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保利与雅居乐双双否认收购传闻

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房地产陷入深度调整之际,行业间任何风吹草动,都牵动着资本市场高度敏感的神经。

日前,一则关于保利发展(600048)即将收购雅居乐控股(03383.HK)的消息在市场上不胫而走,并将后者推上风口浪尖,如果这家总资产规模超过3000亿的大型综合企业集团将被收购,无异于本年度房地产行业内的重磅事件。

不过,保利和雅居乐双方均向第一财经否认了这条传闻。保利方面回应称,“没有听说过(收购)这个事情。”而雅居乐一位高层管理人员则表示:“公司从来没有与任何一家企业谈过控股层面的股权合作,该传闻是谣言。目前,公司已采取法律手段追究造谣者的法律责任。”

12日晚间,雅居乐在香港联交所发布自愿性公告称,经向控股股东查询并获确认该谣言亳无根据。

合作仅限项目层面

此前,保利和雅居乐之间确有项目合作,涉及的三个项目分别位于广州花都、清远和河南开封。雅居乐方面表示,近期没有新的合作项目落地。公司对与同行的合作一直抱有开放态度,与百强房企中的近40家存在长期合作关系,保利是其中一家。“多年来,雅居乐与同行的合作都是双向的,别人入股我们一些项目,我们也会视需要参股别人的项目,这属于正常的经营活动,主要基于学习同行优秀经验、以及各方利益最大化的考量。过去如此,将来也会如此。”

一位资深房地产行业人士评论称,随着市场步入深度调整周期,企业之间基于“优势互补”的合作变得更为频繁,目前市场上绝大部分房企都与同行在项目层面有合作。“但大公司之间涉及股权的收并购是不多的,‘三道红线’出台之后,大部分公司对发展战略做出调整,对规模扩张变得比较谨慎,取而代之是追求管理效率提升和资产负债表的优化。”

这位高管称,公司一直致力于稳健经营打造百年老店,尽管近期市场和政策变化较大,但公司依然看好中国房地产的发展前景,房地产还是公司的主业。“经过近一两年时间的努力,雅居乐上半年已经实现了‘三道红线’全达标,位居绿档,近期也成功发行了票面利率仅为4.85%的美元优先票据,融资成本呈下降趋势,融资渠道畅通,财务保持一贯稳健,为业务发展提供有力支撑。”

据雅居乐中期业绩报告,该集团剔除预收款后的资产负债率为68.4%,较2020年末下降3.5个百分点;净负债率较2020年末下降15.7个百分点至45.3%;现金短债比为1.18倍,均符合“三道红线”要求。

而该集团新近发布8月未经审核营运数据显示,公司及附属公司、合营联营公司共同开发及管理的房地产项目,于2021年前8个月的预售金额合计为920.5亿元,对应建筑面积为594.6万平方米,平均价为每平方米15482元。据了解,2021年雅居乐的地产销售目标为1500亿元,照此计算已完成年度目标之61.3%。“我们完全有信心完成1500亿年度目标。”这位公司高层称。

截至2021年6月30日,雅居乐已布局85个城市,拥有预计总建筑面积为5295万平方米的土地储备,足够四五年开发所用。“上半年集团新增项目22个,其中集中供地项目5个,涉及权益土地款为105.47亿,下半年公司也将保持一贯审慎态度优选项目,适当补充储备。”

组织架构变革

今年截至8月底,全国各地涉及房地产的调控频次已超过400次,尤其上海、广州、深圳、杭州等主要城市相继祭出限贷、限价等全方位立体调整政策之后,全国市场降温趋势十分明显,多数房企七八两月的销售去化显著下降,行业更趋理性。

在8月下旬各家公司举行的中期业绩发布会上,企业高层均向外界传递“市场逻辑发生改变,规模扩张将让位于向管理要红利”的信号,与之相应的是,多数公司开始在内部进行组织架构和人员配置的优化调整,雅居乐亦不例外。

据透露,雅居乐正在推动新一轮组织架构调整,主动适应政策和市场的变化,为下一阶段的高质量发展提供保障。合并原来八大集团中业务交叉和重叠的部门,以大集团模式统筹管理集团的所有地产开发及运营业务,主要体现在,原房管集团、商业集团、城更集团合并为新的地产集团。在地产平台上,代建业务、城更业务、商业运营业务以专业公司的方式运营,既整合拉通,又多点开花。

另外,本轮组织架构调整在2018年实行的“财务与人力共享服务中心”基础上,将这一“共享”模式推广至法务、风控审计、信息、集采等几乎所有服务支持部门,进一步降本增效。

部门合并架构调整带来必然的减员,集团和区域总部涉及一定数量人员的被动离职。对此,这位高管向第一财经强调,“集团1+N的发展战略没有变,依然是一业为主,多元发展。合并房管、商业和城市更新至地产集团之下,是为了集中优势资源,做强做精主业,提升管理效能,减少同业竞争的内耗,降低管理成本。”

数据显示,雅居乐今年上半年实现营业收入385.88亿元,较去年同期增长15.1%;净利润为64.71亿元,同比增长2.1%;股东应占利润为52.90亿元,同比增长3.2%。2017-2020年,雅居乐销售毛利率均维持在30%以上。2021年上半年,公司销售及营销成本约12.73亿,较上年同期的9.52亿增长33%;行政开支18.99亿,较上年同期的17.14亿增长11%。

雅居乐认为,近期内部管理架构的优化的效果,会在接下来的报表上有所体现。

“市场在变化,谁先顺势调整谁掌握主动权。公司目前的战略目标非常清晰,原来确定是年增长目标为20%,现在主动将增长目标调整为与市场发展趋势相匹配。同时严守‘三道红线’,保持绿档不踩线;追求管理效益提升,稳健行远,为股东创造更大的价值。”

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