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  • 非常规降息后美股却收跌!鲍威尔说了什么吓坏市场?

    美联储“非常规”大幅降息换来却的是美股大幅收跌。

    美联储降息不仅未能“拯救”美股,美联储主席鲍威尔的讲话反而增加投资者的担忧。说好的“救市”,却最终成了对危机状态的确认。

    当地时间3月3日早晨10时,美联储宣布降息50个基点,美股短线拉升,三大股指一度涨超1%,欧洲股指也迅速拉升。但在鲍威尔于11时举行发布会后,美股冲高回落且全线翻绿,盘中道指一度下跌近1000点。截至收盘,美股三大股指集体大幅收跌,其中,道指跌2.94%,纳指跌2.99%,标普500指数跌2.81%。

    不仅如此,全球避险资产美国10年期国债被抢购,收益率首次跌破1%。截至发稿,美国10年期国债收益率跌至0.999%的记录新低。

    鲍威尔到底说了什么吓坏市场?

    被问及除了降息外是否还考虑采用其他货币政策工具?鲍威尔简明扼要地回答说“No”。

    降息并不能解决供给侧冲击,美联储大幅降息背后有何原因?鲍威尔的回答再次让市场失望。他坦然地说道:一次降息并不能减少感染,也不能修复受损的供应链。美联储所能做的也非常有限,即尽量保证市场环境宽松,以此来支撑经济。

    以下为鲍威尔讲话实录:

    今天稍早的时候,联邦公开市场委员会(FOMC)决定将联邦基金利率的目标范围降低0.5个百分点,至1.00%-1.25%。我和我的同事认为,这一举动将有助于美国经济前景在面对新的风险时保持强劲。

    美国经济基本面保持强劲。失业率在超过一年的时间里维持在半世纪以来最低的水平,薪资就业量稳固增长,薪资水平也在增长。 劳动力市场强劲为家庭支出稳固增长提供了支持,也是过去一年里经济增长的主要动力。今年1月FOMC会议时,经济持续增长的前景仍是有利的。于是我们判断认为当时的货币政策很好地适应了当时的状况。

    自那以后,新冠病毒疫情成为了新的风险。病毒给全球很多社区带去了痛苦与折磨,我们为这些地区的人们祈祷。疫情的暴发还破坏了很多国家的经济活动,对金融市场造成了重大冲击。病毒以及相关的防范措施无疑将在一段时间里严重影响国内外经济。我们开始关注到疫情对旅游及其相关业的影响,也发现那些依靠全球供应链的行业对此感到担忧。整个事件及其持续性对美国经济的冲击将是高度不确定的,整个事态也是动态的。

    基于这一背景,FOMC判断,此次风险会极大地改变美国经济的前景。我们相应地放宽货币政策,以对经济提供更多支持。当然,最终的解决方案将来自其他方面,尤其是医疗卫生领域的专家,但是我们能很好地发挥我们的作用——保持美国经济强劲来应对此次挑战。我们也一以贯之地践行我们的法定目标:实现最大就业和价格稳定。

    在接下来的时间里,我们将持续监测事态的发展及其对经济前景的影响。我们将使用我们的工具并采取适当的行动支持经济。

    谢谢,我很高兴回答几个问题。

    1. 华尔街日报记者Nick Timiraos:上周你的同事表示判断疫情对经济的影响还为时尚早,上一周和今天降息间发生了什么变化?在疫情高峰后,你有多少信心认为美国经济会很快且较为全面地复苏?

    鲍威尔:什么变了呢?当然,自从我们知道疫情开始,我们就在小心监测,然后观察事态变化,看什么时候需要我们采取行动来支持经济。于是当我们达成一致,我们就做出了决定。真正发生变化的我要说是过去两周里,我们看到疫情蔓延的范围更广,且开始在美国传播。所以我们看到这对经济前景来说是风险,于是就决定采取行动。你的另一个问题是?

    Nick Timiraos:你认为经济会如何恢复?疫情对经济的冲击是持续的还是相对暂时的?

    鲍威尔:我认为没有人会知道疫情将持续多长时间。我所知道的是美国经济强劲,我们会回到常态。我完全可以预期稳固的经济增长和一个稳固的劳动力市场。

    2. 纽约时报记者Jim Tankersley:你刚才说根本的解决方案来自其他方面,对此我有两个问题。首先,与其他央行之间有协调行动吗,我们应该预期有更多这样的协同吗?其次,你希望看到美国的财政政策决策者做出怎样的应对?

    鲍威尔:首先,我们正在与各国央行积极沟通。我个人常规地与各国央行行长有交流。这一状态将会持续。央行都需要在其独有的体制框架下采取行动,但我们现在正在沟通协同。我们今天的降息举措表明,在美国所独有的体制条件下,我们作出了对我们而言正确的决策。你们看到今天早上G7财政和央行行长的声明。我认为这份声明已经反映出高级别的协同,声明承诺了将使用一切可用的工具来应对危机,包括公共卫生政策、财政政策和适当的货币政策。所以就财政政策而言,这不是我的工作,我们只负责货币政策,不适合为财政政策决策者提供意见。但你可以参考G7声明上提到的相关内容。

    3. 法新社记者Heather Scott:G7声明似乎表明决策者可以使用任何工具,但是并没有任何正在进行中的动作。这是否存在矛盾之处?抑或有正在协同进行的措施?有什么可以促使你采取下一步行动,需要监测的经济前景达到什么状况或怎样的数据?

    鲍威尔:G7的意义,显然,我们有7个国家,各个国家有不同的政策、状况和目标,这当中有很多重合的部分,于是我们形成了一个组织,并且说我们在高层级上协同,我们正在使用我们的工具,所有我们的工具试图强有力地支持经济。所以声明是一个总的共识。我认为,你将看到行动,你已经看到我们的行动。我认为这取决于个别国家,个别财政政策和央行。有可能会有更多正式的协同行动。说到下一步行动,我要说我们确实喜欢现在的货币政策立场。我们认为它对支持我们的法定目标是适宜的。但是正如我在声明中所说,我们会视事态变化而使用工具,并采取适当的行动。

    4. 华盛顿邮报记者Heather Long:现在关于信用市场的担忧在上升,企业和个人可能会因为疫情违约。你可以说说FOMC是怎么看的吗?我们也想知道根据《美国银行对改革社区再投资法》(CRA),在应对像飓风或是这一类破坏经济的状况发生时,有哪些应急条款?

    鲍威尔:我们还没有看到这样的事情发生。当然,我们在考虑这样的状况发生时,我们能做些什么。但现在没有证据表明有这一现象。美国经济状况仍表现良好。如我刚才提到的,我们听到的担忧主要来自那些直接受影响的行业,但现在的情况根本上并非如你刚才所说,金融市场仍运转良好。但我认为当遇到这些问题时,我们和监管方会与银行一起应对,确保借贷方等得到支持。不过,这样的状况在当下还没有发生。

    5. 金融时报记者Brenda Greeley:除了降息外你还考虑在适当时机采用其他货币政策工具吗,以及你认为应在何时、以怎样的节奏进行?

    鲍威尔:你知道我们正在检查我们所有的政策工具。如果你回顾我们此前的几次会议,我们讨论了“工具箱”的问题并且放到了会议纪要里。但在眼前,答案是否定的(No)。我们今天讨论的是对当前的货币政策立场,即在当前状况下需要作出如何的改变才是适宜的决定。

    6. 彭博社记者Rich Miller:你可以解释为什么这次降级幅度较大?有些经济学家说是因为供给侧受到了冲击,但降息并不能解决这一的问题,也有经济学家认为供给冲击会演变成需求冲击。我想知道你能否告诉我们这次降息幅度背后更多的原因?

    鲍威尔:当然,我很乐意。病毒暴发需要多方面的应对。首先需要医疗领域的专业人士和医疗政策专家,也需要财政当局采取他们认为适宜的措施,还需求其他公共和私人部门采取行动,如商业机构、学校、地方和州政府。但是也需要货币政策发挥作用。货币政策可以是支撑整体经济活动的有效手段。我们能意识到,一次降息并不能减少感染,也不能修复受损的供应链。我们知道这一点。我们知道我们并没有解决所有问题的答案。但我们知道我们的行动对刺激经济增长是有意义的。具体而言,(降息)将提供宽松的金融条件并避免金融条件过紧,从而有助于提升家庭和商业信心。这就是为什么你看到全球央行在他们各自的框架内以适宜的方式应对。

    6. CNBC记者Ylan Mui:如果疫情很快结束,你会怎么做?如果经济并不如你担心的那样受损,你能预想美联储在短时间内很快加息吗?我的第二个问题是,今天早上总统特朗普发推特说美联储需要降息,你的降息举措是否出于政治压力?

    鲍威尔:第一个问题是有关于货币政策的,我们总是在一定时间内考虑怎样服务我们的法定目标来设定货币政策。就这么简单。所以如果我们到一个新的状况下,改变货币立场是适宜的,我们会毫不犹疑地那样做。我也要说,让人们理解我们做决策是基于我们认为最好的决定很重要。我们的决策也基于我们从各个联储银行获得的企业、非营利机构、教育机构得到的信息,是最好的分析和研究。我们总是以美国人民为出发点做决策、执行并努力达成国会赋予我们的法定目标。我们从不考虑任何政治因素。我们绝不会那样做,让公众理解这一点很重要。

    7. 美联社记者Chris Rugaber:就你刚才说的这一点,部分美联储官员上周也发表了言论,他们获得的信息在多大程度上影响了他们的观点?你本人看到任何影响你决策的来自企业、非营利机构等的报告吗?你是如何听取这些意见的?

    鲍威尔:我想说,当前的影响还处于非常初期的阶段。但是你会听到人们的担忧,比如旅游业、酒店业等等。这是人们所了解到的。但是人们还看不到这些体现在具体的数据里。你看不到他们在任何预测的指标中。我们认为这一状况仍会持续,而且还会发展开来。这就是我们认为今天的举措对支持经济是适宜的原因之一。我们也这么做了。非常感谢。

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  • 江苏中小学开学将错区域、错学段、错时间分批有序开学


    记者3日从江苏省教育厅获悉,省新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组学校防控组制定《江苏省中小学2020年春季学期开学工作指引》,对于开学时间、学生就餐、住宿等问题都给予了解答。

    错区域、错学段、错时间分批有序开学

    统筹中小学生返校时间。严格把握各学校的开学条件和标准,确保疫情不解除不开学、达不到开学条件和标准的不开学、开学方案没有通过验收的不开学。具体开学时间须经过严格的评估审核和规定的报批程序确定。

    统筹做好区域内所有中小学的开学工作,坚持错区域、错学段、错时间分批有序安排开学,原则上同一县(市、区)所有中小学在2周内完成返校开学工作。

    错时分批次上下学,可按半小时/批

    引导师生安全返校。各地要结合实际,制定《中小学师生员工返校开学途中安全防护要点》,通过多种途径告知每位师生员工和家长,严格按照学校通知的时间返校,落实好返校途中防护措施。实行错时分批次上下学(一般可按半小时/批),避免家长在同一时段接送孩子上下学造成人群集聚。提供住宿的中小学要根据学生返校距离远近实行“一生一案”。

    在校用餐尽量避免集中就餐,鼓励走读

    加强就餐管理。加强对学校食堂、社会配餐企业有关人员的健康监测,发现发热或呼吸道症状者应立即停止工作。鼓励条件允许的学生中午回家吃饭,在校用餐的学生应采取食堂送餐、统一配餐、预约用餐、错峰用餐等方式,尽量避免集中就餐。督促学生餐前餐后洗手,提倡自带餐具,每批用餐结束后食堂场所均应进行消毒。严格幼儿园膳食管理,一餐两点采用分时段、分区域等方式进行。

    加强住宿管理。疫情结束前,鼓励有条件的学生尽量走读,努力减少宿舍人员聚集。幼儿园午休前后要加强床位消毒。学生公寓封闭管理,学校实行24小时校领导带班值班值守,确保每夜有1位校医、每个宿舍楼有1位值班人员在岗在班。

    决不允许任何师生员工带病返校或复课

    精准掌握师生健康状况。来自疫情防控重点地区或有旅居史的、体温有异常或有疑似病例的师生暂不返校。决不允许任何师生员工带病返校或复课工作。已经下沉到抗疫一线的任课教师必须提前14天向相关组织申请离岗进行居家隔离。

    外地回来的师生要向学校报告,并按照本地疫情防控有关规定纳入管理。


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  • 火力全开,本周28盘领销许!周末7盘开盘!南京下周将迎来节前推

    火力全开,上周28盘领销许!周末7盘开盘!南京下周将迎来节前推盘潮!

    据南京网上房地产数据显示,截至9月22日19:00,南京楼市上周(9.16-9.22)共认购商品住宅2054套,成交1812套,日均认购293套、成交258套。比前一周(9.9-9.15)共认购商品住宅1879套,成交1546套,认购上涨9%,成交上涨17%!

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    易房网&网易房产南京站制图

    本周金九楼市集中爆发,截至目前共有28家楼盘领到销许,6000多套房源即将上市,其中纯新盘6家。

    统计表格如下:

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    周末更是迎来开盘潮,共有7盘开盘。

    周末七盘连开

    江北核心区金地风华国际领取了11、12、13号楼销许,共304套房源,销许均价30500元/㎡,共有1745组买房人报名摇号,中签率17.4%,精装交付,最终项目去化7成左右。

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    紫东核心区热盘阳光城文澜府首开2、4、8号楼,共计150套精装房源,整体均价28826.3元/㎡。共1585组客户报名(已剔除13组无效数据),中签率9.5%。最终项目全部售罄。

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    销控表

    江北新区新城金樾府开盘加推7、10号楼的148套房源,主力户型100、116㎡,销许均价30500元/㎡,共544组购房者参与摇号,中签率为27.2%。

    截至今晚18:00,网上房地产上传成交数据如下:

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    户型图如下:

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    江北雨山路中海原山加推收官房源,共6栋楼,分别是9、10、11、14、15、16号楼,共计327套洋房,主力户型面积122、123、124㎡,少量102、143㎡,销许均价30500元/㎡,精装交付。

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    江北五桥板块颐和九里开盘加推8、11号楼,此次为平推,共计174套精装修房源,主力户型面积89、112㎡,销许均价27180元/㎡。

    户型图如下:

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    江北楼盘国资江山荟开盘推3、9号楼,平推共计130套精装修房源,户型面积124㎡,销许均价27979元/㎡。

    截至今晚18:00,网上房地产上传成交数据如下

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    户型图如下:

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    除此之外,9月22日,位于江宁科学园板块的纯新盘都会四季进行首开。此前,项目新领了西区1、8、15、16号楼,以及东区7、9号楼,共计656套房源销许,均价30300元/㎡,精装修交付。项目共吸引4251组买房人,中签率15.4%。项目正在开盘。(开盘结果将在评论区更新)
    截至发稿前,现场叫号至1650,东区基本售罄,西区选房进行中。

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    都会四季9月19日新领656套精装房源销许,户型面积95-164㎡,均价30300元/㎡,总价287万起。

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    楼栋、户型分布图:

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    溧水土拍

    除新房市场一片火热之外,本周更有溧水土拍。溧水G15地块,总出让面积121487.95㎡,起拍价9.2亿元,23轮竞价后被德信以总价11.4亿元拿下,楼面地价6256元/㎡。与此同时,另一幅G16零售商业被溧水盐业830万底价竞得。

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    详情请戳:23轮竞拍,德信首入溧水!南京开盘潮,八盘报名中!更有多家楼盘传出新动静!
    西善桥世茂纯新盘样板间亮相

    9月21日本周六,世茂·璀璨睿湾生活研究中心及样板间盛大开放,项目位于一站河西的俩桥板块核心中央科创生活区内,产品为面积段95-138平米四种户型,届时将启动客户登记资产验核50万元。

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    世茂璀璨睿湾项目位于雨花台区“两桥”板块中心位置——中央科创生活区,总占地6.74万方,总建面16.88万方,为世茂高端改善产品系-璀璨系,共计1016户。

    产品面积段方面,有95㎡的三房户型、117㎡的精致三居户型、138㎡的四宽产品以及118㎡的大高层。项目为精装修交付,采用国际一线品牌,三大件齐全。

    户型图:

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    同时,项目自带5.7万方商业,商业体内部匠心打造了7500平方米的中央景观公园;项目配备一所三个年级12班制的公办品牌幼儿园,打造区域内一站式都会综合体。

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    大名城紫金九号产品发布会

    大名城紫金九号9月21日开启产品发布会,项目位于软件大道中央科创区内,规划9栋9-17层低密住宅楼,共714套房源。

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    项目为户型建筑面积89-158㎡的全景现房,三房起步,整体得房率在80%左右,两梯两户设计。

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    花语江南营销中心公开

    花语江南营销中心耀启金陵,9月21日盛大公开。

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    项目主打170-240㎡大平层豪宅,四房两卫,加装朗绿科技的五恒系统。

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    预计11月份首开。

    世茂璀璨江山营销中心公开

    江北纯新盘世茂璀璨江山公开了项目售楼处,因项目为现房销售,小区所见即所得,预计明年6月就交付。

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    项目户型段95-143平米,预计十月首开。

    南京又挂6幅地块

    据现代快报A5版消息,南京市规划和自然资源局发布2019年宁出第09号出让公告,共计6幅地块将出让,涉及河西(1幅)、南部新城(1幅)、紫东(3幅)、六合(1幅)。

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    其中5幅为纯宅地,出让总面积近28公顷,起拍总价近72亿。该批地块将于10月23日上午10时开始网上竞拍。

    一年期LPR降息5个基点

    9月20日,据全国银行间同业拆借中心公布的数据,1年期LPR为4.20%,较上一次报价降低5个基点;5年期以上品种维持在4.85%。由于本次5年期LPR利率没有调整,新政下申请个人住房贷款的利率也不会下调。

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  • 上周四盘售罄 四盘公布案名 江北38幅地块集中亮相!

    本周四盘售罄 四盘公布案名 江北38幅地块集中亮相!

    据南京网上房地产数据显示,截至9月15日17:40,南京楼市本周(9.9-9.15)共认购商品住宅1879套,成交1546套,日均认购268套、成交220套。比上周(9.2-9.8)认购1875套,成交1476套,认购上涨0.2%,成交上涨4.7%!


    本周四盘售罄 四盘公布案名 江北38幅地块集中亮相!

    易房网&网易房产南京站制图

    一周楼市回顾


    四盘推货589套 全部售罄!


    9月10日,溧水康利华府加推11号楼,共78套毛坯房(含1套人才房),建面约138㎡、143㎡,销许均价9120元/㎡,吸引了9419组购房者参与摇号,中签率仅约0.8%,平均122人抢一套房,创下今年南京楼市最低中签率!


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    康利华府销控


    详情请戳:近万人陪跑!康利华府开盘无弃号 明日将迎三盘连开


    9月11日,河西南鱼嘴金茂悦、华润置地鱼嘴润府、上秦淮五矿澜悦栖原三盘连开,全部售罄!


    鱼嘴金茂悦收官加推6、7、8号楼,共192套精装房,建面约143㎡、179㎡,销许均价39800元/㎡首付6成验资240万元


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    鱼嘴金茂悦开盘现场


    华润置地鱼嘴润府加推6号楼,共128套精装房(含2套人才房),建面约100㎡、120㎡、140㎡,销许均价39800元/㎡首付6成验资170万元


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    华润置地鱼嘴润府销控


    五矿澜悦栖原加推9、17号楼,共191套精装房,建面约90㎡、100㎡、120㎡、130㎡,单价29247元/㎡起,现房销售


    本周四盘售罄 四盘公布案名 江北38幅地块集中亮相!

    五矿澜悦栖原销控


    详情请戳:超5000人陪跑!河西南、上秦淮三盘连开!


    三盘领销许


    9月11日,河西中纯新盘龙湖时代上城领取3号楼销许,共1171套精装酒店式公寓,均价45000元/㎡,建面约37-63㎡。


    9月9日,江宁青龙山招商名筑领取2号楼销许,共100套精装房,均价25534元/㎡,建面约89㎡、108㎡。


    本周四盘售罄 四盘公布案名 江北38幅地块集中亮相!

    招商名筑建面约89㎡户型图


    本周四盘售罄 四盘公布案名 江北38幅地块集中亮相!

    招商名筑建面约108㎡户型图


    9月12日,江宁青龙山朗诗玲珑郡领取5号楼销许,共97套精装房,均价25599元/㎡,建面约88-124㎡。


    四盘公布案名


    9月9日,佳兆业公布了旗下三家纯新盘的案名,分别是燕然居(燕子矶G34地块)、悦峰府(溧水G06地块)、云溪璟园(禄口G12地块)


    本周四盘售罄 四盘公布案名 江北38幅地块集中亮相!


    详情请戳:近3000人抢318套房!鱼嘴两盘明日摇号,佳兆业三盘公布案名,招商名筑新领100套房销许


    9月14日,弘阳桥北G01地块案名定为“弘阳尚上悦苑”,其位于弘阳广场B馆1楼的城市展厅正式公开。项目规划2栋18层住宅,一梯两户设计,总共不到200套房,建面约90-100㎡,为高端精装项目,预计今年年底一次性开完。


    本周四盘售罄 四盘公布案名 江北38幅地块集中亮相!

    弘阳尚上悦苑效果图


    两盘规划出炉


    9月11日,德信谷里G11地块最新规划出炉,拟建18栋住宅及1栋配套用房。今年4月30日,经过76轮竞价,德信以最高限价4.2亿元拿下该地块,楼面地价11558元/㎡,需自持商品住房面积10000㎡。


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    德信谷里G11地块规划效果图


    9月11日,融侨隧道口G05地块最新规划出炉,拟建8栋高层住宅。今年6月12日,经过46轮竞价,融侨以21.4亿元拿下该地块,楼面地价20802元/㎡


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    融侨隧道口G05地块规划效果图


    此外,南京其它板块内纯新盘也有新动作!


    9月11日,城南纯新盘花语江南在德基二期公开城市展厅,预计9月下旬公开售楼处。项目拟建7栋24-30层住宅及沿街商业、幼儿园,将打造170-240㎡的精装大平层。


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    花语江南户型图


    9月13日,鼓楼小市纯新盘葛洲坝阳光城鼓印蘭园正式公开127㎡、144㎡户型样板间,精装标准曝光,包含新风、地暖、中央空调等,项目预计最快本月底首开,放风价约4万/㎡。


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    葛洲坝阳光城鼓印蘭园建面约127㎡户型图


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    葛洲坝阳光城鼓印蘭园建面约144㎡户型图


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    葛洲坝阳光城鼓印蘭园样板间实景图


    9月13日,禄口纯新盘中海云麓公馆正式公开售楼处和样板间,建面约80㎡、95㎡、118㎡,项目规划14栋10-11层住宅,现房销售。


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    中海云麓公馆户型图


    江北:3幅涉宅地成功出让?

    ? ? ? 38幅地块集中亮相


    9月12日,江北新区成功出让3幅涉宅地块,揽金41.25亿元。


    详情请戳:大华时隔4年再拿地!江北核心区地价再超2万/㎡


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    9月12日,江北新区专场土地推介会在江北核心区举行,共披露38幅地块,总用地面积4623亩,其中商住、住宅用地33幅,共计4145亩;商办用地5幅,共计478亩。


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    来源见水印


    值得一提的是,下周(9月19日)溧水将迎来2幅地块出让,其中1幅为纯宅地,届时详情如何?易房网&网易房产南京站也将会持续关注。

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  • 房地产行业“降负债”压力 4号线二期有望年底开工


    房企“度日”

    2019年伊始,楼市有点冷,不少房企的销售出现负增长,尤其是三大巨头,但是进入3月,房企感受到了“春天的阳光”,销售出现复苏。从今年一季度整体来观察,房企销售增速同比明显下滑,而市场和房企的分化也在加剧。对于今年的市场,房企之间也产生了分歧。有的相对乐观,也有的谨慎;有的看重一二线城市,有的不舍弃三四线城市。总体看,房企的销售增速目标普遍下调。然而,在失去高增长的日子中,房企面临巨大的资金压力,过去的高增长带来了沉重的负债,数据显示,在2019-2021年房企将有1.8万亿元的债务到期,2019年到期债券相比2018年就翻了一倍。

    导读

    今后三年,房地产行业共有1.8万亿的待偿债务。分年度来看,2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元。

    4月2日,刚刚发布年报不久的新城控股,接到上交所的一纸问询函。针对利润、资金往来、现金流与货币资金、房地产开发业务等方面,上交所共提出16个问题。其中,要求披露经营活动和投资活动现金流紧张的主因,成为外界关注的焦点。

    2018年,新城控股实现合约销售额2211亿元,涨幅达75%,规模位列全国房企第八位。但过去三年(2016年至2018年),公司的经营活动和投资活动现金流量净额之和均为负值,分别为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。

    这代表了房企的一种普遍状态。虽然销售数据不断攀高,但回款和融资情况不佳,导致现金流不畅,负债率上涨。

    2017年下半年以来,房地产业融资渠道收紧,融资成本抬升,追求扩张的房企借了大量高息债务。而在销售端,银行放款周期拉长,又影响了回款速度。这两项因素共同作用,抬高了房企的负债率,并削弱了偿债能力。幸而去年末融资闸门开启,很多企业借机补充低成本资金。

    但更大的考验即将到来。根据世联行(002285)的统计,2019年至2021年的三年间,房地产行业共有1.8万亿的到期债务。其中,2019年需兑付的债券规模为4464亿元,比2018年增加近一倍。

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    高增长的代价

    在上交所对新城控股的问询中,还有一项内容值得注意,即利息支出的资本化占比较高。年报显示,公司2018年资本化利息支出为88.50亿元,同比增长428.99%;资本化利息支出金额分别占总利息支出和归母净利润的94.58%和84.36%,同比分别增长17个百分点和57个百分点。

    利息资本化是指将借款利息支出确认为一项资产。上市公司实施利息资本化通常有一定的会计处理依据,但在企业经营状况稳定时,利息资本化的额度和占比通常不会发生大幅波动。

    北京某会计师事务所相关人士向记者指出,如果利息资本化额度出现大幅增长,或占比大增,通常意味着借款规模和利息支出大幅提高。

    对于规模快速增长的新城控股而言,融资规模增加是正常现象,但融资成本提高显得有些意外。数据显示,新城控股在2018年的整体平均融资成本达到6.47%,而2017年,该成本仅为5.32%。

    事实上,作为民企,新城控股的融资成本并不算夸张。公开信息显示,到2018年,一些民企的海外发债成本已经超过10%,综合融资成本也在8%以上。总体来看,去年上市房企的平均融资成本普遍提升1.5到2个百分点左右。其中,央企大多能维持在5%左右的水平,地方国企和民企相对较高。

    但由于竞争日趋激烈,房企仍然追求规模扩张,即便是高息债务,也被照单全收。世联行统计显示,截至2018年12月31日,房地产业境内外发行债券余额约3.2万亿元,其中民企占比近半。

    销售方面,虽然大部分企业创下销售额新高,但回款情况并不好。“上半年银行额度卡得很紧,放款周期长;下半年房贷利率开始松动,但到四季度,市场就往下走了。”北京某房企人士称,这种情况对回款率影响很大,很多区域公司的回款率,能达到60%就算不错,“个别项目12个月内都难到账”。

    这些因素导致房企负债率攀升,观点指数研究院的统计显示,到2018年末,30强上市房企的平均净负债率为110.68%,虽然部分企业低于50%,但“总体来说经营风险依然很高”。该机构还指出,由于流动性较差,30强房企的偿债能力在下降。

    某研究院智库中心总监严跃进将其称为“高增长的代价”。他表示,在调控严厉、融资环境不佳的情况下继续追求规模,就必须承受负债率高、流动性差的结果。

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    “保命”与“保本”

    据悉,2019年,很多企业在制定销售目标的同时,仍然对“降负债”和“回款率”有着明确要求。

    去年年末,房地产国内融资闸口开启,并延续至今。其间,很多房企抓住时机实施融资,并用成本较低的新债,替换旧有债务。

    中原地产的统计显示,今年3月,房企的融资规模已经超过3000亿元,日均融资规模超过百亿。3月末的融资动作尤为密集,日均融资规模接近200亿。融资成本也有一定的下降。

    分析人士普遍认为,这能够改善企业的流动性。但随着偿债高峰期的到来,能否解决根本问题尚存疑问。

    世联行指出,今后三年,房地产行业共有1.8万亿的待偿债务。分年度来看,2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元,压力逐年增大。尽管今年的到期债务规模是三年中最小的,但仍比2018年增加近一倍。

    该机构还表示,进入今年二季度后,境外偿债压力也将增大,而且绝大部分为成本高企的美元债务。

    某研究院指出,“在‘借新还旧’这个命题上,显然占据明显溢价优势的是大型房企、国企或财务管理突出的民营企业,而一些规模较小的则只能更多地选择‘保命’而不是‘保本’。”因为有不少企业的美元债融资的利率达到13%以上,更有个别利率高达15%。相比继续做大,解决生存问题更为重要。

    压力之下,房企不得不想方设法加快资金回笼。世联行认为,2019年将是“房企促销大年”。政策方面,一些高库存的城市或将陆续微调。但由于地方政府对房企直接降价普遍持否定态度,所以今年的促销会更多以首付分期、送装修、送家电、送车位等方式呈现。

    在公司战略层面,资金面紧张也会带来一些变化。在区域布局上,除了恒大、碧桂园等下沉幅度较深的大型房企,以及区域性房企外,多数大中型房企都在夯实一二线城市和核心城市圈的布局,从而寻求区域和资金的安全。

    严跃进指出,今年春节过后,郑州(楼盘)、昆明(楼盘)、青岛(楼盘)、重庆(楼盘)、成都等二线城市土地交易旺盛,其中就有房企收缩战线的因素影响。


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  • 南京一季度二手房成交创近5年新低


    4月2日,南京网尚研究机构发布的数据显示:2019年第一季度,南京二手房挂牌量和成交量双双创下近五年新低。不过,3月份成交量与去年持平,市场信心正在逐步回归当中。价格方面,成交均价每年都在上涨,年均涨幅差不多都在3000元/平方米左右。

    3月二手房挂牌量成交量在提升

    这项数据综合了365淘房存量中心以及南京部分房产中介的实际交易情况,尽管可能存在数据滞后的问题,但从近5年的对比来看,仍然具有很强的说服力。

    2019年第一季度,南京共挂牌二手房20593套,日均活跃挂牌量229套;共成交二手房13106套,日均成交146套——无论是挂牌量还是成交量,都是近五年同期的最低水平。从这个角度来说,一季度的二手房市场,仍然处于热度低位。

    不过,刚刚过去的3月份,南京新房市场处于“金三”时期,二手房市场的表现也不错。主城(不含高淳、溧水、六合)迎来了挂牌二手房小高潮,一共挂牌9510套,成交量超过5000套,这个数据与去年同期基本持平。

    “一季度行情仍然在热度低位,但信心在回归。”网尚研究机构研究总监曹丽说,“至少从3月份的情况来看,二手房挂牌量和成交量都在提升,而且提升幅度不小。另一方面,二手房议价空间在缩小,成交周期在缩短,这都说明市场的信心在回归。”

    至于二手房市场信心回归的原因,大家觉得,这和利率政策、学区房需求、新房交易提升使得二手房投放量增大等众多因素有关。

    鼓楼和建邺是成交量最大区域

    哪些区域二手房成交量最大?鼓楼和建邺占据了前两把交椅,然后是秦淮和玄武。其中,鼓楼区成交2718套,始终是二手房交易的热点板块。相比之下,新房卖得很好的江宁和江北,也就是我们通常说的“两江”板块,二手房市场却比较平淡。

    我爱我家市场研究中心的达畅介绍,“二手房市场需求最多的是学区房,尤其是70平方米以下的房子最为抢手。鼓楼、建邺的学区好,居住环境也不错,交易量大很正常。相比之下,江宁和江北没有学区优势,而且更多是改善型的房子,面积普遍都要大一些,成交也就会低。”

    学区房好卖,价格提升幅度也最大。数据显示,3月份南京30所名校学区房均价达到48070元/平方米,其中已有3所学校的学区房破8万,5所破7万。详细的单价方面,琅琊路小学学区房最贵,挂牌均价达到95812元/平方米,银城小学涨幅最高,环比涨9%,同比超过20%。

    总体来说,南京的二手房市场,量价分化明显,主城更加稳健——如果说新房市场看“两江”板块,二手房市场则还是鼓楼、建邺的表现更加强势。


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  • 首付贷重出江湖 年末南京迎拍地潮


    大家都知道,如今楼市可谓“寒风呼啸”,各种利空消息不断传出,楼市“降价未遂”事件,专家直言房地产掏空居民财富,全国近100万套法拍房集中出现,中介关店房企裁员,四大一线城市二手房集体下降.......还有一个非同一般的信号:首付贷!

    “全款的往里走,按揭的不要堵门口,公积金的把小黄车挪走”,这是此前的楼市盛景,犹如一幅清明上河图,在上半年还能看到!其实,当时不少热门楼盘都规定8成首付,开发商牛气冲天,房子不是卖给有钱人,而是卖给更有钱的人。

    比如在南京的河西地区,近两年来,几乎每一次开盘,开发商都要求客户首付八成,最低资金在300万左右。如果不满足这一条件,市民连花钱的资格都没有。

    然而,时过境迁,如今却几乎出现了180°的转变,首付贷重出江湖,一些开发商不仅不再要求高首付比例了,反而是主动贷款给买房人,让买房人凑足首付款,比如有房产广告称“首付8万买三居”!这一招重出江湖,说明开发商真扛不住了,楼市风向转变,风暴将至?

    所谓首付贷,就是购房人首付资金不足时,地产中介或金融机构能够为其提供资金拆借,可以让部分购房者的实际首付约降至10%。实际上,就最近来看,一些房企私下推出这种活动来吸引购房者,其中大型房企更是有很多。

    开发商为何推出“首付贷”?原因很简单,就是为了吸引无房户,让他们用更少的钱,实现买房的梦想,更让如今不好卖的房子卖出去。如果你手里只有20万,想要买200万的房子,资金缺口很大,但如果首付贷帮助贷款40万,那么就凑齐了60万首付。

    试想一下,如果楼市还想此前一样火爆,市民为了买到一套房,甚至找关系走后门,还需要“首付贷”吗?说到底,如今楼市风云突变,房子难以卖掉,加之年关来临,开发商可能真扛不住了,所以用这一办法尽快回款!

