易或协议转让方式完成其所持万科股份的处置和资管计划清算。

    根据万科A公告,钜盛华通过九个资产管理计划合计持有万科股份的10.34%,其中,七个资产管理计划已经于2017年11月和12月到期,该七个资产管理计划合计持有万科股份的6.89%。

    此前的1月30日,万科独立董事刘姝威通过个人微信公众号致信证监会称,宝能投资集团旗下钜盛华作为委托人的七个资产管理计划已到期但未清盘,损害了投资者的利益。

    彼时宝能集团回应称,在经过与相关方充分沟通协商后,各方已就钜盛华作为委托人的九个资管计划分别签署了补充协议,就延长前述资管计划清算期相关事项做出了约定。

    而此次宝能和钜盛华突然提出处置资管计划所持股份,是宝能系举牌万科以来的第一次。这意味着宝能系有意退出万科。

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  • 资本市场看重禹洲地产 正荣地产控制负债在100%内

    长沙实施差别化购房调控 首套刚需购房者优先满足需求

    3月28日,禹洲地产股份有限公司于香港举行2017年中期业绩发布会,公司主席兼执行董事林龙安带领执行总裁蔡明辉、财务总监兼公司秘书黄展鸿出席并答记者问。

    过去一年,禹洲地产销售额及收入都出现了较大幅度的增长,其中销售额增长73.69%至403亿,收入为217.67亿,同比增幅58.73%。

    对此成绩,禹洲称令人鼓舞,并将2018年销售目标确定为600亿元,比2017年的销售额增长了50%。

    林龙安透露,今年禹洲地产计划推出的货量达到940亿,因此有信心完成上述目标,目前禹洲还有350亿已售未结转的销售,总面积250万平方米。

    观点地产新媒体了解到,禹洲地产预期将在2020年实现千亿规模,此前还曾向股东承诺2020年实现1200亿销售,现场提及此事,林龙安强调称,“2020年销售1200亿不会有问题”。

    快速的规模增长预期显然离不开充足的土地资源来支撑,去年禹洲地产通过招拍挂及收并购等方式,斥资257亿元获取了23个项目,新增权益土储约204万平方米。截止2017年底,禹洲地产总土地储备近1200万平方米。

    2018年至今,禹洲地产继续新增了近600亿的货值,其中38亿收购沿海家园7个项目近千亿资产,可提供的权益货值430亿。截止到3月底,禹洲地产土地储备已增加到1500万平方米,总货值逾3000亿。

    林龙安表示,2018年会继续加大土地并购及合作的力度,尤其大湾区及长三角、海西区域等,预期的土地投资预算将在300亿左右,其中约三分之一都会投向大湾区。

    实际上,禹洲地产已在深圳、珠海分别收购了一个项目,其中珠海项目信息将在二季度公布,是一个旧改项目,面积约50万平方米,目前拆迁已近半,西安及泉州等地也有项目在洽谈中。

    值得注意的是,沿海家园曾在宣布转让7个项目予禹洲的同时,披露了其剩余9个地产项目的信息,而禹洲方面也在业绩会上表现出了继续收购的意愿。

    林龙安表示,沿海家园更擅长一级开发,禹洲则更专于二级开发,如今沿海家园产业转型,战略开始偏向其专长的一级开发和高科技产业,才会选择出售地产项目。

    禹洲地产与沿海家园在15年前已经开始合作,未来也许会达成更紧密的合作,因此不排除会继续将沿海家园剩余的9个地产项目资产包都收购过来,“未来沿海家园的项目,禹洲也会考虑资产包的全面收购,会的。”

    林龙安认为,如此一来,禹洲地产将可以继续做大二级开发,沿海家园也有更多的时间和精力做一级开发和高科技产业。

    资料显示,沿海家园剩余的9个项目资产总值23亿港元,其中6个为纯住宅项目,2个为商业项目,还有一个综合体项目。但若按股权比例分,沿海家园100%持股的项目只有4个,其余股权占比在12%-85%之间。

    以下为禹洲地产股份有限公司2017年全年业绩会现场问答实录:

    现场提问:相比同业,2017年禹洲现金同比增幅比较小,为什么?2017年公司销售回款率大概是多少?自上市以来公司净债率保持在60-80%的区间,未来也会保持在这个区间吗?预计2018年净负债率会在什么水平?目前银行授信额度是多少?刚才提到并购是公司的优势,2018年公司在并购上有没有规模上的扩张目标?长租公寓的布局具体是怎样的?

    黄展鸿:现金跟2016年是基本持平,175亿。其实我们业务上也有需求,更重要的是怎么好好管理,平衡现金流和健康的负债率。肯定要保持充裕的现金水平,但是怎么样更有效的使用资金,这个是最关键的。

    第二,销售回款率2017年是77%-79%,占当年销售的部分。

    第三,净负债率从上市以来都是60-80%这个稳健区间,2018年也是维持这个区间,会不会增加,未来要不要更有效去扩张,这个我们会考虑,但更高的净负债率是不会的。刚才林总也提到了三架马车,净负债率的健康是非常重要的一点。

    第四,授信额度,我们跟很多银行都有很好的关系,现在不是怕四大总行给我们的额度够不够,是我们怎么样更有效的平衡现金平衡利率等,授信额度不成问题。

    林龙安:禹洲地产刚刚在境内发行30亿元人民币债券,还有将近7亿美元左右的额度在香港发行的,现在集团还有175亿左右现金流在账上,长远的要根据窗口期和集团发展来进行统筹,所以现金方面集团是不会有任何问题的,而且钱是非常充足的。

    并购的优势方面,2018年会加大并购力度,并购是禹洲的特色,也是长期发展的一大保障。

    我做房地产的第二年,1995年就跟菲律宾的首富一起收购他在厦门的世贸中心,从那开始就建立了非常深厚的关系。

    那时候在菲律宾做生意是不签合同的,我给你讲好多少钱,你钱给我汇到账上,我再跟你签这些后续的保障各方面,一言抵万金,口头说了一定会执行的。所以后来SM老板石世成先生以及他太太陪着我逛他的商业中心,逛完以后又把他儿女叫过来,说这是我中国内地最好的朋友,一起来认识。

    并购这个行当有一个延续性,有人脉历史沉淀、信用体系沉淀的问题,信用体系如果没有沉淀你是并购不了的。

    我们更多的是跟股东共赢,禹洲还会秉持着这个模式加大并购,我们在上海并购了很多台湾企业家的项目,在厦门并购了很多华侨和台湾企业界的项目。这次并购沿海1000亿的资产,花了38亿。

    我们15年前就跟沿海在合作了,现在它产业转型,正好借这个机会就让禹洲全面进行并购,强强联合,所以有历史沉淀的问题。

    2018年我们会加大在大湾区的并购,比如在深圳、珠海,今后在西北、海西区域都会进行并购。2017年我们并购了很多项目,还会继续强化并购。

    长租公寓公寓方面,这个是国家推广的,禹洲的战略和发展和国家政策相向而行,我们非常拥护国家对整个行业长远的调控,进入到常态化情况下的产业链的发展,所以禹洲在这方面跟国家发展制定的政策是相向而行的。

    我们准备在深圳、上海、厦门推广长租公寓,用500-1000套进行尝试,作为战略布局。

    禹洲今年成立了两个新的部门,一个是集团的租赁事业部,专门负责长租公寓,与国家政策相向的;第二是成立了医养产农事业部,跟更多的房地产企业在医养产农方面、跟当地政府共赢方面进行碰撞和组合,然后在大湾区、长三角、京津冀寻找合适的项目落地。

    现场提问:禹洲2020年是千亿目标,今年的目标是怎样的?2020年的目标会不会提早完成?您认为内地调控会不会令今年的利率有所增加?

