2009年的南京地铁一号线，从迈皋桥发车终到奥体中心；
2010年的南京一号线从安德门站起“人”字形分叉，一侧通往河西，一侧驶往江宁；
2014年6月起的一号线，从安德门开始不再到达奥体中心，割接给全新十号线，经由河西通往江北；
2017年6月一号线北延线开工，预计2020年通车；同样2019年十号线的东延也提前开工，南京轨道交通的版图进一步扩大。
其实一号线这十年里的变迁，和南京城这十年城市的发展有很大的重合：
这十年间河西格局发生翻天覆地的变化，地价更是领先全南京；
这十年间江宁的发展一路向南，从南站起，历经百家湖、九龙湖到如今的上秦淮，还承接着禄口、溧水和高淳；
这十年间江北地位迅速提升，一跃成为国家级新区，过江也从原先的大桥丰富成为多条桥隧加轨道。
这十年里，南京人口从630万增长到833万，房价上涨231%；从仅有1条运行地铁，扩张成10条同运，运营里程跃居国内第4；十年里多个板块迅速崛起，新城从雏形到成熟……
回顾这十年，南京城有太多样本值得我们去回顾、探讨和总结。
Chapter1与政策为伴的房价
2019年开年来，日历已经快撕去将近三分之一，这4个月里房地产市场和土地市场的回暖有目共睹，然而回顾2018乃至2017年，严格的限制一度让市场陷入缓步停滞的阶段；再往前追溯2年，我们发现市场出现了从未有过的疯狂，面粉贵过面包的现状一度让人们惊叹疯狂。
从2009到2019年的这十年里，南京的房地产市场出现了大大小小的波动，无一例外每次的波动都伴随着政策的调控，或紧缩或松绑，在市场需求与政策调控的双重刺激下，现今的房价与10年前也呈现出完全不同的局面。
有人踩着政策的利好及时上车，但也有人一直观望却错失良机，本篇将带大家共同回顾南京这十年间与政策为伴的房价，重温当年哪些购房的“机遇”。
3倍的增长
从2009年到2019年，南京的房价发生了近200%的增长，根据统计数据而制作的折线图来看，南京的房价一直在阶梯式的上涨。?2009年南京住宅均价为7334元/㎡，截止到2019年4月份，南京住宅均价已经达到了24218元/㎡，十年的时间，南京现在的平均房价差不多是10年前的3.3倍。
其中，折线的每一次上扬都是伴随着紧缩调控松绑，对应到这十年里的年份来看，2011、2014年这两年受调控政策影响，在调控结束后反弹，呈现供不应求和量价齐升的的局面，尤其是在2014年全面取消限购、2015年取消限贷后，市场成交量大幅上升，连续创历史新高，这一波涨幅也直接拉高了南京的房价基础，将近增长了一倍；2016年下半年陆续出台调控政策严控楼市后，2017年供应与需求遭受抑制而回落，并在大环境“房住不炒”的主旋律下，这一波平稳一直延续到2019，开年后才有小幅松动。从未间断的调控
正因为每一次的政策调控都压制了购房需求和成交，所以对应政策松动后，南京的房价及成交量，都会出现报复性上涨，也直接导致了南京房价的总体走高。细化到具体的年份，可以很直观地感受到如同弹簧般的重压与反弹。
2009年：4万亿救市 市场复苏
在2009前，受到次贷危机的波及，全国的楼市都陷入的低潮当中，南京也未能幸免。不过随着政府的“4万亿”救市，让楼市逐渐复苏。那一年里土拍也重新火热起来，保利等房企都先后取得河西地块，地价也逐步升高。
2010年：最严政策年 30多条相关政策出台
2010年在这十年里有着很重要的意义，这一年也是房地产历史上调控相对严厉的一年。中央明确了房地产调控的主要任务是：遏制房价过快上涨。因此从国十一条到新国十条，还有先后六次调息，一年的时间里国家出台了30多条金融税收、土地、房地产等相关政策。
就是在这一年内，二套房的首付比例提高到40%，也正是多条政策的影响，开发商的日子都“举步维艰”，打折促销的广告遍布街头，但即便这样，全年成交数据比2009年还是出现了“腰斩”。
2011年：调整进一步紧缩 限购正式开启
2011年调控并没有松绑，反而新的政策接踵而来持续加压，限购、限价、限贷等限制政策层出不穷。即使对二手房也提出了不满5年转让全额征税的调控。
2月19日，南京地方版限购令出台：本地家庭不得购买第三套住房，非本地家庭暂停购房。
限购令出台后，南京楼市的成交量进一步下滑，达到近十年的最低谷。房价在这一年里也持续横盘，涨价势头被摁得死死，降价销售开发商也不甘心，整个市场总体处于横盘的状态。
2012-2015年：政策欲紧还松 持续性升温开始
2012-2015年这三年里，可以说是南京楼市在前期压抑许久后的一次集中爆发，这段时间里南京房价开上了高速公路，多项政策的松绑更是刺激房价与成交量的攀升。根据数据显示，2012年南京房价仅10938元/㎡，而到2015年则上涨到14981元/㎡。
2014年9月21日，继全国多个城市宣布取消楼市限购后，南京也宣布全面取消楼市限购。不仅如此，在取消限购的后一周内，诸多的利好消息也纷至沓来。9月30日下午，央行、银监会联合下发通知，宣布限贷松绑。限购取消、限贷松绑之后，楼市利好“仍然停不下来”。11月21日傍晚，央行发布公告，自11月22日起，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%。这是央行时隔28个月之后再次降息。
而到了2015年，利好政策集中爆发，330新政、5次降准降息、营业税5改2、“7090”政策结束、公积金新政、新版930……从中央到地方，救市政策一波一波，掀起多个楼市高潮。
