2020年上半年已经收官，今年一季度，南京市场整体回落，受疫情影响，房企供货下滑、购房者延迟置业步伐。楼市的转折点出现在二季度，楼市供销量大幅回升，政府加快供地节奏，开始态度积极加速供地，“百轮竞拍、地价新高、自持成交”成为二季度土拍市场的关键词。
随之而来的是新房涨价之风四起，燕子矶3.6万元/㎡的万象天地卖光、3.89万元/㎡的公园世纪卖光、城南4.3万元/㎡的城市星光卖光……大校场新盘放风价站上5万+，新玄武也跟着喊上5万以上的口号，核心区更是上演万人摇号……
而在各板块的供应量纷纷开闸之后，市场中板块之间乃至楼盘之间的冷热PK愈发明显，以河西南、江北核心区、南部新城、城北燕子矶等为代表的"第一板块阵营"需求进一步扎堆，市场地位进一步夯实，与此同时，其余很多板块的起色仍不明显，房企的布局操盘能力由此受到考验。
楼市真如此火吗？其实这些“日光盘”在南京市场上不到两成；去化8成以上的开盘占总开盘次数的40%左右；去化2成以下的开盘占总开盘的20%左右。汤山玉兰公馆、保利金地湖光晨樾、三巽和悦澜庭、固城湖金茂逸墅、美临香逸花园、恒大养生谷仍“0去化”。
复苏无望，禄口、汤山处境艰难
从板块来看，河西、江北核心区、城南两桥、赛虹桥、城北燕子矶等这些板块摇号盘都比较密集，而与此同时，包括高淳、龙潭、板桥、六合、桥林、谷里、汤山、淳化、正方新城、江宁滨江乃至江北五桥在内的大量楼市板块，或是由于板块尚处于起步期，或是由于人气不足，上半年出现了几乎无盘摇号的状况。
根据金刚石数据统计，南京楼市上半年新房成交量贡献力最大的为江宁，成交了8022套，占据南京新房市场的中流砥柱。
但不可忽视的同为江宁内的禄口和汤山板块已然在上半年大战中拖了后腿，在去化率最低的20位中，禄口的和昌绿地新悦湾、红豆香江华庭，汤山的汤山颐和府先后上榜。
去年开始，禄口多家新盘接连入市，新房均价已经冲破2万大关，而和昌绿地新悦湾和红豆香江华庭，两盘均为小高层洋房设计，产品同质化现象极其严重。其中和昌绿地新悦湾更是在领取销许之后也还未公开售楼处，5月20号低调首开，截止至发稿也只卖出了3套。
周边竞品过多，涨幅几乎为零，目前尚未看到前景，开盘遇冷的情况确实可以预见。
汤山板块就是典型的例子，虽然宁句城际地铁已经开建，并未给板桥人民的出行带来多大便利，实际性利好似乎还“遥遥无期”，汤山玉兰公馆、汤山颐和府、碧桂园汤山源著三盘扎堆，产品大同小异，户型设计也平平无奇，从南京网上房地产数据来看，截止目前，汤山颐和府自年初开盘至今只卖了17套。
均价2万，距离南京主城现阶段只有公交接驳，且公交车班次间隔时间都需要二十分钟以上，对于刚需而言工作生活皆不方便，对于改善客群来说户型、精装标准都不符合心意，实则已经陷入两难境地。再加上今年五桥板块、江宁滨江、桥林、新港等多个刚需板块的崛起，汤山板块的新房更是难上加难。
喜忧参半，江北新区也不是“免死金牌”
数据显示，江北上半年新房入市量达近7000套，真正售罄的楼盘却不多，基本都位于江北核心区，润辰府、悦辰府、江畔都会上城、扬子江金茂悦，其中后两盘更是创下1%的中签率。
江畔都会上城万人摇号为占尽南京楼市的“风头”，同为江北板块时光泊月、金隅紫京叠院等盘表现的则差强人意。从开盘即光到不需摇号直接选购，江北也开始略显颓势。其中金隅紫京叠院在上半年多次领销许共推出278套房源，截止目前已经成交29套，竟还有楼栋出现挂零的情况！
核心区的热销，更加反衬出非核心区的冷淡！
南京市场还出现了一个很有意思的现象，优质的地段和产品，即便突破了限价依旧不愁卖，然而偏远区域、品质一般的项目，即使被限价依旧去化艰难，各板块间价值已经出现明显“梯级”，并且差距仍在拉大。
另一个典型板块便是江宁滨江。前任地王鲁能硅谷公馆迟迟未开，中北三盛汝悦铭著打头阵开盘却未被市场认可，平推287套房源，根据目前网房地产数据，中北三盛汝悦铭著去化率约在40％。抛去同样的地理位置，龙湖水晶郦城以小户型+品牌优势+商业综合体吸引一众买房人的眼球。
目前，南京越来越多的开发商试图用特价优惠、一成首付的付款方式来围剿购房者。此外，包括青龙山新城、龙潭等片区，新盘首开报名人数甚至不达摇号条件，最终悄悄平推入市，去化压力可见一斑。对于买房人来说，众多热点板块楼盘蓄势待发，在充裕的选择面之下，应优先考虑适合自己的房源，理性择优入手。
本文来源：网易房产南京
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王莅迟_nj10