    林龙安:今年目标是600亿,较去年上升50%,我们今年推的货值是940亿,有信心完成600亿的销售目标,主要下半年占的份额更多一点。

    你说提前完成目标,禹洲布局有自己的特色,这也就是禹洲为什么进入大中型恒生指数标的股的重大成就,资本市场非常看重禹洲的特色。

    股东利益最大化,一定要有盈利,利润指标,还有量的指标,第三是负债比例的指标,三驾马车要并举,所以我们是有步有序推进,实现1200亿。

    我们给股东的承诺是2020年实现1200亿,2020年不会有问题。整个行业的趋势,今年是非常明了的,政府工作报告已经讲得很明白,稳妥长效机制的健全更加有利于房地产有序稳健长远发展。

    现场提问:公司去年确认的均价上涨幅度比较大,反而毛利率出现了轻微下跌,具体的原因是什么?去年禹洲38亿收购沿海的项目,林总曾提到原本定价是75亿,这期间的交易细节是怎样的,是怎么谈到38亿的?沿海还剩下9个房地产项目,禹洲还有兴趣继续收购这些资产吗?

    黄展鸿:首先,去年确认的销售均价从9千提高到了1.4万每平,这是一个很大幅的增加,毛利率跌了一点,但都是35%-36%这个水平,很轻微的下跌。从会计来讲就是售价增加,成本也增加,是这两个的差。

    我们也在分析,已经确认的销售成本,结转的成本,从2015年到2016年、2017年,其实土地成本占销售成本的比例从2015年的30%,到2016年占40%,2017年基本上跟建安成本差不多的水平,所以这个问题一定程度上也是反映土地成本的增加,所以影响到了毛利,稍微跌了一点。

    林龙安:我补充一下,禹洲从上市以来毛利率维持在35%左右,在行业中是非常优质的高毛利的企业,在35%上下浮动1-2%都是很正常的,包括区域核算口径的调整,在行业中是非常优势的,这是资本市场比较看好禹洲的方面。

    沿海做得不错,只是它更擅长一级开发,禹洲更擅长二级开发。沿海一级开发得很好,赚了很多钱,现在要做更专长的一级开发和高科技产业,对禹洲来讲,15年前已经跟沿海有合作了,这个合作完了以后,大家也许会达成强强联合。

    所以我们如果把这些资产包买过来,保证二级开发做得更大更强,也保证了沿海有更多的时间和精力做它的一级开发,这是强强联合非常好的一个典范。

    沿海未来的项目资产包禹洲会不会全面收购?也会考虑收购的,会的。

    长沙实施差别化购房调控 首套刚需购房者优先满足需求

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  • 新开183路公交方便市民出行 长沙出台政策保卫刚需

    顺应百姓呼声新开183路公交线

    “终于通上公交车了,我到S3号线地铁站坐公交可直达了,不需要再转多趟地铁和公交了。”日前,家住板桥新城富力尚悦居的居民戴女士高兴地说。

    2017年年底,板桥地区迎来了首条地铁——S3号线(宁和城际一期),但距该地区最近的刘村站与居民较为密集的板桥新城,仍有4公里左右的距离,且没有公交可以直达。自去年12月份以来,12345不断接到市民的诉求和建议,希望新辟公交线路,方便板桥新城市民接驳地铁出行。

    市公交集团负责人接到这一12345诉求后,予以高度重视,立即开展调研工作,同时公开征求市民意见。

    经过细致的实地调查,公交集团决定,为了加强公交车与宁和城际S3号线衔接,进一步方便市民通过公共交通出行,自本月14日首班车起,江南公交新辟183路公交线路。该线路由板桥社区总站至刘村地铁站,共设14个站点,往返运行。服务时间为,板桥社区总站6:00-22:00,刘村地铁站6:40-22:40。票制采取无人售票一票制,投币2元,刷卡八折,实行老人卡、学生卡和春秋季优惠票价政策。顺应百姓呼声新开183路公交线

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  • 北京商住房成交量大幅萎缩 谁来保障租房群体权益

    北京商住房限购一年成交量大幅萎缩 商住公寓签约环比跌94.6%

    3月27日,距离北京“326”商住房限购政策已过去整整一年时间。据中原地产研究中心提供的数据显示,在商住限购政策施行一年内,商住公寓签约仅有3589套,较调控之前一年的67013套,环比跌幅达到94.6%。

    中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者记者采访时表示,从这一年来的数据可以看出,整体市场已全面冰冻。事实上,除交易市场明显降温外,商住类土地市场也出现明显退烧,具体表现为商住限购后出让的数宗商办地块溢价率明显下调,同时多年未曾出现的流标现象再次出现。此外,从平均价格来看,商住市场二手房价格的平均下调幅度已超过30%,部分二手商住房价格跌幅超过40%。

    “总的来说,北京出台历史严格的商住限购政策后,对此前过热的商住市场打击非常明显。”张大伟表示。

    安居客首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,在坚持“住房不炒”原则的楼市调控大背景之下,预计年内仍将保持“因城施策”的连续性和稳定性,并且在信贷环境持续趋紧的背景下,预计2018年房地产市场整体保持低位震荡。

    近日,易居研究院发布的《3月成交预报》显示,3月上半月其检测的50个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少5%,同比减少27%。其中,有34个城市出现同比下跌,其中廊坊同比跌幅最大。总的来看,一线、二线、三线50个典型城市新建商品住宅成交面积同比跌幅分别为35%、30%和22%,预计3月份全国楼市难有明显起色。

    北京商住房限购一年成交量大幅萎缩 商住公寓签约环比跌94.6%

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  • 中骏置业与弘阳集团签约 城中村改造推动房租大涨

    中骏置业与弘阳集团签约 拟在全国范围内进行战略合作

    3月27日,中骏置业控股有限公司与弘阳集团有限公司正式签署战略合作协议。

    根据协议,双方将本着互利共赢的原则,建立战略合作伙伴关系,拟在全国范围内对开发房地产项目进行战略性合作。

    据观点地产新媒体查阅,一方面,双方通过分享相关市场资讯、投资机会和优质项目资源,加强业务交流,深入探讨合作模式,推动双方具体项目深度合作和落地。

    另一方面,双方通过建立高层定期互访机制等方式加强企业间对话,共同为双方的企业宣传和形象推广作出更多积极努力。

    中骏置业与弘阳集团签约 拟在全国范围内进行战略合作

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  • 雅居乐发行美元优先资本证券 房企寻资产证券突破

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    3月26日早间,雅居乐集团控股有限公司发布公告称,公司拟按原有证券的条款及条件(发行日期及发售价除外)进行美元优先永续资本证券(额外证券)的进一步国际发售。

    公告显示,额外证券发行的详情将透过由瑞银(作为额外证券发行的独家全球协调人、账簿管理人及牵头经办人)所进行的入标定价程序厘定。落实额外证券的条款后,瑞银及本公司将订立认购协议。

    雅居乐于公告中表示,公司拟将额外证券发行所得款项净额用作偿还部分现有债务。公司可因应市况变化更改其计划,并从而重新调配其所得款项用途。

    观点地产新媒体了解,3月1日,雅居乐宣布与渣打银行、汇丰、中国银行、法国巴黎银行、摩根士丹利及瑞银就一笔3亿美元的优先永续资本证券的发行订立认购协议,证券的发行价将为证券本金额的100%。

