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深圳楼市换挡:写字楼和办公物业成新风口?

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本报记者 张晓玲 实习生 卢靖阳 深圳报道

过去一年,深圳住宅成交陷入低迷的另一面,是深圳的写字楼和办公物业市场日益活跃。

新近公布的机构数据显示,2017年深圳一手写字楼成交面积、商办大宗成交额同比均大幅上升,呈现出供需两旺格局。由于有真实需求支撑,写字楼的空置率则出现下降,租金微涨。

繁荣的办公物业交易,反映出深圳对第三产业的吸引力。有统计显示,深圳高新技术产业、金融业两项产业的写字楼租赁面积占比超过60%。

展望后市,随着行业对办公楼升级扩张需求的增加,供需两旺格局可能会延续。

深圳中原投资部总经理杨创慧指出,在住房市场继续受控、深圳企业环境不断向好等多因素影响下,大宗交易将持续活跃,特别是商办市场,作为资产配置将深受市场青睐。

办公物业成交活跃

据深圳中原统计,2017年深圳一手写字楼共成交53万平方米,同比大幅上升73%。

成交大幅增加的情况下,市场对写字楼供应的消化良好。据戴德梁行监测,截至2017年末,在供应大幅增加的情况下,深圳甲级写字楼空置率仅12.57%,同比下降了0.69个百分点。

戴德梁行指出,虽然年末租金出现环比小幅回落,但较去年同期仍上涨8.5个百分点,达268.74元/平方米/月。

这与大宗交易的增加有关。深圳中原统计,深圳2017年的商办大宗交易成交金额达到约514亿元,相比2015年的306亿元、2016年的428亿元大幅增加。

“写字楼在大宗交易中的成交量明显增加”,杨创慧指出,目前购买商办物业的买家主要为自用实业公司及基金;随着严厉的住宅调控持续,投资方也将目光转向关注商办,使得商办大宗交易日益频繁。

过去一年,深圳有多家企业通过拿地自建或整栋购买写字楼作为企业总部。

“深圳大部分写字楼是以总部物业的形式入市的”,戴德梁行深圳公司高级董事罗进良指出,以平安金融中心为例,项目可容纳3万人办公,总供应量达32万平方米。

他表示,此前业内预计,这么大体量入市可能对市场造成一定压力,需要较长时间才能消化。但该项目入市短短三个月,出租率达到80%,消化速度非常惊人,最新租赁价格达到550元/平方米,创下深圳甲级写字楼租赁价格的新高。

种种迹象表明,写字楼和办公物业正成为深圳楼市新的投资风口。

“商业地产的投资价值正在被重新审视”,深圳中原董事总经理郑叔伦表示,未来住宅将会是楼市产品中价值最低的,而投资写字楼等商业的比例高,租金回报更理想。

杨创慧进一步指出,住宅严调控,在投资渠道有限的情况下,商办物业成为良好资产配置,加上一线城市“类住宅”受严控,深圳物业成为交易标的,各地的基金纷纷投资其中。

深圳市的土地出让也迎合了这一趋势。目前,重大产业及总部经济等项目用地供应,已成为深圳新增土地供应的主流。

在深圳2017年成交的43宗土地中,住宅用地仅1宗,商办用地则达到20宗,规划建筑面积达384.65万平方米,占总规划建面的63.36%。

其中,2017年深圳湾总部基地共成交7宗土地,出让金额合计227亿元,是年内土地出让最多、出让金额最高的区域,规划建筑面积占到全市商办规划建筑面积的32.2%。

去年12月19日,挂牌总价86.89亿元的深圳湾两宗地块被恒大和万科分别收入囊中,两家龙头房企也将在此建设总部。

此前,已有神州数码、中兴通讯等多家企业拿地入驻深圳湾总部基地。按照规划,深圳湾总部基地总用地面积达117.4公顷,未来总建筑面积规模将高达450万至550万平方米。

深圳中原工商铺部写字楼部总经理范进佳认为,未来将有更多外地企业进入深圳,整栋写字楼的大宗交易也将增加。

产业支撑需求

“写字楼是经济发展的晴雨表”,罗进良表示,事实上,办公物业出租情况是对相关产业发展状况的反映。

作为深圳的四大支柱产业,高新技术产业及金融业近年发展迅猛。

深圳市统计局数据显示,2016年深圳金融业实现增加值2876.89亿元,占GDP比重达14.8%。从全国范围看,深圳的这两项指标仅次于北京、上海,位居全国第三。

随着营商环境提升,近两年越来越多的金融机构落户深圳。1月17日,深圳市市长陈如桂在政府工作报告中披露,2017年深圳新引进持牌金融机构36家,新增境内外上市公司41家。

在高新技术产业方面,深圳的领先优势更加突出。2017年全年,深圳新增3193家国家级高新技术企业,总数累计已达1.12万家,位居全国第二。

快速发展的这两项产业,成为深圳写字楼和办公物业强有力的支撑。戴德梁行研报显示,金融、科技类企业在办公物业市场新增需求中占比分别达37%和30%。

具体来看,科技类企业在南山甲级写字楼新增需求占比达45%,而金融业在福田甲级写字楼新增需求占比达到53%。

展望后市,记者综合多方观点发现,供需两旺格局将会在2018年持续,且土地及项目交易有望进一步增加。

从需求端看,仲量联行深圳董事总经理夏春毅指出,在经济持续发展的前提下,主力需求如泛金融、科技、专业服务对于办公楼升级扩张需求将增加;而在深圳整体活跃的创业气氛带动下,高端联合办公品牌将逐渐加大进驻步伐,成为新的需求亮点。

范进佳则从大宗交易预测,由于将有更多外地企业进入深圳,整栋写字楼的交易也将增加。

而在供应端,随着平安金融中心南塔、前海自贸大厦等项目相继入市,深圳的写字楼集群正在成型。

据戴德梁行测算,2018年深圳将有180万平方米写字楼集中供应,未来5年深圳全市将有约800万平方米甲级物业入市。

罗进良分析,从罗湖蔡屋围片区到福田CBD、车公庙片区,再到南山科技园、后海片区,随着龙岗、坪山相继出让地标地块,未来各区或将建区域商务中心,企业将拥有更大的选择空间。

不过,扩张的供需规模可能会影响到市场价格水平。有深圳写字楼研究人士认为,未来部分位置、资质不太好的写字楼租金将会出现下滑。

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