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复苏迅猛!半年认购同比上涨15% 宁九条后南京下一步往哪走……

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疫情高峰过后,人们所期待的“报复性消费”到底有没有来?这似乎是一个很“薛定谔”的问题。从数据来看,服装行业没有,餐饮行业没有,但房地产行业——很明显存在

根据南京网上房地产数据显示,2020年上半年南京新房认购14142套,成交37137套。同比去年上半年认购12312套上涨14.9%,成交36558套上涨1.6%。

而其中,2020年南京楼市一季度新房认购7193套、成交13097套,与去年一季度相比(认购8131套,成交15411套),认购量下跌11.5%,成交量下跌15%。可见二季度购房需求复苏伴随经济复苏效果明显,新房成交量环比涨167%,直接抬高了上半年的数据情况。

此外,根据易居房地产研究院发布的《2020年6月全国40城新建商品住宅成交报告》,单看新房成交面,南京上半年新房成交面积同比增长0%,与成交套数上涨1.6%相比,可以看出单套平均成交面积同比小幅下降,但差距并不大。

而在今年上半年,一线城市累计同比下降20%、二线城市累计同比下降19%、三四线城市累计同比下降13%的全国形势来看,南京新房市场基本保持平稳上涨形势。

值得关注的还有二手房市场,上半年南京二手房共计成交51973套,比去年同期相比上涨37.6%,超过了新房成交量+认购量的51279,正式宣告南京进入存量房时代

新一轮库存高峰到来

与成交量一同创下新高的,是南京的新房库存。

根据南京网上房地产数据显示,截止至6月30日17:00,南京新房库存剩余47077套,创下近50个月以来新高。

其中,6月15日-6月22日共8天内共计35盘7109套房上市。南京新房库存在6月23日达到高峰50681套。

此前,上一此南京新房库存高峰还出现要追溯到2014年12月18日的56697套,至今保持南京新房库存最高纪录,随后库存开始下降,2017年3月23日,新房库存跌至历史最低点,仅为19972套。

细究此轮新房库存迎来高潮的原因,一方面大量房源迎来入市,另一方面去化十分顺利的房源占比较少,总体来看,无疑是供大于求。

前期疫情挤压,无疑是后期大量房源入市的原因之一;而上半年南京部分区域如突破限价也可能是原因之一,燕子矶、小行等板块纷纷破“4”,部分放开限价无疑有利于前期高价拿地的房企及时“解套”。其次上半年整体房地产行业受疫情冲击影响,现金流方面对资金回流要求升高,进而推动新房入市也是会影响新房入市量。

小行板块的仁恒城市星光首开销许均价4.38万元/㎡,周边二手房均未破4(图为效果图)

另一方面,南京新房市场在3-5月开盘楼盘量大,共计137家楼盘,而在开盘现场售罄或基本售罄的却不足30家,总体来看去化情况并不佳,使得大量新房堆积。

而根据此前发布的《2020年南京市人才购买商品住房办法(试行)》,三季度南京新房拟上市118个项目,约2.9万套房源。可以预见的是即使出现短暂回调,此轮新房库存高潮在三季度或还将持续。

库存、成交相互影响 基本面向好

针对为何今年上半年成交库存双双走高,视线还需拉回2017年。从2017年的库存低谷一路至高涨至今,南京三年限售政策的“调控期”是主要原因。2017年5月13日,南京出台3年限售政策后,新房库存开始上涨。

而今年上半年,南京政策解压,区域限价部分放开,库存释放带市场热度。伴随着成交认购量走高的同时,“炒房现象”也开始抬头。随后,南京及时出手,在7月22日深夜出台了“史上最严楼市新政”。

但可以发现,此轮库存走高与成交认购量走高之间存在着一定互相带动的关系。

首先疫情挤压后的购房需求爆发,加之政策放开,吸引了大批房源选择入市。其中6月23日至24日,光江北核心区板块就有扬子江金茂悦、江畔都会上城、润辰府、以及纯新盘融侨誉江扎堆开盘抢客,并全部售罄。诸如此类情况无疑会推动板块内的已出让待开发、已首开待加推楼盘加快动作。

融侨誉江首开现场

另一方面,库存走高引导需求需求、成交上升。受库存积压、现金流不足影响,去化不利的开发商纷纷采取降价、分销、或者“各显神通”开发新营销渠道疫情期间线上营销的井喷式发展,也为未来房屋营销模式提供了更多参考与遐想空间

此外,购房需求也有着自身特点。住宅消费自身的刚性需求属性是一方面,相比弹性较大的餐饮、服饰消费,购房者选择的购房时机主要受制于自身而非外界因素。

疫情刷新部分客群的“购房观念”则成为了新现象,疫情期间,相比于部分行业收入受影响较大,“房东”的收租表现依旧稳健,不少购房者买房避险意识增强

两江板块保持强势

根据板块来看,江北与江宁板块热度持续领跑南京。根据南京网上房地产数据,2020年上半年新房成交分区排名依次为:江宁第一,浦口第二,栖霞第三。与2019年上半年保持一致。

相比之下,江宁纯新盘上半年入市较少,主要为上秦淮、江宁滨江等板块,加推情况较多。江北市场热点新闻更多,除了上述提到的四盘抢开,南京今年目前为止唯一一次“万人摇号”也发生在核心区楼盘江畔都会上城的加推。

值得一提的是去年南京的“万人摇号”的扬子江金茂悦同样位于核心区。江北核心区依旧是南京最热门的板块之一。

未来,三季度江宁拟上市楼盘中纯新盘多达10家,大幅领先全市其他区域,其中方山大学城、上秦淮、江宁滨江、青龙山、禄口、湖熟等板块都将发力,可以预见下半年江宁新房市场将继续保持较强势头,值得期待。

写在最后

新政方兴,供房潮未艾。站在这样一个年中节点,去展望三季度乃至更往后的未来,影响楼市的要素似乎过多,三季度会否有纯新盘或加推跳票,新政策究竟会产生怎样的影响,可能都要到至少8、9月份才能初见眉目,至少目前尚难定论。

但可以肯定的是,只有更理性的看待楼市起伏,才能拥抱更健康的市场未来。

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