    大家可以算一笔账,如果银行要求首付30%,那么开发商的“首付贷”,帮助买房人贷款20%(买房人实际首付10%),买房交易完成之后,开发商实际可以很快收回80%的资金。因此,对开发商而言,几乎没什么损失,至于首付贷的20%,通常利息高、周期短,开发商也能很快收回。

    因此,从首付贷重出江湖这一点上,也可以看到开发商面临的窘境,或许真扛不住了。更为可怕的是,从目前形势看,明年楼市或许更差,所以开发商需要急于脱手套现。在如今这个年代,现金为王!

    值得一提的是,首付贷的出现,虽说降低了买房门槛,但增加了买房人的还款压力,实际并没有得到价格优惠。所以,对买房人而言,采用这一种高杠杆方式买房,未必是好事。另外,首付贷的出现,也给炒房客带来了一定的机会,最终加大了市场的风险,包括金融系统的风险。


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  • 阳光城股东反对最新融资议案 连盐铁路下月通车


    在融资创新上取得不错成绩的阳光城(000671.SZ),最新一笔的融资方案遭中小股东大投反对票。

    据阳光城11月29日的公告,公司最新的临时股东大会审议并通过了《公司章程修正案》和《关于公司以购房应收款为基础资产进行融资的议案》。

    11月13日,阳光城发布公告称,公司拟与五矿国际信托有限公司(以下简称“五矿信托”)、深圳市五顺方商业保理有限公司(以下简称“深圳五顺方”)合作,以公司及下属子公司的房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产,发行相关产品进行融资。

    具体而言,此次融资总额不超过50亿元额度范围内分期实施,每一期融资存续期间不超过12个月。

    有关融资的中小股的表决情况显示,反对8899325股,占出席会议中小股东所持有效表决权股份的99.7791%;同意为4300股,占出席会议中小股东所持有效表决权股份0.0482%。

    最终,因中小股东与大股东持股差异悬殊,上述融资议案表决通过。总表决情况为:同意620375247股,占出席会议所有股东所持有效表决权股份98.5834%;反对8899325股,占出席会议所有股东所持有效表决权股份1.4142%;弃权15400股(其中,因未投票默认弃权400股),占出席会议所有股东所持有效表决权股份0.0024%。

    有阳光城的小股东向记者表示,小股东们只是因为股价不济,“借机宣泄情绪”。

    记者注意到,阳光城股价从2015年底最高每股10.33元将至每股5元-6元之间,并维持了近2年的时间。直到今年初才再次回到每股10.73元的高位,此后一路下跌,至今年1月跌至最低每股4.51元。

    面对新一轮的股价下跌,阳光城发布回购计划,并倡议员工用自有资金在二级市场购入公司股票,且为员工兜底,只是这次“刺激”措施效果并不显著。

    先是10月18日,阳光城管理层发布倡议书,倡导9434名员工积极买入公司股票;10月21日,阳光城控股股东福建阳光集团有限公司提交《关于为公司管理层倡议员工增持公司股份自愿提供保证的说明书》称,凡在规定时间内买入阳光城股票,且连续持有12个月以上,若在约定期限增持股票产生亏损,公司控股股东自愿将以自有资金予以补偿;股票增值收益则归员工个人所有。

    10月26日,阳光城发布公告,未来6个月内,公司拟回购不少于公司总股本的0.6%(2430.04万股)且不超过公司总股本的1.2%(4,860.09万股);回购价格不超8.42元/股。

    11月27日,阳光城再次发布公告称,计划将通过集中竞价的方式以自有资金回购公司股份,用做后续员工持股计划的股份来源,回购股份的价格不超过8.42元/股(含),不超过董事局决议前十个交易日或者三十个交易日公司股票平均收盘价的 150%。

    一系列的倡议和回购、增持计划见效甚微,10月18日,阳光城收于4.87元每股;10月26日,收于5.26元/股;11月29日,收于每股5.76元。


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  • 银行最嫌弃的六种买房人 房贷利率下降刚需盘入市

    银行最嫌弃的六种买房人,有钱也不想放贷,有你吗?

    如今,99%的买房人,都少不了一个机构的帮忙,即:银行!20年前,花明天的钱圆今天的梦,还是一个中国人难以想象之事,美国老太的举动让中国人好笑,但如今买房不贷款,几乎等于傻瓜!

    为什么这么说?原因很简单,(1)80%以上的买房人,不贷款如何买房?(2)货币一直在贬值,如今贷款利息较低,所以很多手握现金之人,也想方设法的贷款买房,而把手里的现金做其他投资!

    然而,有些买房人,即便想贷款,可能却贷不了!尤其银行最嫌弃的六种买房人,有钱也不想放贷!或者说,这六种人买房,几乎只能靠全款,为什么?接下来,就和大家聊聊这一话题,看看这六种人之中,是不是有你!

    银行最嫌弃的六种买房人,有钱也不想放贷,有你吗?

    第一,月入不到月供2倍之人!

    按照银行规定,月入要在月供的2倍之上,这是房贷的基本条件(或者,月供的数额不能超过夫妻双方收入的45%)!比如,房贷30年,月供是3000元,但你收入才4000元,银行就不会房贷。即便是富人,如果月入低于月供的2倍,也不行!

    第二,从事高危工作之人!

    从事高危工作,比如高空作业、烟花爆竹生产、剧毒化工品生产之类,虽说薪水很高,但却有很高的危险性,稍有不慎,就可能致死。所以,这种人风险比较高,银行不想麻烦,也不愿意放贷!

    第三,信用长期不良之人!

    客观的说,如果个人信用不算太严重,那么还是能拿到银行房贷的。但如果长期不良,甚至很严重的不良,尤其上了"老赖黑名单"的,那么基本上别指望房贷了。即便银行有钱,估计也不会对你放贷!

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    第四,负债率超过50%之人!

    即便有较高的收入,但如果个人身背巨额债务,名下的负债超过了50%,那么银行也会考虑到风险太大,从而拒绝放贷。当然,在具体实践中,银行可能也会参考你的实际收入,做一些变通!

    第五,不符合购房政策之人!

    大家都知道,如今国家进行楼市调控,所以有了一个词语,叫购房资格!如果没有购房资格,即便信用记录很好,收入也很高,家里再有钱,属于超级优质客户,但银行依然会拒绝放贷,这是如今的新现象!

    第六,年龄较大之人!

    年龄较大的人,比如50多了,还准备房贷20年,银行基本都会拒绝。有人说,养老金高的话,银行不应该拒绝呀!但要考虑到寿命的问题,所以年龄较大之人,风险很高,银行通常都会拒绝!

    银行最嫌弃的六种买房人,有钱也不想放贷,有你吗?

    当然,"你有张良计,我有过墙梯",银行道高一丈,买房人魔高一尺,通常办法比困难过。比如,你没有工作,按理说银行也不给房贷,但只要做一张收入证明即可。因此,有门路的人,即便不符合条件,基本上也能贷到款。

    需要注意的是,近些年来,由于银行更加规范了,不少人无法房贷时,就选择"消费贷",套现"信用卡"之类,然后拿去买房。如今虽然国家在清理这一部分,但还是有不少漏网之鱼!

    银行最嫌弃的六种买房人,有钱也不想放贷,有你吗?

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  • 深圳拟出台新规 南站南广场竣工

    深圳拟出台新规:房企调价超出备案价15%应办备案变更

    深圳楼市的规矩要改了!深圳市规土委官微于23日晚发布《深圳市房 地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》(以下简称《监管办法》)。这个《监管办法》监管的 范围包括开发商销售、中介机构及人员监管各领域。并明确列出房企与租赁企业严格禁止的各类违法经营行为。

    在房地产价格管理方面,监管办法规定,房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房,确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。

    深圳市规土委介绍,为进一步规范房地产开发经营、租赁、经纪和估价行为,维护房地产市场秩 序,促进房地产市场平稳健康发展,深圳市规划国土委结合近年来房地产调控的新形势以及发展住房 租赁市场的新要求,组织开展了《深圳市房地产市场监管办法》的修订工作。

    《监管办法》规定了房地产开发企业不得损害购房人权益的行为中增加了“限制、阻挠、拒 绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款”情形;在房地产开发企业不得实施的价格违法行为中增 加“商品房销售不予明码标价,或在标价之外加价出售或收取未标明的费用;不符合商品房销售条件,以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用,借机抬高价格 ”两种情形。

    在租赁房屋管理方面,《监管办法》还明确了住房的最小出租单位。规定出租住房应以间为最小 出租单位,人均租住建筑面积不得低于6㎡,且禁止将原始设计的居住空间再次分割搭建后出租,厨房 、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得出租用于居住。

    《监管办法》还明确房屋租赁企业禁止实施的十种违法经营行为、明确房屋租赁企业禁止实施的 三种金融性行为、建立商业银行对租赁资金的监管机制。并建立租赁资金监管制度,房屋租赁企业和 其他开展规模化住房租赁业务的个人应当在商业银行开设资金监管账户,由商业银行对租金、保证金 、租赁贷款进行监管,为租赁当事人提供租赁资金安全保障。

    对于占据深圳租赁市场主体的历史违建的出租问题,《监管办法》中规定,按照《深圳市人民代 表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的要求,历史违建经房屋结构和消 防安全检验合格,并符合地质安全条件的,可以按规定办理房屋租赁的相关手续。

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    修订的主要内容

    (一)完善房地产行业监管基本制度

    为完善行业监管手段,提升监管水平,《征求意见稿》从以下几方面作了制度设计:第一,建立 安全生产责任制度,明确房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构应依法履行安全生产主体 责任,组织安全生产培训,提高安全生产意识。第二,建立房地产行业年报制度。根据我市房地产行 业管理的改革措施,取消房地产行业年检制度,建立房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机 构的年报制度,并在各行业管理以及监督检查的相关内容中将“年检制度”修改为“年报制度”。第 三,完善房地产行业公共信用信息管理制度。根据《深圳市公共信用信息管理办法》(深府297号令) 有关公共信用信息的管理的最新规定,将原办法中有关诚信管理的内容进行统一修订,明确规定,房 地产主管部门建立房地产行业公共信用信息管理制度,向社会公示房地产开发企业、房屋租赁企业、 经纪和估价机构及其从业人员的信用信息并推送给市公共信用机构,实行守信联合激励和失信联合惩 戒。

    (二)修订完善房地产开发经营相关规定

    一是优化项目开发手册管理。进一步完善房地产开发项目手册的信息化水平,明确房地产开发企业应 在房地产信息系统中建立项目开发手册。

    二是完善房地产销售价格备案制度,改变过去由房地产开发企业到价格监管部门备案的做法,明确房 地产开发企业确定销售价格并由房地产主管部门对外公示后,房地产主管部门可通过数据共享方式报 价格监管部门备案,简化备案程序。

    三是完善房地产预售许可管理。一方面,明确房地产产业化主管部门认定的房地产产业化项目有关工 程进度的预售条件,即应“完成地面以上三分之一层数”;另一方面,明确要求房地产开发企业应在 土地使用权出让合同约定的竣工日期到期前申请办理商品房预售许可。

    四是完善房地产开发企业销售商品房应对外公示的内容。一方面,增加公示的内容,即在原办法要求 公示内容的基础上,增加“不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺;深圳市房地产诚信公示系 统查询方式;委托房地产经纪机构销售的,应公示商品房销售委托书以及受托房地产经纪机构的备案 证书;投诉方式和途径;销售住宅商品房的,应当公示商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书示 范文本”五项内容。此外,销售精装修商品房的,应公示装修装饰材料的名称、品牌、价格、规格、 型号等信息;商品房可能受到工业、建筑施工、交通等噪声污染的,应公示销售商品房的建筑隔声情 况、可能受到的噪声污染情况以及采取的防治措施。另一方面,明确采取网络销售的,应当在网络销 售平台公示应在销售场所公示的所有材料。

    五是加强对房地产开发企业在房地产销售活动中行为的监管。根据近年来我市房地产市场监管的实践 经验,以及《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》 (建房[2016]223号)的有关要求,在房地产开发企业不得损害购房人权益的行为中增加“限制、阻挠 、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款”情形;在房地产开发企业不得实施的价格违法行为 中增加“商品房销售不予明码标价,或在标价之外加价出售或收取未标明的费用;不符合商品房销售 条件,以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用,借机抬高 价格”两种情形。

    (三)增加房屋租赁的监管规定

    按照国家发展住房租赁市场、完善住房租赁管理的要求,结合建设部正在起草的《住房租赁管理条例 》最新思路,《征求意见稿》增加“房屋租赁”一章内容。主要包括以下几个方面:

    第一,建立实名租赁制度。房屋租赁活动中,当事人应当提供真实身份信息。出租人不得向不能提供 身份证件的自然人、不能提供营业执照或者其他证明文件的法人和其他组织出租房屋。

    第二,加强租赁房屋管理。一是出租房屋应当有合法的来源证明,合法的来源证明包括不动产权证书 、房屋买卖合同等权属证明材料。二是出租房屋应当符合建筑、消防、地质灾害、卫生等方面的安全 标准和要求,并具备供水、供电等必要的生活条件。三是未依法取得规定的来源证明材料、未经共有 人书面同意、经鉴定为危房不能使用、违规改变房屋使用功能、室内装修不符合国家或地方标准的房 屋不得用于出租。四是明确住房的最小出租单位。结合国家发展住房租赁市场、实行规模化租赁的要 求,同时保障承租人的基本居住条件,修订稿规定,出租住房应以间为最小出租单位,人均租住建筑 面积不得低于6㎡,且禁止将原始设计的居住空间再次分割搭建后出租,厨房、卫生间、阳台和地下储 藏室等非居住空间不得出租用于居住。

    第三,完善租赁合同备案制度。除明确房屋租赁合同备案的条件和程序外,进一步规定,房地产主管 部门应当建立完善房地产市场信息系统,逐步实行房屋租赁合同网上签订和网上备案;经备案的住房 租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证,依法享受基本公共服务和便利。

    !

    第四,建立房屋租赁行业监管制度。一是建立房屋租赁企业备案制度。在本市从事房屋租赁经营业务 的企业以及出租或者转租住房间数达到10间及以上的自然人,应当办理工商登记并向房地产主管部门 办理备案。已备案的房屋租赁企业和自然人的名称、地址、服务内容等发生变化或者租赁经营业务终 止的,应办理备案变更或注销手续。二是加强对房屋租赁企业经营活动的监管,包括房屋租赁企业应 当在营业场所公示规定的材料、规范房屋租赁企业发布租赁广告、明确房屋租赁企业禁止实施的十种 违法经营行为、明确房屋租赁企业禁止实施的三种金融性行为、建立商业银行对租赁资金的监管机制 。

    第五,建立租赁资金监管制度。建立租赁资金监管制度,房屋租赁企业和其他开展规模化住房租赁业 务的个人应当在商业银行开设资金监管账户,由商业银行对租金、保证金、租赁贷款进行监管,为租 赁当事人提供租赁资金安全保障。

    第六,明确历史违建的出租要求。按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违 法建筑的处理决定》的要求,历史违建经房屋结构和消防安全检验合格,并符合地质安全条件的,可 以按本章规定办理房屋租赁的相关手续。

    (四)修订完善房地产经纪相关规定

    为了适应房地产市场快速发展的新形势,解决新问题,《征求意见稿》对房地产经纪的相关规定进行 了优化调整:

    第一,修订完善房地产经纪机构管理。一是改变房地产经纪机构的分支机构备案方式,强化信息化管 理手段,由房地产经纪机构在房地产信息系统中将其设立的分支机构的地址、人员等信息进行备案, 但主管部门可对房地产经纪机构在房地产信息系统中备案的分支机构信息进行抽检核查。二是完善房 地产经纪机构及其分支机构的备案变更规定。房地产经纪机构变更或者终止的,应当自变更或者终止 之日起30日内到主管部门办理变更或者注销手续;其分支机构变更的,应当自变更之日起10日内,由 房地产经纪机构在房地产信息系统中变更相关信息。三是完善房地产经纪机构行为的监管,在房地产 经纪机构不得实施的行为中增加“捏造发布不实信息;泄露或者不当使用客户信息,谋取不正当利益 ;协助交易当事人提供虚假材料进行不动产登记”三种情形。

    第二,修订完善房地产经纪人员管理。结合国务院取消房地产经纪人资格管理以及房地产经纪管理的 实际,对房地产经纪人员管理规定进行修订完善。一是取消“房地产经纪人”的有关规定,将“房地 产经纪人员”界定为“从事房地产经纪业务的从业人员”。二是将原办法中有关“执业登记”或者“ 执业信息”的规定,分别修改为“实名登记”或者“从业信息”。三是完善房地产经纪人员行为的监 管,在房地产经纪人员不得实施的行为中增加“泄露或者不当使用客户信息,谋取不正当利益;协助 交易当事人提供虚假材料进行不动产登记;采取暴力、胁迫等不正当手段强迫当事人接受服务,或者 对当事人报复滋事”三种情形。

    (五)修订完善房地产(土地)估价相关规定

    《征求意见稿》进一步完善了房地产(土地)估价机构备案管理。结合当前房地产(土地)估价机构 备案管理的实践,为加强备案管理,《征求意见稿》将房地产(土地)估价机构及其分支机构备案的 时间要求由原来的“开展估价业务之日起30日内”修改为“自取得营业执照之日起30日内持”,并在 备案材料中增加房地产(土地)估价人员的身份证明、人事档案托管证明材料。

    (六)完善相关法律责任

    《征求意见稿》结合前述具体的修订内容,主要增加网络媒体发布虚假房源的法律责任,房地产开发 企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构未按规定提交年报或者漏报、瞒报、虚报年报数据的法律责任 ,以及租赁当事人违反房屋租赁管理规定的法律责任。其中,违反房屋租赁管理的法律责任主要包括 违法将不得出租房屋进行出租、违反最小出租单位进行出租、未按规定办理租赁合同备案、房屋租赁 企业未备案实施租赁经营、房屋租赁企业未按规定公示相关信息、房屋租赁企业的违法租赁经营行为 等方面的法律责任。

    深圳拟出台新规:房企调价超出备案价15%应办备案变更

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  • 开发商跑量意图非常明显 买方忧虑最终还是自己出

    开发商跑量意图非常明显

    仙林万达茂房源加推,5000人报名摇号,2小时全部售罄;南京南站都荟天地最后一期两栋楼领取销许,次日便开盘接受报名……近日,南京楼市一批热盘纷纷浮出水面,竞相开盘卖房。

    河西中部:多个豪宅掀起盖头

    18日下午,南京河西中部豪宅东原印长江举行产品解析会,研发设计总监现场向意向客户解析楼盘亮点。该楼盘已经公开了临时接待中心,据说目前正在申领销许,项目计划一次性推出277套精装修房源,销售单价根据户型的不同,预计会在每平米4.4万至4.7万元之间。

    与此同时,位于河西中部的紫鑫中华广场三期,近日也悄悄公开了售楼处。据悉,该楼盘将打造4栋住宅性质的公寓楼,70年产权,民用水电。而此前一直倍受关注的葛洲坝中国府和绿地海珀滨江两个楼盘,近期或悄悄公开了售楼处,或紧锣密鼓地申领销许,计划在本月加推一批新房源。而此前广受争议的河西佳兆业,本月推出后当天售罄。

    销售情况:一批热盘竞相开盘

    11月15日,位于南京仙林的万达茂推出201套收官房源,每平米均价2.3万元,毛坯交付。开盘仅两小时便全部售罄。

    随后,位于南京南站的都荟天地领取了最后两栋楼的销许,此次共推出240套精装房源,面积在90至140平米之间。消息一公布,便吸引了超过3000组买房人申购。值得一提的是,都荟天地今年10月11日首开,11月3日加推过一次,如今半个月不到再度加推,明显是在跑量。而与都荟天地相邻的楼盘绿城深蓝,近期也计划加推136套房源,精装均价预计在每平米3.4万元左右。

    除此之外,南京还有多家楼盘同时推盘,如栖霞建设的星叶枫庭,融信集团的世纪东方,位于青龙地铁小镇的珑悦等。

    市场残酷:已有楼盘亏本销售

    与上述楼盘的销售火爆相比,南京市面上目前已出现亏本销售的楼盘。其中,位于麒麟板块的楼盘京奥港未来墅,成为首个亏本地王。该楼盘2016年4月拿地时的楼面价高达22353元/平米,2017年9月首批房源开盘均价为25884元/平米,只比楼面地价高出3500元/平米。同样位于麒麟新城的楼盘中南熙悦花园,2016年5月拿地时的楼面价为19195元/平米,目前正在销售的房源均价为28900元/平米。

    与此同时,南京都市圈的句容近期也有多家楼盘打折促销。句容雅居乐花园推出了房价每平米7188元的特价活动,句容中骏四季阳光也推出了10套每平米7699元的特价房。

    业内分析:因政府调控态度坚决

    在南京一向“奇货可居”的河西中部豪宅,近期为何纷纷掀起盖头走到前台?业内人士分析认为,最主要因素还是看到了南京政府的调控态度坚决。

    资深房地产专业人士孙洁告诉记者,全国总价地王中南京数量最多。2016年的那波土拍中,南京出现了多个“面粉比面包价还要高”的地块,主要是当时的开发商对于南京市场过分乐观。

    之后两年,南京市政府严格执行相关地块的限价政策,对楼市的调控作用非常明显,这让当时高价拿地的一些开发商,在经历了长时间的观望之后,看到了政府的决心,进而迫于企业生存的考虑,只能选择低于成本卖房,割肉快跑。

    一家房企的负责人昨天在接受记者采访时也表示,早年那些“拿了地盖了房子就能赚大钱”的时代已经一去不复返了。当下众多房企的当务之急,是考虑如何回笼一部分资金先活下来,以解燃眉之急,继而达到以时间换空间的目的,“否则就真的只能排队等死了。”

    开发商跑量意图非常明显

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  • 乱象重来 北京楼市观望情绪增加

    警惕“首付贷”乱象重来

    使用“首付贷”买房,是突破现行购房限制政策的违规行为,对当前楼市调控可能构成严重干扰。房地产开发企业及地产中介向购房者变相发放贷款,这种不受监管的违法金融业务,潜藏着较大的系统性风险,一旦楼市风云突变,可能导致金融系统出现紊乱。

    在楼市调控趋严背景下,市场交易逐渐冷清。最近有媒体调查发现,此前已淡出房地产市场的“首付贷”,在多地呈死灰复燃态势。一些开发商包括一些大型房企私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者,监管部门和相关方面对此应有足够的警惕。

    与“双十一”期间电商和零售业的火热相比,楼市没有“金九”又失“银十”。今年以来,各地坚持因城因地制宜精准施策,强化地方调控主体责任。从三季度开始,楼市频现降温信号,住房成交价普遍下滑,部分地区新建商品住宅甚至出现打折促销。楼市有点凉,而且似乎提前进入了“冬季”。

    在不断加码的调控措施作用下,房地产市场正在逐步回归理性。此时“首付贷”或“首付分期”重出江湖,对这一现象可能产生的负面作用,应当进行科学研判、严密监测和严加防范。

    “首付贷”是在买房者购房款不足的情况下,开发商或其他第三方金融平台为其提供贷款,用于解决首付资金,让购房者快速入市。早在2016年,有关部门就认定“首付贷”是违法违规的金融产品。住建部、国家发改委、央行等七部委发布有关规定,要求中介机构不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务。

    尽管此前已经界定了“首付贷”的违法违规性质,但一些开发商和中介机构依然采取“首付分期”等形式,为炒房人提供资金,变相垫付首付款。今年6月底,针对一些热点城市再现“抢房潮”,住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动,之后多个省份和城市也将“首付分期”列入了房地产市场乱象整治范围,予以重点打击。

    目前,在楼市逐步回归理性的过程中,一些地方的开发商和地产中介再次推出“首付贷”或“首付分期”,乱象再现值得高度关注。“首付贷”带来的问题和风险显而易见。通过“首付贷”或“首付分期”买房,相当于加杠杆购房,这与“房子是用来住的,不是用来炒的”的原则相违背。使用“首付贷”买房,是突破现行购房限制政策的违规行为,对当前楼市调控可能构成严重干扰。另外,房地产开发企业及地产中介没有取得相应的金融业务资质,而向购房者变相发放贷款,这种不受监管的违法金融业务,潜藏着较大的系统性风险,一旦楼市风云突变,可能导致金融系统随之出现紊乱。

    对于涉足“首付贷”或“首付分期”的购房者而言,更是面临巨大风险。一些购房者原本的计划很周全,先通过“首付贷”把房子买下来,然后或举家凑钱,或借遍亲朋好友,又或卖掉老房子,迅速还掉“首付贷”。但是,计划往往赶不上变化,一旦某个环节出了问题,购房者无法及时还款,逾期可能造成巨大的违约金损失。

    更严重的是,有的购房者可能通过“消费贷”及大额信用卡套取资金来归还“首付贷”。这种行为不仅大大增加了未来还款压力,还可能导致银行拒绝为其办理房屋按揭贷款,进而引出一系列纠纷并产生重大经济损失。“首付贷”或“首付分期”极有可能是一个甜蜜的陷阱,购房者对此必须有清醒认识。

    “首付贷”让还款能力不足的人进入了房地产市场,这既是对购房者的不负责任,也给市场平添了风险。随着楼市逐渐进入胶着状态,违规提供“首付贷”、捏造散布虚假信息等各种房地产乱象还会不时出现。监管者要提高警惕防范风险,购房者更需要提高警惕,防止各种可能出现的房地产市场风险严重伤害自身利益。

    警惕“首付贷”乱象重来

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  • 广东最小城市房价涨 下周二桥早晚高峰增区间巴士

    广东最小的城市,如今房价超过2万6,未来还要大涨?

    关于中国房价,几乎可以套用这么一句话来说明,即:万般皆下品,不如房价高!

    在过去20年内,中国房价一路狂奔,只要经济还不错的城市,房价都会让人望而生叹!本文所讲的这一座城市,虽然是广东面积最小的城市,但房价却一点都不小,如今房价已经超过了2万6!更为关键的是,从目前楼市行情来看,未来可能还要涨!

    这就是广东珠海市,面积只有1711平方公里,紧随其后的是1784平方公里的中山市!不过,珠海虽小,却有地利:东与香港隔海相望,南与澳门相连,是珠三角中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市,素有“百岛之市”之称。

    广东最小的城市,如今房价超过2万6,未来还要大涨?

    如今,珠海房价超过2万6!

    中国房价行情网统计显示,在10月份,珠海新建商品住宅的价格为26353元/平,其中最贵的是香洲区,如今房价为37468元/平!需要说明的是,如果从珠海具体楼盘来看,不少楼盘售价都超过了3万,这里谈的是珠海全市均价!

    让人意外的是,珠海二手房价却没有新房贵!在最近一个月,珠海二手房价为22978元/平,比新房便宜了3000多元/平!

    广东最小的城市,如今房价超过2万6,未来还要大涨?

    未来,珠海房价还要大涨?

    从珠海二手房价上看,未来珠海房价应该没有大涨的理由,毕竟二手房价才反应市场真实预期!然而,从珠海土地成本来看,或许还要大涨!在2016年,珠海拍卖的北围地块中,有多幅地块楼面价在2.8万/平以上,去年地价降温之后,也普遍接近2万元!

    更为重要的是,珠海是一个很发达的城市,GDP虽然排在广东第十位,但人均GDP却排在第三,位于深圳、广州之后(深圳184744元,广州153095元,珠海152450元)!

    广东最小的城市,如今房价超过2万6,未来还要大涨?

    大家都知道,如今深圳房价5.9万/平,广州房价3.54万/平,而与这两者人均GDP相差不大的珠海,如今房价却才2.6万多/平。因此,从这一角度来看,珠海房价还有不小的上涨空间!当然,在如今楼市调控之下,夸张一点说,“一切大涨的想法都不切实际”!

    广东最小的城市,如今房价超过2万6,未来还要大涨?

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  • 北京楼市10月仍低迷 深圳10月一二手住宅量价齐跌

    北京楼市10月持续低迷 新房成交量环比下降超三成

    今年北京楼市“金九银十”成色不足已是不争的事实。据此前报道,今年国庆黄金周期间,北京新建住宅网签235套,延续了2016年“9·30新政”以来的低迷态势。

    10月份,北京的新房和二手房交易持续低迷,无论从交易量和交易价格衡量,都难掩疲态。与此同时,近期大量新房源的入市,使得购房者原本浓厚的观望情绪进一步加强。

    新房二手房成交环比双双大降

    北京新房交易量在交易面积和成交套数都呈现出下行趋势。

    根据安居客数据分析,10月北京新房成交3270套,环比下降34.6%。诸葛找房数据显示,近期北京新房供应面积增速度远大于销售面积增速,销供比从今年4月份开始逐月下跌。

    就供应面积上讲,6月以来北京新房供应面积速度加快,10月北京新房供应面积为117.94万平方米,而冷清的交易量使得10月销供比达到最低值0.43。

    从交易量和交易价格看,北京二手房市场都可以用冷清来形容。

    贝壳研究院数据显示,10月北京二手房市场实时成交量环比减少12.5%,成交绝对水平降至2017年11月水平。均价继续下跌至61103元/平方米,环比下跌1.2%。安居客数据分析指出,北京10月二手房源量供应环比下跌31.7%。

    据诸葛找房数据研究中心监测数据,10月北京二手住宅网签8879套,环比下跌41.9%。

    不仅如此,市场成交难度仍在加大,成交周期进也一步延长。在换房占比较高的北京二手房市场上,由于客户持续观望,业主卖房换房也较为困难,买卖双方成交周期同时延长至2017年以来的历史高位。

    交易降低纵然有10月的黄金周的影响,但是限竞房的入市也令二手房市场受到冲击。贝壳研究院首席市场分析师许小乐向记者表示:“10月限竞房项目集中入市,批准上市房源5000余套,环比增加33%,将分流部分二手房市场需求。因此,预计11月北京二手房市场成交增幅不大,均价将在当前水平附近波动。”

    大量新房入市强化市场观望情绪

    低迷的市场表现增加了购房者的观望情绪,而选择面的扩大更强化了这一心理。

    由于新房供应增加,大量新房包括价格较低的限竞房入市为北京市场带来了更多选择。数据显示,10月以来北京共有21个新房项目入市,共计14329套房源,分别分布在朝阳区、丰台区、石景山区、大兴区、房山区、顺义区等各个区域。

    记者注意到,9月北京市公积金政策调整后,市场购买力尤其是首置刚需购买力被进一步削弱,同时市场预期受此影响进一步回落,客户入市积极性下降。数据显示,10月北京新增客源量和带看量环比下滑1.3%,处于低位稳定。

    据安居客市场调研,32.7%的购房者认为今年房价未来会继续上涨,而67.3%的购房者认为房价会继续上涨或保持现有水平。

    在7月31日中央提出“坚决遏制房价上涨”以来,楼市表现的确回应了这一政策导向。“‘金九银十’出现意料之中的黯然失色,这也是2016年以来‘金九银十’最为惨淡的一年。在楼市降温的大背景下,稳定依然是四季度的重点。稳地价、稳房价、稳预期,确保市场稳定、房价稳中有降的同时,未来预期稳定也是调控重点。”58安居客房产研究首席分析师张波对记者表示。

    至于还有不足两个月就即将告别的2018年,张波告诉记者:“整体来看商品房的成交量价并不会出现大波动,但由于市场预期变化影响,房企的降价步伐会加快,一二线热点城市降温趋势不变。”

    北京楼市10月持续低迷 新房成交量环比下降超三成

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  • 南京二手房挂牌量涨价跌 南京铁路枢纽总图获批

    新房源不断入市 南京二手房挂牌量涨价跌

    南京二手房挂牌量涨价跌

    新房源源不断地入市,南京的二手房主或许感受到了卖房的压力。最新统计数据显示,南京二手房市场的报价呈现持续下滑的趋势,上周挂牌均价已跌回9月份的水平,房源挂牌量则不断增多。

    来自365淘房的统计数据,上周南京二手房的挂牌价为29318元/㎡,环比下跌了13元/㎡,已经回落至今年9月份的水平,之前持续上涨的态势在“金九银十”期间得以缓解。而在挂牌量方面,上周南京新增挂牌套数为2551套,环比上涨了103套,量增价跌的市场格局,意味着南京二手房市场正呈现出向买方市场的转变,买房人的话语权显著增加。

    新房源不断入市 南京二手房挂牌量涨价跌

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  • 运河第一城房价将大涨 31家海南上市公司净利下滑

    中国运河第一城,如今房价已接近1万2,未来或还要大涨!

    对于中国房价,几乎可以套用这么一句话说明,即:地不分南北,城不分大小,皆有涨价之心!

    时至今日,纵观南北东西,鲜有不涨价的城市!其实,从媒体报道上可以看到,很多城市房价涨势之凶猛,让人叹为观止。比如,福建漳州房价,在炒房团的炒作之下,9个月翻了2-3倍;即便在楼市调控背景之下,徐州房价连续上涨了32个月!

    在上半年,有统计说明,中国房价过万的城市,已经有70余座,其中属于三四线城市有20余座,可见近年来房价之猛!本文所讲的这座三线城市,如今房价就已经过万,接近了1.2万/平!更为重要的是,按照目前势头,未来房价可能还要大涨!

    需要说明的是,此城就在大运河旁边,地理位置极为重要,被誉为“中国运河第一城”,在历史上名气很大,几乎可谓家喻户晓妇孺皆知的富庶!这就是扬州,古代和苏州、杭州齐名的一座商业之城!

    中国运河第一城,如今房价已接近1万2,未来或还要大涨!

    如今,扬州房价接近1万2!

    在过去一两年中,扬州房价一路飞涨!中国房价行情网统计显示,在10月份,扬州新建商品住宅的价格为11719元/平,接近1万2,环比上涨了1.27%!在国家统计局公布的70房价指数中,9月份扬州房价环比上涨了1.4%!

    和全国多数城市一样,扬州一二手房价也出现了倒挂现象!数据显示,在最近一个月,扬州二手房价为13309元/平,比新房贵了2100多元/平!

    中国运河第一城,如今房价已接近1万2,未来或还要大涨!

    未来,扬州房价还要大涨?

    未来,扬州房价将何去何从?关于这一话题,可以从这两点看出,即:(1)扬州二手房和新房价格倒挂,(2)土地成本不断上涨!

    由于二手房价更能反映出市场真实的价格预期,所以预计扬州新房还有2000元左右的上涨空间!另外,如今扬州不少地块楼面价都超过了8300元/平,比如去年11月初扬州拍了多幅地块,其中有三幅超过8300元/平,最高的为8973元/平!地价通常会推高房价!

