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恒大称今年一季度销售“史上最好”,许家印:要把负债降下来

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“2020年到2022年每年平均的有息负债要减少1500亿元,2020年对恒大来说是极其重要的一年,有信心有决心有能力把总负债、负债率大幅下降。”在中国恒大(03333.HK)2019年的线上业绩会上,恒大集团董事局主席许家印提出了恒大未来三年降低负债的计划。

恒大称今年一季度销售“史上最好”,许家印:要把负债降下来

“希望能够在2020年或者是不远的将来,看到恒大回归A股”

3月31日,中国恒大发布2019年全年业绩,合同销售额6011亿元,同比增长9%;合约销售面积5846万平方米,同比上升11%;营业额4775.6亿元,同比增长2.4%;毛利润1329.4亿元,同比下降21.31%;年利润335.42亿元,同比下降49.6%;毛利率27.8%,净利润335.4亿元,同比下降约50%;股东应占利润172.8亿元,现金余额(包括受限制的现金)2287.7亿元,公司总资产22065.8亿元。

对于净利润大幅下降的原因,恒大董事局副主席兼总裁夏海钧在业绩会上对此进行了解释。

“恒大地产回A在上市以前和战略投资者没有对赌协议,在A股上市之后有经营的承诺。实际上是恒大要在前三年的总和为1050亿元,2017年完成了,2018年是656亿元,如果我们完成的多了就给投资者多分钱,对以后的完成目标会有压力。所以我们在2019年完成300多亿就可以了,但2019年的核心净利是408亿元,实际上已经超额完成了目标。”夏海钧表示,恒大有意识的在减低2019年的利润总额,2020年实现500亿元到600亿元的利润目标没有问题。

关于恒大回A的问题,夏海钧表示,“恒大回归A股一直在有序的推进过程中。大家可以看得到,我们的战投延期,公告的延期都在有序的进行。我们相信国家是对符合房地产调控的发展公司,促进房地产健康发展的公司,还会继续支持和发展。特别是像恒大这样的公司,严格执行国家的房地产调控,我们可以说是房地产调控的模范生。同时尽心尽力的进行社会责任的担当,我相信恒大的回归A股的前景是一片光明。”

作为恒大地产回A的重组对象,深深房A(000029.SZ)从2016年9月停牌至今已有三年半。

夏海钧称,中国房地产黄金20年过去了,现在要回归房地产实体经济的属性,从金融属性向实体属性转变。“恒大的利润一直很高,2019年恒大的利润可以在房地产公司里排名第二。今年一季度恒大在价格上有一些折让,主要是受疫情的影响,现在的售价也在9000元/平方米左右,我们的成本是6100元/平方米。按照现在的价格,即使最差我们的毛利率也可以保持在30%以上,净利在10%以上。”

许家印对此补充道,“因为和恒大地产战略投资者前三年约定的保证是每年回报不低于多少,现在三年平均给战略投资者的回报已经超出了约定目标,所以没必要大幅超额。”

“今年内部销售目标8000亿,2022年达到1万亿”

财报显示,中国恒大2019年的销售额为6011亿元,和其此前制定的6000亿元的销售目标相比,同比仅增长9%。

许家印在业绩会上表示,恒大今年的可售货量约1.32亿平方米,销售目标为6500亿元,但在内部给出的销售目标为8000亿元,到了2022年要达到1万亿元。

在给内部提出的8000亿元销售目标的背后,是恒大对于回款金额的迫切需求。

“销售规模在大幅增加,以前的销售回款在4500亿元左右,按照80%左右的回款率,如果实现了8000亿元的目标,那么回款就是7000亿,从而实现有息负债的大幅下降。”许家印将2020年描述为对恒大是一个转变发展方式、极其重要的一年。

此次业绩会上,恒大提出了“高增长、控规模、降负债”的发展战略。

具体来说,高增长即充分利用恒大的土地储备及网上卖房的巨大优势,实现销售高速增长;控规模是指控制土地储备规模,实现土地储备负增长,2020年到2022年,总土地储备计划平均每年减少3000万平方米左右;降负债即确保负债总额和负债率大幅下降,目标是力争2020年到2022年,有息负债平均每年减少1500亿元。

夏海钧称,2020年一季度恒大销售额为1465亿元,同比增长22.5%。“这是恒大历史上在一季度销售的最好成绩。”夏海钧表示,恒大3月份实现合约销售金额612亿元,今年一季度恒大的合约销售金额达1465亿元,同比增长22.5%。

在回款方面,夏海钧给出了一组数字。今年1月-3月,恒大的回款金额分别为282亿元、187亿元、664亿元,第一季度合计回款为1133亿元,较2018年同期增长55.2%。

“负债率还是比较高,要把总负债降下来,2022年降到4000亿元以下”

财报显示,恒大2019年的负债总额为18480亿元,资产负债率为77.9%,净负债率159.3%,借款总额7999亿元,借款的平均成本为8.99%,2018年的借贷成本为8.13%。

恒大在此次的新战略中也提到了“降负债”,另外还提到要降低土储规模。

按照许家印的计划,未来三年希望每年减少3000万平方米的土地储备,总土地储备控制在2亿平方米左右,每年新增土地储备4000万平方米左右,通过减少土地储备从而实现控规模降负债。

夏海钧在业绩会上算了一笔账。“在土地储备方面,我们如果减少了2000多万平方米的土地储备,公司每年大概可以在规模增长和控制土地储备方面能够有2000亿左右的现金余额,计划每年减少1500亿元的有息负债,今年力争减少2000亿元,通过这样的有序的控制规模,加大销售,减少负债。使我们在2022年实现公司的总负债规模降到4000亿元以下,负债率降到同行业中低下的水平。”

“我们早期净资产负债率是430%,到了2018年底的时候,降到了150%。去年的时候,基本上净资产负债率稳定在150%。根据公司现在发展的情况,总负债的情况,负债率还是比较偏高,或者说是比较高。我们把总负债降下来,资金成本会下降,毛利率就会提高。”许家印说。

对于外界有言论称恒大现金流紧张的问题,许家印在业绩会上作出了回应。

“我们的确回购了一部分美元债,打到了证券公司20亿美元现金,但是买了一点点,都买不到。”说我们现金流紧张,分分钟给你发20亿美元,这还是在刚还完16亿美元债的情况下。”

夏海钧表示,“恒大没有过任何一笔债券和银行违约,今年已经发了60亿美元债,今年实际到期的美元债只有11月到期的18亿美元。”

截至今日收盘,中国恒大报12.86港元/股,涨幅3.71%。

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