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疫情冲击 弘阳地产高负债下的千亿目标有待考验

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2月18日,有媒体爆料称,已从万达商管离职的副总裁沈嘉颖即将加盟弘阳集团,出任总裁,重点分管商业。对此,中国房地产报记者致电弘阳地产,对方表示一切以公告内容为准。上海一家房地产猎头公司资深业务经理向中国房地产报记者表示消息属实,他表示:“沈嘉颖是万达商管地位仅次于齐界的2号人物,也是行业里的顶级人物,他的加入对于正处于发展爆发期的弘阳来说如虎添翼。”

自2017年以来,弘阳地产便以频繁挖明星高管而闻名于江湖,据不完全统计,截至2020年,已有近10位明星职业经理人加盟弘阳地产。

      2020战略

弘阳地产,1996年创立于江苏南京,前身为香港红太阳集团,以家居建材起家,后来转入房地产行业,公司名称也由“红太阳”变更为“弘阳”。曾经偏居一隅的公司如今也全力奔跑在千亿目标的路上。

2018年3月,弘阳地产管理层曾在业绩发布会上表示,2019年集团的销售目标为600亿元。

2020年1月9日晚间,弘阳地产公告称2019年1月至12月,该集团及其联营公司累计实现合约销售金额651.47亿元,同比上升约37.62%;合约销售面积约490.45万平方米;平均销售价格为每平方米13283元。

按照此数据计算,去年全年,弘阳地产的目标完成率达到约108.58%。从2015年的总收入仅有84亿人民币增长至2018年的473亿人民币,累计增长超过4.6倍,增长率近80%。

在快速爆发的这四年,虽然弘阳地产每年的年度目标完成率较高。

  人才济济

2017年11月底,在曾焕沙的力邀下,张良加入了同样有着千亿梦的弘阳地产。他的到来,就此开启了弘阳地产的“明星高管天团计划”。在张良入职弘阳地产不久,2018年1月,曾与张良并肩作战的旭辉集团副总裁、上海区域事业部总裁蒋达强也加盟弘阳集团,履新弘阳集团总裁一职。

2019年10月31日,弘阳再度迎来一位重量级高管袁春,袁春曾在中海任职十四年,2010年,在龙湖邀请下,出任杭州龙湖总经理。曾在四年时间里,把杭州龙湖做到集团第三,仅次于重庆和北京两个大本营。

此次即将入职的沈嘉颖,是万达17年元老,负责过万达多个业态,在商业板块有着丰富的管理经验。2014年,沈嘉颖由万达商管运营中心总经理转岗万达百货总经理;次年,成为万达文化产业集团副总裁兼万达体育控股中国区总经理;2017年,从万达体育离开接手万达主题娱乐,任公司执行总裁。2018年10月,万达文旅被“卖”后,时任万达文旅集团副总裁兼万达主题娱乐有限公司执行总裁的沈嘉颖调任万达商管。

据消息人士透露,泰禾集团副总裁李亮近日也已入职弘阳地产,据悉,李亮将接替年前刚卸任的鄂宇,担任营销总一职,目前该职位由袁春兼任。值得关注的是,无论是年前引入的袁春,还是即将入职的沈嘉颖,抑或泰禾集团原副总裁李亮,三人均是有营销背景的明星职业经理人。

  负债居高

1月16日,弘阳地产公告称,一笔美元票据即将上市流通,本金金额3亿美元,利率9.7%,期限为至2023年到期。去年11月13日宣布拟额外发行于2022年到期金额为1.5亿美元的9.95%优先票据。这两笔融资的成本都不算低。

据弘阳地产发布2019年度半年报显示,截至2019年6月30日,弘阳地产的资产负债率为82.7%,净负债率为76%,短期借款则达109亿元。弘阳地产的招股书显示,其2015年至2017年融资成本分别为8.38%、7.72%、7.52%。自2015年至2017年,其资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%,呈逐年上升趋势。