    中国运河第一城,如今房价已接近1万2,未来或还要大涨!

    值得一提的是,在今年2月份,扬州二手房只比新房贵了1000元左右,但如今却贵了2100元。究其原因,就在于楼市调控的限价!或许,在严厉的楼市调控之下,扬州房价很难再度大涨,但一旦有所放松,可能就会“报复性”的大涨!

    中国运河第一城,如今房价已接近1万2,未来或还要大涨!

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  • 楼市趋冷 10月一线城市楼市成交下降33.4%

    楼市趋冷改变市民态度,筹备婚礼的新郎:婚房还想再等等

    “郊区已开始降价,市区也有几个特价楼盘,我还是想再等等。”

    从9月底开始,星星点点的楼市降价消息逐渐汇成一场疾风骤雨,交易趋冷的市场状态席卷了全国许多城市,仅仅一个多月的时间,就改变了大多数市场参与者对房地产市场的态度。

    事实上,中新经纬发现,除少量前期涨幅过大的城市出现较大幅度价格回调外,绝大多数城市并未出现明显的降价,而降价的多出现在城市郊区。房企在价格调整上也表现得“扭扭捏捏”,多以限时限量特价房、精装房改为毛坯房交付、送车位等方式变相降价,直接调整价格的并不多见。

    市场转冷虽已成事实,但会有多大幅度地回调,仍然难以预料。中原地产首席分析师张大伟认为,虽然短期内房地产市场仍将继续调整,但由于楼市受政策影响较大,长期走势难以做出明确判断。

    观望情绪渐浓 热点城市成交量下跌

    27岁的刘晖(化名)这两天正在河南郑州看房,虽然房子是为结婚准备的,婚礼也已经在筹备中了,但他并不着急入手,他说:“郊区楼盘已经开始降价,市区也出现了几个特价楼盘,我还是想再等等。”

    该城市的一家大型房产交易平台的工作人员对中新经纬表示,限购限贷后,投资客基本被挤了出去,现在的客户以刚需族和换房族为主,而这类购房者对价格比较敏感,观望的人比较多。她说:“市区的房价目前比较平稳,客户也不着急,都在慢慢选。”

    克而瑞地产研究中心的数据显示,10月,郑州市商品住宅成交面积同比上升36%,环比下跌21%,较2018年月平均成交面积低10%。

    成交面积萎缩的情况在许多城市都已出现。上述机构称,10月,在机构监测的29个重点城市中,商品住宅成交面积为2302万平方米,同比增长9%,环比下降6%,当月整体成交面积不及2018年1月以来的月均水平。

    其中,一线城市成交低位回升态势在10月戛然而止,同比、环比齐跌,环比锐减45%,同比微跌3%。二三线城市成交量环比持平,同比增长10%。各城市市场热度持续分化,成都、合肥、无锡、佛山、徐州等城市继续保持较高热度,同比、环比齐增;长沙、杭州、苏州、青岛、南京等城市市场降温明显,预计后市成交仍将保持小幅微降。

    中原地产研究中心也称,今年“金九银十”成色不足,大部分热点城市商品房成交量均出现环比下行,10月,其监测的20个热点城市合计成交1448万平方米,环比下调11%。

    “‘金九银十’实际上是传统概念,现在已经不存在了。以前冬季施工困难,零度以下基本就不能施工,开发商必须在9~10月把房子预售出去,所以这两个月成交占比非常高,但随着技术的提高,这一问题已经不存在。从最近几年的市场看,受长假影响,9~10月整体成交量都低于11~12月。”张大伟说。

    成交不振也导致库存有所上升。克而瑞地产研究中心称,10月份半数以上热点城市库存面积环比小幅回升,但涨幅均在10%以内,同比则涨多跌少。

    整体降幅不大 分化较为严重

    相比成交量,房价只是部分地方出现小幅下降,仅用涨或者跌来描述市场,则有失偏颇。分化不仅出现在城市与城市之间,城市内部也存在不同的表现。

    从8月中旬开始,天津津南区某大型楼盘就一次次推出优惠促销活动,从未间断。8月中旬推出“8周年庆,感恩大促”的优惠活动;9月中下旬,以“中秋巨献”名义推出特价房,并且限制交易时间与交易数量;国庆期间推出两栋特价楼,声称数量不多,优惠活动会尽快结束。

    然而,9月底的楼市已经明显遇冷,地处天津市郊的上述楼盘即便推出特价房,也难以短期售完。中新经纬11月5日向一位房产中介询问得知,上述楼盘优惠活动虽然已经结束,但价格与之前相差不多,小户型住宅最低价为1.2万多元/平方米。

    9月底以来,以特价房、精装房改为毛坯房交付、赠送车位等促销手段代替直接降价,在许多城市已十分常见。张大伟称,变相降价的方式相对缓和,也在一定程度上说明降价并不明显。但这种价格调整容易陷入“价格黑洞”,导致统计数据难以反映真实的市场价格。

    张大伟认为,现阶段出现降价的城市仅限于一线城市和一些二线城市,且整体降价幅度有限,大多数城市处于持平状态。而在一些三四线城市,还存在价格上涨的情况。

    从58安居客房产研究院重点监测的全国67城房价来看,三四线城市的房产交易市场较为活跃,在10月城市新房房价环比涨幅排行榜上,保定、岳阳、徐州、乌鲁木齐、大连位列前五,其中,保定以5.3%的环比增幅位居第一。找房热度上,三四线城市热度明显回升。

    “从下跌的城市看,更多的还是体现在大城市的部分项目上,整个区域不见得都在下跌。部分城市近期供应增加,也容易带动房价下调。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

    中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬表示,从成交量上看,房地产市场确实出现了拐点,定价也有所松动,但整体降幅不大。对购房者而言,由于房贷利率上调,实际买房负担并未减少。

    短期仍将回调 长期难以预料

    这场楼市调整,或许只是刚刚开始。多位业内人士认为,未来几个月,房价仍有回调可能。

    58安居客房产研究院首席分析师张波认为,在政策从紧基调不变的情况下,未来两个月,商品房整体成交量价不会出现明显波动,但2018年积蓄的下拉力可能在2019年上半年显现出来,房地产市场或出现降价潮扩大、热点城市遇冷的情况。一线城市降温会更为明显,有价无市的局面将更多出现在部分一线城市。

    张大伟称,之前支撑市场上涨的三线城市,最近都上涨乏力,热点一二线城市逐渐出现了全面降温的趋势。在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下,房地产企业或选择以价换量,以保证现金周转和完成年度销售目标。

    不过,严跃进表示,目前这一波降价,除了受资金面影响,也与楼盘密集供应有关,这个时候必须降价。但11月份以后,若是销售回款不错,房企定价策略可能会趋于强硬。

    对于房地产市场的长期走势,不少专家比较乐观。“年底利好消息比较多,如房贷利率或见顶、放贷节奏加快等,会对市场交易产生一定影响。市场情绪虽然悲观,但供应量在增加,如果政策配合到位,市场交易完全可以恢复。”严跃进说,此前的房地产周期都呈现出涨多跌少、涨易跌难的趋势,因此,后续看涨的动力依然很强。

    谢逸枫认为,从现在到明年一季度,房地产市场会呈现持续降温的态势。但受库存减少、棚改政策仍有操作空间、财政收入压力加大等因素影响,明年房价上涨的压力较大。

    对未来两年的市场走势,同策研究院给出了详细的判断。同策研究院预计,一线、强二线城市在2018年量稳价跌,2019年量升,2020年价格上涨,但涨价空间有限;弱二线城市2018年量缩价涨,2019年量稳,2020年价格下跌,但幅度有限;三四线城市市场分化,都市圈内三四线城市的未来趋势与强二线城市类似,其他三四线城市目前处于上升期,尽管棚改工作进入后半场,未来仍存在结构性机会。

    但张大伟称,由于房地产市场受国家宏观调控影响较大,而政策走向又难以预料,对于房地产市场的长期走势,很难有一个明确的判断。

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  • 绿地商贸搭建四大板块 楼市拐点真要来了?

    绿地商贸搭建四大板块 瞄准消费升级

    10月中旬,绿地集团公布了重组成立商贸、酒店旅游、大基建三大集团。这也意味着,已经落地运营多年的绿地商贸业务板块浮出水面。

    绿地商贸集团的前身是绿地商业集团,其主业更多是被看作房地产的一种衍生产业,比如购物中心的经营管理。重组后的绿地商贸集团成为贸易和消费行业的从业者,绿地商贸产业也成为绿地集团中长期发展的核心战略性产业。根据绿地控股2017年财报数据显示,包括酒店旅游在内的绿地大消费业务板块,为集团贡献了10%的利润。

    10月24日,绿地商贸集团董事长、总经理薛迎杰接受21世纪经济报道记者采访,披露了集团重大业务重组后绿地商贸的战略调整。

    薛迎杰认为,中国经济正在步入消费主导的新发展阶段,中产阶层的崛起和消费升级是无法忽视的时代机遇,特别是在全球化趋势加速的背景下,“中国市场,全球资源”这个命题是不变的。薛迎杰表示,绿地将在消费型社会背景下把握这一重大产业机遇,利用首届中国国际进口博览会的丰富资源,打破国内进口业务碎片化、分散化的现状。

    为何转型

    薛迎杰认为,目前国内进口状况趋向于哑铃形,一端是国外有生产能力、想要进入中国市场的商品提供者,一端是对海外商品有巨大需求的消费者,两端的中间却是一个窄区。

    对此,薛迎杰表示,绿地对行业做了充分调研,在国外转型成商品采购方,同时在国内搭建渠道。“原来的进口贸易有着碎片化的特点,大量的生活用品、食品、农产品的进口都分散在小型企业里,银行对它们的进口业务的支持近乎为零。因此我们需要一家做进口业务的主体企业,有足够的资源与银行进行业务往来。”

    据悉,绿地已经与5大银行签署供应链支持服务,其中北京银行落地了全国第一单进口管理全链条供应链支持的方案。绿地的加入解决了授信主体资信不够的问题,完成了第一个完整的进口供应链的搭建。

    在首届中国国际进口博览会开幕进入倒计时之际,为扩展“6天+365天常年展示交易平台”功能服务,10月26日,绿地控股(600606.SH)与北京银行启动战略合作,双方将共同推出全供应链金融支持方案,建立针对进口业务的供应链金融实施标准,为绿地“6+365”平台入驻企业提供进口贸易专项授信。当日,绿地全球商品贸易港第三批入驻客商签约,65家全球组织及企业与绿地签署入驻协议。

    搭建四大板块

    目前,绿地商贸集团已经基本完成了四大板块的搭建,第一是进口板块,目标是在2020年进口额超过300亿。第二是在零售端为消费升级的中产阶层做服务,比如G-Super生鲜超市等,绿地商贸预计2021年零售板块达到200亿目标。第三是物流供应链,绿地商贸计划建立部署具备冷链功能的中高端物流仓储基地。第四是将购物中心作为空间运营的载体,商品通过国际贸易进行采购,同时依托物流供应链为后台,进行运作和整合管理。

    在此基础上,绿地正在打造涵盖线上线下的全品类进口商品交易服务平台——绿地全球商品贸易港,为海外企业打开进入中国市场的通路,把更多进口商品带给中国消费者。

    谈到盈利状况,薛迎杰认为四大产业板块是互相协同的。绿地商贸计划在未来着重于三个贸易方向:一是传统贸易中的授权代理;第二是生鲜产品;第三是原来供应链的倒置,让海外企业根据中国消费者的需求定制产品。绿地商贸预计,明年总产值达到70-100亿元之间。

    绿地商贸搭建四大板块 瞄准消费升级

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  • 百家房企发三季报九成赚钱 制度引起房价之变

    百家房企发三季报九成赚钱,行业净利润率为9.4%

    百家房企发三季报九成赚钱,行业净利润率为9.4%

    2018年三季度盈利房企占比达91%。

    据中原地产研究中心分析数据显示,100家上市房企披露了2018年三季度业绩预告,盈利房企占比达91%,仅9家亏损。

    统计数据显示,百家上市房企营业收入合计为10725亿元,上涨了31.2%;净利润合计为1012亿元;净利润率为9.44%,与2017年同期的9.17%相比,有小幅上涨;平均净利润上涨幅度达到了35.2%。

    中原地产首席分析师张大伟表示,整体看,上市房企依然处于高利润、高增长周期中。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,房地产行业集中度越来越高,目前已有约20家房企销售规模跨入“千亿元俱乐部”。不过,接下来的市场销售增速将放缓,加之资金成本的提高,房企盈利能力或走低。

    张大伟表示,过去几年,中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿元向1000亿元销售额发起冲击,从1000亿元向2000亿元销售目标迈进的房企,业绩上涨明显。整体看,做大依然是当下房企的主流选择,拼规模趋势加剧,即使在调控加码趋势下,部分房企仍未放缓扩张步伐,进而导致市场分化越来越明显。

    但下半场的市场并不乐观,各地土地市场频现流派现象。当前环境下,去库存,加快回流现金已经成为房企们最头痛的问题。

    鉴于各地限价政策并不放松,房企为了博弈价格,提高利润,在手中储备的项目并未积极入市,导致下半年去化率快速降低。万科曾表示,一、二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。7月份万科的去化率为51%,而8月份仅为47%。与上半年55%-65%的去化率水平相比,这样的销售情况无疑下滑严重。

    事实上,这并不是万科一家房企遇到的销售难题。在上一轮调控中,不少房企都选择了全面退守一、二线城市的投资策略。现如今,适逢这些项目入市销售,变现难度可见一斑。

    张大伟表示,2017年以来,大部分热点城市楼市已全面限价,这种情况下,房地产市场已经没有淡旺季之分,楼市已没有“金九银十”。

    克而瑞研究中心也表示,毋庸置疑,楼市“转冷”的信号已显,无论是短期波动还是长久之势,原来房价飞涨,“闭着眼睛卖房子”的日子都已经一去不复返,房企的态度也由之前的“高歌猛进”转变为“收敛聚焦”、加紧抢收,目的都是为了在市场“凉凉”前,回笼更多的资金,保证现金流安全。

    至于对未来市场的判断,据同策研究院研究结果显示,2019年三、四季度时,核心一、二线城市成交量才会进入复苏回升的阶段,2020年三季度开始成交价格才会进入新一轮的上升周期。另外,某些上市房企高层对于未来楼市趋势更加悲观,甚至认为到2020年楼市也不会有上升的趋势,在此之前楼市将持续处于调整下行周期。

    百家房企发三季报九成赚钱,行业净利润率为9.4%

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  • 公租房服务试点将开启 郑州实现“一窗受理”

    我国将在8省份开展政府购买公租房运营管理服务试点

    记者23日从住房和城乡建设部获悉,住建部、财政部根据地方自愿原则以及公租房发展情况,确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省份开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。

    住建部近日公布的《推行政府购买公租房运营管理服务的试点方案》明确,试点地区要全面梳理现行属于政府职责范围、由财政支出安排的各类公租房运营管理内容,凡适合市场化方式提供的公租房运营管理服务事项,可通过政府购买服务方式实施。

    根据试点方案,购买内容主要有:入住和退出管理事项,主要包括组织选房,租赁合同签订、续签、变更,办理入住手续,采集新入住住户基本信息,建立住户档案,办理退房手续;不得包括对保障资格的准入和取消。租金收缴和房屋使用管理事项,维修养护事项及综合管理事项。

    试点方案强调,试点地区要结合本地经济社会发展水平、财政承受能力和公租房运营管理现状,合理确定购买内容,将适合通过政府购买服务提供的公租房运营管理服务纳入政府购买服务的指导性目录,并根据实际情况及时调整。对不属于政府职责范围,或者应当由政府直接提供、不适合市场化方式提供的服务事项,不得实施政府购买服务。

    通过试点,将在试点地区建立健全公租房运营管理机制,完善政府购买公租房运营管理服务的管理制度与流程,形成一批可复制、可推广的试点成果,为提升公租房运营管理能力提供支撑。

    我国将在8省份开展政府购买公租房运营管理服务试点

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  • 多家千亿规模房企收缩战线 诺德安达学校落户江宁

    多家千亿规模房企收缩战线,“裁营销”缩减开支好过冬

    去年底,房地产行业上演的是千亿元量级或者想晋级千亿元阵营房企的“抢人”大战,对规模的极度渴求,让这个行业的员工流动率一度达到35%以上;4个多月前,剧情开始反转,部分千亿元量级房企悄然启动了人事架构调整计划。

    大型房企停止招聘、精简营销团队、减少土地投资拓展部人员的裁员消息不绝于耳。碧桂园、万科、富力、新城控股等房企均被传出缩编调整人员,准备抵御楼市寒冬来临的消息。

    近日,新城控股相关人士向《证券日报》记者表示,公司并没有大裁员,只是针对前期投资拓展部门的人员进行分流,规模不大。现在整个行业都在收缩,从原来的扩张转为过冬。在这种市场局势下,土地投资拓展以稳健为主,所以对这一条线人员进行分流。

    “今年8月份到明年,市场小低谷的行情已成定局。千亿元量级销售规模的房企一线营销人员率先感受到了这一波变化,今年6月份有些企业就启动了人员调整计划。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者透露,不过,即使在收缩期,房企也不是一味裁员。目前来看,开发商的人员调整总体原则是“减营销增设计”,“精总部,强一线”。

     调整人事架构以“瘦身”

    在目前市场形势下,用工紧缩已经是房企普遍采取的过冬策略。 “减少开工面积,调整考核指标,提高销售回款率”一般是房企裁员,或者说优化人员结构的具体策略,但不管是收缩三、四线城市扩张步伐,还是营销方式变化, 其背后的逻辑都是,精简人员,缩减开支,收缩扩张战线,活下来,实现发展。

    对于近期传出的有下属一线单位对投资拓展条线进行人员调整的情况,新城控股向《证券日报》记者表示,此举是一线单位根据实际工作情况开展的人员结构优化与调整。人力资源优化,于企业是一项常态化的工作。在集团整体层面,各项人才招募工作按计划进行之中。

    值得关注的是,《证券日报》获得的某房企一份内部公示信息显示出企业的管理变革趋势。该信息显示,“重组上市时,两个总部基本上简单叠加整合,之后由于补强个别职能又进了些人;另一方面,区域总部由于缺乏熟悉公司运作与文化的管理人才而未能真正做实,部分需提高战略地位的专业公司管理人才匮缺、管理平台薄弱。纵观公司上下,总部与一线人才配置头重脚轻,人效偏低;总部需要突出的战略管理和价值创造能力并不突出,前线需要强化的作战指挥体系、专业化管理体系及相应的决策权限未能有效强化。”

    “公司领导对上述问题有着清晰的认知,这次变革的目标之一就是针对存量人才调结构、提质量、促效率,同时视战略匹配需要适应当下放事权并推动’人随事走’,期盼以变革矫正公司头大身小、头重脚轻的体态,塑身强体,谋壮图强,以健步如飞。”

    值得关注的是,这家房企表示,“为尽量减轻变革带来的阵痛,公司再三强调,此次变革并非为了裁员,改革成本绝不让员工独自承担。”为此,该公司提供了轮岗、内部流动等各种解决方案。经过全方位、大幅度的租架构变革,这家公司全新的总部组织结构于6月1日开始试运行,事业部和专业公司、区域总部和城市公司的组织变革正在紧锣密鼓地相继铺开。

    正如宋延庆所示,近年来,兼并重组也好,合作抱团取暖、集中联合资源获取土地也好,房企间的合作趋势愈发紧密。但这种合作往往会带来人员架构,尤其是营销团队的臃肿,存在一个项目配比两家公司营销团队的现象,如此一来,在市场低谷期时,难免会裁掉一些“业绩不佳”人员,强化一线团队营销实力。

    减营销体系增设计条线人员

    “在房企老板的眼中,衡量营销系统业绩有一个指标,即人(指去除物业人员后的开发体系人员)均销售额,或者说人效比,每个房企人均销售额指标不同,一般管理层会根据这一指标对裁员比例进行调整。”宋延庆向《证券日报》记者透露,比如,如果想保住人均销售额800万元,那么人力资源部就会拟定一个统筹计划,然后调整各个条线人员。

    宋延庆表示,在不同阶段不同时期,不同房企有调整人员架构的不同做法。在当前的市场局势下,提升设计系统人员比例,减少营销系统人员和土地投资拓展人员是房企的惯常做法,这源于营销模式和土地投资拓展模式的变化。

    宋延庆进一步称,在市场不好的情况下,开发商需要提升产品力来获得竞争力。过去,房企设计条线员工占比一般为5%-12%,现在有些房企都为了修炼产品力而增加这一人员比例。在营销条线中,房企正通过绩效考核目标来变相裁人,精简优化一线营销人员。比如,某房企下达内部指标,一个营销人员一个月要带来20组客户,最终业绩不达标者走人。在土地投资拓展条线方面,由于2015年以来,大中型房企都在加速扩张规模,土地拓展条线人员迅速壮大,而现在土地溢价率走低,土地流拍现象频现,土地投资拓展条线是房企收缩扩张战线缩编调整第一站。

    人员变革始于行业焦虑

    对于大中型房企纷纷启动人员调整计划,裁员随之增多的现象,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,说明地产企业的业务经营确实受到了冲击。总体上说,适当裁员利好企业轻装上阵。

    另据业内人士表示,应该理性看待企业裁员行为。当前房地产市场进入深度调整期,在融资成本和土地成本居高不下,尤其是前几年为了规模不断扩充营销和土地拓展体系的情况下,不少房企选择通过内部优化人员结构,强化竞争力。优化人员结构不仅能够实现企业管理效能的提高,同时还能助力房企降低成本,减轻企业运营压力。

    “从企业角度来看,人员调整是一种理性做法,是在市场收缩时房企的必要准备。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦说,对人员结构进行调整,可以对过去的企业运营模式进行调校。

    但是,或许,从《证券日报》获取的一份内部资料可以折射出房企的焦虑。该资料显示,“公司目前拥有相当的资源,我们可以凭一时安逸地过着舒适日子,但是市场竞争残酷无情,逆水行舟,不进则退,如果不变革不’折腾’,不承受变革的阵痛,待到流水无情空逝去时,我们可能连阵痛的机会都没有。”这是一家千亿元销售规模房企的焦虑。

    从这一角度看,万科喊出“活下去”或许是对生存和发展的清醒认识,毕竟,业内对这一波低谷的判断是有可能持续到2020年。

    多家千亿规模房企收缩战线,“裁营销”缩减开支好过冬

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  • 世联行长租公寓乱象 南京最新买房地图公开

    世联行长租公寓乱象:违建被拆 租客利益难保障

    (原标题:世联行长租公寓乱象 违建被拆 租客利益难保障)

    在广州市高压严打违法建设的态势下,世联行旗下的长租公寓品牌世联红璞成为被“狙击”的一员。9月12日,世联红璞位于广州市白云区的嘉禾望岗门店收到白云永平街河长办的一纸拆除告知书,该公寓楼因在河涌范围内违法建设,200多名租户被要求于9月15日前搬迁完毕,且公寓楼必须于9月20日之前开始进行拆除工作。据《投资者报》记者了解,目前公寓楼已顺利开始拆除施工工作。但世联红璞称因不可抗力因素自动终止与乙方的租赁合同,200多租户面临着紧急搬迁的问题,且世联红璞在得知将被拆除的信息后,并未第一时间告知租客。对此,《投资者报》记者采访了部分租客和相关方面了解到,虽大部分问题已得到解决,但仍存在小部分租客未收到退款等其他问题。

    违建被拆

    根据白云永平街河长办贴出的《关于限期拆除世联红璞的告知书》显示,世联红璞公寓楼属于永泰涌管理范围内的违法建设。9月25日记者前往拆除现场,现场施工已进行到人工拆除阶段,施工人员对公寓楼内的门框窗户、隔墙、玻璃、电梯间等进行人工拆除。

    世联红璞驻拆除施工现场的工作人员向记者表示,因为“既位于马路中间,又在河边。”目前公寓楼不得不全部拆除,“政府规定距离河涌6米内的建筑都需要拆除。” 该人员表示。

    记者看到,世联红璞这四栋红色的公寓楼显眼地立于白云区永平街道集贤北街道的尽头,公寓楼后面是一条不知名的黑河涌,两者之间的距离不到1米,十分紧凑。而这条街道上其他建筑物均处于远离河道至少四五米的距离。

    但世联红璞方面却对政府“违规建设”的说法给予否认,明确表示,“世联红璞是通过公开合法途径获得嘉禾望岗项目的经营权,并对项目进行了软装配置,依法在白云区永平街政务中心进行了租赁登记备案。世联红璞并未改变物业主体结构,不存在任何违建或其他不合规行为。”

    世联红璞与白云区政府各执一词的说法是否有相关事实依据的支撑?

    对此,世联行副总经理袁鸿昌向《投资者报》记者表示,嘉禾望岗项目为村集体物业,2017年8月,世联红璞入驻并投入软装配置。当时该项目的法律文件齐全,从既往文件上看,并不存在“违规建设”的问题,出现这种情况可能是因为随着广州的城市发展,在旧城更新的过程中,部分功能区的功能发生了变化所致。

    同时袁鸿昌也表示,由于世联红璞仅对该项目进行软装改造,此次被迫拆除公寓楼并不会对投资者造成太大损失。

    据悉,世联红璞嘉禾望岗店所处的集贤北工业园属永平街道某村村民所有,该工业园内的企业此前因环保问题逐渐迁出,因此出现大量空置建筑物。

    根据周边居民的介绍,世联红璞公寓从正式投入运营至今不过半年左右。记者于现场看到许多仍未拆除包装的家具被搬离公寓,部分房间甚至没来得及被出租。

    据悉,白云区是广州市今年的拆违大户,根据白云区政府数据显示,截至9月19日,白云区共实现清拆整治违建逾3600宗,其中拆除河涌两岸违建逾700宗。而仅是8月26日到9月19日的25天内,全区就清拆整治违法建设417宗。其中,拆除河涌两岸违法建设261宗、面积18.3万平方米。

    措手不及的租户

    同时,嘉禾望岗门店200多租户搬迁问题是否能得到妥善解决也同样值得关心。9月14日,世联红璞终于就租客3日内搬迁事宜给出了解决方案,租客可选择换租世联红璞其他项目,也可选择退租。

    对于换租的租客,世联红璞在部分房源上给予租客额外租房优惠,而选择退租的租客,将被退还所有的押金以及未发生的租金

    虽然世联红璞提供了两种解决方式,但选择换租的租客并不多。某租客向记者表示,换租的地点大部分跟租客实际需求有冲突,并且很可能还增加了租客的租赁成本。“就算有优惠,也是按(换租)那个地方给的折扣,租金还是变高了。”该租客表示。

    在世联红璞提出解决方案之后的一周,相关工作是否已落实到实处?记者了解到,大部分租客已于9月21日、22日收到世联红璞退还的押金和剩余租金,但仍有小部分租客成为了“例外”。直到9月28日,租客A仍未收到退款,就此,世联红璞管家向租客A给出的解释是,“公司财务月底清账无法付款。”并声明部分租客需等到10月份才能收到退款。未收到退款的租客A表示,世联红璞此举表现得“毫无诚意”。

    事实上,世联红璞给出的解决方案并不能有效平息被迫搬迁租客们的愤懑情绪。在租客们看来,对于政府的强制拆除要求世联红璞并没有及时告知租户,紧急搬迁的情况下,租户蒙受了不必要的损失。

    根据嘉禾望岗门店租客的透露,实际上世联红璞方面早在9月8日就接到政府的拆除通知,但并未就此向租客透露半点信息,直到9月12日,租客才发现贴在公寓大门上的违建拆迁通知,世联红璞才将情况告知租户,并要求所有租户立即于9月15日前搬迁完毕。

    因为被要求3天内搬离公寓,部分租客不得已在工作日请假找房和搬家,而紧急搬迁的过程中,也出现财产损失的情况。对此,部分租客认为,世联红璞应对此负责,并赔偿所有租客的搬家费和误工费。根据租客提议的赔偿方案,世联红璞应向所有租客免收9月份租金和水电费。

    就此问题,袁鸿昌也向记者解释称,之所以没有第一时间通知租户,是因为公司一直在与政府方面进行沟通,希望能有所争取。另外,公司也考虑到租客搬迁时间的问题,遂与政府协商之后将搬迁截止日期延迟至9月25日,为租客争取更多时间。

    对此,格林律师事务所胡义律师认为,在这种开发商无有效证据保证建筑物合规性的情况下,其实甲方并没有充分理由自动终止合同,是需要负合同违约责任的,而赔偿金额需按照合同违约条款规定进行赔偿,但若合同没有明文规定,其实乙方可获得的赔偿有限。

    世联行长租公寓乱象:违建被拆 租客利益难保障

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  • 新房价格8个月来涨0.4% 明年13个项目同时开工5年

    金九楼市成交较去年同期跌四成 新房价格8个月来首涨0.4%

    金九楼市成交较去年同期跌四成 新房价格8个月来首涨0.4%

    9月的南京楼市关键词是“冷”,作为传统的楼市旺季,金九“成色”严重不足。南京网上房地产官网显示,9月份南京新房成交3981套,环比上月的4447套,下降10.47%;较去年同期的6585套,下跌39.5%。20多家上市楼盘中,售罄的只有6家。根据国家统计局发布9月份全国70大中城市房价涨幅数据,南京9月新房价格环比上涨0.4%,这是自2017年12月后时隔8个月的首次上涨。

    一线城市楼市降温 二线城市楼市涨幅回落

    国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读表示,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降,二三线城市涨幅回落。

    在纳入统计监测的70个城市里,新建商品住宅的环比涨幅只有上海、深圳、金华低于100%,其他都大于等于100%。也就是说,9月的新建住宅价格只有上海、深圳、金华3个城市下跌了,其他67个城市;有64上涨,3个持平。

    环比涨幅最大的是西安,环比涨幅高达6.2%,遥遥领先其他城市,而西安上个月的环比涨幅就在3.0%。 从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,其中:上海和深圳分别下降0.1%和0.2%,北京持平,广州上涨0.4%;二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%,其中:北京和上海均下降0.2%,深圳持平,广州上涨0.2%。

    同比来看,9月一线城市新建商品住宅销售价上涨1.1%,涨幅回落0.4个百分点;二手住宅涨幅回落2.5个百分点;二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.3%和7.2%,涨幅比去年同月分别扩大1.6和1.3个百分点。

    15个热点城市中,环比下跌的城市有2个,均为一线城市上海和深圳。持平的也是2个,即北京和厦门。上涨的有11个,济南涨幅最高,为1.3%。

    南京房价今年第一次上涨 但是优惠、打折、卖不完成常态

    南京9月新房价格环比上涨0.4%,同比下跌1.3%。二手房价格同比、环比均上涨0.2%。这是今年以来南京新房价格首次出现上浮。而在此之前,南京房价已经呈现17个月回落,1个月上涨,持平3个月。由于此前南京房价环比涨幅总体下降幅度在热点城市中幅度最大,虽然此次小幅上涨,但是总体下降幅度依然是遥遥领先,同比涨幅也是15个热点城市中降幅最大的,调控效果处于持续领先位置。

    虽然看起来上涨了,但是南京9月楼市并不乐观。南京网上房地产官网显示,9月份南京新房成交3981套,环比上月的4447套,下降10.47%;较去年同期的6585套,则下跌39.5%。

    9月南京主城八大板块领取销许和开盘的住宅楼盘共27家,不同的板块、不同的楼盘去化出现了明显的差异,冷热不均。开盘的20多家楼盘中,仅城中的金陵雅颂居、江宁的武夷名仕园、城北的星叶瑜憬湾和中冶盛世滨江、江北的扬子江金茂悦、城南的绿城深蓝售罄。

    从7月份开始,日光盘、开盘必摇号现象在慢慢减少,开盘卖不完成为市场常态,即使是摇号楼盘,弃号也成了常态。位于核心区的楼盘,诸如扬子江金茂悦、绿地海悦等;一二手倒挂的楼盘,如武夷名仕园、星叶榆憬湾等;以及限价盘复地宴南都、绿城深蓝等;这些地段好、一二手倒挂严重以及限价的楼盘都全部卖完。但是有的楼盘,开盘只卖了四五成,甚至一个月只卖了20多套。

    为了促进销售,很多开发商纷纷推出优惠活动,宝华的碧桂园中天东方骏庭、碧桂园翡翠华府、碧桂园大学印象以及碧桂园伯爵台打出了一成首付。恒大集团发布全国房源享受89折优惠;雅居乐南京区域10盘联动,部分楼盘可享受特惠购房8重礼。

    二手房市场也一样,9月南京二手房成交5622套,比上月的6956套下降了19.2%。鼓楼区以1264套成交量位列全市第一,秦淮区以787套的成交量位列全市第二,栖霞区以740套的成交量位列全市第三。不少中介门店关门的关门、改换门庭的改换门庭。

    9月底,一批楼盘抢着开盘,10月南京楼市迎来了一批上市潮,预计10月楼市成绩会比9月亮眼。在限价老盘、新盘交替扎堆入市之时,对有自住、改善需要的买房人而言是不错的买房时机。

    金九楼市成交较去年同期跌四成 新房价格8个月来首涨0.4%

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  • 住房建设用地提高效率 一二线土地年内流标创新高

    深圳:住房建设用地需在出让1年内开工,4年内竣工


    今后5年内,深圳市主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设,4年内竣工。这是记者从深圳市规划和国土资源委员会17日印发执行的《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》中了解到的。

    办法旨在加强土地供应批后监管,规范建设用地开工、竣工管理,提高土地利用效率,选取“建筑高度”和“建筑规模”两个关键指标作为确定具体建设项目开工、竣工期限的依据。

    办法规定,主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设,自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工;主体功能为非住房类建设项目的开工、竣工期限根据建筑高度和建筑规模来确定。非住房类建设项目地下室超过或等于3层的,其开工日期可以在相关规定基础上再延长6个月,竣工期限相应顺延。

    办法还对因政府、政府有关部门的行为导致未按时开竣工的情形进行了列举,并对出具证明材料的部门、认定的程序等进行了规定,规范了政府原因开竣工延期的处理。

    办法对竣工违约的违约金计收基数和计收比例进行了调整,计收基数由“土地出让金”调整为“合同地价”,计收比例由“每半年5%”调整为“每3个月1.5%”;对逾期满2年(含2年)的,可按照缴纳基数的20%收取违约金,如实际逾期期限按照相关规定测算应缴纳违约金的比例高于20%的,按实际测算的比例征收;也可以根据土地使用权出让合同约定,政府有权无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。调整后,竣工违约应支付的违约金大幅提高。

    深圳:住房建设用地需在出让1年内开工,4年内竣工


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  • 假房源并未真消失 海南无偿赠与人才公寓

    多家房源发布平台频频被约谈:假房源并未真消失

    多家房源发布平台频频被约谈:假房源并未真消失

    58同城、安居客等房源发布平台因房源发布不规范、信息不准确,频频遭到有关部门约谈。

    “有图也不一定有真相!”有过租房或者购买过二手房经历的人都这么说。一不留神,房子也可能碰见个假的,虽然房地产市场飞速发展,但“假房源”问题一直未能有效解决。近一段时间以来,房天下、58同城、安居客等房源发布平台因房源发布不规范、信息不准确,频频遭到有关部门约谈。专家表示,租购并举是深化住房制度改革的主要方向,加大保障房源真实性的力度,对于加快发展住房租赁市场意义重大,十分迫切。

    在移动互联时代,网上找房方便快捷,已经成为最主流的租房、购房形式之一。但是,也有不少消费者抱怨,在找房过程中,经常浏览的一些知名房产中介网站上充斥着大量虚假房源信息,令消费者深受其害。

    “我在网站上看中一套小两居,在蓟门桥附近,租金比之前在门店的标价便宜不少,而且装修也不错。到打电话与发布者预约看房时,中介却告诉我房子没了,要推荐其他房源。”在北京市海淀区知春路一家公司工作的莫先生说,当时相信了中介的话,结果现场看的出租房,要么是价格太高,要么就是品质太差,耽误了不少工夫。

    像莫先生这样被“套路”的消费者不在少数,以至于网上随便一搜,就会出现很多诸如《如何分辨真假房源?》《网上看房如何用肉眼判断假房源》的攻略贴。精心修图的房屋照片、远低于市场平均水平的价格、天花乱坠的介绍文字……这些已经成为机构发布假房源信息用来吸引消费者眼球的惯用伎俩。

    调查显示,在消费者对选择房产中介服务诚信的各种指标中,房源信息的真实性以36.6%位列第一,逾6成消费者表示在接受房产服务时经历过纠纷。在影响诚信的各种指标中,房源信息的真实性、泄露客户隐私等问题名列前茅。

    假房源之所以屡禁不止,核心原因在于一个“利”字。在贝壳找房平台规则中心高级总监胡景阳看来,假房源乱象背后有着“主观”和“非主观”两方面原因。经纪人和商家发布虚假房源的主要目的只有一个,那就是吸引客户。

    “对于提供发布信息的平台来说,对假房源也存在睁一只眼闭一只眼的现象,毕竟商家在网站上发布信息是要向平台交费的。”一位业内人士透露。

    事实上,有关部门一直在努力解决假房源问题。2011年4月1日起施行的《房地产经纪管理办法》明确提出建立房源书面委托制度;2013年7月份,住房和城乡建设部下发通知,要求各地整顿和规范房地产中介市场秩序,严肃查处房地产中介机构和经纪人的10类违法违规行为,其中就包括“发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者”的行为。

    “真房源是行业的大势所趋,从政府到行业协会再到各家经纪企业,大家都已经认识到了真房源的重要性,并为此通过实际行动来提升真房源率。”我爱我家集团董事长兼CEO谢勇说。

    多家房源发布平台频频被约谈:假房源并未真消失

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独家报道

  • 河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    6月已经来到尾声,南京诸多住宅小区也迎来了约定的交付时间,从本周起,多个板块的业主都陆续拿到属于自己的新房……

    昨天我们已经看了江宁九龙湖银城旭辉云台天境,城东的蓝光黑钻公馆,详情请戳:年中交付季①|蓝光黑钻公馆交付倒计时 银城旭辉云台天境1期交付正在进行中

    今天就跟随小易来到城南与河西看一看!

