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1/3常住人口租房住 ,北京拟立法规范住房租赁市场

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中青报·中青网记者 张艺

最近召开的北京市十五届人大常委会第三十五次会议对《北京市住房租赁条例(草案)》(以下简称条例草案)进行审议。这一条例承载了各方期待。“十分必要”是北京市人大常委会委员在讨论这一草案时频频提到的词语。

北京住房租赁规模庞大,住房租赁关系复杂,租房纠纷频发。黑中介、不安全的群租房、租金被随意哄抬等市场乱象更是年轻人的租房痛点。

2017年和2020年,住房和城乡建设部两次就《住房租赁条例》征求意见。今年8月,北京市发布《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》,把“房子是用来住的、不是用来炒的”定位、完善“租购并举”等房地产市场发展、调控思路写入地方性法规,支持居民通过租赁方式解决住房问题,改善居住条件。

“此次立法突出住房的民生属性。”北京市司法局局长李富莹说,一方面将住房租赁管理纳入全市房地产调控政策中通盘考量,加快培育和规范发展住房租赁市场,推动实现住有所居;另一方面回应住房租赁管理突出问题,按照市场管理与社会秩序管理并重的思路,将规范市场秩序与基层社会治理有机衔接,推动实现居有所安。

3月12日晚,北京市朝阳区十里河,长租公寓楼下等待入住的年轻人。他们早上从秦皇岛来北京,即将开始在北京的实习生活。中青报·中青网记者 赵迪/摄

北京的地方立法带来哪些租房利好

一波政策利好提振人心。在租金调控方面,住房和城乡建设部此前发布《住房租赁条例(征求意见稿)》规定:“租金上涨过快的,可以采取必要措施进行合理调控”。

北京就此提出了具体化的操作方案。条例草案第五十六条指出,住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时,北京市政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施,稳定租金水平。

记者发现,此次草案中删除了之前8月的征求意见稿中“必要时可以实行佣金或租金指导价”的表述,在指导思想未变的前提下,步子迈得更为稳妥。

对于不同住房租赁企业的“花式收费”,条例草案还提出,住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过1个月租金,并按规定通过第三方专用账户托管;单次收取租金的数额,一般不得超过3个月租金,超收的租金应当纳入监管。

曾爆雷的“租金贷”也被特别提及。草案第三十三条规定,住房租赁企业不得诱导承租人使用住房租金贷款,或者在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

对于出租的房屋质量,条例草案也作出要求:以原规划设计的房间为最小出租单位,不得打隔断改变房屋内部结构;起居室不得单独出租,厨房、卫生间、阳台、储藏室及其他非居住用途空间不得出租用于居住,人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定。室内空气质量不达标被认为不符合出租住房相关规定。

3月13日晚,马子畅搬入新房间后在床铺上整理自己的物品。租客流动性大,伴随着新租客的入住,有时公寓会对空床位多的房间进行整合,为老租客重新分配房间。中青报·中青网记者 赵迪/摄

租房成为市民住有所居的重要途径。在坚持租购并举的背景下,条例草案对保障租赁住房供给、保护租赁关系等方面都作出规定。鼓励非居住土地建设或非居住存量房屋改建租赁住房,明确集体建设用地上的租赁住房建设和农村宅基地上的闲置住房可以依法出租;倡导签订长期租赁合同,明确租赁当事人合法权益受法律保护,承租人平等享受物业服务等。

新规或可填补管理空白

在11月24日下午的北京市人大常委会分组会议中,多位委员认为,草案在加强管理方面的内容十分突出。记者发现,从征求意见稿到条例草案稿,第四章节“培育和发展”的名称也改为“培育发展与监督管理”。

在北京市人大常委会城市建设环境保护办公室主任郝志兰看来,条例草案填补了管理空白,规范住房租赁企业行为。在完善规范传统房地产经纪机构行为的同时,将住房租赁经营新业态也一并纳入监督管理,针对长租公寓爆雷、违规“资金池”、哄抬租金、抢占房源等市场乱象,明确了住房租赁企业设立登记、房源信息发布、网签备案、押金托管和资金监管等方面的要求。

