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紧邻墓地 配套匮乏!刚需够不着、改善看不上的中建烟岚府何以破局?

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作为中建一局首入南京的作品,中建烟岚府被曝底层开挖地下室意图绕过限价,一般而言,高价若受市场认可,必得有好产品、好配套匹配才能相得益彰,然而烟岚府号称改善,但产品品质着实一般,周边配套也毫无亮点,甚至还有安置房和墓地为伴,彻底陷入刚需够不着、改善看不上的僵局之中。

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紧邻墓地 安置房扎推

生活配套匮乏

在前往中建烟岚府实探的过程中发现,从牛首大道驱车一路驶来,导航中显示距离项目不到2公里处,有一座庞大的墓地——金牛山墓园。

墓园

从中建烟岚府到这个墓地驱车仅需在5分钟左右的时间。

网友提供

改善盘旁便是墓地,交付后业主将与之为邻,对于购房者来说,这一点就足够让人膈应,青龙山新城便是一个很好的先例。

于此同时,项目周边更是被安置房环绕,中建烟岚府对面就是区域较大体量的安置房小区——庆缘花苑,周边老房子众多,居住大环境非常一般。

安置房

安置房

目前到达中建烟岚府,自驾是最便捷的出行方式。根据百度地图导航显示,平时从新街口出发自驾前往需1小时左右,如果是乘公交车,大约需要1.5小时,如果遇到出行高峰期,时间还要再长一些,交通状况不是很理想。

导航

不同于有地铁途径的板块,谷里既没有通地铁,在建中的地铁5号线、6号线、7号线、9号线一期等线路与谷里无关,远景规划中的地铁线路更是没有谷里的影子。

除了交通存在短板,大型商业配套还是一片空白,虽然谷里的超市、餐饮、药店等基础配套都有,但平时逛商场、看电影还得去板桥,更高端一些的消费还是得到新街口、河西等地。

好又多购物广场

就连置业顾问介绍中建烟岚府的区位时也都是共用其它板块的配套,项目最大的噱头可能是近期江苏省中医院牛首山分院的获批,医疗上有着为数不多的优势。

此外,房屋总价在300万元左右的改善中产置业群体,除了对居住品质有一定要求外,对于子女的教育尤为看中,优质学区资源是其置业参考的重要条件之一。然而目前谷里的教育资源毫无亮点,仅有谷里中心幼儿园、谷里中心小学、谷里中学等学校,与其它板块相比,连名校挂牌的学校都没有。

并且,谷里也没有大型的产业吸引人才的围聚,仅有一个谷里科创中心,但体量和规模都一般,就业机会有限,难以吸引人才,无法产生大量的有效购买力。

谷里科创中心

总的来看,像谷里这样的远郊板块,在没有成熟的交通、商业、教育等配套资源的支撑下,再加上中建烟岚府周边保障房扎堆,居住环境一般,而项目定位改善,2万多元/㎡的放风价已然大大超出市场预期。

中建烟岚府

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远景规划一般

升值潜力不明朗

谷里的定位是主打生态发展的特色旅游小镇,重生态轻工业,挂牌出让的住宅用地也都以低容积率为主,这样的板块自然不在政府重点发展区域的前列。

2019年8月,曾有市民在网络问政上提问:谷里工业园已不符合谷里目前的城市发展规划,能否重新规划?

江宁区人民政府回复:经查,谷里规划工业用地区域为谷里重点产业园,是江宁区中小工业集中区转型发展首批试点区域。目前,谷里街道正在结合最新发展需求开展新一轮街道城市设计和工业集中区规划设计,届时将对谷里新市镇的定位、用地布局调整统筹考虑。

来源:南京市人民政府

不过目前新的规划还没有出炉,根据2018年1月政府发布的《江宁区谷里街道(新市镇)镇区控制性详细规划调整》,谷里定位为:江宁区先进制造业的产业配套区;谷里现代农业及休闲旅游的综合服务区;独具田园风光的生态宜居新市镇和特色旅游小镇。

规划图

这份规划中没有提到谷里人民期望的地铁、大型商业,亮点不多,这也意味着在谷里买房的升值潜力并不明朗。

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高价远郊板块去化惨淡

中建烟岚府难以破局

事实上,在中建烟岚府之前,南京市场上已有诸多前车之鉴,无利好、无规划支撑的远郊板块入市后,无一例外都陷入去化艰难、乏人问津的尴尬境地。

江宁禄口某盘3月18日开盘222套房源去化15套

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江宁淳化某盘4月1日开盘306套房源去化23套

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江宁湖熟某盘3月18日开盘144套房源去化28套

↓↓↓

江北三桥某盘4月4日开盘192套房源去化67套

↓↓↓

总的来看,远郊板块在摒弃价格优势的情况下,除了地缘客带来的少量去化,整体销售成绩可谓捉襟见肘,这或许是未来远郊板块的常态。

一般而言,新入宁的房企很大一部分都会选择发展较为成熟片区扎根,既利于更好打造自身特色产品,尽快发声,又能很快打开市场,赢得客户与口碑。

然而中建一局首入南京落子发展潜力一般的谷里,显然不熟悉市场,误判了南京发展趋势,在南京市场最火热时期踩在高位拿地,还要求现房销售,不得已将战线拉长两年有余,期间也没有任何发声与动作,足以见得当初的战略部署上存在一定的失误。

而今市场发生翻天覆地的变化,楼市趋于冷静,购房者日渐理性,烟岚府这样的配套和价格,究竟能有多少购房者买单,怕也是开发商最担心的事。

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