    世茂城品

    本周,世茂城品陆续开始交付,当年项目也称得上南京的网红盘,去年72套收官房源,共吸引过千组购房者报名,中签率7.1%,开盘50分钟便全部售罄!而本周,项目正式整体交付。

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    宁双路上可以看到小区整体

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    外墙为铝板,非常有质感

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    小区旁就是已经开业的世茂52+

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    楼栋外观

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    外墙上镶嵌着案名

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    交付现场

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    人行和车行同一个入口 但人车分流

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    总平面图

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    内部水景

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    单元门

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    入户大堂奶箱和报箱

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    客厅

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    厨房

    虽然世茂城品小区体量不大,但内在景观与楼栋外观做的非常不错,并且地理位置优越,距离1号线天隆寺站和S3号线铁心桥站距离都非常适中,周边还聚集了三大商场,自带的世茂52+、一街之隔的楚翘城和雨花客厅,出行和购物都非常便捷。

    金地中心风华

    河西南曾经热门楼盘金地中心风华,从本月24日起迎来1-5号楼的集中交付。

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    墙上的案名

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    小区大门

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    小区景观

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    儿童游乐空间

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    单门入户门

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    客厅

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    卧室

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    飘窗上带有收纳空间

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    厨房

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

    卫生间

    此外,河西南正荣润峯也在上个月底进行了交付,河西南也迎来大量的业主入住,同同时二手房房价也一再飙升,已有超5.5万/㎡成交价格。今年4月份,五矿崇文金城一套90.43㎡的小户型在链家平台以505万总价成交,单价高达5.58万/㎡!

    部分图片来源网络

    年中交付季②|河西金地中心风华、城南世茂城品交付进行中……

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  • 三次协商无果 力标赞城业主表示将维权到底!

    上周末,力标赞城前期交付和即将入住的业主齐聚在项目生活服务中心,针对小区出现的各种问题进行第三次协商,而在此之前,他们已经与开发商沟通过两次,然而结果都不尽如人意。

    据爆料业主反映,在五一劳动节前,针对力标赞城存在的问题,业主们就已经和开发商协商过两回,第一回开发商态度冷漠,第二回有些进展,但表示只能解决部分问题,大部分还是维持现状。无法接受的业主这才进行了第三次的协商,然而此次的结果依旧却无法让业主们满意,进而表示要继续维权!

    根据业主的爆料,他们维权的原因综合来看主要有以下六点

    1、绿化品质太差,宣传时是高端法式园林,实际交付档次低;

    2、防水工程不到位,发霉返潮问题严重;

    3、阳台展示落地窗,交付成高墙;

    4、地下车库与大部分楼栋不连通,上下车库很麻烦;

    5、配套设施严重缺乏,无儿童游乐设施;

    6、配电室规划发生调整,却并未提前告知业主。

    ……

    问题频发 力标赞城品质遭质疑

    据业主表示,力标赞城整个小区共有20栋楼,目前已经交付了9栋,分别是1-6栋、9、10、15栋,从最早一批交付发现问题,到这一回的谈判,已经持续快两年了,然而问题却都一直存在,尤其是房屋质量问题,修了三五回问题依旧解决不了。

    1、墙体裂缝,返潮发霉

    在很多已经交付的住宅中,存在这很多的质量问题,包括空鼓、地面不平、屋顶漏水、外墙渗水,甚至在经过开发商整修和业主装修后,仍有开裂、漏水等质量问题。

    墙体返潮

    墙体发霉

    2、绿化品质差

    在购房者,业主表示其宣传高端法式园林,然而根据已经交付的实景显示,小区的绿化档次实在很低,与宣传时沙盘上展示的相去甚远。

    绿化交付与规划不一致

    3、落地窗竟变成高墙

    很多业主选择购买力标赞城,很大一部分原因就是样板间展示的阳台,拥有大面积的落地窗,造型美观采光良好,然而交房后业主们却傻了眼,说好的落地窗竟然成了1.2米的高墙,并且当初在签订合同时,销售人员均未指出实际阳台与样板间不符,而现有样板间的提示也是后来才加上去,有意规避,存在误导嫌疑。

    交付1.2米高墙

    样板间落地窗以及后加的提示

    4、不能直达的地下车库

    只有40%的业主能够直达地下车库,不能直达地下车库的业主需要绕行,非机动车车位严重不足。据业主表示,电梯能够直通车库应该是现在楼盘的标配,所以也就没有多过问,没想到却成了他们的一项烦恼。

    5、配套设施短缺 没有儿童娱乐设施

    目前小区内的配套只有一个小型的羽毛球场和三个健身设施,业主要求增加一些儿童娱乐设施,而开发商则表示愿意出资建设,但需要业主自己找场地,并且要大部分业主都同意。

    仅有的健身设施

    6、更改规划的配电房

    在沙盘上配电房在17和18号楼之间,但现在配电室竟建在了13号楼前,原定的13号楼前是休闲活动区,这样的变更开发商一没有提前告知业主征求意见,而且严重影响了低楼层的采光。

    原定13号楼前是活动区域

    诸如此类的问题还有很多,包括小区底商重餐饮,影响居住体验,汽车入库坡道处无封顶,存在严重的安全隐患等等,业主也希望能够和开发商协商尽快给到解决方案。

    谈判无果 业主选择继续维权

    出现诸多问题,除了和开发商进行谈判外,业主们也积极寻求相关职能部门帮助解决,然而最终的结果却并不能让业主满意。

    业主的诉求

    然而上周末的第三次协商,业主们和开发商的沟通并不算顺利,诸多问题仅达成两点共识:

    1、绿化问题在6月1号之前给出整改方案;

    2、开发商出资建设小区配套设施。

    其他问题依然没有实质性答复,只表示:宣传和他们没有关系,他们只是按照规划实施。

    而剩余的问题,究竟该如何解决,易房网&网易房产南京站也尝试联系了力标赞城的相关负责人,对方表示:相关整改的方案已经给到房产局,其他的也没什么问题,我们(力标)都是根据规划来的。

    但业主表示,他们将继续维权,直到开发商给出满意的解决方案。

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  • 22家上市房企前七月销售1.56万亿 同比增长近5成

    (原标题:22家上市房企前七月销售1.56万亿元 同比增长近五成)

    今年前七个月,销售总额破千亿的房企已有5家,有7家房企销售同比增幅超过50%。在刚刚过去的7月,上市房企在销售端依然表现强势。近期陆续公布销售业绩的22家上市房企在今年前七个月合计销售1.56万亿元,同比增长49.94%。在碧桂园尚未公布销售业绩的情况下,万科以3127.4亿元暂居上市房企今年前七个月合同销售总额榜首,龙湖地产则以118%的同比增幅成为上市房企前七个月销售总额增幅最大的公司。

    截至8月8日,已有22家上市房企公布了今年前七个月的销售业绩。若以合同销售额的绝对值来看,万科、恒大、保利、融创、龙湖等公司前七个月销售总额均突破1000亿元。而从同比增幅来看,龙湖、融创、旭辉控股、新城控股、中国奥园等公司均超过60%。

    万科、恒大等老牌房企尽管在合同销售总额的同比增幅上并不突出,但在规模上,依然十分亮眼。万科以3127.4亿元的合同销售额率先闯入3000亿元大关。万科董秘朱旭在日前召开的7月份销售及经营电话会议中透露,在万科1至7月份的销售中,中西部和北京(楼盘)区域销售增长比较突出。从同期的利润情况看,广深区域贡献度依旧位列第一,其次为上海(楼盘)区域。

    恒大则以2882.5亿元的合同销售额紧随万科之后。7月25日,恒大发布盈利预告,预期公司2017年上半年未经审计净利润为去年同期的三倍左右。受此消息影响,恒大7月26日、27日两天股价分别大涨18.08%和13.88%。其实,不仅是恒大,碧桂园、融创、旭辉控股等在港上市的房企在此期间均获得不错的涨幅。业绩突出、估值较低是这些公司股票上涨的重要推动力。

    另外一家不得不提的房企是中国奥园。根据该公司公布的最新销售数据,7月份,公司实现未经审核合同销售金额约25.31亿元,同比增长约107%;今年前七个月,公司未经审核合同销售累计约190.51亿元,较2016年同期增长约62%。7月5日晚间,中国奥园在公告中披露,公司全资附属公司奥园集团有限公司已向国家体育总局体育基金管理中心就收购中体产业(600158,股吧)约22.07%股本提交投标,并已支付投标费5000万元。

    公司方面认为,若该项收购能够完成,将令中体产业的平台和运营优势与公司品牌形成协同效应,实现健身休闲设施与住宅、文化、商业等综合开发,为公司体育小镇的物业项目奠定基础。

    此外,为增加土地储备,中国奥园8月7日晚间宣布,以7.84亿元向独立第三方收购惠州(楼盘)市鸿泰昌实业有限公司全部股权。鸿泰昌主要从事物业开发、水电系统安装及建筑材料销售等业务。

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  • 一年涨5000一平,投资客疯抢南京公寓市场!

    买房,你考虑公寓吗?

    如果是两年前,相信大多数南京人都会告诉你:“公寓绝不是最好的投资产品。”

    但是现在,南京房地产市场上,公寓不仅仅是保值的长期投资行为了。关键点在于,区域内目前有越来越多的公寓盘涨幅惊人。

    一年涨5000一平,投资客疯抢南京公寓市场!

    豪掷1200万 南京投资客包下一层楼

    去年以来,南京楼市的公寓市场就有火的趋势。城南的雨花客厅、复地宴南都、万科星荟,城东的苏宁嘉悦、河西的海峡城等都是市场上比较火的公寓,不但均价有上涨,还有不少公寓买不到。

    据网友爆料,没有买房资格的投资客包下整层公寓楼的情况不在少数,比如南站,比如河西。近日,这个石头蔓延到了江北,有买房人豪掷1200万首付,买了一整层30多套公寓。

    值得一提的是,该公寓是南京目前最受欢迎的产品之一,号称每周涨500/平,2个月涨了4000/平。

    一年涨5000一平,投资客疯抢南京公寓市场!

    公寓市场冷热不均河西涨幅最高5000/平

    公寓作为保值的投资产品,一直不温不火。但是,受限购、限售、房贷利率上浮等种种原因影响,动弹不得的南京住宅市场把不少买房人逼向了公寓市场。

    虽然,南京公寓市场总体上仍然处于冷热不均的状态,但是热门公寓一年涨个几十万基本上没有问题。其中,涨幅比较大的区域还要数江北和河西,城北、城中、江宁的公寓则基本处于零涨幅状态。

    据统计,目前江北在售公寓均价在1.4万-2.5万一平,涨幅高达4-5千一平。其中最贵的毅达中心比不少主城公寓还贵。河西是全市公寓涨幅最大的,区域主要在售公寓均价在1.8-3.6万一平。

    一年涨5000一平,投资客疯抢南京公寓市场!

    公寓市场难跳水?业内:投资公寓要慎重

    曾经被打入“冷宫”的公寓市场终于迎来了自己的春天。但是,到底什么样的公寓才是选择?南京公寓市场会不会一直涨呢?

    一位开发商同行表示:如果有购房资格还是应该买住宅。当然,公寓也不错,但是作用主要在于资产保值。只要南京房价不降,公寓市场就很难跳水。不过,对于一般人来说,买公寓还是要慎重,别让公寓砸在手里。

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  • 南京学区房价真要上天了!鼓楼一房报价已破10万

    近日,南京学区房价格又刷出了新高度。位于鼓楼区的广州路小区一个二手房报价高达10143元/平,打破了此前8万多一平的房价新高。

    南京学区房价真要上天了!鼓楼一房报价已破10万

    一学区房报价超10万,8万+实则常见

    据了解,该套房的面积为58平米,对外总报价600万,均价为107143元/平,刷新南京学区房均价新高。该套房位于广州路小区,是鼓楼拉萨路小学和鼓楼一中心小学的学区房,目前小区均价54281元/平,是此套房的报价的一半。

    南京学区房价真要上天了!鼓楼一房报价已破10万

    此前,南京一套学区房以8.2万一平的价格成交,已在南京学区房中刷出新高,但此次报价超10万的学区房更是打破了原先价格的天花板。不过,据某学区房中介表示,南京有些名校的学区房早已超过10万/平,不少学区房的均价在8万—10万之间。

    南京学区房价真要上天了!鼓楼一房报价已破10万

    南京名校学区房价格堪比上海,7月学区房均价稍降

    据了解,7月上海重点小学学区房报价最高的是149828元/平,名校辐射的学区房单价基本在10万+。这样一算,南京学区房均价超10万的已经能追上上海了。

    南京学区房价真要上天了!鼓楼一房报价已破10万

    不过,目前南京的学区房均价在3万+。据统计,7月南京30所名校学区房挂牌均价35333元/平,环比6月下降了1226元/平。环比下跌的13所名校中,一所学校每平下降2498元。但是,即便是学区房下降了,不少购房者还是表示价格太高了,有点承受不起。

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  • 广州二手住宅成交量连降4个月 楼价或将趋稳

    数据显示,2017年7月广州(楼盘)市(不含南沙、从化)中介网签7070宗,环比6月(7738宗)下降8.63%,同比2016年7月(7858宗)下降10.03%,无论环比或同比均大幅下降;中原成交价为31640元/㎡,环比结构性下滑7.49%,套均总价为251万元/套。从2013~2016年广州二手住宅成交量来看,无论是政策宽松期或政策收紧期,7月成交量环比6月均有所提升;但是今年例外,2017年7月二手成交量环比不升反降,而且大幅下降。广州中原研究发展部分析认为,2017年7月新政调控效力持续,总体来看,买家入市意愿仍较低,因此7月二手成交量延续4、5、6月的下滑趋势,环比大幅下降。由此可见,3月新政调控对广州楼市的影响较大。

    “租购同权”

    并没有引起客户过多关注

    7月17日,政府出台“租购同权”相关政策至今已将近半个月,据广州中原研究发展部调研了解,大部分区域,如花都、荔湾、白云、番禺等区域,因学区房优势一般,暂时并无相关租户、业主询问“租购同权”相关事宜;海珠、天河虽有部分板块学区房优势相对较为明显的,如天河北板块等,但同样暂无相关租户、业主询问“租购同权”相关事宜;目前,仅越秀区的东风东板块因名校聚集,学校资源丰富,因此有少量租户、业主询问“租购同权”的情况,但因“租购同权”政策相关细节并未落实,加上限制条件较多,因此暂时无租户受“租购同权”新政租房让其子女就近读书,也无业主因“租购同权”政策提升租金的现象。除黄埔萝岗外

    大部分区域成交环比下降

    调控效力持续,7月二手进一步下降,大部分区域成交量环比上月均有所下降,唯独黄埔萝岗不降反升。

    数据显示,7月大部分区域成交量环比下降幅度在10%以上,其中以番禺环比下降幅度最高,环比下降20.24%;但是黄埔萝岗7月共成交148宗,环比提升17.46%,占比由1月的0.87%提升至7月的2.23%,由此可见,今年以来萝岗板块二手成交量稳步提升。

    广州中原研究发展部分析认为,黄埔萝岗二手成交占比稳步提升的主要原因有两方面,一方面是不少一手楼盘逐渐转为二手盘流入市场,如万科东荟城、雅居乐富春山居等,二手盘源增加;另一方面是自今年年初起,一手住宅库存持续紧缺,致使不少购买一手房客户转移至购买二手房。

    8月成交

    或将进一步微降 楼价趋稳

    数据显示,自调控政策出台以来,广州二手成交量已连续4个月下滑,而二手价格亦越趋平稳。从客户层面来看,7月虽有部分板块因区位优势凸显,部分改善置业客户开始陆续入市,但从市场整体来看,客户观望情绪仍在,如天河区东圃板块等;从业主层面来看,现时虽然无出现反价现象,也并未见业主降价现象,但是已有小部分业主因之前放盘价远高于市场价,见放盘几个月仍未出售,现因急需换房或出售套现,因此适当下调报价至市场价,以加快出售,近期中原业主报价指数亦围绕50%上下波动,可见业主看涨价格信心已明显不足。

    在此大环境下,广州中原研究发展部预测,8月成交量或将进一步微幅下降,而价格变得更趋平稳。

    学区房热度不减 东风东板块租售均活跃

    尽管7月二手住宅成交呈现量价齐跌的走势,不过,一些热点区域如天河北、东风东、海珠西等板块依然热度不减,成为近期二手楼市的焦点。

    天河北部分业主愿意小幅让价

    数据显示,7月天河区中原成交价为47581元/m2,套均总价为392万元;“阳光家缘”中介网签量为619宗,环比下降12.07%。但天河北板块二手成交量却较6月有微幅提升,2017年7月中原成交均价为47027元/m2,套均总价为382万元。据了解,7月天河北板块整体成交量较5、6月份有所提升的主要原因在于,客户观望一段时间后,在面临子女读书、结婚生子、改善换房等需求,部分客户开始陆续入市看房,加上天河北板块的部分急于出售的业主也愿意适当微幅让价,促使7月天河北板块二手成交较5、6月份活跃。

    东风东板块租售均表现活跃

    7月尽管“阳光家缘”显示越秀中介网签量为533宗,环比下降11.46%。但东风东板块不仅成交活跃,租赁市场也较上月明显活跃。从二手买卖市场上来看,东风东板块主要是楼梯楼成交占比居多,主要以两房为主,成交价格多集中在50000~60000元/m2。随着“二孩”开放,现学区房需求越来越多,7月广州整体楼市虽较淡,但东风东板块的二手房成交仍较为活跃,尤其是放盘价与市场价基本吻合的房源,现去化周期基本在1个月以内,甚至部分性价比高的盘源可在1~2周内售出。从租赁市场上来看,受毕业季影响,7月东风东板块租赁市场较上月明显活跃,主要租客为住家租赁,以及应届毕业生(两三个人合租居多),本月平均租金为73元/m2/月。

    海珠西优质盘一二手价格倒挂

    7月海珠区的一大怪相是个别优质楼盘出现一二手价格倒挂现象,如海珠西板块的光大花园对岸广钢新城一手盘珠江金茂府、保利海德公馆、中海花湾壹号、金融街(000402,股吧)融穗华府、北大博雅1898,7月成交均价多集中在44000~50000元/m2;南侧广纸板块的越秀星汇海珠湾、雅居乐海珠小雅7月成交均价为48000~52000元/m2;而光大花园7月成交均价为49000~57500元/m2,高于周边在售一手盘均价。

    广州中原研究发展部分析认为,出现一二手价格倒挂现象的主要原因有以下两方面:一方面是受政策调控影响,一手盘限售、限价,致使广钢新城、广纸板块一手盘售价略低于光大花园二手房的售价;另一方面是由于光大花园区位优势显著,各方面配套成熟,有公办省一级宝玉直小学、省一级幼儿园,加上位于广钢新城、广纸、广船改造区旁,未来区位优势提升显著。

    万科购广信资产包利好康王板块

    近期以来荔湾康王路板块二手房成交活跃,其中该板块内成交较为活跃的楼盘主要有恒宝华庭、宝华路散盘等,7月成交均价分别为45371元/m2、29390元/m2,恒宝华庭因位于地铁1号线长寿路站上盖,上下九商业圈附近,加上是板块内少有的电梯楼,因此较受改善置换客户青睐,本月成交活跃;而宝华路散盘,除同样交通便利、配套成熟外,因价格较为低洼,因此较受“刚需”客户青睐。

    据悉,7月康王路板块的看房客较5、6月份有所增加,主要原因为7月初万科以551亿元收购主要位于荔湾、越秀的广信资产包,不少客户看好荔湾、越秀市场,加上板块内的改善置换客户观望一段时间后,见价格并未下跌,现改善客户开始陆续入市,致使7月二手成交活跃。

    机场路板块成交持续活跃

    近期,机场路板块成交持续活跃,是因为该板块以楼梯楼、房改房居多,价格较为低洼,加上区位条件较好,通往越秀区、天河区都较为便利,因此受到不少越秀、天河上班族的青睐,尤其是刚需客。据广州中原研究发展部调研了解,政策调控效力持续,目前机场路板块业主的信心仍较弱,但是因板块房价较为低洼,如板块内成交活跃的汇美苑,2017年7月成交均价仅为21000元/m2,一套54平方米的小两房总价为113万,因此暂无降价现象。

    钟村板块价格低洼较受青睐

    近期番禺二手成交明显降温,“阳光家缘”中介网签量为1415宗,环比大幅下降20.24%。但华南板块、钟村板块成交依然活跃,7月成交均价分别为30488元/m2、21430元/m2,套均总价分别为337万元、158万元。其中华南板块因交通便利度高,位于地铁7号线旁,成交活跃楼盘主要以广州雅居乐花园、华南碧桂园、雅居乐剑桥郡成交较活跃,购买的客户主要为“80后”首次置业及改善置业客户,成交以两房、三房居多,7月成交均价分别为36619元/m2、27563元/m2、29486元/m2。而钟村板块因价格低洼,受到不少客户青睐,成交活跃楼盘主要有祈福新村、锦绣生态园,本月成交均价分别为19843元/m2、21366元/m2,成交户型以两房为主,其次为三房。

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  • 九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场

    近日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

    《通知》指出,当前大中城市新市民多,住房租赁需求旺盛。与此同时,特别是在一些人口净流入的大中城市,存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题,租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。

    为此,此次《通知》明确要求,人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

    目前,住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

    下面,我们就来具体看看政策有哪些亮点:

    明确各地要搭建住房租赁交易平台

    为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题,让群众安心租房,《通知》要求人口净流入的大中城市,要搭建政府住房租赁交易服务平台,通过平台提供便捷的租赁信息发布服务,保障租赁双方合法权益。住建部房地产市场监管司交易租赁和产权管理处处长沈悦表示,搭建这个平台,最主要的目的是解决租赁市场信息不对称和假房源的问题,同时希望借助这个平台,能够进一步加强对于租赁市场的监管。

    涉及诸多细则 旨在增加租房供应

    此次《通知》,在认真贯彻落实去年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出的一系列支持政策措施之外,还进一步对政策做出了细化的要求。

    土地政策方面,《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应。按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署,超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

    金融政策方面,《通知》要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度,针对租赁企业回款慢等特点,鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度,向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案等。

    运营政策方面,针对住房租赁企业长期以来经营当中存在的一系列问题,《通知》进一步落实“放管服”改革:针对住房租赁企业在新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面遇到的问题,要求各地建立快速审批通道,探索实施并联审批;明确住房租赁企业申请工商登记时,经营范围统一规范为住房租赁经营;公安部门要比照酒店业管理方式,将住房租赁企业登记的非户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统。

    政策频出 让“租房”在住有所居中也能成为常态

    住房租赁市场,是房地产市场的重要组成部分,是解决住房问题的重要渠道,解决好城镇居民住房问题,需要房地产市场和租赁市场协同发展。为此,近年来,国家连续出台政策,多管齐下建立购租并举的住房制度,就是要满足多层次的住房需求。

    2015年年底,中央经济工作会议明确提出,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。

    2016年,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

    2016年年底,中央经济工作会议再次要求,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。

    为此,今年5月,住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,向社会公开征求意见,这个条例也成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。

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  • 王健林首次公开万达商业负债:偿清债务不是问题

    (原标题:王健林首次公开万达商业负债:偿清债务不是问题)

    中国经济网北京7月19日讯 长久以来,各界一直关心万达的负债问题,尤其是在最近一段时间,高负债似乎成为了不少人眼中万达的阿琉克斯之踵。但就在今天的“万达、融创、富力签订战略合作协议”发布会上,万达集团董事长王健林当众公布了企业压箱底的隐私数据。高调宣布,万达根本不存在高负债的问题。

    他在发言中指出,万达商业贷款加债券共计近2000亿。万达商业账面现金1000亿(不含13个文旅项目账面现金300亿),加本次转让收回现金680亿(含回收往来款),现金共计约1700亿。此外,万达商业还有1300亿销售物业存货,全部卖掉也可以收回几百亿。他的言下之意,偿还2000亿的借债根本不在话下。

    公开解密自己企业的负债以及流动现金数据,这在企业中非常少见,也足见他的勇气和自信,更体现了王健林对近一段时间网络谣言的痛恨。

    王健林首次公开万达商业负债:偿清债务不是问题

    万达集团董事长王健林

    下面分享一下他的这段致辞中的题外话:

    “今天再讲几句大家可能感兴趣的话题。大家都很关心万达商业的负债问题,绝大多数是真关心,少部分是真的碰瓷,但也有极个别是真造谣,唯恐天下不乱。万达商业全部平台直接就业近200万人,间接就业超一千万人,每年新增就业占全国2%,每年缴纳400亿左右的税收,每年捐款好几亿。成语讲损人利己,我实在看不出造谣者损万达利在何处!要明确一个经济学概念,房地产企业的负债不等于借债,因为商品房预售算负债,只有竣工后才能转为收入,从这个意义讲,预售额越大,负债越多。我今天可以公布万达商业借贷情况,本次转让后,万达商业贷款加债券近2000亿。万达商业账面现金1000亿(不含13个文旅项目账面现金300亿),加本次转让收回现金680亿(含回收往来款),现金共计约1700亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款。万达商业还有1300亿销售物业存货,全部卖掉也可以收回几百亿。到年底,万达商业持有3300万平方米商业物业,2018年租金超过330亿。今后5年,预计万达商业租金年均增长20%左右。万达商业究竟经营的好不好,大家可以自行判断。”

    一位分析师所说,别说有1000亿账面现金,也别说还有1300亿的存货,即使这两项都不存在,万达商业光有一年330亿的年租金和20%的增长率就足以说明万达商业价值连城。如果2018年330亿,每年增长20%,5年后的2023年,年租金保守也会达到800亿,如果按照上市公司30倍市盈率计算,万亿市值一点也不夸张。万达商业,真的未来可期。

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  • 炒楼资金正悄然离场 一二线城市房价疯狂不再

    随着楼市调控政策的不断升级,以及信贷收紧的趋势,业内人士分析,房地产财富效应不太可能出现了,所以投资者入市的可能性很小,有一些资金已经抽离一二线城市了。专家判断,2017年楼市,一二线总的成交量应该会比2016年有20%到25%左右的跌幅。

    北京:房贷利率上调 或将再收紧

    2016年楼市火热的时候,很多银行的房贷利率都是打八五折,现在楼市调控政策频频出台,记者发现,北京部分银行的房贷利率折扣从八五折上调到了九折,而且未来还可能继续上升。

    交通银行客服:首套住房的话视情况打9折。

    招商银行客服:上个月可以打到8.5(折)现在就完全只能是九折了。

    记者向多家银行了解发现,目前新受理的首套个人住房贷款最低执行利率折扣最低都是九折起。

    记者算了一下,如果商贷200万元,期限30年,以等额本息还款方式来计算,房贷利率从8.5折上调至9折后,还款总额将增加10万元。

    某地产分析师 张大伟:这个其实跟楼市调控收紧的趋势也有关,因为从楼市调整重要的政策来看就是信贷,信贷的话应该对于市场是比较直接的影响。

    央行数据显示,2016年我国新增个人购房贷款4.96万亿元。本轮住房信贷收紧,一方面是由于各大银行释放的房贷数量过高,需上调利率提高利润空间。另一方面,调控政策则是此次房贷利率上调的重要因素,商业银行正在积极落实房地产调控政策,运用资金价格规避非理性需求。

    社科院城市与房地产经济研究室主任 倪鹏飞:金融机构开始调整它的信贷政策,然后在执行中央关于房地产属性的这个定位,应该说过去一段时间特别是一二线城市,在严格的执行和贯彻中央关于住房的定位和有关房地产调控的新的政策。

    业内人士认为,随着各地房地产调控升级,房贷收紧是主流趋势,2017年房贷利率或将继续上升。

    某地产分析师 张大伟:其实这个应该说只是一个起点,后续我们了解到各个银行有可能继续回收,有可能会逐渐恢复到2014年九五(折)到基准周围。这个应该是一个明显的趋势。

    业内人士:2017年楼市将告别高增长

    随着楼市调控政策的不断升级,以及信贷收紧的趋势,业内人士分析,未来一些热点城市房地产成交量下降已经成为了大概率的事件。

    某地产分析师 张大伟:未来这种房地产财富效应不太可能出现了,所以投资者入市的可能性就很小的,包括我们现在看到的一些有一些资金已经抽离一二线城市了。目前我们的判断应该是2017年楼市,一二线总的成交量应该会比2016年有20%到25%左右的跌幅。

    业内人士认为,虽然各个城市调控政策各有不同,但不断加码的限购措施,都带有一定的普遍性,那就是让房子回归居住属性,从不同方面重点抑制各类投资投机性需求。

    社科院城市与房地产经济研究室主任 倪鹏飞:一个是前期的这个透支,前期受市场预期的影响,许多消费者包括投资者、投机者大量进入,那么产生了这个透支。那么第二个就是由于市场调整政策的出台。那么投资者和投机者被挡在市场之外,这对于2017年房地产的投资而言,是一个不利的一个选择。

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  • 多地楼市降温情况下 品牌房企拿地热情不减

    在多地楼市降温情况下,品牌房企拿地积极性不减。中原地产研究中心统计数据显示,2017年1月,在春节假日因素影响下,20大房企总计拿地金额达1117.26亿元,维持在相对高位。业内人士预计,在资金充裕情况下,房企仍会增加拿地金额,但此前高价拿地的房企或面临入市难题,利润率也可能进一步走低。

    品牌房企积极拿地

    中原地产研究中心数据显示,今年1月,20大房企平均拿地成本为9654元/平方米,相比2016年平均拿地成本6964元/平方米上涨38.6%。若只计算招拍挂部分,不考虑权益分配的话,1月拿地出资最多的要数复地集团,其在武汉市花130.1亿元拿下两地块,均价为12997元/平方米。

    拿地数量最多的是碧桂园,1月总计拿地15块,这些地块主要分布在上海、杭州、合肥、南昌等一二线城市及部分三四线城市,拿地总价为103.43亿元,仅次于复地集团。

    从企业看,复地集团和碧桂园是仅有的两家拿地金额逾百亿元房企。保利、中海、绿城等7家企业拿地金额超50亿元,招商蛇口和万科拿地金额均超40亿元。

    “在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后,房企补充土地的积极性明显提高。”中原地产首席分析师张大伟表示,房企抢地积极性高涨,与过去几个月信贷环境宽松有关,大部分房企发债成本明显降低,促使其积极补充库存。

    自2016年9月以来,多城市纷纷推出调控政策,如广州、南京、厦门、东莞等城市均出台“限地价、竞配建”的拍地模式;上海成立“商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组”,对买地资金进行监管;福州、武汉、郑州、珠海等城市,也调高房企在拍地时所需缴纳的保证金比例等。