    此后,3月2日,雅居乐宣布与瑞银订立协议,增发1亿美元的优先永续资本证券(增发证券),并与2月28日发行的3亿美元的优先永续资本证券(原有证券)合并及构成单一系列,于同一日期发行。

    彼时公告显示,此系列证券就自2018年3月7日(包括该日)起至2023年3月7日期间(首个重设日),年利率为6.875%。

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  • 住房租赁进入黄金时代 房地产话风变了:从买转租

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    在大环境的影响下,房地产市场的巨变仍在进行中。“在房地产领域,赚大钱的机会已经过去。”恒隆地产董事长陈启宗昨日表示。类似的话,地产界大佬在去年就已经用语言或行动宣告了房地产黄金时代的终结。笔者认为,一个时代的终结必然会催生一个新时代的开始,在房地产领域,住房租赁市场或许就会进入一个全新的黄金时代。

    2017年8月份,SOHO中国董事长潘石屹发出感慨:地产的“黄金时代”走了。在这一年,房地产领域发生了很多大事:政策环境发生了翻天覆地的变化,新的调控思路已经成型;老一代开发商有的退出。

    然而,随着多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的加快建立,发展住房租赁市场特别是长期租赁受到了政策的鼎力支持。房地产开发商纷纷调整策略,发力住房租赁市场。

    但这次建设住房租赁市场,商业银行走在了房地产开发商的前头,且力度更大。中国建设银行副行长庞秀生日前介绍,建设银行已与超过300个地级及以上城市签订合作协议,其中与地方政府搭建的住房租赁监管服务系统已在武汉、福州等180个地级及以上城市运行,为政府监管规范租赁市场提供了保障。

    今年2月2日,中国银行在上海举办“中国银行住房租赁金融服务推介会暨合作签约仪式”,全面进军住房租赁金融市场。在推介会上,中国银行与万科、中海地产、华润置地、招商地产、保利地产、碧桂园、龙湖地产、绿城等签署住房租赁市场金融服务战略合作协议,计划提供融资规模超过2000亿元。

    其他国有大型商业银行、全国股份制商业银行和其他有实力的银行都挤进了住房租赁市场建设。从去年开始,中国银联也开始陆续与12个试点城市签约,推动政府住房租赁平台建设。

    商业银行为什么这么热衷于住房租赁市场建设呢?首先是政策使然,这一点大家都清楚,就不多说了。其次,在各地强有力的楼市价格管控压力下,在国家政策的大力支持下,住房租赁市场的建设将迎头赶上,而买卖市场就会受到一定程度的制约。第三,商业银行介入住房租赁市场建设,更多的是提供资金支持,合作方是政府和开放商,其资金投入有保障。第四,住房租售同权理念的贯彻,对住房租赁市场的建设是七个强刺激,也是对房地产金融潜在风险的有效化解。

    不断上涨的住房租金价格也仿佛让人们看到了此前楼市价格的疯狂。据媒体调查,今年以来北京有郊区的住房租金上涨了五成,而通胀的涨幅几乎在100%。其他热点城市房租价格也有不同幅度的上涨。

    房地产领域赚大钱的时代或许已经过去,但住房租赁市场稳赚钱的时代已经来临,这将是一个全新的黄金时代。

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  • 共有产权房初具规模 北京房产市场成交量价齐跌

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    政策助推下,共有产权房已初具规模。中原地产首席分析师张大伟接受中国证券报采访时表示,从制度设计看,共有产权房投资价值小,使得共有产权房回归居住属性凸显。2018年以来,共有产权房开始在新房签约队伍中扮演重要角色。

     初具规模

    作为“加快建设多主体供给、完善租购并举住房制度、实现多渠道保证”的重要举措,共有产权房自2017年以来发展迅速。目前,广州、深圳、南京、杭州等12个试点城市已成立51家国有租赁公司,试点城市均建立了由政府主导的租赁住房交易和管理服务平台。预计到2020年,提供给租赁住房和共有产权住房的用地将占到增量的30%。

    据了解,共有产权住房是由政府主导,提供给无房户的政策优惠性住房。由房地产企业开发建设,售价比同地段、同品质商品住房价格低。政府和购房人对该政策性商品住房实行按份共有,限定使用和处分权利。政策助推下,各方积极参与建设,部分地区共有产权房已初具规模。

    以北京地区为例,中原地产研究院最新资料显示,从2017年北京开始共有产权土地供应开始,截至目前,北京供应的共有产权住宅土地已达到360万平方米以上,按照80平方米一套计算,大约4.5万套。机构预计,上述4.5万套共有产权房大概率在2018年签约。

    张大伟对中国证券报记者表示,从房价方面看,含共有产权房项目合计签约均价为4.08万元/平方米,不含共有产权房项目签约均价为5万元/平方米。

    “购买共有产权小户型作为跳板,以获得升值后再换房的概率低。共有产权房可以流转,但投资属性较弱。预计后续入市的共有产权项目均价在3万元-4万元/平方米之间,但成交量将明显增加。”张大伟说。

      占新房签约比重高

    2018年以来,共有产权房开始在新房签约队伍中扮演重要角色。据我爱我家集团市场研究院数据统计,2018年3月上中旬,北京新建商品住宅共网签876套,同比下降50.5%,环比下降17.1%。2018年以来,新房签约数处在历史低位。值得注意的是,今年新房签约数里,共有产权房扮演重要角色。以2月中上旬为例,1057套网签新房中,有568套为共有产权房,占比过半。3月中上旬共签约共有产权房269套,占比约三成,位居签约项目之首。

    我爱我家集团副总裁胡景晖称,2017年新增土地供应里,共有产权房用地占比较大。因此,共有产权房在签约新房中开始占据重要地位不难理解。2018年以来,受到楼市调控从紧政策持续、春节长假淡季,以及一季度历来都是新增供应的低谷期等因素影响,预计一季度新房成交量处于历史低位。市场成交低迷的情况下,共有产权房在此期间构成市场支撑。

    从目前情况看,相关房地产企业积极推进共有产权房项目落地。以中铁·碧桂园为例,位于北京海淀区的该共有产权住房项目已于2018年初结束申购,约5万户家庭确认申购。3月初,该项目共有431套房源面向海淀区户籍无房家庭和在海淀区工作的北京其他区户籍无房家庭配售,含全装修费用售价3.5万元/平方米。购房人产权份额比例为70%。

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  • 南京商品房待售降三成多 房企踩准高铁城市年节奏

    1至2月南京商品房待售面积下降三成多

    政策严控下,南京的商品房销售面积持续负增长。记者从南京市统计局获悉,1-2月,南京市商品房销售面积94.64万平方米,同比去年下降了11.7%,延续了去年以来持续下降的势头,而待售面积更是比去年下降三成多。

    如今南京土地市场的土拍,对含有住宅性质的地块都设有最高限价,要求土拍竞价达到最高限价的90%时,必须按现房销售,也导致现房销售的宅地增多。记者注意到,统计数据中,商品房销售面积虽同比下降11.7%,但其中,现房销售面积17.99万平方米,同比增长32.68%。其余的76.65万平方米,均为期房销售面积,同去年比下降18.1%。而在政策严控下,目前的待售面积为298.6万平方米,同比下降31.3%。

