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房企融资“三道红线”政策正式落地,短期有望使土地市场降温

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房地产企业借助高杠杆进行快速扩张的时代,正在走向终结。近日,住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,并且形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

其中,对房地产融资的管理,主要以“三条红线”为标准,具体为:剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍不得融资。根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,然后实施差异化债务规模管理。

“三道红线”“四档管理”,这一还未真正落地但已箭在弦上的房企融资新规,引发行业高度关注。对此,房企如何积极应对,主动控风险、降负债?

融资收紧信号明显

今年上半年,受疫情影响,国内信贷环境明显宽松,部分资金违规流入楼市,部分城市商品房交易及土地市场热度较高。

多家研究机构的统计数据显示,1-8月,百强房企拿地总额同比显著上升;50大房企招拍挂拿地金额达1.7万亿元创历史新高;新增货值超千亿房企达到23家;第二梯队房企拿地最积极,多家房企月均拿地金额同比增加一倍以上,逆势扩储势头明显。

对于今年以来房企拿地热度不减的原因,业内人士认为,上半年流动性总量宽松的环境下,整体融资环境改善,房企拿地积极性提升。

这一现象引起了监管部门高度关注。“7.24”国务院房地产工作座谈会明确提出,要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场;“8.20”住建部、央行重点房企座谈会研究,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。加上业内对“三条红线”政策的心理预期,房企融资收紧的信号更加强烈。

对此,中指研究院企业研究总监李建桥对中华工商时报记者表示,为房地产企业财务指标划定“三道红线”,旨在继续坚持“房住不炒”定位,通过管控房企有息负债增长情况,管控房地产行业杠杆水平,筑牢房企安全底线。与以往政策不同,“三道红线”将实现对融资激进企业的精准管控,防范企业风险,倒逼企业理性投资,间接引导土地市场逐步回归,推动房地产行业健康发展。

这“三道红线”中的三个指标为衡量企业负债结构、偿债能力的主要指标。这三大指标互为表里、相辅相成,综合反映企业负债情况及偿债能力。

在业内人士看来,这既是监管约束指标,又是预期引导指标,有相对明显的调控效果。未来在“三条红线”的约束下,还可以倒逼一些房企把商品销售作为主攻方向,推动房企回归实体,降杠杆的同时增加市场供给,对于房企来说可增加现金流促进长远发展,对于消费者来说也会降低购房成本。

多家房企积极表态

近期以来,土地市场火热的城市如杭州、宁波、南京、东莞等地纷纷传来收紧调控消息。在业内人士看来,随着“三道红线”这一政策正式落地,将有效限制房企融资扩张速度,短期将使得土地市场降温,长期将使得土地市场更加平稳,周期性波动减弱。

李建桥表示,从整体来看,这一规定将限制房企有息负债增长速度(最高为15%),抑制房地产企业规模的无序扩张,促进房企稳杠杆甚至降杠杆。从单个房企财务指标入手,根据其杠杆水平、偿债能力的表现,给出有息债务规模相应的增速上限,此举能够强化行业中杠杆水平不高、财务稳健的地产企业优势,改变行业的长远预期,更有利于企业实现高质量发展。

对于房企融资新规以及“三道红线”,多家房企的管理层均公开表示重视。在融创中国2020年半年报业绩会上,融创中国行政总裁汪孟德在谈及监管部门针对房企设置的融资“三道红线”时说道,“融创从去年开始就一直在降低杠杆,调整负债结构,降低融资成本,比央行要求的已经提前开始。”

汪孟德表示,“这项政策还是一个积极正面的政策,主要方向就是稳存量、控增量,在保证稳定的前提下,稳步降低杠杆。这个政策不是针对某一类企业,是对整个行业的所有企业,目前实施细则还未公布,作为融创来说已经走到前面。”

据悉,目前融创净负债率是149%。对此,汪孟德表示,争取净负债率到年底有一个明显的下降,今年年底达到120%,在2021年降至100%以下。

万科总裁祝九胜公开表示,整个行业长期政策的基调和导向没有实质性的变化,政策工具的组合运用都是为了继续维持“房住不炒”定调,坚持稳地价、稳房价、稳预期。万科已经连续11年经营性现金流为正,对自己的适应能力有信心,万科会认真研究,尽快适应相关的规定。

除此之外,多家房地产上市公司也纷纷表态,对于监管部门提出的各项指标管理要求,会严格执行公司战略,向这些指标靠拢。

房企需积极应对监管升级

从2020年上半年的情况来看,房企融资规模呈现前低后高走势,截至年中到位资金增速接近回正,综合融资成本走低。

中指研究院整理的数据显示,上半年,房地产开发到位资金规模达8.3万亿元,受疫情对宏观经济的影响,同比略降1.9%,与去年同期的7.2%涨幅相比,增速有明显下滑;单月来看,3月份到位资金13356亿元,同比下滑7.6%,此后各月到位资金逐步增长,6月份到位资金20691亿元,同比增长13.2%,融资恢复趋势良好。

尽管目前相关融资规定尚未正式落地,但已箭在弦上,释放出来的融资收紧信号已成为业内共识。那么,房企如何积极应对?

李建桥建议,首先,要坚持稳健财务政策,控制企业杠杆水平。从“三道红线”的设置来看,监管部门高度关注房企负债结构及偿债能力情况,房企应控制自身杠杆水平,保持充裕的现金流使其能够完全覆盖短期有息债务。同时,房企应未雨绸缪、量入为出,做好资金安排,保持经营活动的稳定性。

其次,需要提升资金管理精细度,提高资金使用效率。伴随着融资环境的不断趋严,最大程度发挥资金的效益成为房企提升管理的重要方面,房企应提高资金管理的精细度,建立资金精细化管理体系,优化资金使用环节,保障资金高效运营。同时,房企应不断提高周转速度,控制拿地成本,提高资金使用效率,继续向管理要效益。

此外,还需要积极进行融资创新,树立品牌,引入战略投资者。李建桥表示,目前,对房企债务的监管主要集中在有息负债上,房企可运用资产证券化等融资方式,盘活存量资产,补充企业现金流。部分规模化诉求强烈的房企,应积极树立企业品牌,并引入战略投资者,通过借力实现跨越式发展。

来源:中华工商时报

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