    “即使受调控影响,但各地的土拍市场仍未出现流标等明显的降温现象。”张大伟表示,尽管多城市相继出台调控政策,但因春节土地供应减少,在资金充裕情况下,房企在热点区域的拿地意愿仍较强烈。预计后续房企仍会增加拿地金额。

    多家企业面临压力

    积极拿地对房企来说,或许并不一定是好事。从2016年三季度以来,房企纷纷集中在二线城市抢地,超高溢价频现。但随着多个热点城市出台限价、限属性、限持有等严管措施,这些房企或面临楼盘入市难题。

    张大伟认为,楼市开启调控导致多家企业面临压力,特别是在调控城市内拿地多的企业,可能面临市场全面限价、限购影响。“房企拿地金额中有七成以上分布在调控城市中,如果这些城市调控政策继续加码,将导致房企未来销售压力加大。”

    对于未来房价走势,张大伟认为,因房企拿地成本明显增加,未来房价上涨预期将更强烈,但一旦房价进入调整周期,房企可能面临巨大的销售难题。

    同时,房企盈利能力也在大幅下调,利润率下降明显。从上市公司平均利润率看,2016年上半年,135家房企净利润率为8.15%,即使在成交惨淡的2015年同期,利润率也有10.1%。

    “虽然2016年房企资金成本明显下调,但土地成本显著上涨,这些都影响利润率。”张大伟表示,预计在利润下调情况下,越来越多非专业房地产公司或会选择离开房地产领域,房地产行业的竞争也将越来越激烈。

    “房企的可持续发展关键在于战略转型,未来市场分化将持续。对于布局三四线城市较多的房企来说,将可能持续面临去库存难题。”张大伟表示。

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  • 政府力推住房租赁 潜在商机激发上市公司试水

    政府力推住房租赁 上市公司陆续试水

    “要大力发展住房租赁市场,统筹做好非住宅类商品房去库存工作。”2月6日,江苏省十二届人大五次会议上,省长石泰峰谈到2017年政府10个方面重点工作时如此表示。

    记者注意到,继去年12月中央经济工作会议提出要发展住房租赁市场后,广东、北京、新疆、贵州等地开始密集出台政策或措施,大力培育和发展住房租赁市场。

    而嗅觉敏锐的资本,也迅速盯上住房租赁这一庞大市场。万科、联络互动等一些上市公司已先行先试。小米科技创始人雷军,有“风投教父”之称的阎焱,以及知名投资机构、房企、房产中介也已进入。

    一些业内人士表示,我国住房租赁市场目前发展不足,未来会有很大的发展空间。据测算,2016年中国住房租赁市场约在1.1万亿元,预计2020年将达到1.6万亿元,2025年、2030年将分别达到2.9万亿元和4万亿元。

    住建部关注江苏做法

    江苏是中国楼市最火热的地区之一,南京、苏州2016年房价涨幅达到40%左右,位于全国前列。此外,省内的无锡、南通、扬州等三、四线城市房价也迅速跟涨。

    为控制这种迅猛上涨势头,南京、苏州出台了史上最严厉的限购、限贷等调控措施,其他城市根据各地情况进行调控。

    江苏省省长石泰峰2月6日说,2016年,江苏对房地产市场分类调控,热点城市房价过快上涨势头得到遏制。

    不过,江苏楼市调控任务依旧较重。1月24日,江苏省物价局公布的一季度价格预期显示,有超过半数专家认为南京的房价在一季度会呈现上涨态势,无锡以平稳为主,苏州稳中缓降,徐州、常州、南通、扬州、泰州、宿迁等城市都以上涨为主。

    记者注意到,江苏省政府工作报告多处提到“房地产”,在今年将重点做好10个方面工作中,第一方面就大篇幅谈到了房地产,着墨之多在各地政府工作报告中不多见。

    石泰峰表示,2017年,江苏将注重因城施策,分类调控,把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三、四线城市和特大城市间的基础设施的互联互通,促进产城融合,有效释放农业转移人口和其他常住人口的城镇住房需求。大力发展住房租赁市场,统筹做好非住宅类商品房去库存工作。坚持去库存与稳市场并重,促进房地产市场平稳健康发展。

    上月召开的江苏省城市工作推进暨住房城乡建设工作会议上也提出,要积极扶持并规范住房租赁市场,严防出现大起大落,推动商业和办公房地产库存消化,促进房地产市场平稳健康发展。

    据了解,近几年,南京、苏州等市已在推进住房租赁工作。南京一些企业的住房租赁业务还开展得有声有色。比如:一直从事住宅开发的银城地产,专门成立了房屋租赁公司,盘下空置的房屋,改造装修后对外招租,目前有几千间的规模。还有一些长短租公寓,也是整体收购闲置房屋,主打服务年轻人的公寓。

    政府公开信息显示,为加快培育和发展住房租赁市场,推进住房租赁规模化经营,2015年11月,住建部曾会同财政部、税务总局等组成调研组,专程来苏州市开展调研。

    多地发展住房租赁

    除江苏外,广东、北京、新疆、贵州等地也在积极培育和发展住房租赁市场。

    北京除日前启动住房租赁管理条例调研起草工作外,在土地出让市场,引进企业自持模式。今年1月19日,北京出让3宗土地,要求企业竞报自持面积。去年11月底,也有3宗土地以企业100%持有的方式决定地块归属,成功竞得土地的企业承诺100%自持物业70年。这意味着,这里的房子建成后,消费者将以租户的身份入住。

    广东省日前公布了关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见,允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。这意味着,商业用房比如公寓、厂房、写字楼等都可改为租赁住房,并且水、电、气价格按居民标准执行。

    “实施意见”还允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。此外,要“落实税收优惠”,个人出租,月收入3万元以下,在2017年底之前可免征增值税,租金收入个人所得税减半征收。

    上月,新疆出台了加快培育和发展自治区住房租赁市场的实施意见,到2020年,全区设市城市基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场,县城住房租赁市场初步发展并初具规模。

    新疆对租赁住房供应提出了7条措施,包括支持租赁住房建设、积极盘活存量房源、支持住房租赁企业发展、发挥中介机构促进住房租赁作用、支持和规范个人出租住房、提高公租房货币化和运营保障能力、鼓励物业服务企业参与住房租赁活动。

    贵州省也于上月底下发通知,明确对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予优惠政策支持。对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率。

    供地方式上,鼓励地方政府盘活各类闲置土地、低效利用土地和批而未供土地,采取多种方式增加租赁住房用地有效供应;新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限;符合划拨用地目录的,采取划拨方式供地。

    多家上市公司试水

    伴随着一线城市进入存量房市场时代,租赁市场的巨大潜力正逐渐被各方关注。

    2016年5月,万科将其旗下长租公寓统一使用“泊寓”品牌,有意作为独立子品牌运营。在2016年的中期业绩发布会上,龙湖也宣布进军长租公寓和联合办公领域。中介公司链家则成立了“自如”品牌,负责把房屋装修,配家具后统一出租。

    联络互动今年1月10日公告称,拟出资2.3亿元,通过收购股权和增资方式,拥有会找房(北京)网络技术有限公司51.33%股权。

    据介绍,租房分期是租房和金融的黄金切入点,会找房通过租房分期的方式精准、巧妙地切入中国租赁市场,凭借其团队建设、风险控制和业务拓展能力快速占据了全国市场,经过两年高速发展,目前会找房的业务已经覆盖全国20多个一线及省会城市。

    联络互动表示,随着城镇化进程的加快,一线城市限购政策的纷纷出台,房价的节节攀升,以及国家“购租并举”等相关政策的支持和指引,租赁服务市场空间正在悄然释放。尤其是在我国,自有率居高不下,经济发达区流动人口逐渐增加的大背景下,租赁服务的发展不仅是大势所趋也将大有作为。

    链家研究院发布的报告显示,我国住房租赁市场规模为1.1万亿元,房屋交易市场大约15万亿元,房屋租赁占交易市场比重仅有7%。这与美国、日本等成熟市场相比差距很大,美国的旧金山、纽约和日本东京租房人群都超过40%。

    从国际市场看,美国租房30%机构化,日本80%机构化,日本租赁市场最大的托管公司大东建托管理的房间数量超过90万套,市场占有率接近8%,但中国机构化不到5%。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,租赁市场从散户化到机构化是大势所趋,随着未来租赁市场越来越大,今后相应的投资机构及运营商会增加。但目前需注意的是,在租售价格差严重倒挂的背景下,部分租房价格百年才够买房,因此,探索租赁企业可持续的盈利模式是未来的重点。

    一些业内人士认为,中央明确提出发展住房租赁企业、规范住房租赁中介机构、鼓励房企开展住房租赁业务,并鼓励和规范个人住房出租。同时,将在税收减免、金融支持和供地方式方面加大政策支持力度。其中,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品;稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点等政策颇受资本市场关注,其中商机也非常多。

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  • 95家房企年报预告出炉 逾七成净利同比增长

    分析师预计,2017年全年商品房成交面积将同比下降8%。

    据Wind资讯统计数据显示,截至2月6日,按照申银万国行业分类,沪深两市共计95家上市房企披露2016年年报业绩预告,净利润实现同比增长的企业有70家,占比超过七成。

    上海易居房地产研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示,2016年前三季度部分房企盈利、销售业绩较好,提前完成年度销售任务的房企较多,这为实现业绩同比增长奠定了基础。但四季度,市场转冷,预计2017年房企盈利情况不容乐观。

    平安证券房地产分析师杨侃表示,受行业毛利率下滑影响,传统房企净利润增速均面临下滑趋势,但近年来随着行业转暖及部分转型房企新业务逐步贡献利润,2016年行业净利润增速明显回升,前三季度上市房企净利润同比增长28.6%。

    《证券日报》记者注意到,龙头房企和区域性龙头房企盈利能力仍较强,净利润超过10亿元的目前有9家;招商蛇口2016年度净利润预计在93亿元-98亿元之间;荣盛发展2016年度净利润预计在38亿元-43亿元之间;泛海控股净利润预计30亿元-35亿元之间。

    事实上,虽然多数上市房企在2016年获得了“丰收”,但有些房企仍旧为2017年的业绩担心。

    “我们预计2017年一季度市场会比较冷,因此要在年底前多销售一些可售货源,这样业绩将会好看一些,资本市场对我们也会更有信心,评级稳定,融资渠道才能够保持畅通。”一位房企高管向《证券日报》记者说。

    值得关注的是,多家房企均有这样的担忧。

    杨侃指出,预计2017年全年商品房成交面积将同比下降8%。由于2016年行业成交处于高位,基数效应叠加调控加码将导致2017年成交同比增速下滑,但低利率低库存叠加供给端收缩,周期调整效应或逐步淡化,量价调整幅度将弱于前几轮调控周期,同时三、四线城市持续去库存也将为销售提供一定支撑。

    也有业内人士认为,2016年是地王诞生最多的一年,尤其一些中型房企,为了实现销售规模增长,不惜高价拿地,其近两年所拿项目将逐渐结转,侵蚀利润将不可避免,届时,行业毛利率或将再次下滑,2017年可能将有部分企业无法守住25%的行业毛利率水平红线。

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  • 中国2017年楼市调控或加码 房价稳中有降

    2017年伊始,部分地区房地产调控政策持续收紧,不少热点城市商品房成交量环比大幅下降。业内人士表示,政策收紧与此前中央经济工作会议提出的楼市建立长效机制、回归住房居住属性、推动房地产健康发展相呼应。预计2017年总体房价会较平稳或略有下跌。

    新年成交开局低迷

    数据显示,2017年首周(1月2日至1月8日),北上广深四大一线城市房地产成交面积为76万平方米,环比降22%,同比降5%。部分二线城市房地产成交277万平方米,环比降22%,同比微降1.07%。

    截至1月12日,1月30城房地产销售面积同比降13.3%,其中一二三线城市同比分别降4.5%、9.1%、22.9%。同时,土地供给量和成交量双双下跌。100大中城市土地成交面积环比降83.8%,一二三线城市环比分别降82.5%、92.5%、70.2%。土地供应量也大幅缩减,总量由1808万方减少为641万方,一线城市无新增土地供应。

    “市场调控力度加大,住宅销量全线回落。”民生证券分析师温阳认为,一二三线城市新房销售全线回落,库存指数有所回升,库存去化周期继续下降。同时,二手房销售方面,一线城市与其他城市均有所回落。

    广发证券报告指出,受元旦假期及2016年末房企冲业绩推高基数等影响,楼市整体成交环比大幅回落,其中一二线成交环比降幅均超20%,且样本城市呈普遍下滑态势,其中宁波、福州、大连、南昌等城市降幅明显。

    调控仍有加码可能

    “房价变化趋势与人口数量有相关性,长期来看,房价走势并不乐观。”中泰证券首席经济学家李迅雷表示,主要在于房地产开发投资增速回落,预计2017年将出现负增长。去年一二线城市房地产火爆是因居民购房加杠杆,但由于基数过高,预计今年将出现负增长。此外,中央经济工作会议提出“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’”的定位。因此,预计今年房价会较平稳或略有下跌,因各地都把控制房价上涨作为重要目标。

    温阳指出,北京、上海、长沙等热点城市近期相继出台楼市调控措施,包括从用地比例、项目销售、资金监管等方面加强管理。2017年不排除调控力度继续加大可能,在限贷限购政策不断收紧的形势下,预计住宅销量将持续低迷,房价增速有望缓慢下降。

    “目前,热点城市调控持续深化,限购城市已扩大至26个城市,限购城市在地理位置上逐步由东部向中西部延伸,而在城市级别上,则出现由二线城市向热点三线城市蔓延迹象。”广发证券分析师乐加栋认为,在信贷政策上,个别城市部分银行在操作层面上逐步上调贷款利率,同时,部分热点城市信贷收紧逐步由商贷延伸至公积金贷款。未来,热点城市政策导向仍以收紧为主,且不排除进一步蔓延的可能。从以往小周期经验看,政策收紧对楼市成交有较明显的负面影响,预计2017年行业基本面将进入量价齐跌格局。

    以北京二手房市场为例,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,进入2016年时,北京楼市面对的是2015年“3·30”新政打头、一系列降准降息减税政策跟进所营造的利好政策环境,而如今北京楼市面对的则是2016年“9·30”新政后的全面收紧、高压调控,一年之内政策基本面发生根本逆转,人们对后市的预期截然相反,相应的楼市表现自然大不相同。受政策收紧影响,今年北京二手房市场“量价齐跌”将是大势所趋。

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  • 年末南京土地拍卖 成交总价134亿溢价仅17亿

    12月27日,南京进行今年土地拍卖的收官战:推出6幅地块,成交6幅地块,其中1幅住宅用地现场摇号后确定竞得人,总起始价116.9亿元,成交总价134.1亿元,溢价仅为17.2亿元。

    此次土地拍卖的焦点地块G84位于南京江心洲核心地段,成为各大开发商眼中的“肥肉”,最终仁恒置地经过8轮竞价,以78.4亿元夺得。

    与此前南京土地拍卖动辄溢价率超过200%、甚至300%相比,此次土地拍卖明显冷清了许多。业内人士表示,在国家层面多次强调抑制房价的高压态势下,南京楼市出现明显的回落。受此影响,开发商对拿地较为谨慎,拿地欲望也不再强烈。

    收官战遇冷

    12月27日,南京最后一场土地拍卖,推出6幅地块,其中有5幅地块有最高限价,总用地面积83.06公顷。总成交总价134.1亿元,相对于116.9亿元起始价,溢价仅仅为17.2亿元。

    此次拍卖的核心地块,是位于南京江心洲板块的G84地块,由于江心洲板块距离南京房价最高的河西板块仅仅一桥之隔,所以江心洲板块的地价受到了大牌房企的青睐。G84地块规划性质包含娱乐康体用地、商办混合用地、基层社区中心用地、二类居住用地等。用地面积536202.45平方米,综合容积率1.27,出让起始价为77.7亿元。最终,经过8轮竞拍被仁恒地产以78.4亿元拿下。

    相比10月份之前火爆的土地市场,今年南京最后一场土地拍卖无疑是大幅降温。同样,在12月16日南京举行的土地拍卖中,8幅地块,有5幅地块底价成交。

    房地产行业专家李智对《每日经济新闻》记者表示,“从10月份开始,众多二线城市出台限购限贷政策,并且对土地出让开发商拿地进行了严格的限制,同时国家层面再三强调抑制房价等综合因素,使得开发商拿地变得更加谨慎,土地市场也因此降温。”

    房价涨幅变缓

    与土地价格对应的则是楼市的价格,南京土地市场遇冷,南京楼市的价格同样出现涨幅变缓。

    今年以来,南京房价已经环比连涨了21个月。根据相关机构统计,在2016年,南京八大板块全年150家主力楼盘和年初相比,共有57家价格出现上涨,其中单价最高涨幅11247元/平方米。

    其中,根据国家统计局70个大中城市房价数据已显示,今年10月和11月南京房价环比涨幅连连收窄,10月环比上涨2.4%,较9月3.7%的涨幅收窄1.3个百分点;11月环比上涨0.2%,较10月又收窄2.2个百分点。

    而根据相关机构对南京121个在售楼盘为样本进行房价统计,结果发现12月南京几无楼盘涨价。其中,在12月26日晚,位于南京河西的正荣润峯进行认筹,开盘价格预计为3.5万元/平方米,这与该楼盘在今年6月29日的开盘价格一致,并无任何涨价。

    南京房地产行业专家张健初对《每日经济新闻》记者表示,“南京房价目前几乎是零涨幅,这是陆续出台的政策所致。根据12月各板块楼盘的出售价格来看,预计12月南京楼市价格不但不会涨,极有可能出现近两年来的首次下跌,由此说明南京楼市降温非常明显。”

    主城区、新玄武,地铁可达、未来可期,中海玄武公馆旺铺在售

    南京再度注销一份购房证明 严防虚假材料

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  • 南京老城区将打造首个产城融合的特色小镇

    海福传媒小镇首批项目签约入驻

    老城区打造产城融合特色小镇

    昨天,海福传媒小镇签约仪式在白下高新开发区举行,这是我市首个在老城区通过产城融合发展打造的特色小镇,小镇将聚焦数字传媒产业,在秦淮区海福巷片区2.9平方公里范围内为数字传媒企业打造产业集聚发展空间。

    昨天现场签约成立的南京广电万科置业发展有限公司、南京市海福传媒小镇建设发展有限责任公司,将牵头开展海福传媒小镇发展运营工作,华视传媒、乐视网、江苏城市联合影视等作为加盟企业,昨天也同时签约。记者现场获悉,小镇总范围西至大明路,北至护城河,东至友谊河,南至运粮河,占地2.9平方公里;核心区范围西至冶修一路,南至石杨路,东至四方巷,北至护城河,占地1.3平方公里。由于小镇范围内是主城老城区,老城改造与特色传媒小镇发展将融合展开,小镇今后的建设思路将镶嵌式、规划一体式、运营市场化理念,运作开发采取政府引导、企业主体、市场化运作模式。

    据悉,该特色小镇是今年我市首批启动打造的55个特色小镇之一,目前的规划是,小镇打造将以数字传媒为核心产业,辅以1个支持产业(数字传媒研发)、2个配套产业(公共服务和配套服务),并通过建立产业核心区、主题风光带、宜居生活区,形成“一核、两带、两区”的空间格局。

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  • 甜蜜共聚元旦 恒大翡翠华庭新年诚献舒居

    12月接近尾声,南京楼市也进入了2016年的最后冲刺阶段;与此同时,面对即将到来的一年一度的元旦假期,在这充满希望和憧憬的美好时刻,对楼市来说,又将是一个全新的开始。各大楼盘为打响2017年第一炮,优惠活动花样百出。位于城北板块的恒大翡翠华庭,将从12月31日至1月2日元旦期间,举办香甜四溢的各国风味甜品嘉年华,届时,营销中心内将会盛装迎接到访的来宾们!

    甜品百汇,味蕾盛宴

    忙活一年了,总要犒劳一下自己吧! 亲自动手做一款美味曲奇,手绘设计一颗彩蛋,烤制一个翻糖蛋糕,再来一杯配有美妙拉花的咖啡,还有好吃得不得了的盆栽蛋糕……

    当平凡的鸡蛋遇上缤纷的颜料,会摩擦出怎样的火花呢?31号当天的彩蛋DIY就让你发挥充分的想象力;1月1日当天还有曲奇饼干制作、翻糖蛋糕DIY以及百变多样的花式咖啡,众多甜品想必定能迷住你的味蕾!

    盆栽也能吃?别被外表骗了,这其实是一种甜品。蛋糕打底,表面铺一层巧克力饼干屑,最后插上一支薄荷叶,精致美观,令人不忍下口。推出以来,盆栽蛋糕点击率颇高,尤其受到文艺青年的追捧。那么,2号当日除了花式咖啡,就将迎来这充满创意的盆栽DIY!

     

    展望玄武,翡翠舒居

    现阶段铁北红山新城的生活已有显著的提升,作为新玄武的改善品质住区,恒大翡翠华庭现售建筑面积约119㎡、134㎡、153㎡三房/四房,均价31713元/㎡。此房源采用两梯三户设计,户型方正大气,南北通透;配有地暖、中央空调,保证居者拥有宜人的居家体验。

    在配套方面,项目计划建设3万方浪漫园林,于城市之中接近自然,呼吸鲜氧空气;倾力打造 5万方时尚慢U街区,引入“慢购”理念,让居者在悠闲的氛围下,坐享“吃、喝、玩、乐、购”的乐活宜居体验;地铁便捷出行,更有40、118、72路等多条公交线路,可供居者出行选择。

    还规划打造12班幼儿园,让孩子享受良好的教育资源和教学设施;自建3400m2社区服务中心、340 m2露天双游泳池、240 m2儿童游乐场等品质配套设施。另有恒大自持物管的金碧物业,为居者提供多方面的贴心管家服务。莫让遇见擦肩而过,愿您拥有这样的宽适宜居生活!

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  • 万达广场入驻板桥新城?真相其实是这样……

    早在今年6月就有传言万达将入驻板桥,不过随后就被否定。今天,万达广场入驻板桥新城再次引起关注↓↓↓

    万达广场入驻板桥新城?真相其实是这样……

    点击看大图↑↑↑

    据雨花台区政府官网8月16日消息,板桥新城将着力打造距离中心城区最近的新城建设,将进一步加大100亩商业地块的招商,积极引进万达广场项目落户。

    万达广场入驻板桥新城靠谱吗?

    万达广场入驻板桥新城?真相其实是这样……

    对此,记者今天上午联系了板桥新城管委会,相关人士回应,对引进万达广场项目落户,与万达方面已经有过多次接洽,不过目前还没有结果。

    另据中国江苏网报道,万达方面表示:目前正在看地,暂不确定是否进驻板桥。

    这也意味着,万达广场项目能否落户板桥,还诸多不确定因素。

    雨花台区将重点改造板桥新城

    万达广场入驻板桥新城?真相其实是这样……

    雨花台区软件谷

    按照规划,雨花台区将形成“一心三片一楔”的空间布局。一心指南京南站中心,三片为雨花-赛虹片区、软件谷片区以及大板桥片区;一楔为牛首山-祖堂山绿楔。

    万达广场入驻板桥新城?真相其实是这样……

    雨花台区未来将大变样

    雨花台区发展的目标就是打造创新型现代化生态新区,按照国际一流的软件名区、产城融合的主城新区和文化山水的生态强区的定位大发展。同时,也会合理引导人口规模,至2020年,常住人口要控制在57万人以内。

    规划显示,雨花台区近期将重点改造部分地区,其中,重点突破地区板桥新城与软件谷南区,重点改造南京雨花经济开发区与两桥地区。

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  • 啥都没见到就高潮?现在买江北能迎来人生巅峰?

    前两天跑开盘的时候,遇见一个小伙伴,我们就她的一篇稿子“南京某区域10年后才有地铁建成通车”聊了起来!和广大网友一样,一开始我也以为这个10年后才能通地铁的区域一定是板桥。但很显然,这个让人惊讶的文章说的区域并不是我们想的地方,因为板桥通地铁可能还要20年……

    在这位美少女隐秘的笑声中我知道了答案,小编将在文章最后揭晓答案,而现在,本宝宝打算聊一聊江北。

    暴发户or潜力股 新区含金量到底有多少?

    你看好的江北规划到底要多久才能兑现?

    板块房价上涨前景能否跟你的投资回报成正比?

    江北新区到底能否比肩上海浦东?

    对于这一系列的问题,江北恐难逃争议。不过与争议并存的却是房价蹭蹭涨,投资客群也依旧庞大。

    江北的崛起在很大程度上离不开“国家级新区”的称号,‘氮素’这年头出来混谁还能没有个浑号?

    据了解,目前全国共有18个国家级新区,后面还有10个排队等批复。尤其是近几年批复的兰州新区、西咸新区、贵安新区因缺乏产业支撑,未来动向不明朗,国家级新区的含金量似乎越来越低了。

    而江北新区这一轮房价涨势略猛,投资占比过大让不少人担心区域泡沫过多,有碍未来发展。但其实,买新区就是跟着政府规划走,作为国务院批复城市规划专门提及的南京的江北新区,只要政府下定决心把规划落实,未来的前景还是值得期待的。

    什么都还没见到就高潮了?现在买江北能迎来人生巅峰吗?(2016-08-19 17:36:10)

    什么都还没见到就高潮了?现在买江北能迎来人生巅峰吗?(2016-08-19 17:36:10)

    目前,江北最让人诟病的还是利好落实的问题。俗话说,没有规划作支撑的新区不是好新区,所以,江北的突然崛起的到底有没有点道理呢?

    正如网友所说的,虽然,纬三路、纬七路免费通车等利好已经尘埃落定,但是毕竟还有鼓楼医院暂时停工、华润商业体定位不明、疯传了那么久的万达广场最终还是没有落地,东方万汇城建设缓慢迟迟没有开业。虽然饼画的很大,但是区域内还几乎没有什么像样的商业体和学校,这些都让不少人感到不安。

    什么都还没见到就高潮了?现在买江北能迎来人生巅峰吗?(2016-08-19 17:36:10)

    什么都还没见到就高潮了?现在买江北能迎来人生巅峰吗?(2016-08-19 17:36:10)

    小编认为,讨论江北这一轮房价涨得有无道理本身就是个伪命题,你看南京这轮房价涨的合理吗?你觉得南京还可以继续买吗?告诉你在投资客眼中南京的房子绝对值得买!别说什么都没见到就高潮,你也许并不知道高潮在哪里!

    我们不怀疑江北新区的未来,但是时间总是要的

    一个区域的发展、规划从来不是随便的事情,最后的落实也不可能一蹴而就。就连一条地铁的建设周期都有可能在10年左右,要不怎么说规划5年内建设7、9号线地铁的河西南可能10年后才会有地铁通车呢?

    所以,每当购房者信誓旦旦的表示:“我相信江北在未来的3,5年内能够崛起”,小编只想吐一口热血,你当这是过家家,盖积木呢?

    我们不怀疑江北新区能建得很美好,但总需要时间吧,河西也建了10年才有今天的样子。奥体中心,国际博览中心,万达广场,明基医院,有轨电车,保利大剧院等配套都是一步一步建起来的,河西的房价也从十年前的5000一平,到2011年的2万一平,再到现在破四,一步步涨上来的。

    所以,小编以为,买江北就是看规划,你看好便好,看不好便不买。买房等升值要靠火眼金睛,人生巅峰还要靠自己走。毕竟,一个区域的崛起从来不是3,5年的事情。你觉得呢?

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  • 南京上周二手房均价涨116元/㎡ 成交量小降

    上周(8月1日-7日),南京二手房成交2869套,二手房新增挂牌3023套,房价均价小涨了116元/㎡。

    据网上房地产统计数据显示,上周南京二手房成交量环比前一周的3024套下降了155套,降幅为5.13%。

    从各区来看,江宁区以504套的成交量居首,鼓楼区成交465套居第二位,六合区成交435套居第三位。

    365二手房统计数据显示,上周南京二手房挂牌均价为22017元/㎡,房价比前一周的21901元/㎡上涨了116元/㎡。从区域挂牌均价来看,建邺区以32770元/㎡的均价位列全市第一,鼓楼区以27435元/㎡的均价位列全市第二,而玄武区以25893元/㎡的均价位列全市第三。

    上周南京二手房挂牌量为3023套,比前一周的3126套下降了103套,降幅为3.29%。

    全市各区域挂牌量方面,江宁区挂牌717套列全市第一,鼓楼区挂牌478套列全市第二,浦口区挂牌398套位列第三。

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  • 南京板块差距拉大房价分层 150万成置业门槛

    “限贷”的消息网传了多个版本,然而官方政策至今未落地,南京楼市变得扑朔迷离。不过可以看见的状况是,南京房价已经17连涨,即便7月的涨幅收窄,从6月全国涨幅排名的首位,跌至7月的第18位,但是房价上涨的趋势一直未有改变。在南京购房置业的门槛已经提高到150万-200万之间,房价分层也在加速。

    新房、二手房成交倒挂现象严重

    7月,南京“限贷”消息频传,房价上涨有变缓趋势,二手房成交量持续下降。二手房成交量环比降幅9.39%,成为今年继1月、2月以来成交量三低。

    从“金三银四”期间,南京就出现了新房、二手房成交量严重倒挂现象,也就是说二手房成交量要高于新房成交量。这种现象与新房供应量紧张有关系。同时,二手房成交量虽然有下降,但是和去年相比,每个月的成交量都处在一个高位上,二手房市场可以说一直处在一个交易旺盛的局面中。

    南京的房价已经实现了17个月连涨,据统计数据显示,7月南京二手房房价为22926元/㎡,环比上涨1.77%。虽然房价涨幅有收窄趋势,不过房价上涨的局势没有改变。江北区域总监蔺成刚表示,在网传的限贷消息作用下,房东的心态也的确开始产生了一些变化,毁约的情况也明显减少,若是限贷的政策后续能出台落地,对市场参与者产生的心理影响其实远大于其实际意义。

    150万-200万成置业门槛

    在房价的持续上涨下,南京各个板块的差距也在拉大,房价分层在加速。据统计数据显示,150万-200万已经成为在南京置业的门槛了。

    7月,150万-200万总价的房源,以17.53%的搜索比例占比了榜首,其次是200万-300万的价格范围,搜索占比为10.52%。总价在200万以下且两居室最多的找房特征表明,刚需族仍是南京购房群体的主力军。同时从7月的数据也可以看到,超过200万以上的刚改购房群体也在增加,这说明在房价呈现上涨的大环境下,购房者对房价的接受度、包容性也在提升。

    南京二手房副总经理胡涓娟分析认为,在房价17连涨面前,购房者的自主选择性在大大的降低,两年前总价100万的房源楼盘可以说出一堆,现在100万以内的刚需落户,基本已无房可选。最现实的价格是150万-200万总价已成购房门槛,这样的价位主要集中在桥北,江宁禄口、滨江等区域。

    胡涓娟表示,各板块之间的价格差距也在变大,加速了房价分层。比如以高端改善为主的河西,近年来一直处在房价金字塔顶端,房价基本在4万元/㎡左右。今年南京最高楼面价的地王出现在了河西,河西已经成为南京向更高房价冲刺的热门板块。而浦口区随着江北新区的规划利好,教育、医疗、商业、交通等未来的发展前景,价格涨幅会依旧明显,目前江北已有楼盘朝3万元/㎡的价格挺进,众多投资客蜂拥而来。作为刚需一哥的江宁,在17连涨后也完美逆袭,成为刚需改善聚集地,二手房均价20087元/㎡,同比涨幅47%。

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  • 重磅!南京土拍8块地终止出让 网拍进入倒计时

    今日(7月28日)上午,南京国土局发布06号土地终止出让公告,并宣布南京进入土地网拍倒计时。

    重磅!南京下次土拍8块地终止出让 网拍进入倒计时

    经南京市人民政府批准,南京市国有建设用地使用权公开出让公告(2016年第06号)中的8幅地块因出让方式及条件调整终止出让,具体出让时间和出让条件另行发布公告。特此公告。

    关于终止2016年第06号土地出让公告的说明

    根据统一部署要求,全省国有建设用地使用权公开出让原则上应从2016年7月开始由现场竞价方式调整为网上交易方式。目前,大部分省辖市均实行了网上交易,我市经营性用地公开出让将尽快实行网上交易,市国土部门正在就网上交易有关竞买规则和流程进行修改完善,具备条件后正式开始实行网上交易。同时,为切实落实全市房地产市场管理要求,市国土部门正结合我市土地市场实际情况,研究制定土地公开出让有关政策措施。鉴于上述原因,经市政府批准,现终止南京市国有建设用地使用权公开出让公告(2016年第06号)中的8幅地块出让,具体交易时间和交易内容另行发布公告。

    重磅!南京下次土拍8块地终止出让 网拍进入倒计时

    (8幅地块详情)

    该8幅地块包括鼓楼区湖南路商住混合用地、尧化门住宅用地、雨花台一块地、江宁两块地、江北3块地。

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  • 南京上周楼市依旧热力十足 上周认购再涨10%

    据南京网上房地产数据显示,截至7月24日15:30,南京楼市周(7.18-7.24)共认购2224套商品住宅,成交2101套(不含溧水、高淳和都市圈),与前一周(认购商品住宅2013套,成交2319套)相比,认购量上涨10%,成交量下降9%。

    限贷爽约 南京楼市依旧热力十足 本周认购再涨10%!