    根据南京市统计局数据,虽然1-2月,房地产开发投资依然在持续增长,完成285.4亿元,同比增长16.3%,但增速比上年同期回落 6.3个百分点。从工程用途上看,住宅投资小幅增长,共完成投资194.77亿元,同比增长4.74%。其中,90平方米以下完成投资72.93亿元,同比下降11.38%;144平方米以上完成投资32.08亿元,同比增长10.29%;别墅、高档公寓完成投资9.47亿元,同比增长4.94%。与此同时,办公楼、商业营业用房等增幅较大,办公楼完成投资17.16亿元,同比增长28.14%;商业营业用房完成投资47.76亿元,同比增长127.25%。

    1至2月南京商品房待售面积下降三成多


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  • 伍碧君应碧桂园物业上市 天津4亿出让宁河桥北地块

    上元门水厂改扩建 明年底完工

    在3月20日举行的碧桂园2017年全年业绩会上,首席财务官及副总裁伍碧君首次正面回应了碧桂园物业选择以分拆上市的方式计划登录香港资本市场的原因。

    伍碧君指,暂时不融资是因为物业帐面有大量充足的现金,所以没有融资需要。拆出来上市是为了体现物业的价值,因为物业目前放在2017年是没有估值的,拆分出来可以充分体现它的价值,并且可以让管理层把它做得更好,为股东创造更多的惊喜。

    3月19日,碧桂园发布公告称,建议分拆集团物业管理业务,并以介绍方式在港交所主板独立上市,通过公司以实物方式向股东分派其于碧桂园服务全部股份的形式进行。

    目前,碧桂园服务已向联交所递交上市申请表格,碧桂园称将不会根据建议分拆向公众提呈发售任何新碧桂园服务股份,并有关保证配额的详情尚未最终确定。

    上元门水厂改扩建 明年底完工

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  • 凌空架设管道系列报道 马群街道雨污分流全覆盖

    燃气管道还没通,开发商就交房了?凌空架设管道系列报道

    南京江宁一小区交付后凌空架设管道,业主质疑有安全隐患

    燃气管道还没通,开发商就交房了?凌空架设管道系列报道

      业主担心,燃气管道万一被汽车撞坏引发泄漏怎么办?

    最近,南京江宁一小区出了件奇葩事,房子已经交付了,业主却发现,小区突然开始露天凌空架设许多管道,一问,居然是燃气管道!房子已交付为何才开始架设燃气管道?又为何不建在地下呢?3月20日,近200名业主来到金轮津桥华府售楼处讨说法。

    事件回放

    提前交付的背后,燃气管道有问题

    金轮津桥华府位于地铁1号线底站中国药科大学站,是南京首个地铁上盖的楼盘,项目分为A、B两个地块,B地块的燃气正常铺设在地下,出问题的是位于地铁车库上方的A地块。

    业主蒋先生告诉记者,“收房时我发现没有燃气卡,开发商搪塞说要自己联系燃气公司开通。”据一些业主回忆,去年12月20日小区交付,业主发现没通燃气。今年春节前,开发商又提前交付一批房源。3月15日,不少业主发现小区突然开始进行燃气管道的改造施工,所有管道露天架设。

    3月15日,开发商发出告业主书,称开发商和华润燃气签订合同后多次协商,为了美观,所有管网优先考虑在架空层架设,乙方组织施工,在2017年6月完成B地块通气,2017年11月完成A地块管道施工,在组织验收时,发现架空层内架设燃气管不符合现行规范。甲乙双方协商,认为空中架设燃气管是唯一的选择。

    3月14日,服务这家楼盘的深圳莲花物业给开发商发出工作联系函,称A地块燃气施工更改原有管道,重新布置管道,对小区环境造成严重影响,希望尽快恢复原先小区环境。

    疑问

    1.原有的地下燃气管道为何不能用?

    记者了解到,该楼盘直接建在地铁车库之上,当初燃气公司设计方案是:地铁车库和小区之间有一个1.2米高的夹层,所有管线设计都预埋在夹层里,包括燃气管道。夹层内铺设的燃气管道为何不用?有业主拨打12345,燃气公司回应:夹层是密闭的,不符合通气规范要求,通燃气有危险。

    业主反映,设计院相关人士说,在设计时夹层是通风的,但开发商却把它封了。开发商为何要封闭夹层呢?金轮地产工程部一位黄姓负责人对此不予答复。

    A地块每一栋楼前都将跨道路架设燃气管道,小区乱糟糟得像厂房。业主担心,车辆万一撞到管道引发燃气泄漏怎么办?小偷攀爬管道行窃,也存在治安隐患。

    2.未达交付条件,房子为何能交付?

    交房的基本条件之一,就是“三通”,通电通水通气。既然燃气管道没通,房子为何就能交付?

    记者在售楼处看到,已经交付的B区,有公示的竣工备案表及消防验收合格文件,而A区的竣工备案表和消防验收合格文件并未公示。

    在业主质疑下,金轮地产工程部负责人黄先生出示A区的两份竣工备案表。但消防验收合格文件并未出示。为何竣工备案未现场公示?黄姓负责人没有回应。

    燃气管道尚未铺设完成,三通条件未达到,为何竣工备案表就拿到了?该负责人未置可否。

    达不到交付条件却交付了。一位业主说,如果燃气管道通不过验收,开发商拿不到竣工备案,房子无法交付,就要承担违约赔偿责任。按合同约定,一套80多平方米房子每月赔偿额6000多元。开发商这样交房,违约赔偿也省了。

    3.露天架设管道符合规范要求吗?

    燃气管道露天架设在小区内,这种情况极其少见。业主蒋先生说,他咨询过一些专业人士,管道架设在地下还是地面,其实都符合规范。他质疑的是,既然都符合规范,为何一般开发商都埋设在地下而不建在地面呢?

    记者联系华润燃气市场部经理刘中华,他坦言,的确燃气管道铺设在地面没有违规,符合《城镇燃气设计规范》的要求。他认为,架空铺设燃气管道,不存在安全问题,更不存在业主担心的暴晒引发爆炸的情况。

    但有人质疑,露天的燃气管线紧挨着停车位,较容易被车撞到,是否符合消防验收规范,仍是个问号。

    最新进展

    本周五之前拿出整改方案

    业主提出3点诉求,包括坚决拒绝接受现存管线架设,开发商停止现有管道施工,重新拿出更改方案,在征求大部分业主同意后另行施工保证安全美观;因管线设计而产生的费用由开发商承担;开发商相关违约事宜应向A地块业主赔偿。

    金轮津桥华府项目负责人黄先生表示,已经和华润燃气商量在本周五之前出一份整改方案,双方愿意承担一定的费用并积极解决问题。

    华润燃气市场部经理刘中华表示,燃气公司的设计部门会给出一个整改方案,初步的方案是打破路面结构,满足业主诉求。但因为项目是地铁上盖物业的特殊性,仍需要和结构专家商讨实际可行度。此事进展,记者将继续跟踪报道。燃气管道还没通,开发商就交房了?凌空架设管道系列报道

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  • 房企资金面压力加剧 房企争食地产打响土地争夺战

    南京的工业重镇 迎来重大交通利好 未来房价要大涨?

