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上半年房地产行业融资规模同比下降8.1%

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自“三道红线”和贷款集中度相关政策出台后,房企融资供需两端持续收紧,融资规模一再下降。

7月20日,中指研究院发布《2021年年中房地产行业融资盘点》显示,2021年1-6月,房地产行业共融资11089.5亿元,同比下降8.1%,环比下降6.1%,融资收紧态势明显。其中,信用债融资3323.8亿元,海外债融资1899.3亿元,信托融资3379.8亿元,发行ABS融资2486.6亿元。债券发行仍为房企融资的主要形式;海外债及信托融资额快速下滑,成为房地产行业融资规模下降的主要因素。

“从去年开始,房地产调控重点转向金融端。随着市场环境和监管政策的变化,房地产信贷增速明显放缓。”易居研究院智库中心研究总监严跃进预计,在未来较长一段时间内,“房住不炒”都将作为房地产市场调控的总基调不变,政策调控将逐步呈现主体化特征。

轻资产迎拆分上市潮

在“三道红线”监管下,分拆物业上市仍将是部分房企降低负债水平的重要方式之一。

据克而瑞不完全统计,2021年上半年,100家典型房企的累计融资额为6090亿元,同比下降34%,环比下降29%,是2018年以来的最低水平。仅36%的房企融资规模有所增加;在融资规模减少的房企中,约30%的房企融资额同比下降超过50%。

“近两年房企融资压力较大。由于金融领域管控较多,房企通过分拆上市,能够带来更多市场机会,至少在上市后融资渠道会更加多元化。”严跃进分析称。

中指研究院数据显示,2021年上半年,房企分拆物业赴港上市的热度不减,已有5家物业在港交所上市,合计募资51.3亿元。其中,越秀服务募资15.2亿元;荣万家募资10.6亿元;中原建业是唯一的新上市代建企业,募资8.3亿元。

“股权融资将有力补充房企现金,从而拉低负债水平,改善资本结构。”中指研究院企业事业部研究副总监刘水对《证券日报》记者指出,从递表数量可以看出,分拆上市企业面临的行业竞争越发激烈。

据瑞恩资本RyanbenCapital的统计,截止到7月16日,共有50家来自内地的物业管理公司在港交所挂牌上市。

这50家全部在主板上市,从数量上来看,这50家占香港主板上市公司2206家(截止2021年7月16日)的2.27%;从市值上来看,这50家合计市值达9842.32亿港元,占香港上市公司总市值513,260亿港元(2021年7月16日)的1.92%。

截至7月16日,共有30家来自内地的物业管理公司在港交所递交上市申请,占同时期港交所全部申请数量(231家)的13.0%。目前,还在上市处理中的内地物业管理公司共有22家。

融资环境持续收紧

7月15日,国家统计局公布了上半年房地产开发投资情况,从到位资金情况看,上半年房地产开发企业到位资金102898亿元,同比增长23.5%。其中国内贷款13465亿元,下降2.4%。

7月14日,银保监会通报了上半年银行保险业运行情况。上半年,人民币贷款增加12.76万亿元,同比多增6677亿元。各项贷款同比增长11.9%,其中房地产贷款增速降至10.3%,继续低于全部贷款增速。

3月,商业银行对涉房贷款进行严格排查,多地下达相关通知,要求辖区内银行配合上层监管核查已发放的贷款流向,审核涉房贷款的申请及资金用途。

5月,中国基金业协会叫停了基金子公司对房地产的非标融资项目,被视为监管方将房地产供应链融资纳入涉房融资体系的信号。随后5月末上交所公布的31单状态为“终止”的ABS中,有8单为涉房类ABS。

“总体来说,下半年融资环境预计持续收紧,加强自身能力是关键。”刘水分析称。可以预见,下半年房地产行业融资环境只会继续加压降温,房企只有加强自身“造血”能力才能保持平稳发展,加速回款、分拆上市补充净资产都是较为安全有效的措施。

“下半年企业融资依然有压力,要适当关注房贷集中度管控政策、各类债券融资政策的变动。一般来说,企业需要经历“偿债+获得新融资”的模式,只有这样,才能获得更多的融资机会,真正促进企业的资金循环。”严跃进进一步表示。

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