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超20城发文加强商品房预售款监管,近十年预售纠纷成倍增长

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为维护商品房买卖双方合法权益,从源头杜绝烂尾楼的产生,今年以来,多个省市已出台加强商品房预售资金监管的政策。

12月8日,四川省成都市人民政府办公厅印发《成都市商品房预售款监管办法的通知》(简称《通知》),《通知》显示,预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩并根据信用等级动态调整监管额度,对于预收款将实行专户存储、全程监管,如果开发商违反相关规定,在其整改期间将暂停预售商品房网签备案系统使用权限。

同日,广东省佛山市住建局也印发了《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》,《办法》显示,为进一步完善商品房预售款的监督管理,房地产开发企业在申请商品房预售许可前开设商品房预售款专用账户,存入监管账户的商品房预售款优先保障项目竣工。开发商留存监管及可提取使用的额度,视项目建设进展而定。

可以看到的是,除了成都、佛山,今年以来已有多地出台加强商品房预售资金监管的新规。业内人士认为,由于国内的新房实行预售制度,部分城市频频出现烂尾楼现象,烂尾楼不仅影响城市市容,更侵犯了购房者的权益,加强商品房预售资金监管,确保预售资金专款专用,可减少“烂尾”等情形发生。

26个省市出台新政加强预售资金监管

所谓预售资金,主要包括承购人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款。而商品房预售资金监管,主要是由房地产行政主管部门会同监管银行对房企商品房预售资金实施第三方监管,房地产开发企业须将预售资金存入监管银行专用监管账户,且只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。

以成都为例,成都市住建局要求,预售款监管遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则。预售款的监管期限则是自商品房取得预售许可证之日起,至完成工程并联竣工验收合格后商品房集中交付止。

佛山则在新政中明确,商品房预售款应当全部存入监管账户,房地产开发企业不得在监管账户之外收存预售款。当项目完成商品房首次登记并达到预购人可单方办理转移登记的条件时,房地产开发企业可持区不动产登记部门出具的相关文件向监管银行申请解除商品房预售款监管。

据贝壳研究院最新统计,2020年以来,已有26个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则,且内容主要集中于四个方面:一是,要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户;二是,要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议;三是,对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度;四是,在预售资金使用上,按照工程进度支取相应比例的资金。

要求房企开设资金监管专用账户,对房企实行差别化资金监管

要求房企开设资金监管专用账户已成为商品房预售资金监管的重要一环。

今年以来,桂林、福州、银川、石家庄等多个城市印发的商品房预售资金监管办法中,均规定房地产开发企业申请商品房预售许可前,应选择商业银行(简称监管银行)按照中国人民银行开立专用账户的相关规定,开立商品房预售资金监管账户;并按照一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则,由监管机构、监管银行、房地产开发企业三方签订商品房预售资金监管协议。

不过,惠州、衢州的《监管办法》规定一个开发项目最多开设不超过两个账户,汕头市每个商品房项目(含分期建设项目)的专用帐户总数最多可有3个。

同时,部分城市规定开发企业需签订两方或三方监管协议。例如,长沙、惠州规定开发企业需与监管银行签订监管协议,汕头、桂林、银川、石家庄等规定开发企业需与监管银行、监管部门签订三方协议,协议内容主要涵盖预售资金的监管范围、使用情况、监管方式等。

在预售资金监管额度上,不少城市也实行差别化资金监管。举例来说,长沙、惠州、长春、荆州、汕头等城市规定根据房地产开发企业的信用状况、综合实力等情况,实行差别化管理。具体来说,对信用较好、综合实力较强的房地产开发企业,降低资金监管比例,对信用较差、未正常履约的房地产开发企业按较高额度予以监管。

从预售资金的留存比例看,不同城市在取得预售许可证、建设层数、主体结构封顶、竣工验收、交付使用等不同节点设置不同的监管留存比例。总体来看,银川、福州的监管力度较大,以主体结构封顶为节点看,预售资金留存比例要求分别为30%和40%。桂林、长沙的监管力度相对较低,以结构封顶为节点看,预售资金留存比例要求分别为10%和8%。以竣工验收为节点看,汕头、桂林的资金留存比例要求较低,均为5%,福州资金留存比例要求最高,为15%。

图片来源:各城市政府官方网站、贝壳研究院整理

此前据媒体报道,在一些对商品房预售资金监管的城市中,仍有不少房企通过挪用商品房预售资金的方式拆东墙补西墙。

不过,从近期发布商品房预售资金监管的办法来看,房企等违规的成本正不断加大。

唐山市出台的新政中提到,如果房地产开发企业违反商品房预售资金监管的行为,住房和城乡建设行政部门将书面通知监管银行暂停拨付监管账户内的全部商品房预售资金,并启动应急措施,协调相关部门监督监管账户内资金的使用。

成都市则明确,开发企业违反规定的,在其整改期间,暂停预售商品房网签备案系统使用权限;逾期未整改到位的,予以通报批评、纳入成都信用网公开披露并抄送企业总部;情节严重的,开发企业及相关负责人不得以企业或个人名义参加新的出让土地竞拍活动,不得申请审批新的建设项目,暂停办理新的项目预售许可。

预售商品房买卖带来的合同纠纷只增不减

值得一提的是,多地实行商品房预售资金监管的情况下,预售商品房买卖中仍存在不少纠纷,由此带来的取消商品房预售制度呼声再起。

据北京盈科(上海)律师事务所统计,近十年我国以“商品房预售合同纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件数量成倍增长。从2013至2017年平均涨幅达到每年170.88%,在2017年全年涉诉案件达40137件。

从最近两年的数据看,由商品房预售带来的合同纠纷案件的数量只增未减。

按照北京盈科(上海)律师事务所的数据,2019年度全国涉诉案件达82662件(根据检索标准“案由:商品房预售合同纠纷”、“结案年度:2019年”、“文书种类:判决书”),较2018年度增长6316件,涨幅高达8%。

从地区分布来看,广东、四川、贵州、福建、广西五省在2019年的商品房预售合同纠纷数量位于全国前列,为2019年全国各省市同类纠纷数量排名前五位,占同类纠纷总量的52.84%。

“国内的新房实行预售制度,预售解决了中国房地产市场快速发展阶段的资金需求问题,但本身也存在项目烂尾风险等问题,近期有声音取消预售,但从房地产实际情况看,如果一刀切房企会存在非常大的资金压力,并不利于楼市的稳定,加强预售资金监管,把控好额度提取节点会更有利于杜绝项目产生问题”,58安居客房产研究院分院院长张波说道。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出,近期,在融资环境趋紧下,越来越多的城市加强商品房预售资金的监管,避免开发商拿到回款后跑路现象的发生,在三道红线压顶下,行业资金压力更甚,建立商品房资金监管的细化制度尤其重要。

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