    上千套房源入市 江宁成为上周主战场

    上周多盘推新,新房入市量明显高于上周。周一(7月18日),江宁方山老盘武夷名仕园加推12、20、23、25号楼,面积为97㎡、107㎡、132㎡,共260套房源,均价在16100元/㎡,售罄;周二(7月19日),江宁方山纯新盘中粮祥云迎来首秀,首开424套房源,户型面积为75㎡-140㎡,均价超24000元/㎡,成为区域房价新天花板,当日售罄;周三(7月20日),仙林标杆豪宅高科荣境加推11、15、39号楼180㎡精装大平层房源,共198套,均价超30000元/㎡,同样捅破区域天花板,去化七成;周四(7月21日),城北科技盘保利朗诗蔚蓝加推4、11号楼的194套房源,主力户型面积为90㎡、115㎡、135㎡和142㎡,均价28639元/㎡,同样售罄;跳涨8000元/㎡的启迪方洲也于7月22日加推博园8号楼28套房源,均价25000元/㎡左右,2号楼10套房源,均价25800元/㎡左右;昨天上午,同样是麒麟区域的中南世纪雅苑推出208套精装挑高BOX公寓房源,面积37㎡-41㎡,去化7.5成。

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    南京设“动态封顶价” 限贷政策或暂缓落地

    上周限贷政策依旧只闻其声,并未落地。在本地的调控政策方面,南京一直都在紧跟苏州的步伐,今年分别出台划定年化12%红线的限价令和土地市场的“熔断机制”,但综合来看,目前南京住宅市场依旧处于量价齐高的局面,买房人的热情依旧高涨。

    上周物价局针对调控高压下出现问题的南京楼市提出了五大举措,其中最值得关注的是对热点区域设置了“动态封顶价”,严控炒作性“楼王”的出现,此举意味着下半年南京楼市的限价将进一步收紧。

    南京目前实行“认贷不认房”的政策,只要结清贷款就算首套房。若限贷政策落实,则将直接影响投资及投机性住房需求。不少业内人士分析,目前南京楼市有高位盘整迹象,地方政府或许不会对市场进行太严厉打击。如果从限购、限贷方面进行调控,强行打压,并不是缓解目前供不应求局面的最好方法。就已限贷的合肥来看,从7月初新政实施以来,目前的效果还并未完全显现。

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    (截至今天15:30数据)

    另一方面,财政部财政科学研究所原所长贾康22日表示,个人所得税可抵扣房贷已明确,具体进展要看个税改革的时间,中央要求的时间是1年左右,今年虽然可能赶不上了,但可以确定的是,这种方案会在全国推广。

    上周楼市新动态

    1. 城东银城东岳府公开售楼处

    银城东岳府打造6幢小高层产品,户型面积为84㎡-140㎡,共330套房源。预计8月初公开样板间,8月中旬首开推60套房源,户型面积为84㎡和105㎡,均价在40000元/㎡左右。

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    2. 鼓楼滨江恒大滨江公开售楼处及样板间

    恒大滨江作为恒大地产的南京第七子,打造48㎡-125㎡奢装华宅,更规划有公寓、酒店、写字楼以及大型商业中心。预计9月首开18、19号楼,共500套房源,放风价40000元/㎡。

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    3. 城北嘉誉山公开售楼处及样板间

    嘉誉山预计8月中下旬首开推1、2、7号楼,面积为86㎡-141㎡,共约282套房源,放风价为30000元/㎡左右。

    4. 城北花样年喜年中心举行产品解析会

    花样年喜年中心占地面积5.6万方,总建约32.2万方,包括LOFT、SOHO、国际写字楼以及商业街区四种物业形态。项目整体商业部分超过6万方,是城北最大的商业中心,4线地铁上盖,汇集了居住、商务和消费三大人流。预计8月份加推480套U+青年社区公寓,面积为55㎡。

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  • 二手房开始主导一二线市场 楼市将迎来深刻变化

    (原标题:二手房开始主导一二线楼市 中国楼市迎深刻变化)

    交通便利、社区成熟、配套完善、供应充足……在北上广深等一二线城市,二手房正凭借这些优势逐步取代新房占据市场交易的主导地位。统计显示,今年前4个月,京、沪、深等一线城市二手房成交面积约为新房的2倍以上,南京、福州等二线城市二手房交易活跃度也超过了新房。业内人士认为,我国住宅市场正从增量向存量市场过渡,房地产市场格局将迎来深刻变化。

    据新华社5月24日报道,监测数据显示,近年来,二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始显现,市场规模逐年扩大。北京、上海、深圳等一线城市,二手房交易量已经远超新房。

    据统计,2016年前4个月,北京二手房成交面积791.7万平方米,约为新房成交面积的3.5倍;上海二手房成交面积1089.03万平方米,约为新房成交面积的2倍;深圳二手房成交面积421.74万平方米,约为新房成交面积的2.3倍。

    事实上,2015年二手房成交超越新房的趋势就已显现。上海2015年全年二手房成交面积3020万平方米,是新房成交面积的1倍以上;北京二手房成交面积1800万平方米,几乎是新房成交面积的2倍;深圳二手房成交面积为1064万平方米,是新房成交面积的1.6倍。

    在一些二线城市,二手房也是量价齐升。福州骊特房产总经理郭华介绍,2015年福州二手房成交套数是一手房的1.4倍。数据显示,今年1至4月,南京二手房成交套数达到5.4万套,超过新房成交4.95万套。

    从楼市敏感度看,二手房也最先感知冷暖。业内人士介绍,率先开启此轮房价回升通道的是一线城市的二手房。进入2016年,一些热点城市二手房市场甚至出现了非理性上涨。数据显示,2016年前3个月,北京、上海、广州、杭州的二手房价格分别同比上涨17.96%、28.78%、6.64%和 5.73%;分别超过新房上涨价格10.03%、20.38%、0.47%和1.99%。

    业内人士认为,北京、上海、广州、深圳等一线城市 和部分二线城市住房市场起步早、发展快、规模总量大,目前这些城市核心城区新增供应量已经很少,新建商品住房多呈“郊区化”。出于价格、交通、配套等因素 影响,大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场,一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。

    以北京为例,新建商品房住宅市场已 进入“郊区化”,且新住宅社区环境、交通配套等一时难以完善,五环内的新房成交均价也已突破6万元。刚需族只能转向自住房和“老小”二手房。亚豪机构市场 总监郭毅表示,由于北京新建商品房价格普遍“高端化”,二手房已成许多刚需和改善型刚需主要的置业方向。

    “如果买郊区的新房或许更加舒适宽敞,但对于上班族来说,选择市区的老房子在工作和生活上会更便利一些。”上海白领罗先生说。

    中原地产数据也显示,在广州的二手房市场上,“80后”买家占比约53%。

    专家还认为,近些年二手住房市场越来越活跃,其主要原因还有存量房源的攀升。瑞银首席经济学家汪涛认为,中国住房的内在供求格局已发生变化。

    瑞银报告显示,根据2010年第六次全国人口普查数据,在不考虑住房质量的前提下,2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。

    业内人士认为,随着“存量时代”的到来,房地产业必将加快供给侧的改革,城市建设“大兴土木”“大拆大建”“摊大饼”式的粗放发展方式将发生根本变化,住宅市场会更反映出真实需求。

    首先,房价将更多依赖市场机制调节。中信证券地 产行业首席分析师陈聪认为,影响二手房和新房价格的因素截然不同。房价看涨预期强烈往往导致需求上升,二手房主就会以惜售、跳价等表现减少市场供给;反 之,当房价下跌趋势明显,二手房主则倾向于抛售房源,而购房者则会进入观望状态。因此,二手房主导市场时,房价更多将依赖市场机制调节。

    此外,二手为主的市场,往往是卖小买大、卖旧换新等置换型需求。“换房需求的特点,就是其支付的首付款往往来自其出售的房屋。就是说,房价的上涨对改善型需求的人来说,并不会造成明显的支付压力。”陈聪说。

    其次,或将倒逼地方政府摆脱土地财政依赖。专家认为,前些年不少地方采取举债建设——出让土地——抬高地价的方式“经营城市”,“摊大饼”式地发展房地产,造成规划与实际需求失衡,城市与产业发展脱节。

    东京大学教授周牧之此前在上海举行的“中国城镇化论坛”上说,当二手房交易主导房地产市场后,这些地方政府“经营城市”的做法将难再延续,不得不摆脱土地财政的依赖,而更加注重发展产业以增加人口导入。

    以深圳为例,2015年深圳卖地收入已降至不足财政收入的6%,而2005年其比例为13%。目前,深圳已将自主创新作为城市发展“主导战略”。

    第三,将推进房地产业供给侧量与质的改变。随着家庭和人口结构的变化,存量房的日益增多,一个年轻家庭未来将可能继承多套房产,届时, 房地产市场必将发生深刻的变化。因此,业内人士指出,楼市进入存量时代,如果仍继续“经济房地产化”导向,刺激住房消费以维系高房价与经济高增长,将更加 加重住房结构性过剩。

    根据上海财经大学不动产研究所数据,美国、德国、英国、法国以及日本等发达国家二手房与新房交易比例约为8:1至10:1之间。

    美国华平投资集团董事总经理周知在接受记者采访时认为,中国房地产业的发展趋势也必将从“拼命盖房”转向“盘活存量”。“对于人均住房面积接近40平方米的中国住房市场,目前的存量房源已经非常多了。中国楼市迈入二手房交易为主导的时代很快会来临。”

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房企新闻

  • 井喷的线上营销④|线上卖房,是一次消费行为和习惯的再塑造

    2003年的非典,疫情最严重的时候基本上全城封锁,人们也不敢出门,很多必需品只能从网上买,刘强东把中关村的实体店铺搬到了线上,马云看到了C端购物的需求,创立了淘宝,让很多人体会到了网购的便利。

    买衣服时没有了热情过度的店员给你推销,买电子产品时也可以快速的知道哪家最便宜。在电脑上进行简单的排序和搜索就可以快速的买到自己所需。

    经过了近二十年的推广和适应,人们已经习惯了这样的购物方式,所购物品的价值也随之上升,各类的奢侈品也加入了购物车,而且近几年来汽车行业在线上的成交量也在稳步上升中。

    从习惯的转变到线上的狂欢

    众所周知,互联网上的东西通常比线下便宜得多。而且,随着各大电子商务企业的逐渐重视和不法商家的不断完善,现在遇到假货的概率比网上购物的大潮要低得多,很多线下实体店都不是很好。

    数据显示,2013年至2018年,中国网购交易金额从2679亿元增长至57370亿元,复合增长率84.6%;

    1月17日消息,据国家统计局数据,2019年,社会消费品零售总额411649亿元,比上年名义增长8.0%(扣除价格因素实际增长6.0%,以下除特殊说明外均为名义增长)。其中,除汽车以外的消费品零售额372260亿元,增长9.0%。


    2019年,全国网上零售额106324亿元,比上年增长16.5%。其中,实物商品网上零售额85239亿元,增长19.5%,占社会消费品零售总额的比重为20.7%。此外,2019年12月份,社会消费品零售总额38777亿元,同比增长8.0%。


    从1998年,中国的第一笔网上交易成功,到2019天猫双11全球狂欢节成交额超2000亿元,不难发现经过了近20年的适应,网上购物已经成为了现在人们的购物习惯。

    大宗网购任然处于起步阶段

    在今年疫情的影响下,众多房企纷纷转战线上,当然这些房企中也不乏佼佼者。据数据显示,自2月13日恒大进行线上销售以来,网上认购总套数达到了99141套,总价值在1026.7亿(折后),但这一数据的准确性我们不得而知。

    其实,线上购房并不是什么新鲜产物。早在2004年,阿里就成立过口碑网切入房地产领域。一直到去年“双11”,线上卖房这条渠道一直都收效甚微。

    然而今年的这一场疫情,让线下渠道受阻,线上售房终于被动迎来一次机遇。

    我们也对有购房需求的购房者做了相关的采访与统计,就统计结果来看,近7成的购房者还是不太能够接受线上购房这种方式。

    在购房者也出现了两种不同的看法,一方认为这么大笔买卖,不去售楼部走一趟怎么行?你不去现场看看怎么能知道周边的价格、环境和配套。

    而另一方面,购房者认为就算去售楼部,你只能看到图纸、沙盘,一样是盲人摸象,如果线上买房细节做得好,线上购房更好。

    线上购房任重道远,不会脱离线下模式

    正如购房者所说的那样,如果线上看房如果细节做的更好,这将会比线下更有优势。伴随着5G技术的发展,日后如果能够更加真实的模拟出所购房产内部实景及采光变化,真实的外部景观及配套设施。

    虽然这样的效果目前也有,但整体效果还是不能让人满意。可以想象,一旦当线上购房能够做到亲临现场的场景,那必然会成为购房者的首选方式。

    线上购物的一大标签就是便捷,线上购房不用舟车劳顿的到处看房,购房者能够更加细致的了解所购房产,这样便捷的购房方式也将会被购房者欣然接受。

    除此之外,无论是什么类型的企业,都必须拥有一种从线上获客的能力,传统的获客方式无非是电话、广告、分销等等,这也是地产行业一直在沿用的方式。

    但是这些模式的主动权越来越小,而且成本将越来越高。而通过线上所吸引的客户定位更加的准备,相对应付出的成本也更小。

    除了购房者之外,房企对于线上购房也有着美好的期望,金茂的相关负责人表示:

    1、通过目前的市场反馈来看,线上售房这种形式没有被排斥,虽然认可度不是非常的高,具有可行性。

    2、目前线上售房还是处于起步阶段,各方面还不是非常的成熟,但也在积极的推进线上销售。但是鉴于房子不同于其他商品,肯定需要线上线下配合,完全的转入线上销售可能性不大。

    低总价投资性产品或将先行

    据悉,目前线上的成交数据大部分都是疫情前的线下资源,只是因为疫情转为了线上而已。

    有业内人士指出,就现阶段的市场情况来看,整体市场还是非常依赖线下,一是房子这件商品的特殊性,二是多年以来人们对于购房认知的牢固观念。不过,公寓、低总价产品或许会成为线上售房的首选产品。

    一:这类产品在价格上能够在投资客的承受范围之内。

    二:不动产的投资也越来越受到人们的认可,近日的股市大跌让很多人损失惨重,相比于此类的金融投资不动产投资更加的稳定。

    就如同金融投资产品刚开始在线上推广时依然不被人接受,但随着逐渐的发展,这一方式已经被人接受,银行、证券所已经很少有人再去,都在线上完成了各项交易。

    这一次线上看房的大规模推广,也让很多人体验到了看房的便捷,想看的楼盘一天之内都能看个遍,样板间也是能仔仔细细的看个仔细,少了来回的奔波。

    随着线上的不断完善,购房人群理念的转变,低总价投资性的产品通过线上和线下相结合的方式,或许会成为线上售房的新方式。

    双管齐下楼市开始升温

    随着疫情的逐步好转,近期以来楼市的成交数据也是节节攀升。众多的房企也已经复工,为这“金三银四”做着准备。

    据数据显示,截至3月5日,84家房企集团总部实现复工,其中60%全面复工。已开放售楼处比例升至61%,近六成销售人员在岗。其中,南宁、济南、常州、合肥、广州、成都、南京等20余个城市售楼处开放比例超80%。

    值得一提的是,目前南京市场上众多的楼盘蓄势待发,青奥村的开盘拉开了“金三”的序幕。除此之外,南京各个板块也都将出新,在此也提醒各位购房者,切莫盲目!目前市场供应量充足,看清区域利好是否落地。同时也不要只把眼光盯在那些“神盘”上,多做比较!

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  • 井喷的线上营销③|为线上营销铺路的人

    疫情这只黑天鹅,让整个中国陷入了停摆,复工时间的延迟,春节假期经过再三“充值”,居然让大部分人体验起了学生时代的寒假。同时线上营销在各行各业出现了井喷的态势,云蹦迪、云唱歌随处可见,甚至一向注重线下的房地产行业也紧跟趋势步伐,开始了线上的系列骚操作。而在这个假期里,为房地产线上营销铺路的那些人注定日夜繁忙……

    ○程序员

    周航在接到开发线上售楼处任务的时候,是在春节假期的尾声,当时最庆幸的是把电脑带回了老家,否则只能干瞪眼着急。

    「1月27日的时候整个人还处在放假的状态里,没想到任务一下子就砸在眼前,再加上没办法复工,只能在家里敲代码。」对于周航来说,敲代码不算难,而且线上售楼处楼盘的详情页也都有后台库可以调用,最麻烦的要数上线测试,解决各种BUG。

    周航自己也打趣说程序员在普通人的印象里是一份严(kǔ)谨(bī)的职业,也是一个被搞怪吐槽乐此不疲的职业,面对复杂的代码敲打电脑时连眉头都不会皱一下,但是有一个词却是他们痛苦的根源,它就是Bug。

    「主要还是后台调用的问题,有时候分明后台一套资料都是全的,但是前台却一直无法显示,要么图片无法加载,要么button点击不能顺利跳转,排查这些漏洞是一件很让人头秃的事情。」周航挠了挠自己的头,头发还算密集的他并没有出现网上所说的谢顶,同样五颜六色的格子衬衫也没有套在他的身上。

    周航所在的平台并不是在这次疫情里第一个推出网上售楼处,在这样的情况下必须奋起直追,加班加点在所难免,内测无误后还要第一时间对接有需求的客户,帮助他们完善楼盘库,同时产品的快速迭代又是横亘在眼前的另一个大问题。

    「需求总是一直在更新的,开始可能只是简单的调用后台的楼盘库,但上线后产品希望可以加上新闻模块、专题模块、互动模块,既然提出了需求,那就尽可能满足,争取做到人无我有,人有我优。」周航还打趣说,程序和产品的最大矛盾应该就是需求:提需求、改需求。但在这样特殊的事情也是能够理解,各家都在拼速度、拼结果,总之就是不能落后。

    从1月27日开始一直到2月末,一个月的时间里周航一直在和bug斗争,但随着开发商现线下逐渐复工,线上售楼处的处境显得有些尴尬。

    「从一开始赶时间,到现在基本已经没有这部分的工作,能明显感受到这就是特殊时期的特殊产物,不过只要在特殊时期发挥了特殊作用,那花费的辛苦和时间就是值得的。」说罢周航又继续开始敲击键盘码着代码。

    △网红

    梦姐,南京颇有名气的网红,自入驻视频平台后更多的专注在南京的吃喝玩乐上,不过在这一次疫情期间,她也接到了帮助楼盘做直播的宣传任务。

    这一次的任务让往常对直播游刃有余的梦姐心里有些没底。事实上去年她做过房产方面的宣传,但实际的效果低于团队预期,导致不太长接触房产面的合作。

    「一直都是做吃喝玩乐的视频,突然切换到说房子上,并不是自己擅长的领域。」而且开发商的要求也不低,希望直播的时候能够自然一些,不要太过于“硬广”。

    在找到梦姐之前,开发商内部也尝试过直播,通过置业顾问的介绍希望能够吸引到购房需求的人到访,但缺乏生动、互动的介绍最终效果并不是很好,开发商才转向通过南京本地有知名度、且专业的直播自媒体帮忙盘活人气。

    幸运的是当天直播后的效果超过了梦姐的预想,不过这也归功于前期双方的铺垫。一方面开发商在积极筹备着飞机稿,在公众号等平台发布,也让楼盘销售在各自的客户群里进行分发;另一方面梦姐也在日常直播时,时不时穿插着当天楼盘的预告内容,和粉丝约定好时间相见直播间,也提前搜集粉丝们在买房子这件事中关心的问题,在当天可以有话聊。

    不过号召粉丝也不是一件容易的事情,既要有好的创意不生搬硬套,也不能广告的太明显让粉丝生厌,尤其是在疫情这段敏感时期,出门本身就是一件不安全的事情,自己的一言一行都要谨慎为之。

    可即便前期做足了准备,也提前走了一遍直播时需要走的线路,但实际开播后出现的问题还是很考验梦姐的临场反应能力,尤其是开发商临时变更约定好的内容。「因为看样板间时太像硬广了,所以在样板间逗留的时间被压缩,导致后续的安排全部打乱,好在前期搜集了不好粉丝的问题,不至于失了分寸。」

    对中国人来说,最现实的问题就是钱。不论在线上看直播,还是线下在售楼处了解,也不管是不是真的有购房需求,人们归根结底最关心的还是房价。梦姐在前期的问题搜集过程中,粉丝们提及最多的问题就是房价贵不贵,有没有优惠,其次是交通、学区等配套问题。

    「没有想到粉丝们的反响会这么热烈,还提出这么多互动的问题。」面对超出预期的效果,梦姐也松了一口气,虽然开发商没有硬性带客指标,但如果直播数据不好也会影响自己平台的口碑。不仅如此,梦姐也觉得直播等线上营销的方式,也解决了开发商在这段时间缺少线下到访和宣传的难题。「直播让大家足不出户就能了解到房子的信息,也为后期的到访做了铺垫,至少开发商也把工作做在了前面。」

    □置业顾问

    晚上6点半,接待完最后一组客户的大龙急匆匆的开车回家,7点时他有一场直播要进行,回家路上他一直在构思今天的直播要说什么主题,但此前连着近20场的直播已经快把他的创意消耗殆尽,最终也没有好点子的他决定“吃播”,一边吃晚饭一边和粉丝进行互动,偶尔提一提供职楼盘即将加推的房源信息,一直聊到8点半才结束。

    但大龙的工作却并没有因为下播而结束,公司的一场临时的会议不得不让他驱车赶回售楼处,一直忙到12点才结束充实的一天,而这样的工作强度在疫情后即将开盘的背景下,已经成为常态。

    根据大龙的描述,因为此前一直不知道何时才能复工,所以公司决定启动线上的直播营销,也希望趁此机会能产生一些意向客户,为复工后的蓄客做准备。不过第一次的直播大龙却差点翻车,被观看的受众“骂了”。

    「当时很认真的介绍我们楼盘的一些卖点,尤其是引以为傲的科技系统,我以为购房者们也很关心,但屏幕上跳出来的评论都说我像是在上物理课,清一色听不懂,让人很泄气。」第一次直播并没有取得想象中的成果,但也很快在第二次的直播中改变了策略,更多的精力放在说段子、唱歌等才艺展示上,简单穿插一两句房子的内容,最终的效果要比第一次好很多。

    原本直播计划是团队中的置业顾问一人做一场,轮流一圈也就结束了,但之后其他分公司也都陆续跟进,现在是全国公司在进行PK竞争。从线下到线上,为了吸引客户,搞一个好看的直播流量数据,化身主播的置业顾问们都挺不容易。相比于卖服饰、化妆品和零食,叫卖动辄百万甚至千万的房子显然要难太多,忙碌一两个小时,看热闹的好几万。

    「因为场次比较多,整体来看南京的观看数据还可以,单场数据最高排第二,总体数据位居第一。」不过数据归数据,背后实际的意向客户可能一个都没有。

    对大龙来说直播更多还是宣传项目和品牌,实际的到访数量并不多。「很少,非常少,顶多看直播的粉丝们会加销售的个人微信,了解项目的情况,但说通过看直播就上门的,尤其还是疫情期间,几乎没有。」而且直播也只是把项目的最新消息传递出去,也有很多内容还是要实地来看房子才能讲清楚。

    但线上唯一的好处可能就是成本低。线下成本主要是1.5%渠道费,但多数渠道仅作为形象宣传,当前针对性极低,渠道绑架严重,而线上成本无非是简易的灯光、三脚架,架几台手机,专业一点用osmo等手持设备,还有直播平台租赁费、道具服装妆容费用和人力,但成本可能是线下的十分之一。

    「最终还是要回归线下的,虽然说起来线上有成交,但实际上还是之前线下的客户,趁着最近一波线上的优惠,最终下定决心购买而已。」

    房子不比手机、电视,尤其在南京这样动辄大几百万的首付,没有人连一次样板间、楼盘方位都没实地看过就下单的,毕竟这是未来他们的家。

    ☆结语

    移动支付和电商改变了我们的生活,直播的出现也带来了新的娱乐和购物方式,但这股几年前便开始颠覆一切的潮流似乎并没有在房地产行业掀起波澜。包括疫情这样的特殊期间,即便有这么多人为此铺路,但真实的成交可能就是一张白卷。

    毋庸讳言,目前的购房体验还存在着很多不尽如人意之处,便利性不够,信息不对称,价格也并不完全透明。

    这次的直播只是小小的一步,房地产上线之路还很漫长,这其中还有诸多问题待解,但行业在面对疫情时的种种举措让我们有理由相信事情会变得更好,毕竟变革正在发生。

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  • 井喷的线上营销②|是让利还是套路 你定的房子真的优惠了吗?

    在疫情的影响下,房地产行业新房销售遇阻,售楼部、房产中介等销售渠道关闭,企业现金流面临压力,需要回款缓解现金流压力的房企只剩“线上售房”这一条路。

    1月底碧桂园、融创、阳光城、雅居乐、佳兆业等房企就率先启动线上售楼处。此前,据统计,已有143家房企重启或新推出线上售楼处,其中TOP50以内的房企均设有线上售楼处,百强房企发起线上售楼处的超过9成。

    但随着线上售楼部这种全面销售模式的推出,销售力度似乎效果并不佳。

    详情请戳:井喷的线上营销①|是变革 还是形式大于实质

    为了能够带来更好的关注和成交,花样优惠又成为房企相互比拼的新一战场。影响力较大的恒大,就率先全面实施线上购房,推出无理由退房政策,更是放出“全国75折优惠”大招。

    在恒大执行线上卖房75折优惠引发轰动效应后,各大房企纷纷跟风这种模式,线上买房定金越来越低,还有转介他人购房获取利润等“赚钱”方式。

    在各大房企相互跟风下,线上卖房模式也逐渐变了味,有些开发商所谓“打折”优惠,也被扒出来是“先涨价后降价”的促销手法,没有真刀实枪的优惠,只是圈客户的手段。

    宣传与卖房——大房企的营销策略
    还是以恒大为例,在2月份官宣的令人咋舌的销售成绩背后,离不开恒大看上去吸引人的优惠政策。

    2月16日,恒大集团发布的全国各楼盘特大优惠通知显示,自2020年2月18日至2月29日期间,恒大全国各在售楼盘,均可享受7.5折优惠。相关数据显示,恒大“云卖房”开始后短短3天,其线上售楼平台小程序“恒房通”日均新增用户就达到100万人,3日累计用户数超过1000万人。

    然而,恒房通小程序的人数剧增也有小陷阱。前期恒大宣布“恒房通”小程序签到满一周就能领取100块,但是截至2月29日签到活动就结束,还未实名认证、绑定银行卡的不能得到奖励金。(下图为恒房通用户与客服争执截图)

    井喷的线上营销②|是让利还是套路 你定的房子真的优惠了吗? 

    井喷的线上营销②|是让利还是套路 你定的房子真的优惠了吗?

    而大部分人知道消息的时候已经是2月24日左右,如果不仔细了解恒大的“签到”规则,就会出现白白送了“人头”却拿不到钱的情况。

    事实上,综合了VR看房、网上交易、大额购房折扣的“云卖房”概念,在恒大的过往营销中也早已不是新鲜事。

    早在2017年前后,万科、万达、恒大、碧桂园、绿地等诸多头部房企就开始着手布局VR沙盘、VR景观、VR样板房等在线看房项目,如今通过恒大小程序中VR入口所实现的远程看房效果,与此前恒大上线的VR沙盘功能并无不同。

    除此之外,单纯的优惠对于大部分购房者来说,吸引力也十分有限。而且往往会出现实际对比一下前后的价格,发现深深的受到伤害的情况。

    井喷的线上营销②|是让利还是套路 你定的房子真的优惠了吗?

    井喷的线上营销②|是让利还是套路 你定的房子真的优惠了吗?

    总体来说,将司空见惯的VR看房、巨额折扣加入小程序,提出“云看房”概念的恒大,此番做法的品牌宣传效应大于真正意义上的卖房,而这样的做法也的确得到了较好的宣传效果。

    优惠中的小陷阱——宣传字眼要注意

    虽然宣传大于实质,还是有很多大房企纷纷效仿恒大。雅居乐紧随恒大推出了线上订房享受额外98折优惠,世茂最高累计优惠可达85折,美的置业、阳光城等房企则首推“无理由退房”。

    据不完全统计,截至目前,仅南京就有包括美的、中海、佳兆业、世茂在内20余家房企,均已开启线上优惠促销活动和认筹签约通道。

    花式卖房,线上销售,疫情之下,全国范围有超过143家房企试水网上销售。根据58安居客数据,线上销售的开发商们共同运营VR/3D看房产品“临感VR看房”服务截止目前覆盖面达到全国187个城市、包罗了6430个楼盘、覆盖面达到10835个户型。

    2020年1月份,通过网络线上看房子的访问量上涨了57.7%,北京、海口等城市的线上看房访问量环比上个月出现了大幅增长,涨幅高达70%。

    海量信息来临,海量折扣降临,越是来势汹汹,就越是要冷静面对。当下的优惠并不等于降价,部分优惠是针对特定房源,尾盘、少数的特价房。

    如近日,金茂旗下提出在售住宅项目将提供部分优质房源,对疫情防控做出贡献人士定向让利,享受底价85折优惠。但“部分优质房源”的补充说明,使得定向让利优惠还是开发商指定项目的优惠。值得一提的是,南京金茂此次并无楼盘参与活动。

    合肥也有一家楼盘推出“首付11万 享受万科物业 全能三房”的宣传语。看上去非常让人心动,但咨询置业顾问后才得知,只是暂时先付一成首付,还有一成半两个月内付清,首付11万更是最小房源的一成首付的价格。

    井喷的线上营销②|是让利还是套路 你定的房子真的优惠了吗?

    当我们放大宣传图的时候就会发现,首付后还有一个小小的“约”字,11万之后也有一个小小的“起”字。最重要的是,“约”字下方还有一行“2栋204”的字样。这些优惠上的小“盲区”给置业顾问留下了解释的空间。

    井喷的线上营销②|是让利还是套路 你定的房子真的优惠了吗?

    今日在咨询置业顾问的时候,他表示:“目前优惠房源已经卖出一半,首付一成十几万左右,剩下的一成半近二十万两个月内付清。首付十一万起是按其中最小的户型2栋204首付一成算的。”这样看来,虽然优惠看上去很吸引人,其实与往日的价格并没有太多差距。

    折扣与噱头——真实优惠知多少

    除了在优惠宣传语上与消费者玩心眼,房企还有一个流传已久的“优惠小窍门”,那就是假装打折。先提出大幅度折扣优惠,但其实只是营销噱头,真正实惠的不多,大部分与之前的房价相持平,比如苏州的中南春风南岸。

    井喷的线上营销②|是让利还是套路 你定的房子真的优惠了吗? 

    井喷的线上营销②|是让利还是套路 你定的房子真的优惠了吗?

    该售楼处推出首付25万起的营销方式,确实非常吸引人眼球,尤其对于一些首付预算不是很高的客户。很多购房者都好奇这个到底是不是真的,但其实首款是10%,剩下的可以做延期。所以不是首付25万而是首款25万,只是一个字的混淆视听。

    南京也有房企推出优惠活动,比如近日南京万科12盘联动,推出的“7元抵10000元好房优先购”的限时钜惠活动。

    井喷的线上营销②|是让利还是套路 你定的房子真的优惠了吗?

    2020年2月24日~2021年3月31日,7元买一张【美好可期】卡,在南京万科指定楼盘买房/车位,劲享立减10000元优惠,而且优惠为期1年,房屋、车位都能用。

    也就是说,现在买万科的房子,可能会实现7元抵1万元的优惠。但现在参加活动的有哪些房源呢?分别有南京的都荟天地城、翡翠天域,和镇江的都萃雅苑、金域铭居、领域花园、玖著雅苑、蓝山商业、沁园商业、锦程商业。

    南京主城参与的一个是南站的公寓,一个是栖霞山东的远郊盘。还有一些镇江的各种住宅和商业。而中签率一直处于低位的江宁都会四季等热门楼盘,则不参与此次政策优惠。

    所以这次号称南京都市圈的大优惠,还是以营销为主。

    同为大房企的保利,推出了一个二次元的美喵节。优惠如下:线上下定5000元,签署认购书后,按约定时间签署商品房买卖合同,即按即可享受1500元物业费礼包,保利8.8元无忧套装。

    这句话翻译出来也就是一套房,可以省1500块的物业费,甚至不如往日开发商促销送一年甚至两年物业费的力度,吸引力上也有些后继乏力。

    总结
    目前受突发事件影响,全国人民几乎都足不出户在家隔离,开发商售楼部暂停开放,房子卖不掉。那么,开发商们在如此形势下,选择推出各种优惠政策来打折降价促销,对于购房者来说的确是个好机会。

    2月17日,央行通过官方网站宣布:开展2000亿元的中期借贷便利(MLF)操作,期限为1年,利率为3.15%。央行降息,房企优惠,购房可以考虑,但优惠陷阱也要警惕。

    专家潘石屹此前说过:“开发商降价卖房的最大底线是降价20%,再多就超过极限了。”所以,大幅度的降价卖房,确实要心存顾虑。先提价再打折的房企存在,购房前多了解是关键,而且在线上购房时一定要谨慎再谨慎,选择适合自己的房源。

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  • 井喷的线上营销①|是变革 还是形式大于实质

    2020年春节,一场突如其来的新冠肺炎打乱了不少房企的既定计划,原定假期不打烊的售楼处纷纷响应国家号召闭门谢客。

    但是时间不等人,多数房企的全年目标早在年初就已定下,巨大的销售压力迫使各大房企纷纷转战线上营销,通过自建平台或与第三方平台合作的形式搭建线上售楼处,不少房产经纪人为了直播“带货”也是煞费苦心。

    与此同时,为了配合线上营销,各大房企可谓是使出了十八般武艺,推出各式各样的优惠活动,全民经纪人的口号此起彼伏……

    随着国内疫情得到有效控制,各大城市陆续复工,不少实体售楼处陆续开门迎客,历时一个多月的线上营销逐渐落下帷幕,那么,各大房企的线上成交真实结果究竟如何?

    线上营销真的实用吗?

    以国内首家全面推行线上营销的房企为例,恒大集团自2月13日宣布启动网上卖房活动,历时半个多月,3月1日,恒大集团副总裁刘雪飞在“恒大集团全面实施网上销售”的新闻发布会上表示,2月份恒大集团共实现网上认购99141套,优惠后房屋总价值1026.7亿元。

    毫无疑问,网上卖房对月度业绩起到了明显的推动作用。3月5日,中国恒大披露2月份合约销售额,数据显示,2月份合约销售金额约为447.3亿元,较2019年同期增长约107.8%;合约销售面积约为513.8万㎡,较2019年同期增长约153.8%。

    无论是增幅还是总额,恒大均大幅高于其它头部房企。这样一鸣惊人的成绩,让不少房企“有点儿眼红”,毕竟疫情当前,销售额对于现金流的支撑作用比以往更加重要。

    不过,恒大也强调:网上认购金额并非最终合约销售业绩。

    值得注意的是,这波网上卖房活动,恒大在南京的主力住宅楼盘有江北的恒大溪山公馆、江宁禄口的恒大林溪郡,均不参与优惠活动。

    小编吐槽:一开始听说恒大有75折购房活动,还拿出小本本和小伙伴计算了恒大林溪郡的折后金额,差点就心动了...)

