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楼市下行预期强烈,有城市为新盘设了15%的“跌停板”

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当各地都在严控房价上涨而设置“涨停板”时,湖南岳阳在今年率先设了个“跌停板”。

市场消息显示,岳阳市住建局于8月9日下发的《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》明确提出,新建商品住房销售价格备案后,商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格的85%,否则无法进行网签。这一通知下发的背景是有房企为资金回笼,大幅降价进行促销。

第一财经记者从岳阳当地中介处了解到,近期确实有部分楼盘出现了较为明显的降价,降幅远大于15%。

某头部房企的三个楼盘出现大幅降价,原本备案价在8000元/平方米左右,“如果能一次性付款的话,最低是5000多元/平方米,整个楼盘都是这样”,“上个月降到这个价格的”。

在某TOP30房企营销线人员看来,这样的降幅会影响当地楼市,对其他项目的销售不利。亦有房企内部人士认为这一降价行为虽是去库存,但有些恶意竞争的意味。

前述中介介绍,上述降价项目周边的楼盘确已经受到了影响,另一头部房企正在销售中的最后一栋也进行了大幅降价,“之前开盘的时候是卖到8000多元的,现在最低也到了5000多元,精装修房,最小的面积在101平,总价只要50多万”。

而这两家企业上个月的销售套数位列岳阳市的一二位。

过去几年的楼市调控周期中,不允许房企如此降价的不只是岳阳,不少三四线城市有类似做法,不过公开发文的较为少见。因为从法律的角度来看,限制房企降价存在一定争议。

有反垄断法学者向第一财经表示,竞争法领域有一种违法行为称为掠夺性定价,即以排挤竞争对手为目的以低于成本价的价格销售商品或提供服务,其有两个构成要件分别为定价低于成本价和排挤竞争对手。此前掠夺性定价原由《反不正当竞争法》规制,如今《反不正当竞争法》已不再规制这种行为,因此低价卖房不构成不正当竞争。

该学者还指出,这也不构成垄断行为,商品房市场高度开放且竞争激励,某一家房企不具备市场支配地位,低价卖房不会构成滥用市场支配地位。

事实上,尽管目前大幅度降价销售的消息多集中发生在部分房企,但在当前的行业背景下,加快去化、增加销售回款已经成为不少房企一项重要的考量指标。

2020年中发布的房企融资“三道红线”、年末的银行“两道红线”,使得房企对销售回款越发重视。这在2020年末已有所体现。克而瑞统计显示,2020年,房企销售回款率的中位数为88%、平均数为87%,2017年时这两项指标均在80%左右。同时,2020年业绩会上披露回款率的房企也从2017年的9家增加至37家。

部分房企的考核标准也发生了相应变化。某重仓长三角的千亿房企内部人士向记者透露,近来其内部对营销条线已经不再考核销售额,而将销售回款、费用成本等列为关键指标。

在6、7月销售增速明显下滑的背景下,有房企人士指出,下半年的核心还是要运用多元促销手段,加大去化,特别是一些长期库存的去化,“去库存去得好,现金流就会稳定”。

今年以来,销售回款对到位资金贡献度也越发凸显。华西证券研报显示,2021年1-6月,房地产开发企业到位资金同比上升23.5%,其中,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款增速分别为-2.4%、11.9%、49.7%、23.9%。“随着融资监管政策的推进及集中供地政策的实施,未来销售回款对房企到位资金的重要性将进一步显现。”华西证券指出。

与此同时,民营房企的融资难度还有不断加大的趋势。7、8月在往年多为发债高峰,而据中指研究院监测,今年的7月房地产企业融资总额为2075.50亿元,同比下降10.70%,单月融资规模同比增速已经连续5个月下降。同时,前7个月房地产企业共融资13168亿元,同比减少8.54%。

“累计融资额继续下降,表明房地产行业融资环境仍处于持续收紧阶段,融资难度上升。”中指研究院认为。

另据克而瑞数据显示,民营房企发债融资占比持续下降,由去年的56.1%降至今年6月末的38.8%,7月份进一步降至33.9%。

同时,7月,全面降准后市场利率持续下行,国资、民营房企的融资成本均有所松动,其中7月国企发行债券票面利率较6月下调近80个基点,仅有3.45%,为今年最低;而民营房企的发债利率则仅下调了35个基点至6.58%。

海外债方面,8月以来房企的发债利率居于高位。13日,祥生控股公告称,拟发行2亿美元于2023年到期的12厘优先票据,同时,发售价票据本金额的99.139%;10日,中梁控股也表示,拟发行将于2022年到期的1.5亿美元优先票据,票面利率达11%。

在市场下行、资金面仍然较为紧张的情况下,多数房企对后市较为悲观,降价促销或成为房企资金回笼的主要方式。

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