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恒大问题引来高级别约谈

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围绕恒大的各种消息满天飞,监管部门也忍不住“出手”了。央行网站公告称,8月19日,人民银行、银保监会相关部门负责同志约谈恒大集团高管。

人民银行、银保监会指出,恒大集团作为房地产行业的头部企业,必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署,努力保持经营稳定,积极化解债务风险,维护房地产市场和金融稳定;依法依规做好重大事项真实信息披露,不传播并及时澄清不实信息。

近期,与恒大有关的新消息,便是许家印“卸任”的乌龙风波了。8月18日,上交所公告显示,恒大地产集团完成内部人事调整,董事长由许家印变更为赵长龙,法人、总经理由柯鹏变更为赵长龙。消息一出,业内哗然。

尽管,这是其借壳深深房回A终止后的正常变动,不涉及具体管理架构和股权变化,许家印仍为中国恒大集团董事局主席、恒大地产集团实际控制人,但高管“一进一退”之间,还是引发业内外对恒大危机的担忧。

一波未平,一波又起。同日晚间消息显示,中国恒大董事局副主席夏海钧分别减持恒大物业和恒大汽车的股票,合计套现约1.15亿港元。

这两家上市平台,都已经被恒大摆上货架。8月10日晚间,中国恒大、恒大物业公告称,正在接触几家潜在独立第三方投资者,探讨有关出售本公司旗下部分资产,包括但不限于恒大汽车、恒大物业的部分权益。

一手是新能源汽车、一手是物管赛道,这本是恒大手中的优质资产。如今,迫于债务压力,恒大要选择忍痛割肉。监管部门在约谈公告中也提到,恒大作为头部公司,要积极化解债务风险,维护房地产市场和金融稳定。

恒大的债务压力到底有多大?瑞银近期发表研究报告称,恒大总负债有约77%将在12个月内到期。数据显示,截至今年6月30日,恒大有息负债总计5700多亿元,与去年最高时相比,下降了约3000亿元。

为应对到期债务,恒大加大了销售回款的力度,前七月累计实现合约销售金额约4005.6亿元,但其“骨折式”促销的消息也层出不穷。

在岳阳,当地政府发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》称,岳阳市中心城区新建商品住房销售价格备案后,商品住房的实际成交价格不得低于备案价格的85%,便被指与恒大打折促销有关。

作为曾今的“利润王”,恒大不惜少赚钱也要促销,可见其对现金流的迫切程度。此外,据央媒报道,恒大在昆明有两个地产项目已停工;再早前,恒大拖欠兰州政府土地款,被公开“追讨”。也难怪监管称,恒大要努力保持经营稳定。

一财点评:债务风险、经营稳定、信息披露,此次约谈虽信息简短,但都切中当下恒大的核心问题。实际经营情况到底如何、表内外负债是否详尽披露、卖资产引战能否落地实施,个个都是外界关心、生死攸关的话题。

一种声音称,此次约谈实则是“利好”信号,说明官方不希望恒大倒下,相关机构更希望恒大能够在债务问题上实现软着陆,而不是硬着陆。恒大作为房地产行业的龙头公司,需要承担起自身的责任,努力化解风险。

实际上,没人希望恒大挺不过去,公司员工、投资者、金融机构、买房人,这其中牵扯的利益相关方太多。一旦恒大有任何风险,影响的不只是这一家公司、一个老板,而是整个行业,甚至会对金融安全带来波动性反应。

但是,要想上岸又谈何容易,地产圈层出不穷的爆雷现象,让各方清楚认识到:企业精准衡量风险、及时采取自救行动,将更大的危机扼杀在摇篮中,绝非易事。更多时候,企业可能会盲目乐观、不忍割肉,导致错失自救时机。

此次,恒大作为一家龙头房企,被银保监局等单独约谈,这在行业少之又少,同时暗含着一个事实:恒大必须采取有力行动,改变当下局面,事情刻不容缓。

2021年以来,恒大采取了一系列自救措施,但均未从根本上解决问题。

汽车平台配股融资、房车宝引入战投、转让恒腾网络股份、转让嘉凯城股份、出售盛京银行股份、退出深圳高新投股东......上述诸多已落地的动作,均是从恒大“商业王国”的边缘切入,未触及核心的地产平台。

此前,市场消息显示,恒大开始筹划出售地产资产,只出售项目公司,不涉及上市公司股权。更有传言称,金茂曾试图打包收购恒大旗下地产项目,与恒大谈判的还有广州越秀金融,以及华润、保利等央企。

据华西固收此前研报,恒大全国参与开发的项目共计1461个,其中在售项目497个,待售项目141个。恒大2020年财报还披露,在深圳拥有55个旧改项目。不过目前,尚未有官方信息显示,恒大在地产板块达成相关交易。

核心的地产项目、土储,是房企生存的命脉,除非到了生死关头,没人会轻易出手。如今,被舆论风暴围剿的恒大,也需评估自己是否已来到生死关头,是否要果断采取更有力的动作。

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