"那些'一生必游'的地方,我去了好几个!"媒体人陈彭半年内去过了博鳌、西双版纳、庐山、腾冲……的确都是名声响当当的风景名胜。不过这背后的契机,都是参观地产项目。

    "现在中国叫得出名的景点,几乎都有开发商的身影。"陈彭在他的游后记里写下的这句话,并非不是当前中国旅游地产的现状。

    克尔瑞数据显示,截止2012年底,中国旅游地产项投资总额破万亿元,近2/3的百强房企已介入旅游地产领域。旅游地产项目仅海南一地就有1016个,西南地区294个,两广地区181个,长三角和环渤海地区也分别有116个、271个。其间也不乏万达、保利、佳兆业、雅居乐等标杆房企旗下投资超百亿的巨作。

    潜力巨大,分羹者众,但问题也很多。

    综合不少专家的意见不难发现,近两年旅游地产大规模开发面临的一个关键性问题,便是并未找到合理的发展模式。低价圈地、快速开发的粗放型开发,不仅造成结构性失衡和产品销售失衡,"低效使用"和"低流动性"阻碍了物业资产价值和再次交易,大规模的"速生地产"也对生态环境、资源有极大的破坏和浪费。

    "只有打造好度假旅游模式,才能找到旅游地产真正的蓝海盈利模式。"兰德咨询总裁宋延庆就表示。

    但如何找到真正的蓝海?

    雅居乐高层说,旅游地产必须"旅居生活"的大潮,从单纯的好山水上建房子,到经营与当地文化相结合的可持续发展的综合旅游项目。

    万达负责人称,从"建盘"到"造城",将房地产的传统功能与旅游、娱乐、文化融合为一体的复合型多业态综合性旅游项目,才能走上"地产开发反哺旅游,旅游项目带动地产"的良性循环。

    中信地产有高管认为,背靠集团金融、文化、医疗、旅游等56个行业的大平台,可以通过整合资源与协同业务,打造的一条全产业生活服务链,为旅游地产的项目客户提供"一站式生态度假新生活"。

    前瞻的旅游地产开发商们做出的改变,似乎都是在更贴近"最初"。

    实际上,观景、休身、养心,国人度假旅游的初衷一直没变,旅游地产的初衷也不曾改变。或许,获取真正蓝海的方法,仅仅是思考,如何让从"游人"转化成"旅人"的群体,从买一栋房子,到享受一种生活。[详细]

雅居乐腾冲原乡
  改革逻辑下的房企"新支点"——【旅游地产】
         
  • 大平台下的"一站式"体验  

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    中信庐山西湾海

     

     

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    中信博鳌千舟湾

     

        万达、雅居乐之外,复兴、保利、佳兆业等房企的旅游地产项目投资规模均过百亿,项目开发也都从单纯的住宅向多元化过渡。但在房企纷纷玩"复合"的时候,中信开始发挥整个集团的业务优势,做起"一站式"的概念。

        据了解,目前为止中信地产已在30多个城市开发房地产项目近百个,旅游度假系列产品23个。

        但中信显然不只是一家地产公司。中信集团的业务涉足金融、文化、医疗、旅游等56个行业,旗下上市公司达到14家。

        "'一站式生态度假新生活'的理念将是中信旅游地产项目开发是新思路。"中信庐山西海项目负责人介绍称,项目将成为集团业务协同的试点,项目将整合中信健康医疗、中信国安葡萄酒业、中信出版、中信旅游等集团资源。

        这意味着,购买中信度假地产产品的业主,可以依托"中信会"会员平台,购中信房产时享公开折扣额外1%优惠;在中信银行享商旅贵宾服务;在中信系酒店、温泉、高尔夫消费时得到折扣;获得指定书籍演出展览优先购票权;在中信的医院就医……