    对此,有业内人士分析,恒大接连而出的营销组合拳,本质上是房企面对疫情的自救行为,对于缓解自身紧张的现金流有一定的积极意义,但是未必能够快速拉动成交,可以说线上营销的噱头大于实质意义。

    换个角度来看,恒大有1026.7亿元网上认购金额在手,虽然不知道最终转化率如何,实体售楼处开放后,线下签约额预计会有一定的提升,这也为后续销售业绩的增长打下了较好的基础。

    当然,除了恒大,还有不少房企紧随其后转战线上营销,据CRIC统计,目前百强房企中至少有92家房企发起线上售楼处。在南京,也有很多开发商推出各式各样的线上营销优惠活动。

    详情请戳:疫情期间南京房企优惠活动一览

    江北核心区某盘的营销负责人表示:“客户对线上营销的关注度很高,但受疫情影响,目前仅有1个销售靠线上卖了1套房子。”

    一位知名房企的项目营销总表示:“线上营销倒是吸引了不少客户的电话访问,但通过线上成交的几乎没有,即便有交定金的也是此前来楼盘看过好几回的老客户,看到线上营销有优惠,再加上交的定金并不多,促成了客户下定购房的决心。”

    的确,消费者买房需要很长的甄别过程,关注的方面也很多,这些都决定了其交易过程的复杂性,也代表着线下行为的必要性。相比于什么都不作为,各大房企线上售楼处的尝试还是取得了不错的效果,但仍不能完全取代线下。所以,如何让线上的流量顺利转化到线下,是每个楼盘都得琢磨的事情。

    效果一般,线上营销还需重新审视

    目前,各大房企的线上营销方式主要通过直播卖房等途径。

    直播卖房,实质上是一种在线看房选房的工具升级,但从长远来看,疫情背景下房企直播工具的大面积推广使用,将从更深层次上推动房产信息服务平台的整体升级,进而对房企的服务能力提出更高的要求。

    对于购房者而言,直播内容都是既定的,他们可能无法及时获取自己真正想要了解的信息,最终可能造成“双输”的局面——购房者无法通过直播获取想要的信息,房企无法通过直播获客乃至转化成交。

    作为大宗商品,直播卖房也需要从多方维度去展示,非常耗费时间,而如何让人愿意花时间来看直播?值得思考。

    此外,疫情终将会过去,届时直播卖房的热度预计将会有所下降,房企也要重新审视线上营销。

    有业内人士分析,直播卖房未来将和短视频等模式相结合,逐渐补足目前线上存在的诸多短板,同时与房产营销各个节点深入结合,把直播变成常用工具,解决以前线下环节的信息不透明、不及时等问题。

    注意!网上买房四大雷区

    对于网上买房,大家的看法也褒贬不一。

    多名受访者认为:房产作为大宗交易,涉及的环节较多,比如实地考察、签合同、办贷款等,购房者十分慎重,线上终究不能取代线下实地看房。

    也有人认为:房企线上营销活动多、优惠大,有的还能“无理由退房”,如今的网购习惯也是逐渐养成的,网上买房是未来的发展趋势。

    ……

    不过,从目前来看,网上买房确实存在一定的不足:

    1、
    难以了解楼盘周边环境

    即便是有VR看房、直播看房等技术支持,但通过线上,购房者还是不能充分了解房屋的具体情况,对于楼盘周边的情况也很难全面了解,更何况有时销售人员的介绍是否真实有效,可能不好判断。

    建议:提前了解房屋的户型面积、楼层、朝向、具体位置、周边环境等,可以参考开发商提供楼盘平面图、房屋平面图、楼层平面图等。

    2、
    需先付款后签署合同

    从目前了解到的线上购房流程来看,购房者认购房屋,首先要支付定金,支付成功后才能签署电子定金合同等相关合同。若购房者对合同条款有异议,实际上定金已支付完毕,能否顺利解除定金合同要求返还定金不好说。

    建议:提前让开发商销售人员提供定金合同模板、购房合同模板等,详细了解合同条款。

    3、
    难以判断楼盘相关手续的合法性

    以往购房者都会去售楼处实地看房,按照法律规定,开发商应该将房屋预售的相关手续,即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证在售楼处明显位置进行公示。但线上售房,开发商可能不会主动公示,购房者不容易判断楼盘相关手续的真实性与合法性。

    建议:到当地房产局官网查询楼盘是否存在,是否取得相关的预售许可手续。要求开发商的销售人员提供房屋销售五证的复印件,向相关政府部门进行核对。

    4、
    各种优惠承诺可能是一纸空文

    对于开发商所提及的各种优惠承诺,比如5000元抵2万元,在签约环节中如何体现?哪里能够约束开发商?从目前的线上流程来看,很少有体现出来。

    建议:对于开发商的各种优惠承诺,应该让开发商工作人员以一定的形式体现出来,比如在认购协议、定金合同中体现等。

    总的来看,虽然不少房企现在的线上营销更多的是一种发声,刷一波存在感,相当于做广告营销、品牌露出,但要想让购房者真正认可网上买房,还有很长的路要走。

    本文编辑:唐鼎权

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  • 刚需“天堂”③ 禄口:下一个上海虹桥


    前情回顾:


    现今的禄口有着大批量可开发的土地,作为先行者的已入驻开发商们也已经陆陆续续开盘推新,在沉寂了2年的时间,禄口的新房和土地供应,也会在接下来的一两年达到峰值,加上限价、限高等因素,总价200万内买到密度适宜的纯住宅社区,禄口成为“刚需天堂”或许是不争的事实。


    然而这个天堂时刻能够持续多久,也不得而知,现下部分新房的售价已经突破了2万/㎡大关,全面突破也必然是迟早的事情。


    当然,也有人会说,禄口新盘的首开情况并不尽人意,个别楼盘甚至出现了仅去化2成的惨淡成绩。


    然而纵观南京城市发展的历史,诸多新兴板块都出现过这样的情形:板块发展前购房者看不上,发展时迟疑和担忧,生怕重金落子后房价下跌,发展成熟后想上车发现却已经不够资格。


    曾经的仙林湖是这样,九龙湖也是这样。


    当年的仙林湖,起步阶段诸多购房者都“心生畏惧”,虽然价格不算高,但是实在是配套没有、环境一般。然而现实呢,不到十年的时间,仙林湖乃至城东就发展成为紫东高端富人区的集聚圈层,与之同步的是商业万达茂来了,地铁2、4号线已经通车,教育资源完善,医疗配套也同步配建,如今的购房者想在仙林湖有一套自己的房子,没有400万一切免谈,而这一切都起源于万科金色领域的9900元/㎡。


    禄口也是同样的道理,现阶段可能配套上暂时有短板,公共交通出行存在接驳断档的情况,但这些问题也终将不再成为问题,更重要的是,和仙林湖、九龙湖这样的区域相比,现今的禄口还有一个响亮的“国字号”规划——第13座国家临空经济示范区。



    国家发文 南京临空经济示范区正式获批


    2019年3月,国家发改委、民航局联合印发《关于支持南京临空经济示范区建设的复函》(发改地区〔2019〕376号),南京临空经济示范区正式获批,成为继郑州、青岛、成都、重庆、北京、上海、广州、长沙、贵阳、杭州、宁波、西安等获批国家级临空经济示范区的第13个城市。


    示意图


    南京临空经济示范区规划面积81.8平方公里,包括江宁、机场、溧水三个片区,其中空港片区是南京市临空经济区的主导片区,未来将建设面向全国连接世界的航空枢纽,成为南京乃至江苏省的经济新增长极。


    专家指出,临空经济区的正式获批,意味着禄口空港新城未来的发展、规划、经济水平、人流量都有巨大的飞跃!


    每一座国家级示范区 都是区域经济增长极。


    截止目前,全国共有13座城市获批国家级临空经济示范区,作为首轮获批的郑州空港经济区,目前已成为全国首个以航空经济为引领的国家级新区,成为“小区推动大省的典范”、郑州乃至河南的经济新增长极。


    示意图


    近三年来,郑州港区不仅货运和客运暴涨,区域内房价也呈直线飙升。


    从2015年的均价6000元/㎡,到2018年1月为10000元/㎡,截止目前房价已跃升到20000元/㎡,涨幅超过3倍,随着众多地产企业争相布局,目前郑州空港已经成为了郑州楼市的发动机。


    示意图


    此外已经投运的北京大兴机场,也将打造全球临空经济区新典范,聚焦4大产业集群,覆盖航企产业、航空物流12个产业板块,可直接提供10万个就业岗位。


    北京大兴机场内部


    目前,南京禄口国际机场已经是全国第八座4F机场,2018年旅客吞吐量2858万人次,排名江苏省民用机场第一,随着国家级空港经济示范区的正式获批,未来强大的客流、货流周转能力都将成为空港经济核心和引擎,为区域房价腾飞发展奠定坚实基础。


    过去三年,空港片区共引进包括吉祥航空、阿里巴巴菜鸟等在内的82个高质量项目,重大项目投资年均增长62%。2017年,政府总投入68亿投资重点打造空港新城板块,目前园区已经拥有跨境电商产业园、南航大航空宇航工程研究院、空港枢纽小镇等多个优质平台载体。


    示意图


    今年,随着政府扶植的力度加强,园区重点推进航空机电系统制造、塔菲尔二期、苏宁华东物流中心等23个重大项目建设,确保阿里巴巴智能骨干网、圆通速递江苏航空物流、顺丰物流智能供应链等8个项目竣工投产,力争当年投资不低于83亿元,重大项目投资增速不低于54%。



    七大功能区 未来将有20万人口生活于此


    此外,在今年2019年8月,召开的南京空港新城发展暨区域价值高峰论坛上确定了南京临空经济示范区7大功能区


    根据规划,空港新城核心区规划范围22.7平方公里,距离南京主城约30公里,距离南京禄口机场约8公里,未来预计可容纳人口约20万。

    示意图


    而已经曝光的空港新城7大功能板块包括:环三山湖构建商务办公及总部经济板块,作为中央商务区;围绕野山构建体育休闲为主的特色主题板块;结合会展小镇构建会议展贸板块;结合滨水空间构建三山湖南部商业休闲板块;结合南部产业新城构建以研发设计为主的智力核心板块;结合生态特色及轨道站点构建健康养生板块;结合本地特色构建两大品质居住板块。



    实力不容小觑 禄口将是下一个上海虹桥


    按照城市发展规律来看,一些大城市在空港客运量从3000万到4000万上升的阶段,城市逐渐会把很多功能转移到交通枢纽周边。特别像机场大型枢纽,比如上海虹桥、北京顺义、阿姆斯特丹、伦敦、东京都具备一个非常有活力的机场周边卫星小镇。


    就以虹桥为例,上海虹桥是国内鲜有的“公路+铁路+地铁+航空”四大交通齐备的空港,以虹桥枢纽为核心的虹桥商务区也迎来了前所未有的发展机遇,国家会展中心所在地和面向长三角的“上海之门”位置,成了新的“投资热土”。


    而南京禄口可以说完全比照虹桥的建制,首先禄口国际机场T1航站楼的改造,未来计划宁宣、宁扬宁马城际铁路正线引入禄口国际机场设站!


    这便意味着禄口机场的T1航站楼全部改造完成后,禄口机场也将成为“公路+铁路+地铁+航空”四大交通齐备的全新空港,单纯从规制上来看,俨然会成为下一个上海虹桥。


    现今的虹桥不仅成为了商务区,在其西边,青浦区内有着大量的宅地进行开发,根据数据显示,青浦的房价从2014年均价20975元/㎡,到至今44600元/㎡,上涨一倍,而目前禄口空港新城新房限价大部分在2万/㎡以内,可以说是南京的价格洼地所在。


    随着规划的落实,区内的价值必将凸显,比照上海虹桥或者南京其他发展了十余年的板块,未来这里可以想象的还有很多。


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  • 刚需“天堂”②总价低 选择多 禄口9家纯新盘陆续入市

    刚需“天堂”②总价低 选择多 禄口9家纯新盘陆续入市

    前情回顾:

    刚需“天堂”②总价低 选择多 禄口9家纯新盘陆续入市


    就目前来看,与南京其它刚需板块相比,禄口优势显著,红豆、中骏、恒大、中海、金基、佳兆业等众多品牌房企争相在此布局。除了恒大林溪郡、红豆香江华府,禄口还聚集了9大纯新盘,存货量巨大,有业内人士直呼禄口是南京楼市的“刚需天堂”


    刚需“天堂”②总价低 选择多 禄口9家纯新盘陆续入市

    禄口新盘一览


    刚需“天堂”②总价低 选择多 禄口9家纯新盘陆续入市
    “1”字开头的小高层
    刚需“天堂”②总价低 选择多 禄口9家纯新盘陆续入市


    禄口为何被视作“刚需天堂”?其中一个重要因素就是价格


    今年,南京楼市集体“喊涨”,多家楼盘成功涨价,还有一大批楼盘蓄势待涨,刚需买房的门槛随之提高。其中,位于禄口的恒大林溪郡、红豆香江华庭的洋房产品也突破了限价2万元/㎡的红线


    不过,两盘的小高层价格仍然还是“1”字开头,由于洋房产品带有一定的改善属性,在目前禄口改善产品比较少的情况下,洋房价格高于小高层也算情有可原。并且,板块内多数楼盘打造的产品仍以小高层为主。


    刚需“天堂”②总价低 选择多 禄口9家纯新盘陆续入市

    红豆香江华庭2号楼小高层价格表 来源:南京网上房地产


    在南京其它所谓的“刚需板块”动辄2.3-3万元/㎡的当下,禄口2万元/㎡左右的房价还是有带有“真香”属性的。此外,有消息称,同为“高价地”的中海云麓公馆上报政府的价格却没有获批,这是否表明禄口限价并未全面放开?值得关注。


    刚需“天堂”②总价低 选择多 禄口9家纯新盘陆续入市

    主力户型80-90㎡
    还有6家楼盘现房销售

    刚需“天堂”②总价低 选择多 禄口9家纯新盘陆续入市


    除了小高层价格“1”字开头,禄口板块还有一个优势便是“现房销售”,所见即所得。


    据统计,目前在售/待售的11家新盘中,有6家楼盘需现房销售,这省去了期房多年的等待,业主可以更快装修入住。并且对于首套房的购房者而言,还能节省从购买期房到交付入住这段时间的租金支出。


    而且,各家楼盘的主力户型面积段在80-90㎡左右,这样的户型设置很好的控制了总价。其中,滁州三巽在南京的首秀——如意郡更是做到了78㎡三房、90㎡四房,且层高均为10层,可以说是充分考虑到刚需买房人的需求。


    此外,由于临近禄口国际机场,有限高要求,小区容积率较低,多为小高层、洋房,居住舒适度较高。并且与一般高层楼盘相比,得房率较高,对于购房者来说也更实惠。


    刚需“天堂”②总价低 选择多 禄口9家纯新盘陆续入市

    配套基本齐全
    未来发展潜力十足

    刚需“天堂”②总价低 选择多 禄口9家纯新盘陆续入市


    当然,买房子不只是看价格、看产品,楼盘周边的配套也尤为重要。


    随着城市格局的更新迭代,从百家湖到九龙湖、上秦淮、正方新城,再到禄口空港新城,城市向南发展的趋势,成为时代的目光所向。今年3月,南京临空经济示范区正式获批,南京再添一个“国字头”板块。


    刚需“天堂”②总价低 选择多 禄口9家纯新盘陆续入市

    来源:国家发改委官网


    目前,禄口板块内已有三条地铁线路运营,分别是S1、S7、S9号线,远期规划还有S11号线,其中离住宅区较近的是S1号线翔宇路北站。此外,区域路网完善,机场高速机场二通道(在建)等快速路环伺,自驾出行也比较方便。


    商业配套方面,禄口如意湖对标的是江宁百家湖,这里未来将实现CBD广场、飞翔广场、特色桥梁滨水步道、儿童广场、滑板公园、湿地生态公园、如意湖地标、文化广场、商业滨水、森林公园等汇集,打造成为空港新城的CBD中心。


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    如意湖规划图


    此外,规划中的交通换乘型交通枢纽“翔宇路南站”,拟建设商务办公楼、商业体、酒店、下沉商业广场等。根据规划,在翔宇路周边,将建有奥特莱斯等商业体,并引入高档酒店。还有行政办公楼、幼儿园、公寓、科研办公等配套设施,也在规划当中。


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    翔宇路南站效果图


    目前板块内人气较高的商业综合体是百利广场,附近还有信义商业广场、中南棉花糖等商业。此外,近日新释放的3幅商办用地聚集在信诚大道沿线,未来出让后也将丰富区域内的商业配套。


    教育资源方面,板块内有禄口第一幼儿园、禄口第二幼儿园、禄口第三幼儿园、禄口中心幼儿园、空港幼儿园、空港小学(百家湖小学分校)、禄口中心小学、禄口第二小学、禄口中学、江宁区禄口初级中学、赫贤国际学校(在建)等学校,满足适龄儿童的教育需求。


    总的来看,禄口还是有很大的发展空间,毕竟规划摆在那,尤其是交通,与南京其它刚需板块相比是先天条件最好的。


    而且区域内新盘扎堆,现房销售,面积小,总价低,限高……不得不说,对于刚需客而言,禄口是个不错的选择。


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    大量宅地未出让
     现阶段仅开发20%左右

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    除了新房市场,禄口的土地市场也值得说道。土地是一个区域最重要的生产资料,有土地才会有开发,有土地供应所有的资源才会向这个区域去倾斜。


    根据土地利用规划图显示,禄口新城规划了大量的宅地,总共约100余幅。而目前区域内现有的住宅,比如早期的招商依云郡、朗诗青春街区、新城保利天地等一些老盘,近两年还有恒大林溪郡、中海云麓公馆等11家新盘,总体也只占据了其中的20幅左右


    刚需“天堂”②总价低 选择多 禄口9家纯新盘陆续入市

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    土地利用规划图


    也就是说,禄口新城还有约80%的宅地没有出让与开发。


    与此同时,11月6日,南京土地市场网发布2019年第七批土地出让预公告,其中有5幅涉宅地块位于禄口空港新城核心区,总用地面积近29.4公顷。


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    来源:南京土地市场网


    此次亮相的5幅地块中,信诚大道以北3幅地块为二类居住用地、商办用地,其中商办用地沿信诚大道布局,未来出让后将进一步完善区域内的商业配套。福禄路以西2幅纯宅地,南侧邻近奥园金基天著尚居,东侧靠近禄口中心小学、禄口中学、信义商业广场,公共生活配套较为完善。


    刚需“天堂”②总价低 选择多 禄口9家纯新盘陆续入市

    来源:见水印


    值得一提的是,随着区域路网更加完善,规划的产业落实到位,围聚了大量人才,同时也积累了足够的购房需求,这些规划的宅地开始有计划或者密集出让,可以预见未来这里的价值也必将会迎来一次爆发式的增长。

    本文编辑:唐鼎权

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  • 刚需“天堂”① 南京刚需该何去何从?

    10月30日,久未推新的禄口板块终于出货,禄口“地王”项目——恒大林溪郡在售楼处首开180套毛坯现房,其中11、13、15号楼为小高层,户型建面约113㎡,销许均价18500元/㎡;9、10号楼为洋房,户型建面约121㎡,销许均价21500元/㎡

    刚需“天堂”① 南京刚需该何去何从?

    恒大林溪郡首开现场,各家楼盘销售疯狂揽客

    紧接着11月6日,禄口又一纯新盘红豆香江华庭在售楼处平推120套毛坯现房,其中2号楼为小高层,户型建面约85㎡、110㎡,销许价格19198元/㎡起,6、7、8号楼为洋房,户型建面约79㎡,销许价格21156元/㎡起。

    值得关注的是,恒大林溪郡、红豆香江华庭两盘的洋房价格均突破禄口限价2万元/㎡的红线,但小高层价格还被限制在2万元/㎡内。与此同时,有消息称同为禄口“高价地”的中海云麓公馆上报政府的价格却没有获批,今年或将不会入市。

    在“刚需重镇”禄口的部分新房突破2万元/㎡大关后,南京刚需置业的焦虑感可能越来越严重了......

    刚需“天堂”① 南京刚需该何去何从?
    被一再挤压的南京刚需
    刚需“天堂”① 南京刚需该何去何从?

    如今,南京刚需置业的生存环境越发“严峻”,一方面,贷款利率变动让每月的还贷压力有增无减另一方面,各板块的置业门槛都在不同程度的提高,曾经的刚需集聚地如正方新城、梅龙湖、青龙山新城、板桥、青龙地铁小镇、麒麟等板块都在逐渐“脱刚”

    正方新城最近一次开盘是在9月25日,绿地理想城加推697套毛坯房,户型建面约95㎡、105㎡、110㎡、118㎡,销许均价23000元/㎡

    梅龙湖(淳化)暂无小高层、高层新房在售,最近一次开盘是在7月26日,保利金地湖光晨樾加推洋房220套,户型建面约90㎡、105㎡、115㎡、120㎡,销许均价23488元/㎡;叠墅90套,上叠115㎡、中叠125㎡、下叠190㎡,销许均价26896元/㎡,毛坯交付。

    青龙山新城最近一次开盘是在10月30日,深业青麓上居、金地新力云靖花园、江宁金茂悦三盘连开,其中两盘销许均价达到26278元/㎡,小户型建面约88㎡的高层产品,也要230多万元。

    最近一次开盘是在9月8日,石林云城加推276套精装房,户型建面约89-168㎡,其中小高层均价26074元/㎡,洋房均价29292元/㎡,整体均价直逼3万元/㎡大关。

    紫东核心区(青龙地铁小镇)上次开盘是在10月24日,阳光城文澜府加推179套精装房,户型建面约82㎡、99㎡、119㎡,销许均价29829元/㎡,当天全部售罄,供不应求。

    刚需“天堂”① 南京刚需该何去何从?

    阳光城文澜府开盘现场

    麒麟最近一次开盘是在10月26日,熙悦加推60套精装房,户型建面约130㎡,销许均价30195元/㎡,值得一提的是,该盘也是麒麟首个突破限价3万元/㎡红线的新盘。

    总的来看,虽然上述板块内新房总价基本突破了200万元,但目前仍是南京刚需客的选择方向。

    不过,价格虽然涨上去了,但有些板块的周边配套却变化不大,存在一定的短板。这些因素都对买房人做出最后抉择造成一定的影响,自然也导致了一些楼盘去化不尽人意。

    并且,对于预算紧张的刚需客而言,这些板块的新房价格并不友好,真正的刚需楼盘可谓是日渐稀缺。如果说5年前刚需客在南京考虑的是“100万元如何成功上车”,那么现在这个预算估计是要抬升到200万元了,甚至还有点勉强。

    刚需“天堂”① 南京刚需该何去何从?
    南京刚需为数不多的机会
    刚需“天堂”① 南京刚需该何去何从?

    翻开南京楼市地图,总价预算200万元,就目前来看还是有一些板块可供刚需客选择的。

    江宁的湖熟、横溪板块,桥北的部分老盘,紫东的龙潭、汤山以及都市圈六合、溧水、高淳等板块的新房价格还算比较友好,其中有些板块的房价还是“1”字开头

    俗话说:“一分钱,一分货。”某些楼盘卖“1”字头的价格也是有原因的,要么距离市区太远,交通不便,通勤时间长;要么配套欠缺,板块规划尚未完全兑现,未来升值空间有限……

    但是,有一个板块对刚需客依旧友好的同时,还有着更为全面的规划,这就是号称“刚需天堂”禄口

    今年3月,国家发展改革委、民航局联合印发了《关于支持南京临空经济示范区建设的复函》,南京临空经济示范区正式获批,南京再添一个“国字头”板块。

    刚需“天堂”① 南京刚需该何去何从?

    来源:国家发改委官网

    据悉,南京临空经济示范区规划面积81.8平方公里,包括江宁、机场、溧水三个片区。其中江宁片区28.39平方公里,北至信诚大道、西至将军大道、东至机场高速、南至机场范围线,基本覆盖了禄口区域。

    刚需“天堂”① 南京刚需该何去何从?

    来源:江宁发布

    有业内人士指出,随着临空经济区的正式获批,禄口新城未来的发展、规划、经济水平、人流量等都将迎来巨大的飞跃!

    刚需“天堂”① 南京刚需该何去何从?
    禄口正当时
    刚需“天堂”① 南京刚需该何去何从?

    根据规划,禄口新城中心区将形成“一核一轴一带、一环五区”的总体布局结构。其中:一核为新城商务办公核心;一轴为翔宇路城市拓展轴;一带为越秀路公共服务集聚带;一环为如意湖滨水休闲环;五区为一个先进制造产业区和4个宜居社区。

    刚需“天堂”① 南京刚需该何去何从?

    禄口新城中心区规划图

    此外,板块内将规划建设多所学校,包含幼儿园、小学、初中、国际学校,还将建设包括青少年活动中心、会展中心、综合医院等公共服务设施,承载临空经济示范区的城市配套功能。

    目前,禄口已有三条地铁线路运营,分别是S1、S7、S9号线,远期规划有S11号线,串联3个高铁枢纽(南京南站、南京站、南京北站)和2个机场(禄口国际机场、马鞍机场),实现火车站、机场等重要枢纽间的快速联通。

    并且板块内道路网已然成型,信诚大道、天禄大道、将军大道、翔宇路、越秀路等快速路环伺。依托机场高速可快速通达南京南站等主城片区,此外还有在建中的机场二通道,未来建成后从禄口前往河西、鼓楼甚至江北新区都将更加便捷。

    刚需“天堂”① 南京刚需该何去何从?

    机场二通道示意图

    可以说与其它刚需板块相比,禄口优势显著。正因如此,禄口吸引了红豆、中骏、恒大、中海、金基、佳兆业等众多品牌房企争相布局。目前除了恒大林溪郡、红豆香江华府,禄口还聚集了9大纯新盘,存货量上千套。

    值得一提的是,板块内多数楼盘因地制宜,打造的主力户型面积均以80-90㎡为主,其中滁州三巽首进南京的项目——如意郡更是做到了78㎡三房、90㎡四房,且层高均为10层。

    并且,虽然恒大林溪郡、红豆香江华府的洋房价格突破了2万元/㎡的限价红线,但是两盘的小高层价格依然被限制在2万元/㎡内,而且板块内多数楼盘主打小高层产品。以此类推,刚需客在禄口买房,总价200万元内的楼盘可谓是选择众多,“刚需天堂”的称号可以说是名副其实。下一篇文章易房网&网易房产南京站将带来关于禄口买房的详情分析。

    本文编辑:唐鼎权

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  • 河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航

    河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航

    河西商业到底发展的如何一直众说纷纭,现阶段的主流意见认为河西商业的发展有点差强人意。明明河西大大小小的商业体不少,但是突出的、优质的却没有几个,更有多个本身具有优势的商业体在加入区域后,折戟沉沙,撒泪河西。其中尤为突出的就是河西中江东中路商业区。


    河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航

    河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航


    可能是由于前期规划的问题,河西中部主要商业项目虽然沿着一条江东中路分布左右,却相隔过远并不连通,不能形成新街口那样的商圈集聚效应,在聚集人气方面有所欠缺。


    发展最早的河西北部,有着河西万达、河西金鹰等少数几个运营较好的项目。河西中部板块内多家大型商场却经过多年运营也没有太大起色。河西新城第一个生活方式购物中心---嘉业国际城购物中心更是负面案例的典型。


    河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航

    嘉业国际城购物中心


    河西嘉业国际购物中心大楼内异常萧条,昔日的商家几乎撤空。嘉业国际购物中心于2011年开业,曾是奥体商圈最先开门迎客的商业综合体,集精品购物、休闲娱乐、时尚餐饮、婴幼教育四大业态于一体。


    河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航

    嘉业国际城购物中心内部


    对于商业设施稀缺的奥体片区来说,嘉业国际购物中心的开业曾被附近居民视为重大利好。但由于定位、运营等方面的欠缺,客源被周边的中央商场、拉德芳斯风情街、华灯坊等新崛起的商业设施稀释,商户也陆续撤退。


    这样的商业经营情况对其他的规划中、待开业的商业都是有压力的。


    但是河西作为南京房价最高的板块,这里聚集的人口是有相当高购买力的,今年华采天地开业之后的良好表现也是为河西中部商业打了一针强心剂。


    值得一提的是,未来随着新鸿基IFC、河西德基、奥体苏宁等商业项目陆续开业,元通商圈将迎来商业体量的暴增。这几个项目彼此相辅相成,起点高且规模丰富的元通商圈将成为南京除了新街口以外另一个商业亮点。


    元通商业强心剂——华采天地

    位于元通商圈的华采天地,今年5月18日盛大开业,这个定位时尚白领和年轻家庭为目前消费主群体的商业体,从开业以来一直备受关注。


    作为元通商圈首个亮相的生活中心,华采天地实现了招商率100%,开业率近97%的好成绩。据悉,项目开业首日客流量20万,销售额破千万。真是给低迷的河西中商业打了一针强心剂。

    河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航


    华采天地位于河西大街与江东中路主干道交汇处,紧邻地铁2号线、10号线元通站,无论是自驾还是地铁都比较方便。在元通站内通过6号口可以直接找到华采天地入口,不用出站就到达商场。

    河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航

    河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航


    华采天地定位时尚白领和年轻家庭为目前消费主群体的经营理念,与周边的小区人群及商务办公人群的消费理念相契合。商业体内部灯光主要以白色为主,也有部分暖黄色灯光,这样给消费者的感觉较为温馨和舒适。


    据悉,华采天地同时结合健康生活、亲子同乐与美学体验为三大核心元素,并引进了多家首进南京甚至江苏的品牌,以及独家和特色品牌200多家。如江苏首家星巴克HPP高端甄选店、江苏首家新派日式料理KOKUU有曰等品牌门店。

    河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航

    河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航


    综合来看,华采天地在传统商业的美食与购物基础上,进行了更加精准的定位,又有强大的招商运营能力,引进多个江苏或南京首家品牌门店,从开业至今的营业情况来看,的确给了消费者不一样的感受。


    商业体聚集在一起才能形成一个商圈,放眼未来,随着周边新兴商业体的建成,华采天地能否一直保持人气旺盛,值得我们期待。


    打磨十二年即将入市——全国第三家IFC坐落南京

    从华采天地出来,穿过江东中路就可以看到紧邻的河西德基和IFC。可以看到IFC的施工进度已经遥遥领先,项目大体建设完成。


    2007年12月,香港新鸿基以8334万元底价拿下位于南京河西新中央商务区的G90地块(元通站上盖),计划兴建高端购物中心、优质办公楼及豪华酒店,总楼面积逾27万方。

    河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航

    河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航


    南京IFC位于河西CBD中心区域,是香港新鸿基地产继香港IFC和上海IFC之后,开发的中国第三座IFC项目。


    香港中环IFC自然不必多说,上海的新鸿基王牌浦东国金中心自2010年世博前夕开业,经过孜孜不倦地升级调整,如今已经重奢、潮奢、轻奢、美妆、餐饮火力全开,年销售额破80亿元,一举成为大陆综合实力最强的全客场购物中心之一。


    也许是上海的项目过于成功,2016年新鸿基将河西项目正式命名为南京国金中心IFC很显然,陆家嘴的成功经验将被复制到南京河西,南京IFC的三座塔楼由KPF操刀设计,目前全部封顶,幕墙安装进入尾声阶段。


    南京IFC项目总楼面面积达31.6万㎡,共有三座大楼,汇聚超甲级写字楼、高尚购物商场及五星级酒店。

    河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航

    河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航


    项目整体部分采用大面积的玻璃设计,根据规划项目东面设有面积近1900㎡的露天广场,平台层则设有多个露天绿化空间,屋顶也颇具艺术感。


    商场位于三座大楼的基座部分,总楼面面积逾102,000平方米 (110万平方呎),共分九层,商户逾200个。将以高端时尚作定位,云集国际顶级品牌,部分更是首次登陆南京,提供一站式崭新的购物、娱乐及消闲体验。


    据透露,大量国际一流的品牌将悉数进驻南京IFC,有的甚至是第一次进入南京除了奢侈品牌,多家米其林餐厅也将首次来到南京。如香港老牌粤菜餐厅利苑酒家、香港正斗饮食集团旗下的正斗粥面专家等。


    并且,南京IFC将迎来一所五星级精品酒店——安达仕Andaz酒店。酒店共有约365间客房,计划于2021年第二季开业。届时,客人可以在酒店欣赏南京河西的城市景观。


    目前,安达仕Andaz酒店在整个亚洲一共只有5家,国内唯一的一家就是上海新天地安达仕酒店。


    作为新鸿基首入南京的作品,南京IFC被寄予厚望,它的未来发展又会如何?


