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年底拿地窗口期来临?房企分化趋势明显

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12月19日,南京出让10幅土地,其中城中、江宁横溪、禄口等区域的9幅地块以底价成交,江宁上秦淮G94地块,经过23轮竞拍,被融信以楼面地价19018元/平方米拿下,相比此前高峰期的地价微降973元/平方米。

业内人士解读为拿地窗口出现。近期底价出让的情况在不少城市上演,房企正在利用这次拿地窗口期重新调整赛道,新一轮洗牌逐渐清晰。梳理部分房企财务指标,不难发现年底房企融资大增,多用于买地、收并购。

中原地产研究中心数据显示,截至12月18日,房企海外融资超过700亿美元。进入12月,在11月单月超过50亿美元的融资基础上,超过10家房企发布了超过20亿美元的融资计划。

“年底出现了一个拿地低点,但中长期还要观察,目前中央调控政策还没有松动迹象。“一名奔向千亿规模的上市房企高管认为,未来是否出现一定程度的放松,取决于是否真正落实因城施策。但市场不会像过去那样大起大落,这一点中央态度很明确。

大拓融资渠道

中原地产首席分析师张大伟分析认为,2019年房企美元债刷新纪录,这是由于房地产行业资金紧张,房企大量发行美元债导致的,多家企业首次发布美元融资。

部分房企融资难度增加,但大部分企业的融资成本依然平稳,对于经营稳健的企业来说,融资成本降低仍是趋势。但对于杠杆率较高的企业来说,最近融资压力有所增加。

房企融资成本分化,利率在6%-15%之间。如中海发行1笔10年期4.5亿美元债,年息率仅3.45%,是债券发行利息最低的中资房企。融创、碧桂园等大房企利率也走低。

一名金融机构人士分析认为,弘阳努力拓宽融资渠道,颇有做大规模之意,尽管销售规模排名已进入行业前60位,但前百强的房企也只有做大规模才能不掉队,才能不断借到钱。“这是环环相扣的。”这名人士指出,房企在这轮赛道转换中拼尽全力,做规模房企,势必要牺牲一些利润。对于机构融资而言,与房企的交易通常是以股权进行,因此对于扩张中的房企,仍将它们列为难度高的交易对手看待。换言之,行业前30的房企比较受机构欢迎,前十中以融创与碧桂园为最受欢迎合作方,另有两家企业由于负债高与创始人涉案,被大部分私募列入高风险企业名单。

中小型房企融资利率高,融资创新不断。如弘阳近期发行20亿ABS,从发行人为弘阳商业保理(深圳)有限公司、深圳前海澜海商业保理有限公司可见,弘阳利用其商业租金收入作为底层资产做了一个应收账款融资,拓宽融资渠道。按照融资规模推算,弘阳的商业年租金收入大约10亿元。机构人士分析,这类融资利率在8%-12%,比开发贷贵却比私募便宜。据透露,这也是“723”ABS新政后首个无存量获批的新储架式资产证券化项目。

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