        "中信将逐渐实现和完善为客户提供的八大系列的增值服务,打造的一条全产业生活服务链,也将成为中信度假地产最大的卖点。"中信地产总部领导就表示。

        "一站式"的生活模式,的确吸引人,但中信地产副总裁常颖也表示,目前中信会会员系列增值服务起步不久,还属于雏形阶段。

        而为此,中信地产每年也将额外支付逾千万元的费用。这样的支出,用于培养一批跟随性强的客户,将使这一模式以及模式培育下的项目,具有颇大潜力。

        不过,在此之前,中信地产旅游项目的扎堆和同质化现象明显,仅海南博鳌一地,就有6大项目开发,多数项目周边配套、休闲度假娱乐设施也不甚完备。在挖掘长线潜力之前,靠资源整合和业务协同,为困境突围劈路,或许更为紧要。

     
  • 旅游地产应该有"文化"  

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    雅居乐腾冲原乡首期整体规划

     

     

     

     

    雅居乐地产,雅居乐云南腾冲原乡,旅游地产

    雅居乐腾冲原乡民俗文化馆及温泉会馆

     

        从海南到云南,旅游地产除了单纯的拼自然资源,雅居乐还能拼什么?

        1个月前的雅居乐地产云南战略新闻发布会上,高层对原乡项目的资源的描绘声色并茂,但大多数记者的落脚点,依然直白地放在了竞争与风险上。

        "我们也意识到,在好山水上建几个房子,并不就是旅游地产。现在的旅游地产跟这个完全不是一个概念。我们现在做旅游地产项目,是以品牌的方式来经营打造,考虑的是怎么让一个旅游地产项目可持续发展。"雅居乐集团副总裁刘鹏飞告诉网易房产。

        每个人都有理由质疑"品牌经营""可持续发展"只是空话,但在对腾冲原乡项目的整体运营上,雅居乐似乎希望有所表现。

        据了解,雅居乐在云南(腾冲、瑞丽、西双版纳)启动的三大项目中,腾冲原乡项目是规模最大的一个。其欲依托和顺古镇文化,整合雪山、温泉、湿地、峡谷、梯田、原生银杏林等生态资源,在高黎贡山下打造集住宅、酒店、商业、景区等业态为一体的综合性旅游度假项目。

        "在前期考察时,我们发现旅游地产正在从中国人居的奢侈品,变成必需品的需求层次。所以先把旅游地产的概念搞清楚,它实际上是中国未来几十年中慢慢要发展开来的一个人居的方向。"雅居乐腾冲原乡项目营销总监方靖称。

        他告诉网易房产,为了追求一种人居的生活模式,细节来讲,项目中分时度假、托管服务等模式会得到应用,酒店将采取"一体式"服务,项目还会做温泉会馆、民族文化展览馆、古镇商业街、湿地……这样一些突破性的建设。

        "另外,项目很注重在交通、配套、产品户型等方面符合旅游人士的旅居生活模式。例如,项目一期预计推2400套别墅和洋房,其中不少是160㎡左右的旅居生活主流产品,因为很多旅客都是一家人过来,160㎡四房的房子很受喜欢。而在配套上,项目会统一规划自建水厂、垃圾分类中心等。"方靖介绍。

        不过,在雅居乐总裁黄奉潮看来,更重要的一点,"环境之外,我们甚至会关心客户的精神生活,通过物业公司,组织业主开展各种文化旅游、田园观光等的文化活动。"

        方靖并非忽视掉这一点。他解析道,腾冲项目开展的推广,主要是经营层面上的推广,例如设计"独白篇""概念篇",通过微电影的形式,对沅江进行一个概念输出,极力用一种生活方式引起共鸣,而非简单的把楼卖出去。

