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苏宁环球经营性现金流八年来首次变负数 土储零增长 仍在啃老本

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4月14日晚间,苏宁环球发布2019企业年报。

根据财报数据显示,苏宁环球2019年实现营业收入39.24亿元,同比增长21.0%;同时2019年苏宁环球总资产约179.78亿元,负债约94.68亿元,负债率约52.7%。

就负债率而言,苏宁环球和一众高歌猛进的房企相比而言,数据很是漂亮,然而从营收数据上来看,这个南京的老大哥啃老本的现象却日益严重

现金流、净资产双双下降

报告期内,苏宁环球实现全年营业收入39.24亿元,归属于上市公司股东的净利润12.31亿元,净利润率为31.37%。和动辄数百亿营收的头部房企们相比,苏宁环球的营收、净利润实在有点惨淡经营的味道。

即便不和他人比,只和自身比较,苏宁环球部分指标依旧不容乐观。

截至2019年12月31日,苏宁环球经营现金流量净额-5.93亿元,同比大幅下降173.77%。苏宁环球上一次出现“经营活动产生的现金流量净额”为负数,还要追溯到2011年,那一年的数字为-8.79亿元。

公司总资产约179.78亿元,归属于上市公司股东的净资产约82.10亿元,同比下降4.59%。

不仅如此,细看下来年报内的财务数据,与2017年全年营收相比,营收额呈断崖式下跌,差值竟高达18.44亿!

现金流净额大降由正转负,苏宁环球给出的解释是:

经营活动产生的现金流量净额减少,主要原因系地产项目推盘量同比减少,融资租赁业务增加所致。

然而细数苏宁环球有货量的项目,南京大本营仍旧占据大半以上,曾经扬言出走全国却至今还在大本营兜兜转转。


固守南京 土储零增长
苏宁环球啃老本日益严重

在福利分房时代就能嗅到住宅商品化商机,并将这一商机牢牢抓在手上,所谓“赢在了起跑线上”的张桂平,在2007年正式进军上海,开始了苏宁环球的扩张之路。但可惜的是,在随后的房地产飞速发展的大潮中,苏宁环球却没能将这个优势延续到最后。

在此后的十几年里,苏宁环球把主场固守在南京,在上海和吉林等地虽有发挥,也极为有限,在后来者越加凶猛的追赶和超越中,苏宁环球的业务萎缩更是明显。

2011-2013年,苏宁环球均占据南京销售榜首,其中2013年销售金额还大幅领先其他前列房企。然而到了2014年,苏宁环球从榜单上一下子退到第八,2015年跌出TOP10。

在财报中,苏宁环球曾这样表述自己的发展态势:

公司在立足于房地产开发基础上,围绕低负债、高收益的运营目标,打造了健康、可持续发展的企业运营态势。房地产主营业务赢利能力保持稳定,对公司调整经营结构、转型升级发展奠定了坚实基础,增添了发展后劲。

先说房地产主业:

苏宁环球主要在售项目为南京天润城、威尼斯水城(又名“北外滩水城”)、紫金朝阳府、上海天御国际广场、吉林绿谷庄园、宜兴天氿御城、芜湖城市之光等地产项目。

报告期内公司房地产销售签约面积13.43万平方米,签约金额19.28亿元,结算面积22.43万平方米,结算金额35.16亿元。

财报表格上林林总总似全国多处都有项目,然则细看数据会发现,包括南京天润城在内的南京项目结算金额达28.81亿元,占比高达82%

再看土地储备:

截至目前,苏宁环球2019年没有新增土储,现有土地储备7个项目,土地总面积达177.65万平方米,规划建筑总面积228.46万平方米。在这7个土地储备项目中,南京的项目就占了4个

最后从主营业务构成情况的分地区来看:南京,南京,还是南京,大本营占比高达近80%,同比增长6.16%,当年说好的冲出南京,走向中国呢?

并且,在主张多元化发展的豪言下,苏宁环球2019年其他产业的发展却并不顺畅。苏宁环球的多元化业务涉及文化、医美等方面,表面看上去热力十足。然而其在财务报表中的体现却几乎可以忽略不计。并且在“是否具有可持续性”一栏,都是颇有自知的写了一个“否”

可惜的是,苏宁环球对于自己的下一步,丝毫看不出清晰的应对之道。提及“公司面临的风险和应对措施”,只有极为淡定且官方套路的一段话:

在未来发展中,公司可能面临政策、市场等方面的风险,面对风险,公司将继续秉持稳中求进的发展思路,随时关注政策和市场变化,苦练内功,通过集团信息化、智能化建设,加强对产业运营情况的实时监控分析和精细化管理,不断构筑公司的核心竞争力。

与之相对的,苏宁环球房地产业的占比已经高达92.93%,同步上涨23.1%,换句话说,这家“南京多元发展企业”已然真真成了一家“本土房企”!


地产销售不畅
质量问题更是层出不穷

资产缩水,经营性现金流紧张,再加上固守一隅扩张无力……在强者恒强、两极分化愈加明显的存量时代,曾经辉煌过的苏宁环球也免不了陷入了掉队的危机。

回到南京市场,在克而瑞历年发布的“南京房企销售排行榜TOP20”榜单中,苏宁环球仅去年6月凭借旗下的苏宁威尼斯水城项目强势突围,位列榜单16位。在前期的大多数项目售罄之后,目前苏宁环球在南京主城区(不含溧水、高淳)的土地储备仅剩下苏宁滨江雅园一个在售项目。

南京网上房地产数据显示,苏宁滨江雅园最近首开248套房源至今仅成交21套,去化不足1成

根据网上房地产预售许可证显示,滨江雅园项目拿地时间是2002年10月29日,截止目前来说,项目整体产权已经缩水了近18年。值得一提的是,项目2021年底交付,届时只有51年的使用权,年限可谓大大缩水

对于一些买房人来说,即使产权缩水,只要一二手房倒挂,都还是能接受的。可是据链家网官网显示,周边二手房均价在2.1-2.3万/㎡左右,几乎没有倒挂!除此之外,苏宁环球滨江雅园所在的北外滩水城,小区体量巨大,目前南京网上房地产显示已经入网达到35493套

这样一来,未来苏宁环球滨江雅园的二手房的出手难度可想而知。除此之外,苏宁环球项目更是一言难尽,延期交付、墙体开裂等质量问题层出不穷!

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