作为央企中化集团的地产平台，金茂的主业是中高端住宅开发和持有运营高档酒店、写字楼等商业资产。论规模，金茂不在第一阵营，但多年来，金茂坚持“科学至上”和“精工优质、绿色健康、智慧科技”的品质地产定位，成功打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品，其中金茂府又是体现金茂产品理念和营建水平的典型。2007年8月，金茂在香港联交所主板上市（0817.HK）。两年后的2009年，是金茂的转折点。这一年，金茂打败了潘石屹的 SOHO 中国，拿下位于北京东四环边的双料地王。2011年这个叫做广渠金茂府的项目入市，一举夺得北京年度单盘销售冠军，从此金茂的前身“方兴”一举成名。2015年，公司正式由“中化方兴”更名为“中国金茂”。2018年，金茂站上了千亿门槛，2019年，金茂引入平安作为第二大股东，成为平安唯一的股权投资的央企地产公司。截至2020年中，金茂已在全国布局近40个金茂府项目。毫无疑问，金茂府又是体现金茂产品理念和营建水平的典型。金茂府是金茂当前的三大产品系之一。值得注意的是，早年金茂规划了六大产品系，分别是府系、悦系、墅系、山系、湖系、湾系、综合体。近几年，金茂将产品系逐渐收拢聚焦为府系、悦系和墅系。其中，府系定位是建基城市中心、融合精湛工艺，树立中国高端生活品质新典范；悦系定位为中坚阶层提供完善的生活配套，缔造全家庭健康宜居生活样本；墅系则定位为超低密度大空间高端社区。近两年初步形成了“府悦同辉，墅为补充”的产品体系。金茂成名与它的产品及产品坚定不移地主打科技牌分不开。2018年10月，金茂举办了金茂府2.0产品发布会。金茂府2.0产品在传承1.0产品两大特色的基础上，又做了创变性升级迭代。绿色健康：金茂府2.0产品更舒适、更健康，动态调整与生态切换更加完善。金茂府2.0根据各个家庭成员每个房间的要求来随时调整温度、湿度，同时在生态切换上，住宅会自动地适应外部环境，更改空气交换情况。
智慧科技：分别包括智慧交互、智慧场景、智慧学习和智慧能源。为了实现这样的效果，金茂通过自主研发、共同开发、收购或者兼并，以及第三方的合作等方式，亲自参与打通绿色健康产业链和智慧科技产业链。而智慧科技产业链方面，金茂计划投资50亿元，到2023年至少打造30个以上产业链上中下游小企业。
自金茂府2.0产品体系发布以来，金茂以客研为基础，制定了金茂府系2.0研发规划全景图，结合项目实践不断进行“绿色健康、智慧科技”升级，重点开展了分散式排风优化、新风变风量控温、离子瀑空气净化、阻尼粒子减振降噪、智慧社区、智能语音等技术及应用研究。有新标准的强力支撑，近两年金茂府的布局也逐渐加速，并促使金茂销售额快速提升（2019年度实现签约销售额约1608亿元）。某种程度上说，金茂府系是支撑金茂业绩的第一产品系，甚至已不仅是明星产品系，而是已进化到具有鲜明特色和核心技术的产品 IP。科技地产在业内不算新鲜词。这个赛道上既有当代、朗诗、美的置业、中南置地这种技术性选手，也有万科、绿地等行业标杆。其中，朗诗早在2005年就打造了第一代绿色住宅产品，当代置业在产品主义里加入了科技赋能，中南置地2018年宣布升级打造“健康 TED 社区”，万科较早在国内尝试装配式建筑和健康住宅，远洋则2018年发布了健康住宅体系1.0，绿地2020年发布了“健康宅”2.0。
跟这些科技住宅相比，金茂的产品是否存在真正的独到之处？
对此，我们做了比对。首先，以当代置业为例，当代提出的是“51VR- 科技赋能地产全生命周期”，从拿地、开发、蓄客、开盘到物业运营，均以 VR 等先进科技加持。当代认为，新时代，产品主义要回归，未来则需绿色科技、舒适健康、智慧运营，标准上，健康住宅标准要常更新、重执行，要发展全生命周期物业。从拿地阶段的建筑可视化，到销售阶段的5G云案场，当代的科技贯穿全过程，步步加深客户对其科技住宅的认知。
朗诗科技在特点在于工法革新。和金茂类似，朗诗的关键词也是精装、恒温恒湿等，目前的第三代产品有4大革新、15大科技系统，如户式化分室制冷制热、除霾新风、同层排水系统、外遮阳系统控制光线等，另外还有一个朗诗屏可视监控，调节环境指标。
相比之下，美的置业的智能化则体现在全面二字，其“5M 智慧健康社区体系”打包了热门词汇：人脸识别、云朵社区 APP、AI 智能眼等。
跟美的置业类似，旭辉的 CIFI-6产品体系强调的是 AI 人工智能，如人脸识别、自动呼梯、防跌倒报警系统等。绿地的产品则以电气智能为特点，提出了全屋智控、全域智联、全区智防、全境智康四全体系。