    导读

    2017年房企融资已经收紧,2018年在此基础上进一步加强,除了对银行本身加强住房信贷管理,提高对贷款风险防范外,对于基金、信托、债权发行统统加强管理。目前来看,除了龙头房企在融资上有一定优势外,中小房企的融资难度将越来越高,房地产行业的“马太效应”将更加明显。

    房企资金面将在2018年面临严峻考验。数据显示,房企1-2月到位资金同比回落至4.8%。去年以来,中央层面陆续出台了一系列整治银行业市场乱象的管理措施,打出一套组合拳。市场监管直指房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资、综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房乱象。

    这一大趋势之下,与之息息相关的房地产金融市场势必会受到较为显著的影响。

    安居客首席分析师张波认为,2017年房企融资已经收紧,2018年在此基础上进一步加强,除了对银行本身加强住房信贷管理,提高对贷款风险防范外,对于基金、信托、债权发行统统加强管理。目前来看,除了龙头房企在融资上有一定优势外,中小房企的融资难度将越来越高,房地产行业的“马太效应”将更加明显。

    新一轮洗牌后,涉房企业的“去房化”趋势将加速,房地产行业的集中度也会不断提升。在此背景下,中小房企与龙头开发商之间的差距亦会进一步拉大。

      资金全面收紧

    2017年12月,中央经济工作会议为2018年的经济工作定下基调:防风险、稳增长。会议将防范金融风险列为未来3年三大攻坚战之首,还明确了稳健的货币政策要保持中性,管住货币供给总闸门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长。2018年伊始,证监会、银监会和保监会相继发声,再度释放监管从严信号。

    监管部门对于变相输血楼市的严控和整顿也在加强。据相关数据统计,今年以来,银监部门已经针对违规输血楼市对商业银行开出10张罚单。比如1月9日中信银行厦门分行因部分个人贷款资金违规挪用并流入房地产市场被罚款25万元;1月19日,天津滨海江淮村镇银行违规发放个人消费贷款用于购房被天津银监局处以20万元罚款;1月23日,北京银行上海分行因某同业投资资金投向项目资本金不到位的房地产开发项目等原因被要求责令改正,并处罚款50万元。2月9日,中原银行郑州分行因个人综合消费贷款被挪用于“购房首付”吃监管罚单。

    房企资金面也在收紧。统计局数据显示,1-2月份,房地产开发企业到位资金23988亿元,同比增长4.8%,增速比去年全年回落3.4个百分点。易居研究院综合统计发现,自2016年3月该数据同比增幅大幅回升至正增长区间后,此后几个月到位资金同比增幅基本平稳在15%左右。2017年曲线整体振荡回落,年底下行至8%附近。今年前两个月这一数值,为2016年2月以来最低水平。

    国海证券分析师靳毅指出,房企最传统的融资方式还是银行贷款。但近年来房企对开发贷的依赖程度下降,开发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。房企取得开发贷前必须取得四证,且不得用于购置土地,因此房企在开发最初期需通过其他渠道筹集资金。

    易居研究院研究员王梦雯认为,在国内外经济形势依旧复杂、整体环境未明显改善的情况下,考虑未来市场整体销售大概率继续回落,预计2018年开发企业到位资金增幅可能会继续趋缓,房企资金压力也将加大。

    在2017年下半年开始,多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下,国内市场融资成本上升,融资审批趋紧,多家房企开始寻求海外融资渠道。如瑞安房地产、建业地产及雅居乐于近期发行的票据及优先永续证券,年利息均在6.5%-7.0%,远高于去年同期的4.2%-5.5%。

    整合将加速

    靳毅认为,房企债券再融资压力最大的是2020年。但是考虑到2015年下半年和2016年发行的许多房企公司债是3+2期限,如果投资机构因于房地产行业资金链紧张可能会出现违约的担忧选择回售,那么房企面临的偿还压力可能会提前到2018年或2019年。

    在防风险、稳增长的基调下,仲量联行预计房地产市场将加速整合。随着市场融资难度加大,品牌房企的融资优势得以凸显。

    据克而瑞统计,2017年品牌房企中TOP10的房企集中度(销售金额)达24.1%,相较2016年上升了5.8个百分点;TOP100品牌房企集中度大幅上涨10.7个百分点,到55.55%,首次超过一半。

    仲量联行中国区研究部总监周志锋认为:“经过这一段时间政策和市场的考验,一些拥有优质品牌背书、成熟全面融资渠道的品牌房企将会进一步扩大市场份额。”

    仲量联行投资研究部副总监周瑛认为,银监会近期的监管措施的确从不同角度进一步收紧了房企的融资渠道,但之后将会有更多流通能力强的物业进入市场,寻求变现。从这点看,未来在经历一段时间沉淀后,大宗物业交易市场将会重新活跃起来,对于资金充沛的投资者而言将迎来更多机会;另外一些资金链相对紧张的开发商则有可能面临其不良债权、资产被银行打包处置的状况,这将会是不错的投资机会。

    周瑛强调,中央政策和经济环境的新变化,对于房地产金融市场的影响无疑将是巨大的:“整体经济都在降杠杆过程中,所以除了传统的融资手段,开发商未来一定会更多着眼于新型结构性融资工具,比如房地产资产证券化会有很大发展空间。从长远看,更为严格的监管有助于促进市场健康稳定发展。”

    易居研究院研究总监严跃进建议房企采取更为灵活的营销方式应对市场变化。他认为,从资金收紧是大概率,但是企业可以凭借过去两年较好的业绩,继续支撑一段时间。对于此类房企来说,当前类似的投资策略都是比较稳健的,并没有太冒进,毕竟地王现象少了很多,房企推盘方面的拿捏手法也很到位,关键是要在市场周期波动中灵活做出投资和销售策略。

    据21世纪经济报道记者了解,2018年以来,已经有房企开始通过阶段性适度降价促销等方式试探市场,从而回笼资金。

    南京的工业重镇 迎来重大交通利好 未来房价要大涨?

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  • 2月一线城市住宅价格环比下降 土拍市场低调不低迷

    南京的工业重镇 迎来重大交通利好 未来房价要大涨?

    3月16日,国家统计局发布2018年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格变动继续呈现总体稳定态势。

    数据显示,环比上看,15个热点城市中有12个城市新建商品住宅销售价格下降,降幅在0.1至0.6个百分点之间;郑州和成都2个城市持平;天津微涨0.1%。同比看,有9个城市新建商品住宅销售价格下降,降幅在0.3至2.5个百分点之间;成都持平。

    观点地产新媒体获悉,2月份,70个大中城市一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均继续下降,降幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月回落0.2个百分点,二手住宅销售价格涨幅比上月略微扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同。

    另外2月份,70个大中城市一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.1%;二手住宅销售价格涨幅连续17个月回落,本月比上月回落0.6个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。三线城市同比涨幅也分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。

    南京的工业重镇 迎来重大交通利好 未来房价要大涨?

