疫情高峰过后，人们所期待的“报复性消费”到底有没有来？这似乎是一个很“薛定谔”的问题。从数据来看，服装行业没有，餐饮行业没有，但房地产行业——很明显存在。
根据南京网上房地产数据显示，2020年上半年南京新房认购14142套，成交37137套。同比去年上半年认购12312套上涨14.9%，成交36558套上涨1.6%。
而其中，2020年南京楼市一季度新房认购7193套、成交13097套，与去年一季度相比(认购8131套，成交15411套)，认购量下跌11.5%，成交量下跌15%。可见二季度购房需求复苏伴随经济复苏效果明显，新房成交量环比涨167%，直接抬高了上半年的数据情况。
此外，根据易居房地产研究院发布的《2020年6月全国40城新建商品住宅成交报告》，单看新房成交面，南京上半年新房成交面积同比增长0%，与成交套数上涨1.6%相比，可以看出单套平均成交面积同比小幅下降，但差距并不大。
而在今年上半年，一线城市累计同比下降20%、二线城市累计同比下降19%、三四线城市累计同比下降13%的全国形势来看，南京新房市场基本保持平稳上涨形势。
值得关注的还有二手房市场，上半年南京二手房共计成交51973套，比去年同期相比上涨37.6%，超过了新房成交量+认购量的51279，正式宣告南京进入存量房时代。
新一轮库存高峰到来
与成交量一同创下新高的，是南京的新房库存。
根据南京网上房地产数据显示，截止至6月30日17:00，南京新房库存剩余47077套，创下近50个月以来新高。
其中，6月15日-6月22日共8天内共计35盘7109套房上市。南京新房库存在6月23日达到高峰50681套。
此前，上一此南京新房库存高峰还出现要追溯到2014年12月18日的56697套，至今保持南京新房库存最高纪录，随后库存开始下降，2017年3月23日，新房库存跌至历史最低点，仅为19972套。
细究此轮新房库存迎来高潮的原因，一方面大量房源迎来入市，另一方面去化十分顺利的房源占比较少，总体来看，无疑是供大于求。
前期疫情挤压，无疑是后期大量房源入市的原因之一；而上半年南京部分区域如突破限价也可能是原因之一，燕子矶、小行等板块纷纷破“4”，部分放开限价无疑有利于前期高价拿地的房企及时“解套”。其次上半年整体房地产行业受疫情冲击影响，现金流方面对资金回流要求升高，进而推动新房入市也是会影响新房入市量。
小行板块的仁恒城市星光首开销许均价4.38万元/㎡，周边二手房均未破4（图为效果图）
另一方面，南京新房市场在3-5月开盘楼盘量大，共计137家楼盘，而在开盘现场售罄或基本售罄的却不足30家，总体来看去化情况并不佳，使得大量新房堆积。
而根据此前发布的《2020年南京市人才购买商品住房办法（试行）》，三季度南京新房拟上市118个项目，约2.9万套房源。可以预见的是即使出现短暂回调，此轮新房库存高潮在三季度或还将持续。
库存、成交相互影响 基本面向好
针对为何今年上半年成交库存双双走高，视线还需拉回2017年。从2017年的库存低谷一路至高涨至今，南京三年限售政策的“调控期”是主要原因。2017年5月13日，南京出台3年限售政策后，新房库存开始上涨。
而今年上半年，南京政策解压，区域限价部分放开，库存释放带市场热度。伴随着成交认购量走高的同时，“炒房现象”也开始抬头。随后，南京及时出手，在7月22日深夜出台了“史上最严楼市新政”。
但可以发现，此轮库存走高与成交认购量走高之间存在着一定互相带动的关系。
首先疫情挤压后的购房需求爆发，加之政策放开，吸引了大批房源选择入市。其中6月23日至24日，光江北核心区板块就有扬子江金茂悦、江畔都会上城、润辰府、以及纯新盘融侨誉江扎堆开盘抢客，并全部售罄。诸如此类情况无疑会推动板块内的已出让待开发、已首开待加推楼盘加快动作。
融侨誉江首开现场
另一方面，库存走高引导需求需求、成交上升。受库存积压、现金流不足影响，去化不利的开发商纷纷采取降价、分销、或者“各显神通”开发新营销渠道疫情期间线上营销的井喷式发展，也为未来房屋营销模式提供了更多参考与遐想空间
此外，购房需求也有着自身特点。住宅消费自身的刚性需求属性是一方面，相比弹性较大的餐饮、服饰消费，购房者选择的购房时机主要受制于自身而非外界因素。
疫情刷新部分客群的“购房观念”则成为了新现象，疫情期间，相比于部分行业收入受影响较大，“房东”的收租表现依旧稳健，不少购房者买房避险意识增强。
两江板块保持强势
根据板块来看，江北与江宁板块热度持续领跑南京。根据南京网上房地产数据，2020年上半年新房成交分区排名依次为：江宁第一，浦口第二，栖霞第三。与2019年上半年保持一致。
相比之下，江宁纯新盘上半年入市较少，主要为上秦淮、江宁滨江等板块，加推情况较多。江北市场热点新闻更多，除了上述提到的四盘抢开，南京今年目前为止唯一一次“万人摇号”也发生在核心区楼盘江畔都会上城的加推。
值得一提的是去年南京的“万人摇号”的扬子江金茂悦同样位于核心区。江北核心区依旧是南京最热门的板块之一。
未来，三季度江宁拟上市楼盘中纯新盘多达10家，大幅领先全市其他区域，其中方山大学城、上秦淮、江宁滨江、青龙山、禄口、湖熟等板块都将发力，可以预见下半年江宁新房市场将继续保持较强势头，值得期待。
写在最后
新政方兴，供房潮未艾。站在这样一个年中节点，去展望三季度乃至更往后的未来，影响楼市的要素似乎过多，三季度会否有纯新盘或加推跳票，新政策究竟会产生怎样的影响，可能都要到至少8、9月份才能初见眉目，至少目前尚难定论。
但可以肯定的是，只有更理性的看待楼市起伏，才能拥抱更健康的市场未来。
本文来源：网易房产南京
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