如此多的专业名词，让人有些眼花缭乱。与上述科技地产相比，金茂的产品是否算得上硬核呢？我们的分析是，金茂府之所以“所到之处、风靡一城”，12大绿金科技系统功不可没，这些都是基于用户习惯分析出来的，开创了行业先河。
24小时热水、直饮水、抗霾除尘、隔热、降噪，这些构成了金茂12大绿金科技。这些技术和词汇听起来并不花哨，但在居住场景中颇为实用，客户也能一听就懂。而且金茂会根据不同区域的气候环境来做住宅的科技系统，比如华北版本以冬暖夏凉，提升室內空气质量和湿度为目标；华东版本则首要解决高温，同时降低空气湿度；华南版本则重点关注降温降湿，并加强水质改善。
新型的智慧服务方面，金茂以“绿色健康”与“智慧科技”为特色，希望通过科技赋能打造业务的“护城河”。如金茂深圳项目，金茂之前打遍天下的12大绿金科技系统、6大智慧系统，集成到了2019竣工的深圳龙华金茂府项目。为了降噪，做了5重设计，车库吊顶缝板中间藏有灯带，业主的车开回来，系统会自动识别车辆所属业主所住楼栋，亮起灯带路线，指引业主到离家最近的空车位停车。它被称为深圳首个真正意义上的 AI 智慧社区。
我们认为，未来住宅产品科技化，是一个不可逆转的趋势。但无论行业发展到哪个时代，科技都只是手段，最终还是应该体现在居住的安全、舒适和便捷上。总结起来，如果说融创让人记得住的是壹号院、桃花源，龙湖吸引人的是园林，那么金茂府让人记住的是科技，而且金茂给人的印象是踏实和精工形象，外加精准实用的科技应用。这也是在行业整体品质下降、很多房企陷入客诉的环境下，业界对金茂的产品评价稳定的一个原因。金茂形成了三大住宅产品系之后，就行成了相对完善的户型库、立面、七精装、园林景观、机电等设计配置标准、级配标准等标准化数据库。举个户型的例子，金茂的户型一直以实用著称。另以外立面为例，金茂建筑外立面设计中的 ARTDECO 风格，强调的是垂直线条，于稳重中彰显气质，注重装饰图案的几何化。另外，外立面材料的选择与立面风格是相适应的。金茂府立面构图采用的是偏时尚简约的新古典 ARTDECO 风格，采用干挂石材饰面，可以做出细腻的立面细节与光影关系。其实在建筑科技应用方面，金茂也是标准化的。拿毛细管网铺设和室内精装来讲，因为毛细管网埋在天棚或墙体里，最初金茂在试验铺设时发现，业主后期难以分辨已被饰面层覆盖的毛细管网的缝隙，不知道安装点在哪，存在主灯、墙面电视机、挂画等难以找到安装点的问题。所以，通过反复的试验以及市场产品的调研，金茂确定了以下标准：天花主灯点位周圈直径400mm 范围内不出现毛细管网，能满足市场大多数主流灯具安装；电视墙点位处留出宽度800mm 的空间不设毛细管网，能满足市场目前所有电视壁挂件宽度要求；床头背景墙面不铺设毛细管网，能够让业主自由的在床头上悬挂照片、挂画等装饰物。这样的产品，质感较好，也就是日常所说的“稳重”、“显好”、“耐看”、“好用”。用金茂自己的话说，建立产品标准序列，是为了固化产品特质。虽然金茂会按照不同城市进行产品上的创新，但大多在功能上，比如说深圳项目的湿度调节，整体产品风格保持了整齐划一。战略导向、产品适销、系统能力是房企业绩增速的三大秘笈。很显然，金茂的业绩速增也得益于这三条，而且资本、资源、能力也都没有明显的短板。的确，在房企中金茂属于“均好型”选手。与它的基本面一脉相承的是，它的产品也是如此，质量相对上乘，气质四平八稳。简单拆解来看，金茂府系的关键词有这些：都市、科技、品质、舒适、绿色。战略上，坚持的是生态城市、生命建筑、“零碳”运营三大方向的“臻绿品质”战略布局，树立中国城市运营绿色典范。设计理念上，采用的是“因地制宜、被动优先、高效健康”，研发、应用、推广更高效、更精巧的绿色技术，设计更环保、更舒适的绿色产品，推动建筑与自然融合。2018年10月，在金茂 • 金茂府2.0体系面世之际，中化董事长、金茂董事长宁高宁说，金茂很快要做出智慧的房子。在这位人称“红色摩根”的央企传奇掌门人提到了他心目中的智慧住宅：“比如说这个房子你进去以后非常大的客厅，非常地舒适，那么这个房子实际上什么呢？客人要喝东西了，它从角上门口的地方，它伸出一个冰箱出来，冰箱原来在下边。”“这么大的厅到了晚上一转，就变成是一个卧室了。这个房子本身就100平米不到，但是你觉得像住的非常大的一个样子，这里面整个房子都是用一个 iPad 来控制的，包括能源，它大概40% 的能源是自己家发的电。”宁高宁是中国最优秀的企业家，他走遍世界，讲得一口流利英文。但宁高宁这个“教小孩做功课比你做的好”的智慧房子还没有出现，对金茂来说还需要时日。
本文来源：网易房产南京
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