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  • 景瑞控股全年销售183.7亿 房地产信托发行火爆

    4月15日起,南京这些区域对冒黑烟工程车禁行

    3月16日早间,景瑞控股有限公司发布年度业绩公告指出,2017年度,公司收入为156.68亿元(人民币,下同),较上年增长4.1%。

    公告显示,2017年度,该集团录得年内净利润9.04亿元,较上年增长453.1%。其中权益持有人应占利润为8.06亿元,较上年增长658.0%。

    于2017年12月31日,景瑞控股净资产为61.33亿元,较2016年12月31日增长34.6%;净债务与调整后资本比率约为68%,较上年提高17个百分点。董事会建议年度派发末期股息为每股港币0.25元。

    于2017年12月31日,景瑞控股的银行存款及手头现金(包括受限制现金)95.13亿元。同时未动用银行授信额度约为98.58亿元。

    此外,年度集团实现合约销售额约183.73亿元;总合约销售建筑面积约为101.07万平方米。于年内物业销售回款达到171.55亿元,占年内合约销售额约93.4%。

    观点地产新媒体查阅公告,景瑞控股年内合约销售额主要分布于中国13个城市的28个开发项目,约占总合约销售额的93.3%左右。其于2017年相继推出9个首次预售的新开发项目,合约销售额约占总合约销售额的36.0%。

    于2017年,景瑞控股分别在上海、杭州、宁波、南京、北京、武汉及天津取得23个项目,增加土地储备总建筑面积约266.58万平方米,总对价约为190.21亿元,每平方土地成本(按预计总建筑面积计算)约为每平方米7135元。

    于2017年12月31日,该集团所拥有的土地储备的合计总建筑面积约为440.63万平方米。

    另外,自2018年1月1日至2018年3月15日止,景瑞控股在天津、北京和武汉获得津滨塘(挂)2017-1号、海淀区程远大厦A栋等6个项目。于2018年3月15日,集团的土地储备合计约470.6万平方米,权益面积则为约282.09万平方米。

    景瑞控股全年销售183.7亿 股东利润增6.6倍至9亿

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  • “复兴号”将扩容提速 双休日降雨降温

    “复兴号”4月10日起扩容提速 南京到北京最快3小时16分钟

    今后,乘坐“复兴号”的机会更多,速度也更快啦!3月15日,现代快报记者从中国铁路上海局集团有限公司获悉,自4月10日零时起,铁路实行新列车运行图。此次调图最大的亮点是“复兴号”扩容,长三角地区增开至86列。由此,南京到北京最快3小时16分钟,比调图前快了10分钟。此外,还将扩大货物列车开行数量,提供更加便民的服务。

    南京到北京最快3小时16分钟

    调图后,京沪高铁在开行7对时速350公里“复兴号”的基础上增加8对,总数达15对。由此,长三角铁路“复兴号”列车开行范围由45列增至86列。

    这15对“复兴号”分别是:上海虹桥-北京南8对,其中新增1对;新增上海-北京南2对(G5/G6、G12、G21)、杭州东-北京南3对、合肥南-北京南2对。车次分别为:北京南-上海(虹桥)的G1-G18、G21/G22次;北京南-杭州东的G19/G20、G31/G32、G39/G40次;北京南-合肥南的G23/G24、G29/G30次。

    “复兴号”列车的开行时刻:北京南7:00-19:00,每逢整点开行13列,19:00后按4分钟追踪再开行2列。其中,19:04开1列至杭州东,19:08开1列至上海。上海虹桥(上海)-北京南的10列均为整点开行,具体为7:00、8:00、9:00、10:00、12:00、14:00、15:00、17:00、18:00、19:00;杭州东开车点为7:55、13:00、19:00,合肥南开车点为11:42、19:56。

    “复兴号”多了,速度也更快了。据12306网站显示,调图前,南京到北京最快3小时26分钟,调图后要快10分钟。另外,北京南-上海虹桥间停1站,全程仅4小时18分;北京南-上海间停2站,全程4小时28分;北京南-杭州东间停1站,全程4小时18分,压缩36分;北京南-合肥南间停1站,全程3小时35分,压缩25分。

    京沪、合蚌、宁杭等高铁加密开行

    调图后,上海局集团公司“复兴号”动车组由45组增至53组,京沪、沪宁、宁杭、合蚌等高铁动车开行密度加大。北京南-杭州东增加1对,达7对;北京南-合肥南增加1对,达6对;北京南-上海虹桥2对改为上海终到、始发。调整后,京沪高铁北京南-上海虹桥动车组列车改为40对。

    据上海局集团公司运输部门相关技术人员介绍,此次调图涉及列车运行区段和车次范围是:北京南-上海2对,车次为G5/G6、G12/G21次;北京南-上海虹桥40对(日常线34对、周末线6对),车次为G1-G4、G7-G11、G13-G18、G22、G101-G160、G169/G170、G411/G412次,其中G103/G136、G109/G144、G123/G156、G127/G160、G118/G149、G128/G159次6对为周末线;北京南-杭州东7对,车次为G19/G20、G31/G32、G34-G37、G39-G44次;北京南-合肥南6对,车次为G23/G24、G29/G30、G262-G264、G267-G269、G271/G272次,其中G268/G271次1对为周末线;北京南-绍兴北1对,车次为G165/G166次。

    中欧班列增开至14列

    此次调图,上海局集团公司进一步加大中欧班列的开行频次,涉及新增加的中欧班列有3列,即南京北-二连X8410次、二连-东孚X8216/5次、东孚-满洲里X8218/7次各1列,首次在南京北站新增始发中欧班列装车点。至此,长三角铁路开行的中欧班列达14列。

    其他运行方案

    1.调整5对旅客列车运行区段

    婺源(上饶)-上海虹桥D3325/4 、D3323次1对,延长运行区段为景德镇北-上海虹桥,经衢九、合福高速、沪昆高速线运行,车次改为D3324/5/4、D3323/6/3次;呼和浩特东-上海Z267/70/67、Z268/9/8次1对由呼和浩特东改呼和浩特始发、终到;宜昌东-上海南K254/1/4、K253/2/3次1对运行区段调整为荆门-上海南,经长荆、麻武、京九、昌九城际、沪昆线运行;上海虹桥-合肥G7156/7次0.5对改合肥南终到;上海-合肥南G7256/7次0.5对改合肥终到;合肥南-上海G7228/5次0.5对改合肥始发;合肥-六安D5497次0.5对改合肥南始发。

    2.调整6对旅客列车运行经由

    深圳东-临河Z182/3次0.5对乐化至九江改经由昌九城际线、沙岭子西至集宁南改经由京包线运行;临河-深圳东Z184/1次0.5对集宁南至沙岭子西改经由京包线运行;包头-杭州Z284/1 、Z282/3次1对集宁南至沙岭子西改经由京包线运行;徐州-南宁K161次0.5对九江至乐化改经由昌九城际线运行;南宁-徐州K162次0.5对向塘至九江改经由京九、昌九城际线运行;青岛-南昌K344/1次0.5对九江至乐化改经由昌九城际线运行;延安-上海K559/8/9、K560/57/60次1对往返在西安枢纽由原经由何寨-新丰镇-临潼-窑村间运行,改为经由何寨-临潼东-窑村间运行;义乌—烟台K1182/3次济南东至高密改经由胶济线运行;南宁-济南K1562/3/2次0.5对乐化至九江改经由昌九城际线运行;青岛北-郑州K1634/5次0.5对即墨至济南东改经由胶济线运行;长春-南宁K2388/5次0.5对九江至乐化改经由昌九城际线运行。

    3.停运9.5对旅客列车

    包头-赣州Z298/5、Z296/7次1对;北京西-南昌T91/92次1对;天津-汉口T318/9、T317/20次1对;沈阳北-福州K668/5、K666/7次1对;杭州-太原K906/7、K908/5次1对;马鞍山东-南京南D5646次0.5对;合肥-芜湖T7681/T7682、T7683/T7684、T7685/T7686次3对;淮南-芜湖T7691/T7692次1对。淡季停运直通旅客列车4对,怀化-上海南K534/K533次1对,石家庄-南通K661/4/1、K662/3/2次1对,宁波-重庆K1248/5/8、K1247/6/7次1对,榆林-苏州K1323/2/3、K1324/1/4次1对。

    “复兴号”4月10日起扩容提速 南京到北京最快3小时16分钟

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  • 房地产税有助于打造服务型政府 共有产权≠房地产

    2018,南京刚需将会面临四大痛苦,买房机会或更加渺茫!

