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多地加强预售款监管 政府可直接划转给施工方

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商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用,不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。不可否认的是,预售制度背后所潜藏的风险也确实存在。据新华社报道,去年以来,福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机,它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。这种情况下,是否有必要取消商品房预售制度再次被推到前台。

商品房预售资金是房企自身造血的重要来源,也是我国商品房预售制的重要补充。其主要目的是地方政府对居民预付房款专款专用、防止房企挪为他用,而造成施工项目“烂尾”。

根据贝壳研究院统计,近两年是预售资金监管相关政策发布的高峰期,2020年至2021年10月中旬,全国主要城市共发布相关政策65次(不包含应对疫情暂时纾困的政策),其中2020年44次、2021年21次,而2016-2019年年均约12次。

多地加强预售资金监管 保证资金优先用于工程建设

据澎湃新闻不完全统计,仅8月份以来,已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、成都、北京等超10城陆续出台相关文件,重点加强对新建商品房预售行为的监管,维护市场交易平稳健康。

以北京为例,为进一步加强北京商品房预售资金监督管理,保证商品房预售资金优先用于工程建设,北京市住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》(2021年修订版)于11月4日向社会征求意见。

上述《管理办法》指出,房地产开发企业应结合自身资金状况、融资能力,合理确定每个节点的用款额度。完成首次登记前,专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。

同时,新增政府接管账户和资金实施封闭管理的制度。如开发企业挪用预售资金,导致项目出现经营困难问题,属地住建房管部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户,实施封闭管理保障资金安全,优先用于工程建设。根据《管理办法》,北京市住建委和北京银保监局还将进行穿透审查。比如,穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。

在北京之前,成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室于11月3日发布了《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》。《通知》提到,预售商品房项目出现重大经营性风险、可能引发重大矛盾纠纷的,经属地监管部门核实并报请区(市)县人民政府(管委会)集体研究同意后,将该项目纳入区(市)县重点监管,预售款按照规定流程进行例外支取。各区(市)县人民政府(管委会)可根据风险防控需要,指定单位另设监管专户(原则上监管银行不变),确定监管部门严格监督预售款收存、支取,对每笔资金审核用途后,直接划转至施工、材料等收款单位银行账户。

业内人士认为,“近来房企债务问题增大,出现了暴雷等情况。通过落实封闭管理的模式,能够确保预售资金对接经营困难的项目,更好确保工程项目的建设。成都政策中提到的预售房现重大经营风险,政府可直接划转监管预售款给施工单位等政策,也可有效规避房企经营困境。”

所谓商品房预售资金,是指开发商将正在建设中的商品房出售给购房人,购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款(包括定金、首付款、后续付款、按揭付款)。预售资金监管实行全额监管和重点监管相结合的方式,重点监管资金为预售项目达到竣工备案条件所需的工程建设费用。

贝壳研究院的监测数据显示,大力度地进行预售资金监管使得相关纠纷明显下降,2021年前三季度商品房预售合同的民事纠纷共计2859余起,自2019年呈逐年下降走势,且今年预售合同纠纷数量同比下降六成,与去年同期相较下降幅度扩大五成。

从各地发布的预售资金监管政策来看,预售资金“节点管理”监管更加细化,部分城市取消了差别化资金监管,全部采用最高监管比例,充分保障交房质量。

预售证发放标准趋严

据贝壳研究院不完全统计,北京、深圳、成都、合肥、武汉、重庆、长沙、无锡、温州等多地从重点监管资金、首付款监管、监管资金留存、重点监管资金使用等角度设定最低标准,并补充违规政策等调控,2020年多地出台重点监管资金使用的“节点管理”,今年重庆还取消了对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度,全部采用最高比例进行监管,充分保障交房质量。

与此同时,预售证发放标准也不断趋严。贝壳研究院数据显示,近十年来,北京、上海、广州、深圳、成都、东莞、合肥、武汉等多地分别从施工进度要求、设定发证最低规模、新增限价及精装要求以及现房销售试点等方面进行预售证发放升级。

具体来看,2013年北京推出发证的施工进度要求,2020年新增限价发证要求,2021年8月中旬新增精装发证要求,同月底在第二批集中供地中提出试点区域进行“现房销售”;合肥2010年对预售证发放的要求是工程形象进度应达到一层封顶以上,2018年发证要求升级为当地上建筑层数1-6层的,主体结构需封顶;当建筑层数7层及以上的,应达到地上层数的三分之一且不低于7层。

贝壳研究院认为,房企通过预售获得的资金理论上对应未来需要履行的交房义务,因此根据房地产项目工程进度对预售资金实施监管,一方面是对购房者权益的保障,另一方面也是对房企合理使用资金的规范。逐步加强的预售资金监管力度,体现了对购房者权益和房企稳健经营的双重保障。预售制监管趋严,也将进一步放大房企运营能力差异,对健康经营、信用较好、综合实力较强的房企竞争优势有望进一步扩大。此外,成都、长沙、长春、惠州、荆州等城市实施的与企业信用等级挂钩的差别化预售资金监管政策,客观上也加强了健康稳健房企的竞争优势。

同策研究院资深分析师肖云祥指出,就目前来看,预售资金监管政策及融资监管新规共同挤压房企现金流,对房企而言形成双重“降杠杆”效应,且效果立竿见影。在严格的楼市调控政策下,销售增速下行,房企“回血”能力不足。而在多家房企相继暴雷的背景下,一些地方政府为防止“烂尾”工程的发生,又再进一步加强预售资金的监管,导致房企现金流进一步承压。综上来看,城市收取大量重点监管资金的举措更像一把双刃剑,正面是确保资金专款专用,防止“烂尾”项目产生;反面则是加大房企流动性压力,增加了房企资金链断裂的几率,同样也增加了“烂尾”项目的发生几率。

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