2018年,弘阳地产的上市首年,为了给资本市场交出一份相对漂亮的成绩单,弘阳地产净负债率从2017年底的87.7%降至68.3%,现金余额为124.56亿元。

早在上市之时,弘阳地产就在招股书中坦言,要求各城市开发团队在获取土地后85天内实现开工,180天内实现有质量的开盘。此前,弘阳地产总裁何捷也曾公开谈到弘阳地产的“3671”大运营体系打法,即3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正。

        溢价增储

根据弘阳地产2020年的千亿计划,2019年需要完成600亿的销售额。数据显示,2019年12月10日,弘阳地产发布公告称,公司、附属公司及联营公司2019年1-11月累计实现合约销售金额为581.03亿元,同比上升39.97%。截至2019年11月30日,弘阳地产完成了销售目标的96.84%。

多数房企扩张的第一步就是增储,弘阳地产也不例外。为扩大规模,上市之后,弘阳地产的布局范围也由此前深耕的长三角地区开始向全国布局。2019年上半年进入了西安、长沙、盐城、襄阳、阜阳、江门、温州等城市。目前,已进入长三角、西南、华南、华中、西北区域,基本完成全国化布局,由区域性房企转变为全国性综合性房企。截至2019年上半年,弘阳地产的土地储备总建筑面积约为1568.73万平方米,较2018年末的1308.44万平方米增加19.9%。

标准排名研究发现,在2019年,弘阳地产的新增土储中大部分土地均以溢价购得。例如,2019年2月在佛山地块为最高限价拿地,2019年3月以超60%的溢价率拿下合肥的两宗地块,2019年4月常州一宗宅地溢价率达到65%,2019年8月12日江苏南通地块溢价率为54.79%等。根据有关机构的数据显示,在2019年1-11月,弘阳地产新增货值688.2亿元,在全国房企排名第36位;新增土地价值308.6亿元,排名26位,均超过其2018年全年对应指标排名。

         盈利减弱

早在上市之时,弘阳地产就在招股书中坦言,要求各城市开发团队在获取土地后85天内实现开工,180天内实现有质量的开盘。此前,弘阳地产总裁何捷也曾公开谈到弘阳地产的“3671”大运营体系打法,即3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正。

伴随存货的激增,弘阳地产的去化压力也有所增加。2016年-2018年,弘阳地产反映去化情况的指标“存货/平均预收账款”分别为1.33、1.88、2.29,2019年上半年这一指标降至1.85,同比下降2.12%。

纵观近几年的营收状况,弘阳地产的营业收入在2017年出现了明显下滑,同比下降30%至61.60亿元。主要原因是已交付总面积的减少导致物业开发及销售所得收入下降。其中,已交付总建筑面积从2006年82.58万平方米减少至2017年的51.23万平方米。

此外,自2018年以来,弘阳地产的毛利率下降明显,在2018年下降至31.2%。目前,弘阳地产的毛利率仍在持续下降。2019年上半年,弘阳地产的毛利率为28.98%,同比下降约1.3个百分点。

      目标待考

在激进扩储、全国化布局的背后,支撑弘阳地产的是以债抵债的频繁高息融资。2019年11月13日,弘阳地产发布有息债融资信息,票据利率为9.95%,拟将所得款项净额用于为现有债务再融资及一般企业用途。这已经是弘阳地产上市不到一年半的时间里第8次发有息债。

弘阳地产的招股书显示,其2015年-2017年融资成本分别为8.38%、7.72%、7.52%。与之相对的是,弘阳地产上市16个月以来,累计发布有息债涉及金额17.8亿美元,平均票据利率为11.48%。截至2019年6月30日,弘阳地产6个月融资成本约为1.84亿元,较去年同期1.19亿元增加54.1%。

2月10日,弘阳地产集团有限公司发布了1月未经审核营运数据。截至2020年1月31日,弘阳地产合约销售金额为人民币20.02亿元,同比下降4.78%;销售面积为14.97万平方米,同比减少6.44%。

此次疫情的冲击,整个房地产行业陷入“寒潮”,身处其中的弘阳地产也不能独善其身,至于,弘阳地产今年是否能达成千亿的目标还有待时间的检验。

本文来自:禾父领鲜说

禾父领鲜说

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