    时下,房地产税“落地”成为热议话题之一。一方面,这反映了我国民众个人财产从少到多,由计划经济时期到市场经济时代的变迁;另一方面,构建公民纳税和政府服务的自主意识和良性循环,迫切需要个税、房地产税等作为直接税的财产税工具介入,是社会现代化的缩影。

    不过,除个税为“就业单位代缴”外,由于我国没有对个人征税的传统,税务部门习惯了企业在系统里直报。可是,推出房地产税涉及民众的民生和私产,能否最大程度地保障公平,特别是如何使那些避税能力强、拥有房产多的富人有效纳税,是个大问题。

    首先,我国要修改相关法律法规,将自然人纳入缴税规范,探索信用惩戒、银行扣款等确保征税效率。美国个人信用体系相当成熟,欠税滞纳金很高,信用约束很强,但每年仍有超过120亿美元的房地产税拖欠。

    其次,为建立不动产统一登记制度服务的数据和技术工具要到位,以使房屋有可信赖的价值评估体系。

    再次,是争议处理。房产评估是否公允?怎么解决争议?在法人单位纳税时代,这些问题是不存在的。作为最大宗的消费品和资本品,哪怕一个百分点的税基变动,也是不菲的数目。如何解决可能出现的海量争议和投诉,这就要求不仅评估技术和评估过程要可信赖,还要建立法律保障下的争议处理机制。

    最后,综合考虑国内国外的情况,从规模上看,房地产税也很难代替土地出让金和房地产市场现有各种税费。目前包括土地出让金在内的房地产综合税费贡献,仍是地方政府主要收入来源。

    如果此前社会各界对“是不是要征收房地产税”还有疑问的话,那么,从两会期间传递出的信息来看,房地产税“落地”的路径正逐步明晰。那就是,按照中央决策部署,目前有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。按照这个总体思路,目前正在设计、完善,并进行论证和听取意见。

    目前,我国收入不平等主要是财产收入上的不平等,而非工资收入上的不平等。国际上普遍存在的调节个人收入差距的“四大利器”:个人所得税、资本利得税、遗产税和不动产税,在我国还有待完善。对主要由资产增值带来的收入差距,无论从财富社会性和包容性,还是从经济可持续增长看,都需要理性地通过税收加以调节。在定位上,房地产税首先是“调节税”,然后才是“收入税”。

    在一些已实施房地产税的国家,对低收入者、孤寡家庭等都有税收优惠,还通过评估价打折(美国有些州打三到四折)、在房价上涨时降低税率(美国有些州税率低至0.2%)、将房地产税支出占居民收入比例控制在一定水平(美日都要求控制在3%至5%)等办法,使房地产税对普通居民家庭没有太大影响。就我国而言,首套房一定面积免征房地产税是大概率事件。因此,只要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,量力而行地改善自己的住房需求,而非靠“炒房”致富,推出房地产税不会影响到普通居民家庭的正常生活。

    基于央地财政事权和支出责任划分,房地产税这部分收入和支出将更规范,以满足民生和公共服务为诉求。那么,推出房地产税,制度变革的意义远甚地方财源转换。

    从国际经验看,房地产税有明确的用途限制(如50%用于学区建设,其余搞治安、修路架桥等,不能用于偿债和转移支付,在年底税票上列出明细等),把完善的公共服务外溢为房价上涨,使业主普遍受益。城市管理者要做的是,让更多人到本地经商、就业、买房,这样税收自然就来了,这就是公共财政支持下的服务型政府的运作路径。我国征收赋予收入调节功能的房地产税,并非简单地增加个人税负,而是调节住房资源分配、增加公共服务供给、实现包容和可持续增长的题中应有之意。与个税改革(提高起征点、增加抵扣项)结合来看,完全贯彻了“有增有减”、结构性减税、总税负不增加的思路,对服务型政府的长远改革而言,意义非常深远。

    2018,南京刚需将会面临四大痛苦,买房机会或更加渺茫!

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  • 北京二手房挂牌价再下降 佛山顺德推逾18万平地块

    2018,南京刚需将会面临四大痛苦,买房机会或更加渺茫!

    北京楼市持续低温,3月上旬,新房二手房表现均一般,但就交易量来看,二手房市场或出现“稳中有升”的局面。不过,在经历了9个月价格下调之后,北京二手住宅成交价格目前仍有下跌但降幅呈现继续收窄状态。

    据我爱我家集团市场研究院数据统计,2018年3月上旬(3月1日-3月10日),北京全市二手住宅共网签3130套,与2月上旬相比下降28.9%,同比2017年3月上旬下降49.2%。

    我爱我家集团副总裁胡景晖表示,北京各月的二手住宅网签量一直都是“头低尾高”的走势,上旬网签量偏低较为正常。在价格方面,就麦田房产二手住宅挂牌房源价格数据来看,2月份挂牌均价环比上月略降0.4%。业主挂牌价格下挫,在一定程度上促进了交易量的增加。

    多位业内人士均认为,与市场高位相比,“量价齐跌”已经成为二手房市场的主要趋势。但随着春节交易淡季的结束,预计接下来会呈现出“小阳春”的势头。

    业主愿让价成交

    据麦田房产一线部分经纪人反馈,“就负责楼盘来看,目前的房价和去年4月份高位时相比已经下降了20%-30%。现阶段的房源价格,往往会以同楼盘或者附近同等价位小区最新一次成交价格为参考案例,进行具体挂牌定价。因为业主的价格预期比较稳定,所以整体上来看,挂牌房源价格走势较为稳定。”

    而在目前的买方市场背景下,降价房源比例仍在高位。

    根据麦田房产成交房源价格监测数据显示,2月份调价房源中降价比例达到95%,和上月相比上升3个百分点,处于高位波动水平。另外,买方整体议价幅度为-5.7%,和上个月基本相当,议价幅度仍在高位。

    据麦田房产珠江帝景一位业务经理介绍,“近期成交的多个单子都是去年政策之前挂出的房源,业主卖房的目的在于换房。当时政策出台后,业主说短期内不再有换房打算了,但是业主仍然一直关注着楼市。到了年底,业主重新把换房之事提上日程,说明这种换房需求始终是存在的。而经过了一段时间对楼市的观察,同时自己所心仪的房子也降价了,业主也就自然而然接受了目前房价下降的现实,愿意和客户坐下来聊房价。整体上来看,多数业主还是愿意让价成交的,当然,也存在因为坚守10万元不退步从而达不成交易的案例,这就看业主换房的意愿强不强烈了。”

    同时,就麦田房产成交均价来看,2月份环比上月上涨了1.3%,与当月高价格段成交占比增加有较大关系,2月份1200万元以上价格段房源成交占比为24%,较上个月提高了6个百分点。由此可见,尽管月度成交量较低,但中高端改善型需求在市场上仍比较活跃。

    不过,与2017年同期相比,今年3月上旬的网签量下降了一半,前后一年对比明显,这充分说明2017年北京“3·17新政”之后的调控对降温楼市,平抑房价起到了显著作用。

    交易量将“稳中有升”

    值得关注的是,一位受访者向《证券日报》记者表示,“由于房贷利率上行,原来还想观望,但现在已经开始密集看房,如果遇到有些业主愿意降价,就想直接定下来了,这样即使贷款利率再上行,也可以省一些利息支出。”