当年3月开始，南京房价开始进入上涨周期，板块价格的原先的天花板也逐渐被打破。河西网红盘宏图上水云锦首开入市，204套房源均价突破30000元/㎡，这意味着河西中部首个破三万楼盘的诞生，直接的影响就是河西包括金隅紫京府、仁恒江湾天成在内一批销售单价超过3万元的高端楼盘均获得了热销。
房价的走高也带来了土地市场的回暖，2015年里多幅高价地也同步诞生，一共诞生20幅地王。
2016年：限购重启 疯狂后回归理性
2016年的南京楼市从延续前几年的宽松，到急转直下重启限购等政策层层加码，可以说是风云突变。转折发生在4月，从前期宽松到风云突变，限价令、提高二套房首付、土地市场熔断机制、限购再启等等接连不断。
这一年，楼市热度空前，几乎所开楼盘逢开盘必热销，开盘便售罄已经是标配，抢房在这一年里体现了淋漓尽致，房价也随之开始飙升。据统计显示，2016年12月南京新房成交均价为26058元/㎡，相比1月上涨7891元/平，南京一跃成为全国有名的四小龙之一。
刺激房价上涨的另一大因素便是地价，2016年被业内成为“豪宅元年”、“改善元年”，正是因为这一年里高价地频出，诞生了多幅地价超过3万/㎡的地块，地价首次突破4.2万/㎡。很快，南京开始重启各项调控政策，但一直收效甚微，随着组合拳越打越严，房住不炒的基调定性，市场才开始稍稍回归理性。
尤其是限购的重启加剧了市场的冷却，自9.26起在南京主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。
购房资格变成了稀缺的房票，购房者的选择也变得谨小慎微，楼市逐渐回归理性。但即便在这样的情形下，楼市依旧取得了前所未有的好成绩，不管是上市量还是成交量，均创下近十年的新高。
2017年：成交量跌价稳 奠定现下基础
2017年绝对是历年以来房地产市场最具有浓墨重彩的一年，无论是楼市调控出台的力度还是数量，绝对都是历史性的。在“房住不炒”的基调下，南京先后出台了“五限”政策，从限购加码到限贷、限价、限售、限商，调控步步紧逼，效果不明显就再来一轮、还不明显就打个“补丁”，硬生生的把火热的市场拉回理性的道路。
这一年里，楼市发展较为平稳，成交量与上市量基本持平，房价也几乎没有变化，调控效果立竿见影。
2018年：房住不炒 调控不动摇
在最近的2018年里，“房住不炒”的大背景下，纵观整年的楼市基调，依旧是“调控不动摇，力度不放松”。南京多个板块的价格都被锁死的红线价格内，行情也不同程度遇冷，不少楼盘开始卖不动，能够开盘当日就能售罄的楼盘屈指可数，市场趋于理性。
同时，前几年拿下的多幅高价地，也逐渐揭开神秘面纱，逐一亮相给市场带来新的产品。其中，东原印长江首开热销，当天就基本售罄；河西88亿元总价地王世茂天誉入市，热销7成；河西南楼面价高达45213元/㎡的葛洲坝南京中国府也已公开营销中心，不过现下入市时间和价格都不明晰。
2019年：调控略有放松 部分突破限价
2019年4月也已经进入尾声，回顾开年来以来的南京市场，回暖的迹象明显，尤其在3月份到达第一波小高潮，10盘推新其中8盘售罄，认购与成交量都出现了大幅攀升。于此同时3月末的土拍也逐渐回暖，120轮的拉锯迎来了新房企的入驻。
4月延续了3月的好势头，部分房源也逐渐突破区域的限价，比如江北的金地风华国际销许均价上涨500元/㎡，首开当天基本售罄；悦江府首开同样吸引近千组客户到场，最终去化近7城；与此同时中南上悦城梅开二度，依旧取得了售罄的好成绩。认购量与成交量继续攀升，此外在4月的最后一周内，还有2000多套房源亟待入市，今年的金三银四可以很直接地感受到市场的回暖和火热。
浮沉的利率
和房价相对应的，房贷利率在这些年里也一直不断变动着，从基准利率七折，到上浮20%乃至更高，这十年里的利率也在上演着沉浮录。
从折线图中可以清晰的看出，两段时期房贷实际利率数值小于基准利率数值，也就是2009-2010年，2014-2016年间，这两段时期也正是房价与成交量的突飞猛进的时期，得益于新政的频频颁布，这段时期也是10年间南京楼市购房与成交的黄金期。
而从2017年开始，严厉的调控使得房贷利率大幅攀升，部分银行甚至上浮25%-30%，比图中样本所呈现的数值更高，一直持续到2019年当下，利率才有所松绑，优质客户能够达到上浮5%。
有银行分析师认为，银行下调房贷利率反应出资产端有效需求不足的压力，按揭贷款仍然是银行积极争夺的优质资产。经历1月份信贷的快速投放后，银行储备项目消耗较多，短期或面临储备不足的情况，市场上优质的项目争夺或加剧，定价及息差在一季度下行压力加大。
结束语
总的来说，10年间房价已经发生了质的飞跃，参照历年的房价走势，一旦抬升大幅回降的可能几乎没有，往后南京的房价极大可能在政策调控下稳定，但在稳定中还会有结构性上涨，这也是未来的必然趋势。
当然，10年里变化的不仅只有房价，南京的诸多板块也在日新月异，比如河西已经从中部发展到了江心洲，江宁版图发展更加向南，辐射范围更加广博，江北新区的确立使其地位再也不可同日而语。在Chapter 2中，网易房产南京站&易房网将会重点开启另一个十年样本——《南京地产十年样本|贰：改变城市格局的板块》。
本文来源：网易房产南京站
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