“条例的一大进步,是强调了住房租赁企业的备案,并要求有与其经营规模相匹配的资金和专业人员能力,这使得管理上有了抓手。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥说。

条例草案里介绍,北京将建立统一的“住房租赁管理服务平台”,衔接合同备案和出租登记。鼓励出租人、承租人通过平台在线签约,并登记备案。住房租赁企业应当通过平台网签备案。平台将签约信息同步向公安机关共享。

对住房租赁市场的管理还下沉到基层治理体系中,建立市区统筹、街乡负责、居村协助的治理架构。但有委员认为,草案读下来,对这部分的说明并不充分,仍然担心纠纷发生时权责不清,各方互相推诿。

住建、公安、市场监管局等监管主体各司其职。条例草案规定,住房和城乡建设或者房屋主管部门负责住房租赁综合监督管理及住房租赁经营、房地产经纪行业管理。

北京市人大常务委员会监察和司法办公室主任陈永担心的是,风险防范由住建这类行业部门承担有一定难度,行业部门对通过“高进低出”“长收短付”的方式形成违规建资金池等资本信息的反应得并不特别敏感,但都交给金融部门监管也很困难。他建议,条例应进一步增加防范金融风险的内容。

3月13日,北京市朝阳区十里河,下班的年轻人向社区工作人员展示“健康码”,准备进入社区。这附近散落着大大小小的青年公寓。中青报·中青网记者 赵迪/摄

规范市场,立法是必由之路

赵庆祥参与了条例草案的立项研究和起草研讨等相关工作,他告诉记者,实际上,北京早在2014、2015年前后就开始了住房租赁条例的立法研究工作。

2020年,北京市人大常委会将《北京市住房租赁条例》列为2021年立法计划审议项目。

赵庆祥介绍,出台《北京市住房租赁条例》势在必行,在北京有超过1/3的常住人口租房住,加上房东及住房租赁行业的相关从业人员,住房租赁关系到这座城市将近半数人的利益。这样一个既关系基本民生又影响社会经济发展的重要领域,没有一部专门法规,想治理好、发展好是不可想象的。国际经验也表明,规范发展住房租赁市场,建立住房租赁行业治理的长效机制,推进建立租购并举住房制度,有效解决住有所居等问题,立法是必由之路。

在赵庆祥看来,无论是国家的住房租赁条例还是北京市的住房租赁条例,立法历时较长,主要原因是要对住房租赁的基本问题和住房租赁市场、住房租赁行业的发展规律研究清楚,要本着对人民负责的态度立一部固根基、利长远的良法,因此必须格外重视研究。截至目前,还有一些重要问题有待进一步研究,如保障性租赁住房和市场化租赁住房的关系,以及各自如何规制,又如何处理相互关系等。

这个问题也反映在此次条例草案中。条例草案第二条规定,本市行政区域内自然人、法人或者其他组织之间的住房租赁活动及其监督管理适用本条例。城市公有房屋、公共租赁住房的租赁不适用本条例。

郝志兰表示,调研座谈中,多方均提出条例草案第二条的适用范围表述不够清晰,保障性租赁住房排除适用的情形不够完善,不利于社会公众的了解和认知,建议对条例的适用范围进一步予以明确。

此外,条例草案所提及的一些问题还需继续完善。赵庆祥举例:住房租赁行业信用体系如何建立完善;恶意涨租的房东、长期拖欠房租的租客,对这些市场上的“坏人”是用行政措施还是信用手段来监管;住房租赁服务人员在实名从业的基础上,要不要借鉴国际经验,实行资格准入制度,以及如何处理与优化营商环境的矛盾等。

“良法善治要兼顾公平和效率,既要管好规范的企业,对黑中介、个人二房东等痛点难点更要有力度,只有这样才能让行业更规范,让市场更有效率,让人民更满意。”赵庆祥说。

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