    据麦田房产多位一线经纪人反馈,“和去年‘3·17新政’出台后的半年内市场相比,年初市场需求已经出现了明显好转。有部分观望的业主把置换计划重新提上了日程,在卖房的同时也着手选房购房。在这样的情况下,市场上卖旧买新的‘连环单’比较多,个别情况下还会出现三连环。”

    据我爱我家集团市场研究院数据统计,从每日的网签数据来看,进入2018年后,北京二手房市场每日网签基本都维持在300套到600套上下,整体表现平稳,春节前后也并没有太大起伏,与2017年春节后的暴涨走势迥异。可见,在目前政策继续从严的预期之下,北京二手房市场已经进入了一个稳定期。

    当然,与去年“3·17新政”后最低谷时单日网签仅300套左右的情况相比,如今的市场还是有所回温,随着房价的回落,部分购房需求开始逐步结束观望出手购房,未来北京二手房市场仍将延续稳中有升的趋势。

    麦田房产也认为,随着春节假期结束,有售房和置业计划的业主及客户逐渐增多,市场成交也开始回升,外加3月份为传统“小阳春”,预计春节前累积的需求将会有所释放,市场可能会出现一波正常的成交小高峰,但由于政策调控仍未放松,预计力度将明显小于去年同期。

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  • 昌兴国际8.3亿售东莞项目予万科 获益4.52亿港元

    2018,南京刚需将会面临四大痛苦,买房机会或更加渺茫!

    3月13日晚间,昌兴国际控股(香港)有限公司公告宣布,于当日,该公司附属公司Greater Sino、敬培,及其合资企业伙伴东莞丹新与东莞万科及Hybest订立合作协议。

    据此,双方同意按照合作协议条款向东莞万科及Hybest出售重建项目全部权益,代价为8.3亿元(可予调整)。

    观点地产新媒体查阅公告获悉,上述重建项目是指,一宗位于广东省东莞市凤岗镇官井头村龙平公路北侧丹兴工业城的地块,总占地面积约30453平方米(重建前)。

    公告披露,假设本公布所述支付条件获达成及代价并无作出调整,GreaterSino、敬培及其联系人将自出售事项收取最高金额5.81亿元。

    完成后,预期昌兴国际将因出售事项获得收益约港币4.52亿元(扣除任何相关应付税项前),但须待该公司核数师审核后方可作实。

    2018,南京刚需将会面临四大痛苦,买房机会或更加渺茫!

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  • 佛山顺德1.32亿推出逾18万平地块 拟建大型综合主题公园

    2018,南京刚需将会面临四大痛苦,买房机会或更加渺茫!

    3月13日,佛山顺德1.32亿元挂出顺德新城碧桂路以东、龙盘东路以北地块,宗地面积逾18万平方米,拟建设大型综合主题公园。

    据观点地产新媒体查阅,该地块位于碧桂路以东、龙盘东路以北,总占地18.43万平方米,将分为A、B、C三个区域进行规划。

    其中,地块A区占地14.15万平方米,B区占地2.34万平方米,C区1.94万平方米,AB两区均为文娱商服用地,C区则为公园用地。

    出让公告要求,地块竞得人须引入以游乐公园为主的,集生态旅游、文化休闲于一体的文化旅游综合开发项目。

    具体为:竞得人须引入大型旅游企业进驻A区,而大型旅游企业是指美国主题娱乐协会(TEA)与AECOM经济咨询团队联合发布的《2016年主题公园和博物馆全球吸引力报告》中位列全球前十的主题公园集团或其控股企业。其中,排名前十的包括迪士尼集团、环球影城、华侨城、华强方特和长隆集团等。

    竞得人须引入一流的特色主题秀运营企业运营特色主题秀作为项目亮点。该运营企业须有演艺剧目作品获得国际旅游景区和主题公园协会IAAPA(International Association of Amusement Parks andAttractions)颁发的最佳演出奖(Big E Award)。

    竞得人须引入国内有经验的商业开发运营企业参与本项目的招商运营,该商业开发运营企业需有开发建设和5年以上运营管理单个项目建筑面积超过20万平方米商业综合体的经验。

    另外,出让文件还要求,A区自交地之日起28个月内正式开业,C区需在A区正式开业前建成,整个项目则须在4年内建成。

    其中A区和C区投资额不得低于2.5亿元人民币或其他等值货币,地块5年内在顺德区实现纳税总额不得低于2亿元。

    2018,南京刚需将会面临四大痛苦,买房机会或更加渺茫!

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  • 老塑料厂华丽转型文创高地

    2018,南京刚需将会面临四大痛苦,买房机会或更加渺茫!

    车行南四环路右安路,西侧可见一座挺大气的门楼,进门前行,脚下是宽阔的沥青马路,抬头是黛瓦、白墙、马头墙的徽派建筑,灌木丛、木桥、假山、长廊掩映其中。这里是“隆晟华盾文化产业园”,在变身文创园区之前,这里曾是一座塑料加工厂。

    在这片土地上,曾有3万多平方米的厂房,属于老国企北京华盾雪花塑料集团有限责任公司。公司前身是北京市塑料四厂,始建于1965年,过去几十年,这里的十多幢厂房昼夜不停,生产着农用薄膜、土工材料、塑料管材等,闻名全国。工厂产生经济效益,却为地区居民带来了种种困扰。每天,这里有数十辆运送生产材料和产品的车辆进出厂区,造成周边道路拥堵。厂房里机器轰鸣作业,加工塑料产生的难闻气味弥漫四周。

    同时,工厂在北京的发展也遇到了瓶颈。“每年,厂子需要运入3万吨的生产原料,3万吨产品要卖到全国,在北京这样一个交通资源紧张的城市,运入运出都是问题。”华盾董事长倪众勤说,这样的生产加工型企业,已经和首都定位不相符了。

    2014年初,工厂启动搬迁,将研发与营销部门留在了北京,在河北固安建设塑料产业新基地,占地115亩,是北京的2.3倍大。去年,是生产线投产的第一年,新基地年产塑料制品1.6万吨,实现营业收入约2亿元,解决了部分产品产能不足的问题。生产线搬走后,北京厂区原址每年节约5000千瓦时装机容量的电,每月节约5000吨水。

    生产线搬迁了,留在北京的偌大厂房原地获得新生。2016年至今,公司先后对13幢共计2.6万余平方米的厂房、库房进行翻新改建,保留着工业筋骨的同时,加入徽派建筑风韵,时尚又大气。同时,7000平方米厂区道路铺上了沥青,空地、边角地种了绿植,供暖设施移入地下,新建戏曲文化广场、园林景观等5处,绿化面积达到3000平方米,前来遛弯儿、拍照留念的居民络绎不绝。

    外貌焕然一新,园区产业也华丽转身。智能文娱、创意摄影、网络传媒、传统文化、喜庆文化、珠宝文化等20多家企业陆续入驻,文创企业比重约占60%。昨天,记者走进一家机器人研发公司,研发场地上,还保留着原来钢筋水泥的厂房结构,工作人员正在调试机器人。不久前,这里刚刚创新研发完成的一款高3.5米、重3吨,载双人并实现简单变形的机器人。

    “如今,这里异味消失了,道路畅通了,产业提升了,还有了独特的戏曲文化广场、优美的园区环境,大伙儿都爱在这儿遛弯儿,我们获得感、幸福感都提升了!”附近的社区居委会主任盛莉说。

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