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南京7.6万套存量新房处历史高位,同块板楼盘去化为何冷热不均?

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今年上半年,南京多次优化楼市调控,“松绑”限售、限贷,但市场仍未能全面回暖。

南京网上房地产数据显示,2022年上半年南京新房成交逾38396套新房,月均成交6399套,同比下跌近5成。而受到疫情等因素影响,摇号楼盘仅占上市项目约15%。

事实上,南京新房库存量高企。南京网上房地产显示,目前南京全市的可售房源套数为76535套,处于历史较高水平。记者查阅资料时发现,甚至有开盘超过一年的项目,网签比例不超过50%。

南京7.6万套存量新房处历史高位,同块板楼盘去化为何冷热不均?

来源:南京网上房地产

以位于雨花台区的宝能翡丽河滨项目为例,其最新一次加推在2021年7月21日,三栋楼共304套房源,经过一年的销售,目前该批次房源成交了111套,网签率仅达到36%。

公开资料显示,宝能翡丽河滨项目规划建设1562户,目前南京网上房地产登记入网共503套,目前在售三个房型为93平方米的3室2厅、120平方米3室2厅和132平方米4室2厅,均为精装修交付。

每经品房小程序显示,宝能翡丽河滨的估值参考价为25220元/平方米。在购物配置、通勤车速等领先于区域内其他小区,但在教育、医疗、公共交通等方面处于板块内落后水平。

从商业购物配套来看,宝能翡丽河滨周边共有大小购物场所6个,除了雨花吾悦广场距离稍远(1.6公里)外,金地自在城、花样年花生唐等购物中心均在步行可至的范围内,与雨花台区其他小区比较,优于73%的住宅小区,购物舒适度较高。

出行方面,由于紧邻快速路,小区周边主干道早晚高峰车速优于雨花台区72%的小区,在驾车出行方面舒适度较高。但在公共交通方面的劣势也同样明显,尽管轨道交通2号线(S2)已在建设中,但最近的站点板桥北站距离宝能翡丽河滨直线距离仍有1.6公里,并且2024年方可正式开通。

此外,公交站点较少也是宝能翡丽河滨作为郊区项目的一大短板,周边1公里范围内仅有8个公交车站,在雨花台区域低于97%的住宅小区。

尽管项目介绍中周边有金陵华兴实验学校、金地力学小学、板桥小学、板桥中学等,但每经品房小程序显示,周边1公里范围(3.14平方公里)内只有3所幼儿园、1所小学,对于区域内学生儿童占比17%的人口结构而言稍显不足。

医疗配套方面,直线距离800米左右有南京市第一医院雨花分院,1100米有莲花湖社区卫生服务站,而梅山医院、南京儿童医院等均有一定的距离。

南京7.6万套存量新房处历史高位,同块板楼盘去化为何冷热不均?

来源:每经品房小程序

但在板桥区域,也有去化表现不错的楼盘。

如宝能翡丽河滨隔壁的宋都柏悦府项目,今年6月份加推一栋住宅,目前销售进度已经过半。每经品房小程序显示,宋都柏悦府的估值参考价为25220元/平方米。

南京7.6万套存量新房处历史高位,同块板楼盘去化为何冷热不均?

来源:每经品房小程序

南京网上房地产公示成交信息显示,宋都柏悦府在2020年多次开盘中始终保持着83%的平均去化率,2021年10月的加推平均去化率降到了61%%,今年4月份去化率虽然降低,但仍比宝能翡丽河滨的去化情况高出不少。

通过每经品房小程序楼盘PK功能可发现,宋都柏悦府与宝能翡丽河滨在价格、教育配置、医疗配置等方面极为相似,但在居住密度上,宋都柏悦府仅为8%,比宝能翡丽河滨的34%更低。

同时,宋都柏悦府在地铁、公交方面的配置也强于宝能翡丽河滨。在通勤车速方面,宋都柏悦府更是高出雨花台区98%的住宅小区,出行整体情况普遍优于宝能翡丽河滨。

至于未来几年的房价走势,每经品房小程序显示,宝能翡丽河滨房价涨幅将高于雨花台31%的小区,宋都柏悦府仅高于雨花台9%的小区。

南京7.6万套存量新房处历史高位,同块板楼盘去化为何冷热不均?

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