        "并非简单地卖楼"这样的旅游地产思路得到旅游景观建筑设计师韩云峰的推崇。他告诉记者,他一直坚持的观点是,旅游地产就是应该根据当地的特色和文化来做。

        "如果把房地产做成景区,那就是成功的旅游地产,如果把景区做成房地产那就是失败的。"韩云峰直言。

        实际上,就目前为止,雅居乐原乡项目推出的产品是170-345㎡、200-551㎡的别墅和39-160㎡的景观洋房,做的仍是传统房地产。

        不过,从规划来看,"不仅仅是简单的建楼卖房,而是经营一种生活",从传统的旅游地产走出来后,雅居乐至少已有意识和行动去尝试一种新的模式。

     
  • 从建"盘"到造"城"  

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    万达西双版纳国际旅游度假区酒店区

     

     

     

     

    万达地产,万达西双版纳国际旅游度假区,旅游地产

    万达西双版纳国际旅游度假区医院配套区

     

    什么才是好的旅游地产模式?

        问题的答案其实莫衷一是,都得经过实践的筛选与检验。但就目前而言,"地产开发反哺旅游,旅游项目带动地产"的思路,得到了不少认同。更多的房企也开始尝试颠覆纯粹以自然资源为核心的旅游地产,开发复合型多业态的综合性旅游项目。

        在这条形同"造城"的路上,万达一定是走得更早的一个。

        若同样以云南为例。万达在西双版纳景洪市西北部,造了一个占地6平方公里的"城"——万达西双版纳国际度假区。这一总投资达150亿的项目,据称是目前西南地区投资额最大的度假项目。

        "这个项目占了景洪市城区的40%,区域的公路交通、医院、学校、绿化等配套,乃至地方机场,都是万达全资或赞助建设的。"万达西双版纳项目王经理毫不避讳地表示,项目建成后将成为景洪的城市新中心。

        当项目从一个"盘",变为一个"城",从投入到盈利,都将改变。

        据介绍,万达西双版纳国际度假区建有主题公园、高尔夫球场、酒店区、傣秀剧院、商业中心、三甲医院、旅游新城七个功能区。其中,三甲医院区域,以及高级中学、初级中学、小学、幼儿园,景洪市最高规格道路——北环路等等配套,更大程度作为城市建设的一部分,基本相当于换取政府支持的无偿支出。

        不过,开发商并非慈善家。据了解,项目总投资额虽高达150亿元,但拿地为20万元/亩左右,低于西双版纳多数土地50万元/亩左右的价格。

        另外,万达项目的"有偿产品"也十分丰富。在传统的房地产角度,项目将推出覆盖40—52㎡公寓、70-143㎡洋房、别墅和商铺产品。

        其中,别墅产品将有100栋作为六星级文华酒店的客房,形成"阶梯别墅"的酒店布局,并与五星级艾美酒店等另外5个酒店一起自持与运营。

        商铺产品则部分对外销售,大部分自持物业将统一在商业板块,延续万达广场的运营方式,8.4万平的商业中心包括百货、电影城、KTV、电玩城、超市、酒楼等业态。

        在游乐园板块,万达占地61公顷的家庭型的主题游乐公园,则将以迪士尼一类大型主题公园的模式打造与运营,将向游乐园500万预计游客量、五大景区门票、园内商业等多方面收盈。

        谈到万达旅游地产的操作方式,大连万达商业地产股份有限公司副总裁张诚就表示,将旅游要素用强有力的手段组织在一起,并形成一个更加有影响力整体的旅游地,才可以产生巨大的影响力和消费能力,才能成为有产业的,有巨大收入推动力和品牌扩张力的地点。

        不只是居住、不只是商业、不只是娱乐,而是将房地产的传统功能与旅游、娱乐、文化融合为一体,张诚认为,这就是万达的旅游地产项目与其他的不同。

        但其间的难度也显而易见,用万达董事长王健林的话说:"旅游度假区跨业务门类多、跨行业多,能操作的公司极少,没钱的搞不了,有钱的不敢搞。"同时,这背后,企业的整合经营能力也极具挑战性。

        或许,也正因如此,久经沙场王健林才能颇为霸气地说"旅游度假区是万达为下一个十年储备的核心竞争优势。"

     
 

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