    南京商业第一梯队代表——入驻河西的德基

    德基对于南京的商业有着不一样的含义,在全国商场年度销售额排行榜上,南京德基广场购物中心已经连续几年名列前茅。如今,德基也加入了河西商业的战场。


    南京德基世贸中心位于河西CBD核心区,整个项目总建筑面积达44万平方米,总投资额约50亿元。规划了68层总高318米的5A甲级智能办公楼、五星级豪华酒店,时尚生活广场,空中花园豪宅、世界贸易中心会。


    河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航

    南京德基世贸中心效果图


    河西德基的开业时间可以说一直是南京商业圈最大的未解之谜,项目旁的新鸿基南京ifc幕墙建设已经基本完成,河西德基却一直是光秃秃的状态,幕墙迟迟不见施工。


    河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航


    早在去年8月底,河西管委会网络发言人就曾给出回复:“经了解,世贸中心项目一直在进行幕墙招标工作,计划9月确定中标单位,进行幕墙深化设计,采购幕墙施工材料,11月开始幕墙施工。”


    河西德基何时建设完成,加入元通商圈,目前还没有人知道。


    总结

    从城中,到河西,历史的滚滚车轮,往往会带来巨大的财富。河西的经济发展使得河西的开盘一定程度上能代表南京的中高端购买力,所以,河西的业主有一定资金实力,也有强烈的投资属性。


    也许正因为如此,河西的商业格调一向抬得很高,高端大气上档次,怎么高端怎么来,有些不接地气,并且往往有“重基建、轻运营”的问题。人流量是商业崛起的前提条件,只有优质的运营才能吸引更多的消费者。


    有人说,一条江东中路,就是整个河西的缩影。江东中路上,汇集河西10多家商场,从龙江到元通,有华彩荟、环宇融侨广场、河西中央商场、金源广场、嘉业国际城等数十个商场。


    虽然有很多地处核心区域的商场,地段绝佳,交通便利,人口密集,依然生意冷清,濒临倒闭,但长江后浪推前浪。目前河西已经有了金鹰世界、华采天地,未来还有龙湖天街、IFC等商业综合体,以后的河西商业在江东中路上还有更多的战斗要打响。


    河西商业路在何方|③元通商业圈:江东中路的再次起航


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  • 河西商业路在何方|②河西南:有人间烟火也有未来之星

    河西商业路在何方|②河西南:有人间烟火也有未来之星

    仁恒在南京系列作品,除了背负盛名的江湾城,近两年还有三个“世纪”被购房者寄予厚望,其中江心洲的江湾世纪出街海报更是让业内充满了遐想……


    江心洲的楼盘一直以来卖的很是不错,可说到商业,就不得不提江岛新天地。曾经高调入市但因为水源地的问题而陷入了困顿,如今也没有振作的迹象。


    河西商业路在何方|②河西南:有人间烟火也有未来之星

    江岛新天地楼梯被锁大门紧闭


    实探发现,江岛新天地整个建筑很美观,但商场的店铺基本是黑漆漆的,不见营业的迹象。


    河西商业路在何方|②河西南:有人间烟火也有未来之星

    (江岛新天地商场一角)


    去年7月,建邺区环保局和江心洲街道对江岛新天地商业综合体部分经营项目进行检查,要求位于饮用水源地二级保护区内的3个项目关停,并要求保护区内不得再开展经营项目。街道也表示要对江岛新天地加强监管,严防保护区内再出现经营项目,同时要求非保护区内的经营项目做好环保措施。


    江岛新天地在饮用水保护和商业经营之间还没有找到一个很好的平衡点作为区域的重要商业配套,建设的如此好,却迟迟没有落实,让人不由得唏嘘。


    河西商业路在何方|②河西南:有人间烟火也有未来之星

    (江岛新天地广场)


    据不完全统计,河西商业近五年间,前后有金鹰天地、华彩天地等城市综合体相继开业。放眼全城,南京的商业综合体数量更是每年都在不断增长。江岛新天地在商业体的不断增长中默默无闻的出现又消失,实在是没有激起很大的水花。


    据南京市统计局数据显示,南京在建购物中心面积位列全球前十。截至2018年底,南京全市人口不过840余万人,商业地产面积却已经超千万平方米,远远超过“人均1平方米商业面积”的国际标准。


    河西北部就有这些商业体即将建成。


    河西商业路在何方|②河西南:有人间烟火也有未来之星


    数量上的急剧攀升,迅速加剧了各大商业综合体的竞争。从河西北部的万达广场、到河西中的乐基广场、再到奥体的嘉业国际城、中央商场、金源广场等,这些占据河西新城较好地段的商业体,在激烈的竞争中有些杀出重围,有些销声敛迹。


    但不得不提的是,尽管南京商业综合体的数量已经很多,但商业综合体的空间布局并不平衡。虽然主城区域的商业体数量充足,在一些新城、郊区,却没有足够大体量的商业体来满足当地居民的需求。


    比如二号线底站油坊桥,作为众多“宁漂”首选的聚集地,从来都不缺人间烟火的熏陶,当地的商业却零星不成体系,让这满满的人间烟火没有流动的方向。

    油坊桥——“真正的宇宙中心”


    河西南部角落自得其乐的油坊桥,与高大上的河西南仅一街之隔。作为不折不扣的建邺区,它完全没有河西其他区域的高端大气。


    与日常所见到的道路宽广的河西新城不同,油坊桥地区的道路拥挤狭窄,聚集着大量的租房而居的年轻人群及安置居民。相对于河西南其他区域,更接地气,更有市井味道,更有生活气息。


    河西商业路在何方|②河西南:有人间烟火也有未来之星

    下班时分油坊桥街道人群聚集


    整个河西有94平方公里的面积,、约56万人口。油坊桥面积不到2平方公里,占比整个河西的面积不足2%,却独拥整个河西80%超40万的人群,怪不得有人说油坊桥才是真正的宇宙中心。


    然而在这样人口聚集的区域,却没有一个成型的知名综合体。其实油坊桥区域虽然表面看起来人群消费力不如河西南其他区域,但这里的人口基数大,对一些中低端消费的商业体来说,是很好的发展空间。


    商业综合体要走多元化道路,高端有市场,低端也有市场。从国外经验看,城市综合体有很多拓展空间,涉及养老、文化、旅游、绿色健康等多个方面、多个主题。事实上,最近一两年,南京河西新一代商业综合体已经在进行3.0版本的探索。例如河西金鹰、华采天地等。


    谁又能想到,河西人气最高的商场不是华采天地,而是游坊城。

    河西商业路在何方|②河西南:有人间烟火也有未来之星

    河西商业路在何方|②河西南:有人间烟火也有未来之星

    游坊城及周边餐饮


    游坊城商业中心坐落于南京河西南部沙洲片区,是当地规模最大的商业体。从油坊桥始发,纵贯河西,途径新街口市中心最终抵达仙林的二号线,覆盖了南京的多个办公园区,带来的巨大的人流量可以保障商业体的正常运营。


    作为“宁漂”聚集地,油坊桥周边的小区还有很多方便住户的社区商业,这些餐饮、超市依附着巨大的区域人口,发展的欣欣向荣。


    河西南、鱼嘴——未来南京商业之星


    河西南无论是从区域规模还是规划理念上来说,都是一、二两期的升级之作,将超越河西其它地区。河西南规划了四大商业综合体地块。其中1号综合体即金地中心项目,2号综合体即正荣中心项目,3号和4号综合体目前还未出让。


    从板块当初的规划定位上,借鉴了纽约曼哈顿的中央商务区设置。可以看出规划的“对标性”,虽然地位不等,但城市功能有相似意义。


    河西南的优势在于资源层级定位,有摩天楼群和地标的城市门户设计。未来的金融、总部中心定位使得它基本上云集的是省、市级企业。不仅如此,南京的鱼嘴商务区作为省市级的商业办公聚居地,未来值得期待。


    河西南空间结构非常紧密。结构上的具体功能区,从北往南的中轴依次是青奥片区(国际交流色彩浓郁)、中部商业区(4个综合体+公园+“南京中心”)+鱼嘴商务区。


    在滨江及内侧,有华侨城的超级主题公园。另一端是互联网总部,众所周知的阿里巴巴和小米的华东总部等,未来还有多家总部型企业入驻。


    河西商业路在何方|②河西南:有人间烟火也有未来之星

    河西阿里巴巴总部施工现场

    这种地理位置在特殊的规划时期,决定了南京的未来集中于第三象限的位置,也就是江北新区+河西+城南的大致方位。因为这一带,有足够发展的平坦土地,也没有限高,可以发展CBD。


    4月18日,南京市规划局挂出了河西G97地块(鱼嘴金融聚集区)项目规划设计方案,这片土地号称要成为国际金融中心,其中的摩天高楼、住宅设计等规划细节一并曝光。

    河西商业路在何方|②河西南:有人间烟火也有未来之星

    河西商业路在何方|②河西南:有人间烟火也有未来之星


    河西南鱼嘴金融集聚区是河西CBD旗舰区的核心区,位于长江、夹江、秦淮新河“三河”交汇处,并临近鱼嘴公园等重要的城市开敞空间。

    河西商业路在何方|②河西南:有人间烟火也有未来之星

    河西商业路在何方|②河西南:有人间烟火也有未来之星


    规划中显示,该核心区将重点引入以金融保险、高端商务总部、文化休闲旅游等现代服务业,打造成为主城江南地区的国际性新中心,同时成为辐射华东地区重要的旅游目的地。


    河西商业路在何方|②河西南:有人间烟火也有未来之星

    规划图

    河西商业路在何方|②河西南:有人间烟火也有未来之星

    根据建设单位华润的招标公告显示,河西南鱼嘴项目工期暂定2018年3月1日-2023年3月31日,工期时长预计为5年。五年之后的南京商业格局,也许将被改写。


    人口密度方是商业崛起的前提条件,油坊桥区域有着众多的人口,等待适宜商业的入驻;河西南部空间非常广阔,却依旧需要更多的时间等待人群的流入。


    说到河西南,人们总爱谈论未来,在更大的时间维度上,河西南的商业领导地位毋庸置疑。但随着华采天地的开业,IFC、德基建设的逐步完成,河西商业相对较短时间内可以看到的未来,已经在来的路上了。

    河西商业路在何方|②河西南:有人间烟火也有未来之星


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  • 河西商业路在何方|①河西北部金鹰、万达迎来新伙伴,是相辅相成

    南京人们所熟知的河西新城,从2002年开始建设,经过短短17年的建设,如今河西新城已成为南京的城市新中心。除了传统居住区的不断增多,整个河西新城的商业也在逐渐发展。

    河西北的万达广场、河西中的乐基广场、奥体的嘉业国际城、中央商场、金源广场等,这些占据河西新城较好地段的商业体,都曾经人气火热,但目前河西拿得出手的商业体却是不多,还有不少商业体在建设中。

    说到河西商业,不得不提的是,河西经营状况比较好的商场屈指可数,河西万达、金鹰世界和华采天地算是经营的不错的,其他商场的营业情况就并不理想了。河西作为南京的一大新城市中心,对商业自然有着很高的需求。这样的商业现状也许正是在说明——与其有大量的平庸商业匆匆入场又草草退场,不如有一两个高端商业,旗舰作用辐射的更广阔。

    早期商业体中“一枝独秀”的建邺万达

    河西的房产市场一直很火热,每次的新房开盘都能引起很大反响,可以说河西的开盘差不多能代表南京的中高端购买力。但商业方面屡屡让人失望,商场造得很高端,运营的却不好,雄心壮志的开业却以黯然散场结尾。

    2011年9月28日开业的河西新城第一个生活方式购物中心---嘉业国际城购物中心,如今人气惨淡;定位为奥体地区第一家大型一站式购物中心,却在发展中面临周边人气不足的中央商场;因招商不善,造成多家店铺关门的乐基广场……兴致勃勃进入河西却折戟沉沙的商业体不在少数。

    早期的商业体中建邺万达广场可以说是一枝独秀,相比当时的其他商业体,建邺万达广场定位精准、业态丰富,吸引了不少消费者。

    如今万达广场虽然有了更多的竞争对手,还是人气不减,依旧是少数以其优秀的经营能力在河西区域获得不错人流量的商场之一,在河西北部商业体中表现不俗。作为河西的重要商业配套,万达广场的地位举足轻重。

    河西商业路在何方|①河西北部金鹰、万达迎来新伙伴,是相辅相成还是竞争对手

    南京建邺万达广场分为商业区、商务区、公寓区、旅游商业街等版块,项目总建筑面积120万平方米。商业面积约为20.4万㎡,于2009年12月盛大开业。购物中心内设有一条长达450米的三层室内步行街,面积达4万平方米。

    因为万达广场将百货、超市、室内步行街等多种商业业态融为一体,辐射的人群相当广。

    注重消费体验感,“定位精准”的金鹰世界

    随着人们消费水平的不断提升,对商业体的要求也不断提高,在这样的情况下“消费体验感”开始成为了人们对商业体的新要求。在此背景下,2017年11月18日,当时号称亚洲最大的商业综合体——河西金鹰世界正式开业。

    金鹰世界处于云锦路与江东中路高架之间,毗邻河西万达。金鹰世界不仅是金鹰集团的新旗舰项目,也是一座世界级的商业地标。

    整个项目由裙楼超大型国际购物中心+3栋塔楼+空中平台构成。其中裙楼已于2017年底开业,当日客流高达36.8万,轰动南京城。50万方的商业面积让它成为亚洲最大的购物中心。

    河西商业路在何方|①河西北部金鹰、万达迎来新伙伴,是相辅相成还是竞争对手

    1层主打国际美妆;2层3层女装;4至5层男装;著名的的汽车生活馆位于6层。金鹰世界商场的每一层分工明确,有自己的主要经营方向,更加方便消费者选择需要的产品,这种更加精准的定位能带来有目的性的购物与体验。

    河西商业路在何方|①河西北部金鹰、万达迎来新伙伴,是相辅相成还是竞争对手

    据悉今年下半年,金鹰世界将全面开放A、B两座甲级写字楼、C座健康中心,想必会为区域商业带来新的发展。

    目前,河西北部在建设的商场还有建邺吾悦广场和世茂国际中心,其中世茂国际中心与金鹰世界仅隔一条马路。

    河西商业路在何方|①河西北部金鹰、万达迎来新伙伴,是相辅相成还是竞争对手

    等建邺吾悦广场和世茂国际中心项目落成,多个商业项目彼此相辅相成,河西北部的商业也许会得到更好的发展。

    世茂国际中心、建邺吾悦广场,施工ING

    正在筹建中的南京世茂国际中心,集高端商业综合体、写字楼、大平层住宅、酒店式产权公寓和超五星酒店为一体,世茂于2016年5月13日,经过88轮以88亿拍得该地块,该项目东至云锦路,南至国有空地,西至江东中路,北至集庆门大街。

    从2号线集庆门大街站出来,就可以看到建设中的世茂国际中心。

    河西商业路在何方|①河西北部金鹰、万达迎来新伙伴,是相辅相成还是竞争对手

    世茂国际中心项目工程规模大,施工难度高,并且因为西侧紧靠运行的地铁2号线区间及集庆门大街地铁站,距离地铁最近只有17.4m,处于地铁控制区,地铁保护工作非常艰巨。绕建筑工地一圈,可以看到该项目的工地遮挡非常到位,且与周围道路隔出了较大空间。

    河西商业路在何方|①河西北部金鹰、万达迎来新伙伴,是相辅相成还是竞争对手

    据了解,由于紧邻地铁,地质条件极差,地下水丰富,为保护地铁,在土地出让协议中已明确整个地块(含内部分区分隔围护墙)“采用TRD等厚水泥土搅拌墙 地下连续墙双重止水帷幕”。地下连续墙厚度为1.0m,墙深60m,入岩1m。TRD工法施工费用高,难度大,一般用于政府工程项目,世茂国际中心项目采用这种技术,项目质量相对而言更有保障。

    河西商业路在何方|①河西北部金鹰、万达迎来新伙伴,是相辅相成还是竞争对手

    世茂国际中心附近有华润苏果,不远处还有河西万达,这些商场在服务人群和产品定位上并不相同,可以做到商业上的互补。在世茂国际中心建成后,河西北部的商业也许会更上一层楼。

    河西商业路在何方|①河西北部金鹰、万达迎来新伙伴,是相辅相成还是竞争对手

    位于万达广场附近的建邺吾悦广场目前也在建设中。值得一提的是,拿地两年还在平整地块的葛洲坝五矿金陵府与该项目仅有一街之隔。

    河西商业路在何方|①河西北部金鹰、万达迎来新伙伴,是相辅相成还是竞争对手

    据了解,建邺吾悦广场作为吾悦广场华东首个A+旗舰店,已经与国内外13000+品牌形成战略合作关系,目前在招商洽谈阶段。绕建筑工地一圈,可以看到建筑主体基本完成,巨大的广告牌挂出,宣传商场店铺。马路上有不少车辆停留,也许是来选购店铺投资。

    河西商业路在何方|①河西北部金鹰、万达迎来新伙伴,是相辅相成还是竞争对手

    据媒体报道,建邺吾悦广场2019年1月-6月商铺成交金额南京全市排名NO.1,2019年1月-5月公寓成交金额也位列全市第一。项目的1号楼和2号楼开盘已经被一抢而空,而今出售的是3号楼的商铺。这样的热度,会为河西北部的商业带来新的血液吗?

    总结
    换个角度来看待河西商业发展,虽然多家商场的经营并不理想,但依旧有众多品牌实力房企纷纷进驻河西大力发展商业,这在一定程度上说明河西的商业发展前景还是值得期待的。
    未来的河西商业卧虎藏龙,但商业发展需要一个逐步培养的过程。从目前的河西商业情况来看,经营情况暂时不理想的商场跃跃欲试想打一场翻身仗,新开业的想引导区域商业格局,未开业的也在参赛的路上。
    目前除了河西北部这两座在建设的商场外,整个河西待开业、建设中的商场还有不少,河西中部元通站旁正在建设的IFC和德基就已经让河西消费者期待了许久。
    今年5月18日盛大开业的华采天地以打造河西购物中心新地标为目标,未来的发展值得期待。巧合的是这家商场同样位于元通站商业圈。
    未来的河西商业路在何方,如今尚未可知。但随着元通站商业圈的再次建立,这个问题也许很快就会有答案了。

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  • 超8000套房源入市 成交量同比上涨57%!这个9月不一样

    中国楼市一直具有常规意义上的季节性行情,每年3、4、5月份为小阳春,11、12、1月为传统意义上的淡季,界于两者之间,就是著名的“金九银十”。
    今年“金九”终于落幕,受楼市大环境的影响,今年的9月依旧还是稍显冷清,虽然经历了月末三十余盘集中推货的盛况,最终的数据却依旧未能获得预期的辉煌。
    为了跑量快速回笼资金,开发商纷纷推出降价打折的活动,而这在前几年的市场上是鲜有耳闻的事情。万科、龙湖、金地、金隅等在内的诸多开发商都开始抢收,试图“以价换量”。
    其实从国家统计局发布的8月份70个大中城市商品住宅价格指数来看,市场就已经有了降温迹象。
    不过在刚结束的9月也有不一样的事情,低至0.82%的中签率创了今年楼市新低!高至97%的中签率成为了参与摇号的最高中签率。
    值得一提的是,下半年南京的土地市场将不会平静,尤其是江北……



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  • 谁的百家湖?(上)

    近日,有消息显示,南京江宁的梅龙湖将进行全新的升级,未来打造成综合性公园,有亲水空间、游船码头、儿童乐园等设施。

    (梅龙湖公园规划图)

    回溯江宁的四个湖都各有千秋,最早的百家湖现在已经成为江宁商业最繁华的地标;银杏湖得益于游乐场的助力,成为南京娱乐的又一去处;九龙湖成型虽晚,但企业总部园区的建设让其增添了一抹商务气息。

    然而从长远规划以及现阶段的实景来看,这些湖泊景观中,唯有百家湖没有完全做到还湖于民,稍显遗憾。虽然百家湖区域已经成为了江宁商业的中心区域,但是百家湖这一得天独厚的自然资源却没有利用充分。

    完成环湖步行+骑行一圈我们发现,整个湖区的亲水平台大部分都构建在了湖泊的东南角,而其余的方位则是被住宅区占据,使得湖景成为私家资源。

    (环湖路径动图)

    环湖一圈仅7个点可以亲水

    在环湖后,根据实际完成的路径,我们总结了7个可以亲近百家湖的地点,这对于水面面积约2500亩的江宁第一大湖来说,着实有些“小气”。

    打卡点①
    凤凰台

    凤凰台是百家湖最具有代表性的地标。

    (百家湖凤凰台)

    位于百家湖的正东面,这座标志性的建筑于1999年建成,以此景观为中心形成的免费开放式的白龙广场是南京最大的市民休闲广场。

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    休闲广场沿湖侧修建了部分亲水步道和亲水平台,可以一线临湖,百家湖的地名石碑也放置于此,扫描石碑上的二维码,还可以详细了解百家湖地名的由来等历史知识。

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    (百家湖地标)

    在白龙广场可以远远看到百家湖1912的摩天轮等娱乐设施,从凤凰广场沿湖可以走到百家湖1912,也可以从佳湖东路外绕过去。

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    打卡点②
    百家湖1912

    佳湖东路串联起了百家湖的主要商业,金鹰景枫和1912被衔接成为了一个整体。

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    在1912旁边的摩天轮上可以看到整个百家湖的全貌,这也是整个区域里欣赏湖景的最佳区域了。

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    (百家湖1912)

    在这个区域中设置了多个亲水平台以及步道,从岸边能够看到凤凰台,可以看到远处的高楼,波光粼粼的湖面尽收眼底。

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    (1912旁的亲水平台)

    在岸边除了摩天轮外,还有卡丁车、迷你沙滩等游乐场所,甚至搬来一节绿皮车厢改造成餐饮,添加了很多的乐趣。

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    (游乐设施)

    沿着湖岸线朝南走还能看到游艇、游船设施,不过现阶段并没有开放。而到此开放的亲水平台就戛然而止,后续的部分变成为了蓝宝湾花园的私家水景。

    (亲水平台至此结束)

    打卡点③
    佳湖西路

    从百家湖1912到佳湖西路,一路上百家湖都被交付入住的小区隔绝,期间经过了蓝宝湾花园、文化名园,直到踏上佳湖西路才又能看到百家湖的水景。

    然而很可惜的是仅有短短一段,还是从印象威尼斯和文化名园两个小区之间可以远远瞥一眼。

    (佳湖西路上可以瞥见一角)

    这里不得不说印象威尼斯这个高端别墅小区,地理位置可以说是无可挑剔,建在湖边的一座小岛上,坐落在百家湖中四面环水,私密性有保证的同时,临湖的楼栋还能够欣赏到大面积的水景,视野特别开阔。

    (印象威尼斯大门)

    打卡点④
    东菱桥

    沿着佳湖西路一直向北前行,便来到东菱桥,站在这座桥上也可以看到大面积的水景,但离亲水还差一大截。

    (东菱桥上可以看到的湖貌)

    站在桥上可以远眺到标志性的凤凰台,还有景枫万豪酒店。

    打卡点⑤
    佳湖东路

    离开东菱桥向东走,百家湖的湖景被百家湖别墅花园和湖滨金陵饭店所遮挡,但转到佳湖东路上后,又可以在桥上看到粼粼水景。

    (佳湖东路侧可以看到的湖景)

    够不上亲水,但也能直面百家湖的开阔,不过这些地方的水景都不如在1912摩天轮处的景色开阔。

    打卡点⑥
    白龙桥

    白龙桥横跨整个百家湖,站在白龙桥仿佛身居百家湖心,四目远眺周边的商业、住宅、高楼、酒店都能尽收眼底。

    (白龙桥两侧可以看到湖景)

    打卡点⑦
    百家湖市民广场

    虽说是市民广场,但这个广场的面积真的很小,小广场上搭建了凉亭,铺满了草坪,但实际上活动的空间有限,容纳不了太多市民,论起实用性还没有凤凰台高,更多的像是一个美观景点而已。

    (百家湖市民广场全貌)

    湖岸、湖水美化工程还需加强

    综合来看百家湖的亲水点本身就不多,其中还有一半只能是路过远眺,并不能完全达到环湖游览的地步。

    而剩下的一两个亲水点在景观呈现方面还存在不少的短板,尤其是湖岸边的水质、环境的加强还有待提升。

    在百家湖1912这个最经典的亲水平台边来回走了两遍,发现了许多的问题:

    1、湖水藻类繁殖 气温难闻

    实探时正值酷暑,白天的温度高达35度,就在摩天轮人行步道两侧的水面上,长满了藻类植物,散发着些许难闻的气息,亲水的感受打打折扣。

    (水面铺满了水藻)

    2、部分水边护栏缺失 存在安全隐患

    在百家湖可以亲水的部分,基本都装有安全护栏,或者以绿化带进行隔离,但是在摩天轮东侧的一小段却是直接敞开,虽然水边设置有告示牌,提示水深危险,但是没有安全围栏依旧存在严重的安全隐患。

    (缺乏安全维护的亲水平台)

    同时在临水的台阶上也长满了青苔,若是游客、孩童不小心滑倒将会直接跌入水中,届时引发的后果不敢设想。

    其实就目前的7个可以亲水的景观点还是进行优化过的,早前的百家湖完全是一片封闭的区域,被众多的私家住宅紧紧包围,一直以来“还湖于民”的呼声居高不下,当时的相关职能部门也做过一些改进,但是收效一般。

    追溯缘由,百家湖以及周边土地的早期规划是存在不小的问题,从当时的规划图中可以看出,规划者没有完全开放百家湖的意图,大片的宅地围绕注定了现今的百家湖想要开放给民众的几率非常渺茫……

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  • 谁的百家湖?(下)

    上世纪九十年代末,现今的江宁区在当初还是一个县。

    根据相关资料,当时县报的一位记者看上了百家湖这一块风水宝地,在得到有关方面的支持后,便成立了“百家湖房地产开发有限公司”,以近乎白菜的价格,拿下了湖边大部分土地。

    这种情况放到现在来看,显然是不可能发生的。

    此后,这些土地都变成了一个个高端住宅区,公司后来也发展为“利源集团”,靠百家湖所获“利益源源不断”。

    (南京利源集团)

    据知情人介绍,“利源集团”在百家湖周边所拿的地块,如今已是成熟的小区,包括百家湖别墅花园、百家湖公寓花园、百家湖西苑、佳湖路6号、利源中路9号、南山竹海、百家湖西花园、文化名园……

    1、当年规划:百家湖周边以宅地为主

    打开南京市规划和自然资源局官网,点开南京市城市总体规划(2011-2020)都市区土地利用规划图,可以清晰看到,这10年南京总体的土地规划方向。

    (南京市城市总体规划)

    而在这张图上,南京百家湖区域,除了湖区是蓝色,剩下的大部分都是一片黄色。

    (百家湖区域)

    黄色在控制性规划图中,代表着一类、二类居住用地,也就是我们常说的宅地。

    (图例)

    除了宅地,还有红色的部分,也就是商业规划。

    正如同这幅规划图中的格局,现今的百家湖区域大体上的建设成果就是以此为基础而来,景枫KINGMO、江宁金鹰都可以与之对应。

    再来看百家湖区域的放大规划图,可以发现,虽然规划了宅地,但沿湖的规划仍是一圈绿色。

    (百家湖详细规划)

    绿色在控制性规划图中代表着绿地或者生态绿地。

    (图例)

    然而很可惜的是,这些绿地虽然在规划图上是相连的,但实际却因为私家小区的建设,被拆分成很多细碎的模块,成为了这些湖边高端小区的私家资源,不对公众开放。

    2、突出卖点:湖景就是最大的资源

    百家湖房地产开发有限公司所建造的这些住宅小区,在当时宣传最多的,便是一线湖景资源。

    就以百家湖印象威尼斯为例,坐落在百家湖半岛上,岛屿占地面积6万㎡,又称“岛中岛”。小区仅有40栋别墅组成,每栋别墅分两层和阁楼,拥有25~212米私家湖岸线和500~2000㎡的私家花园,0.1462超低建筑密度,绿化率高达84.9%。

    (印象威尼斯沙盘)

    这样的规划在限墅令严格执行的当下是不可能通过的,也正是因为开发时间较早,现在也是孤版、稀缺的房源。

    根据网上能够查询到的楼书资料来看,当时对外宣传就着重在“户户临水,百米水岸线三面环绕”、“三面湖光660000平方米绝版湖景”、“多窗体、多采光设计享受各异的自然水景”等湖泊相关资源上。

    (印象威尼斯效果图)

    除此之外,10年多前文化名园一句“此处再无百家湖”的广告语,让当时一些还在纠结的购房者吃了一剂“定心丸”,文化名园亦成为紧邻百家湖岸的最后一批住宅房源,备受购房者关注。

    至此百家湖最好的一部分景观早已被这里的“地头蛇”所占据,后面进驻的开发商也只能“俯瞰”百家湖东湖面或者远远地看着它。

    3、发生冲突:还湖于民遭遇业主阻碍

    事实上,有关百家湖还湖于民在2011年前后就有过一次规划,但当时却遭到了周边部分小区居民的强烈反对,甚至还出现渣土车堵路、业主“强拆”开发商新建围墙等冲突事件。

    根据资料显示,开建百家湖花园时这里还没有市政道路的规划,否则就不会有“楼前到湖边的空地上不设任何建筑物,只建花园草地”的承诺。

    而按照南京市政府有关规定,要在小区内部或周边开辟市政道路,需公示并召开听证会,做好居民的思想工作后才可动工。

    (当初的报道)

    为什么要在早就建成的小区里开设这条市政道路?

    当时的官方说法有二。

    一是方便湖西的市民经过百家湖乘地铁,二是“还湖于民”。对于第一种说法,多名业主实际测量后说,从计划新开的道路入口处到地铁1号线百家湖站,无论是经百家湖花园内部走,还是经现有的天元西路走,距离是完全一样的,在与现有市政6车道距离不足180米的小区深处开辟一条新的双向车道的意义何在?

    对于第二种说法,有业主反问:百家湖那么大,环湖的房地产开发项目那么多,为什么没有考虑所有小区都“还湖于民”?

    而更多的业主则表示,欢迎有更多的市民来共同分享百家湖的美丽景色,但政府应当考虑像莫愁湖、玄武湖、月牙湖那样,建设一条优雅的步行环湖路,而不是开辟双向车道,让汽车的噪音和尾气近距离接触湖面,干扰十年前就在此安家的临湖居民的正常生活。

    不过,近十年过去了,当初部分业主反对强烈的道路还是建成了,其实就是上一篇文章中所说的打卡点③,说起来是还湖于民,但仅能瞥见湖景一角,更重要的是这条道路还不是环湖步道,来往的车辆也会影响到游客观湖的兴致与安全。

    (新开道路)

    4、当下现状:难以大改仅能局部提升

    今年,闭园出新改造的莫愁湖公园重新开放,在闭园期间莫愁湖公园多项改造升级,新建绿道约2.9公里,更新环湖路段约1.4公里,新建东大门及沿线景观大道;新建码头2处、3A级厕所2座,出新了游客服务中心,更好的还湖于民,让市民共享。

    由此可以看出政府相关部门对于社会公共资源的改造和提升也是做出了对应的努力,那么百家湖后期环湖是不是也会重新进行规划呢?

    对此我们也向江宁开发区管委会进行了咨询和了解,相关人员表示,目前百家湖正在进行部分公共区域的景观提升工程,因为历史原因,部分湖岸线被周边小区占用,无法实行开放,故暂时无法进行环湖岸线的打造。

    (管委会回复)

    很遗憾,就现阶段来看,百家湖的规划已经敲定,也无法进行后续的更改,更不可能将已经建好的住宅拆除重新做规划,还湖于民的工程也仅仅是在部分细微处进行提升,更多的湖岸资源已经成为沿湖小区的私家景观。

    业主并没有错,他们也是花费了不菲的金钱,才享受到这样惬意的湖居生活;放在当初来看,当时的规划也没有错,谁都难以预见20年乃至百年后的江宁会发展到什么地步。

    只能说,城市规划需要长远的目光,无法再生的自然资源更应该回馈社会,被市民所共享,而不能成为部分人的囊中私物。

    也希望未来的南京,再也没有百家湖的遗憾。

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  • 大国城长|④城市的品格:改善人居进化史


    “改善人居”作为房地产市场夺人眼球的字眼之一,频繁出现在开发商的广告语中。究竟什么是改善人居?也许一千个人心中会有一千个关于改善人居的定义。



    如今,南京房地产市场的发展已二十余年,从最初的城东、河西、城中等地,到新兴的两江板块,区域的发展不断左右着人们的居住选择,环境的变化也不断改变人们对居住品质的追求。


    1.0时代:城东


    “东富西贵”的说法在南京流传已久,其中“东富”的说法最早追溯到上世纪90年代,白下区政府投资7000余万元对月牙湖进行扩建改造,北倚明城墙、东望紫金山,依山傍水好位置使得城东月牙湖板块成为当时南京备受关注的区域。


    随后仁恒、栖霞建设、长发等品牌房企相继入驻,成为月牙湖板块第一批“拓荒者”。月牙湖花园、长发公寓、梅花山庄等小区也一度成为南京人心中的“富人区”,月牙湖板块已然成为当时南京人改善住房的首选区域。


    那时南京人的月均收入仅几百元,而仁恒在月牙湖畔开发的梅花山庄,却卖出了4000元/㎡的天价;环陵路上的帝豪花园别墅更是以美元定价,均价700-800美元/㎡……


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    此外,同位于环陵路上的钟山国际高尔夫,是南京市唯一在市区内的高尔夫球场别墅项目,曾入选“亚洲十大超级豪宅”。据悉,项目目前在售别墅建面约513.22-628.87㎡,单价100675-159984元/㎡,总价约5167万-10061万元,堪称豪宅中的“战斗机”!


    来源:南京网上房地产


    不过随着月牙湖板块的开发成熟,很长一段时间内不再有新的土地入市,与此同时南京多处新城的兴起,月牙湖“富人区”的称号也逐渐沉寂。


    2.0时代:两江板块


    随着老城区的土地资源日渐稀缺,以及南京多处新城的兴起,越来越多的房企将目光投向新兴的两江板块——江北与江宁


    1.江北


    随着过江通道的不断完善、国家级新区的规划建设,江南、江北两岸的来往日益密切,越来越多的房企涌入江北。

    长江大桥


    最早进驻江北的一批房企,依托老山国家森林公园等丰富的自然资源,打造了诸如山河水、金基九月森林、国信自然天城、香山湖一号等一些改善项目,老山脚下就此成为富人的集居地。


    金基九月森林


    值得一提的是,绿城玫瑰园曾推出的2亿元楼王别墅,更是刷爆了南京人的朋友圈。如此高昂的价格,其奢华程度可想而知,户型建面约1900㎡,带3500㎡院子,就连保姆房都是独栋。当时有人算了一笔账,如果你月收入10万元,要不吃不喝工作166年才有可能买下这套别墅。


    2.江宁


    经过十余年的发展,江宁也是吸引了大批房企入驻,其中一些改善项目可圈可点!例如早期的位于百家湖畔的百家湖印象威尼斯,此前今年3月传出仅剩几套独栋别墅出售的消息,建面约645-761㎡,拥有私家花园、私家码头,总价3500万-4500万


    百家湖


    除了百家湖之外,江宁将军山脚下也聚集了一大片改善项目,包括运盛美之国花园、玛斯兰德、帝景天成、证大九间堂等。


    将军山


    曾入围“2014亚洲十大超级豪宅”的证大九间堂,取自“三开三进,为之九间”九种功能。在同一平面上通过廊道、庭院、亭台、水榭等衔接,形成三进式院落,展现东方意境。据悉,项目目前在售独栋别墅建面约451㎡、569㎡、660㎡,总价2700万起


    证大九间堂


    3.0时代:秦淮老城


    历经数千年岁月更迭,金陵正中心、内城别墅、文物级地段、家族博物馆、祖宅、南京文脉……这些“关键词”都可以描述秦淮老城富人区的地段,这里是充满历史韵味的富人区。


    雅居乐长乐渡毗邻老门东、中华门城堡、李香君故居,是夫子庙繁华商圈里的中式大宅,它延续南京古城的传统风貌,打造了18街巷门、39处景观、88席别墅,再现“十里秦淮”的繁华。据悉,项目目前在售别墅建面约560㎡,均价45000元/㎡,真是贵的水墨雅致。